יחידת דיור או דירה להשקעה

[צ'יטה]

שלום רב לחברי הפורום המאוד מכובד הזה.
וחג אורים שמח!

היום בפינתנו.

בבעלות ההורים בית פרטי.

אני מתלבט לאחרונה על השקעה ב 4 קירות.

התלבטות היא אם להשקיע ב 4 קירות שנקראים יחידת דיור ליד ההורים, או ב 4 קירות שנקראים דירה להשקעה בבאר שבע.

הייתי שמח לשמוע את הסנט וחצי, או בימים אלה - את החצי ליטר אוקטן 95, שלכם על הנושא.

נ.ב
פות"ש גר בב"ש עם שותפים,
מאמין ביכולת של האוניברסיטה למשוך אליה סטודנטים גם 30 שנים קדימה

שוב, תודה על התגובות המלומדות (:

 

[אורי ג.]

לא הייתי מתקרב לב"ש:

המנצחות והמפסידות: באיזו עיר 50% ממשקיעי הדירות הפסידו - ומי כבשה אותם?

***

www.themarker.com

נדלן עדיף להשקיע באזורי ביקוש, לא בתחנת מעבר זמנית בחיים, במיוחד שמתוכננים שם מאות ואלפי מגורי סטודנטים בקרוב.

 

[half-solid]

וחג אורים

לא איחרת בכמה חודשים?

 

[A42]

יחידת דיור ליד ההורים

כנראה שלרוב זאת תיהיה אופציה היותר עדיפה כלכלית
עם כמה * (בסוף)

בגדול עלות בניה של 1 מ"ר ליחידת דיור (סטנדט בניה וגימורים נמוך מאוד) יכול לעמוד על בערך 6K כולל מעמ
בניה של 40 מ"ר (לדעתי כלכלית לא כדאי לבנות יותר, כי זה כבר לא כלכלי... על 80 מ"ר לא תקבל שכר כפול ויש כבר אולי מיסוי...)
תעלה לך סביב ה240K, תוסיף עוד 60K בלט"מ אישורים וכו
לרוב תוכל להשכיר את זה ב3K חודשי נטו (אחרי קיזוזי ארנונה, פחת ושאר ירקות), תלוי אזור מגורים אבל נניח מרכז אפילו פריפריה קרובה
כלומר זה תשואה של 12 אחוז בשנה
גם אם הבניה תעלה לך קצת יותר עדין לפי כלל ה300 תצטרך יותר מ1 מיליון שקל למשיכה בטוחה כזאת (וזה עוד לפני מיסים)

אבל זה לא כזה ורוד

* זה לא יהיה רשום על שמך, מותנה תמיד ביחס טוב עם ההורים, אחים וכו
** אין אפשרות לקבלת מימון/ משכתא / שעיבוד / מינוף
*** אין אפשרות לממש את ההשקעה אחרכ ולקנות משהו אחר, אתה לא יכול למכור
**** אם פעם ההורים יעברו דירה אתה תיהיה בבעיה וסכום ההשקעה אולי יופסד
***** גם אם היחידת דיור חוקית ויש לה את כל האישורים זה תחום מעט אפור ומחר עקרונית יכולה לבוא המועצה/ עירייה ולדרוש על זה אישורים חדשים/ לא לאשר וכו

 

[צ'יטה]

לא הייתי מתקרב לב"ש:

המנצחות והמפסידות: באיזו עיר 50% ממשקיעי הדירות הפסידו - ומי כבשה אותם?

***

www.themarker.com

נדלן עדיף להשקיע באזורי ביקוש, לא בתחנת מעבר זמנית בחיים, במיוחד שמתוכננים שם מאות ואלפי מגורי סטודנטים בקרוב.

תודה רבה

כנראה שלרוב זאת תיהיה אופציה היותר עדיפה כלכלית
עם כמה * (בסוף)

בגדול עלות בניה של 1 מ"ר ליחידת דיור (סטנדט בניה וגימורים נמוך מאוד) יכול לעמוד על בערך 6K כולל מעמ
בניה של 40 מ"ר (לדעתי כלכלית לא כדאי לבנות יותר, כי זה כבר לא כלכלי... על 80 מ"ר לא תקבל שכר כפול ויש כבר אולי מיסוי...)
תעלה לך סביב ה240K, תוסיף עוד 60K בלט"מ אישורים וכו
לרוב תוכל להשכיר את זה ב3K חודשי נטו (אחרי קיזוזי ארנונה, פחת ושאר ירקות), תלוי אזור מגורים אבל נניח מרכז אפילו פריפריה קרובה
כלומר זה תשואה של 12 אחוז בשנה
גם אם הבניה תעלה לך קצת יותר עדין לפי כלל ה300 תצטרך יותר מ1 מיליון שקל למשיכה בטוחה כזאת (וזה עוד לפני מיסים)

אבל זה לא כזה ורוד

* זה לא יהיה רשום על שמך, מותנה תמיד ביחס טוב עם ההורים, אחים וכו
** אין אפשרות לקבלת מימון/ משכתא / שעיבוד / מינוף
*** אין אפשרות לממש את ההשקעה אחרכ ולקנות משהו אחר, אתה לא יכול למכור
**** אם פעם ההורים יעברו דירה אתה תיהיה בבעיה וסכום ההשקעה אולי יופסד
***** גם אם היחידת דיור חוקית ויש לה את כל האישורים זה תחום מעט אפור ומחר עקרונית יכולה לבוא המועצה/ עירייה ולדרוש על זה אישורים חדשים/ לא לאשר וכו

תודה רבה. העשרת אותי מאוד.

כוכביות 1-4 פחות רלוונטיות במקרה שלי, יותר מתמיד. רק לפני זמן לא גדול חלף מעל הבית שלנו רחפן, שבדיעבד התברר ביצע מדד ואיתר בניות בלתי מדווחות.

לא איחרת בכמה חודשים?

התכוונתי חג פורים והחריזה תעתעה בי (;

 

[צ'יטה]

כנראה שלרוב זאת תיהיה אופציה היותר עדיפה כלכלית
עם כמה * (בסוף)

בגדול עלות בניה של 1 מ"ר ליחידת דיור (סטנדט בניה וגימורים נמוך מאוד) יכול לעמוד על בערך 6K כולל מעמ
בניה של 40 מ"ר (לדעתי כלכלית לא כדאי לבנות יותר, כי זה כבר לא כלכלי... על 80 מ"ר לא תקבל שכר כפול ויש כבר אולי מיסוי...)
תעלה לך סביב ה240K, תוסיף עוד 60K בלט"מ אישורים וכו
לרוב תוכל להשכיר את זה ב3K חודשי נטו (אחרי קיזוזי ארנונה, פחת ושאר ירקות), תלוי אזור מגורים אבל נניח מרכז אפילו פריפריה קרובה
כלומר זה תשואה של 12 אחוז בשנה
גם אם הבניה תעלה לך קצת יותר עדין לפי כלל ה300 תצטרך יותר מ1 מיליון שקל למשיכה בטוחה כזאת (וזה עוד לפני מיסים)

אבל זה לא כזה ורוד

* זה לא יהיה רשום על שמך, מותנה תמיד ביחס טוב עם ההורים, אחים וכו
** אין אפשרות לקבלת מימון/ משכתא / שעיבוד / מינוף
*** אין אפשרות לממש את ההשקעה אחרכ ולקנות משהו אחר, אתה לא יכול למכור
**** אם פעם ההורים יעברו דירה אתה תיהיה בבעיה וסכום ההשקעה אולי יופסד
***** גם אם היחידת דיור חוקית ויש לה את כל האישורים זה תחום מעט אפור ומחר עקרונית יכולה לבוא המועצה/ עירייה ולדרוש על זה אישורים חדשים/ לא לאשר וכו

אתה יודע אולי להאיר את עיניי בנוגע לבנייה עם פאנלים מבודדים?

 

[אורי ג.]

אתה יודע אולי להאיר את עיניי בנוגע לבנייה עם פאנלים מבודדים?

אני יכול:
זה מעולה, זול ומהיר, פשוט פטנט מצוין, רק קח בחשבון שאם רוצים גם גמר חיצוני לזה זה עוד כסף וכמובן שגם גמר פנים (גבס) עולה כסף.

 

[דאניל]

יחידת דיור ליד ההורים

מה ההורים אומרים? לא איכפת להם שיגורו להם בגינה?

 

[צ'יטה]

אני יכול:
זה מעולה, זול ומהיר, פשוט פטנט מצוין, רק קח בחשבון שאם רוצים גם גמר חיצוני לזה זה עוד כסף וכמובן שגם גמר פנים (גבס) עולה כסף.

מעולה!
אתה יודע איך ניגשים לתכנן כזה דבר?

מה ההורים אומרים? לא איכפת להם שיגורו להם בגינה?

ב'יגורו' אתה מתכוון אליי בעוד כמה שנים, כן?

 

[הורדוס]

בהנחה ומבחינה משפחתית וכו זה בטוח יעבוד לדעתך אז יחידת הדיור עדיפה לדעתי.

תשואה הרבה יותר גבוהה על ההשקעה כמו שהסביר A42.
תוכל אולי לקחת מימון על שם ההורים שלך במשכנתא לבנייה (אם היחידה חוקית) ואז זה בכלל יהיה משתלם. וזה לא מבטל את הפטור ממס רכישה ושבח על דירה ראשונה בשבילך.

לגבי באר שבע, אני לא שולל כמו אחרים פה, היתרונות שלה הן רף כניסה נמוך למשקיע, ותשואת שכירות גבוהה, מה שמאפשר לך לקחת מימון גבוה ולהשאר בתזרים חיובי. שתי הנקודות האלו חשובות לרוב האנשים בשלב של לימודים לתואר.

 

[דאניל]

ב'יגורו' אתה מתכוון אליי בעוד כמה שנים, כן?

דיברו פה על שכ"ד משוער וכאלה, אז זה בלבל אותי.
טוב, ההורים בטח ישמחו שתהיה קרוב. השאלה השתנתה ל"לך לא יפריע לגור כ"כ קרוב להורים?"

 

[צ'יטה]

בהנחה ומבחינה משפחתית וכו זה בטוח יעבוד לדעתך אז יחידת הדיור עדיפה לדעתי.

תשואה הרבה יותר גבוהה על ההשקעה כמו שהסביר A42.
תוכל אולי לקחת מימון על שם ההורים שלך במשכנתא לבנייה (אם היחידה חוקית) ואז זה בכלל יהיה משתלם. וזה לא מבטל את הפטור ממס רכישה ושבח על דירה ראשונה בשבילך.

לגבי באר שבע, אני לא שולל כמו אחרים פה, היתרונות שלה הן רף כניסה נמוך למשקיע, ותשואת שכירות גבוהה, מה שמאפשר לך לקחת מימון גבוה ולהשאר בתזרים חיובי. שתי הנקודות האלו חשובות לרוב האנשים בשלב של לימודים לתואר.

איזה כיף של תגובה. תודה רבה!

דיברו פה על שכ"ד משוער וכאלה, אז זה בלבל אותי.
טוב, ההורים בטח ישמחו שתהיה קרוב. השאלה השתנתה ל"לך לא יפריע לגור כ"כ קרוב להורים?"

אחד הדברים שאני לוקח מהפורום הזה לחיים, זה החשיבות של שאילת שאלות ובאיזה אופן לשאול אותן.

נק' יפה.

היתרונות עולים על החסרונות לטעמי.

יתרונות:
1. חסכון
2. סביבה מוכרת
3. ניתוק פיזי מההורים (אין קיר חופף בין היחידה לדירה, כמובן)

אפשר להגיד, 'ללכת עם ולהרגיש בלי' (שכ"ד)

חסרונות:
1. לא באמת לצאת מההורים. מן הסתם אתה באותו מקום, גם מבחינה מנטלית באיזשהו מקום.
2. {הכנס חסרון 2}

 

[אורי ג.]

מעולה!
אתה יודע איך ניגשים לתכנן כזה דבר?

תכנון רגיל לכל דבר ועניין, זה פשוט מייתר קירות בלוקים, שטרבות, עמודים, חגורות, טיח ושפכטל. את השלד בונים מברזל.

 

[האזרח הקטן]

חסרונות:
1. לא באמת לצאת מההורים. מן הסתם אתה באותו מקום, גם מבחינה מנטלית באיזשהו מקום.
2. {הכנס חסרון 2}

השלמה של 1 - למרות שיש קיר נפרד, הם עדיין רואים מתי אתה יוצא או חוזר ועם מי. לחלק מהאנשים היעדר הפרטיות מפריעה.

 

[גרהם]

2. {הכנס חסרון 2}

כשתגור עם בת זוג -
אם היחסים שלה עם הוריך טובים - אתה רוצה שתגורו רחוק.
אם היחסים שלה עם הוריך רעים - אתה רוצה שתגורו רחוק.
עריכה: "רחוק", כלומר, לא דלת צמודה.

 

[הורדוס]

השאלה החשובה שלא ברור מה אתה אומר עליה היא האם תוכל להשכיר את היחידה?
עכשיו למשל, כשאתה משכיר בבאר שבע ונמצא שם רוב הזמן, חבל לבנות יחידה שבקושי תהיה בא, ואחכ אולי תשנה את דעתך ותרצה לגור במקום אחר.

 

[צ'יטה]

כשתגור עם בת זוג -
אם היחסים שלה עם הוריך טובים - אתה רוצה שתגורו רחוק.
אם היחסים שלה עם הוריך רעים - אתה רוצה שתגורו רחוק.

תודה.

באמת? סבתא שקרובה לנכדים לא חוסכת הון על בייביסטרים וכו'?

 

[גרהם]

תודה.

באמת? סבתא שקרובה לנכדים לא חוסכת הון על בייביסטרים וכו'?

כמו ההבדל בין חם לשורף.
בעקרון כן, אבל זה מאד מקשה על הזוג הצעיר להתפתח בדרכו בעצמאות ומאד קשה להורים לשמור על מרחק.
עדיף לשני הצדדים מרחק כזה שאי אפשר לקפוץ כל יום לשאול אם צריך משהו.
ברור שכמו בכל נושא, יש גם חריגים לכאן ולכאן.

נושא אחר לגמרי, הוא מה המחיר של החסכון הזה של עזרה עם הנכדים. אני לא נגד ואישית נהניתי מזה מאד כשילדיי היו קטנים, אבל יש לזה מחיר שתלוי בהמון גורמים. זה כבר לא המצב של ילד שנעזר בהוריו וזה מובן מאליו וללא תנאי. אבל זה באמת לשרשור אחר.

 

[A42]

2. {הכנס חסרון 2}

אנחנו גרנו אצל ההורים של אישתי בסוג של יחידה (בעליית גג שלהם ליתר דיוק אז אפילו יותר צמוד) במשך 7 שנים ( 3 שנים לפני החתונה ו4 אחרי)
אומנם היה קצת מאתגר לפעמים אבל בהחלט היה שווה את החיסכון בשכר דירה וגם לפעמים נוח (אוכל מבושל בכל שעה (-

שהגיעו הילדים זה היה קצת יותר קשוח (לנו לפחות יותר מידי צמוד ונכנסו למה ואיך עושים) ודי מהר עברנו לגור לבד, התרחקנו למרחק של 2 רחובות (אידאלי מבחינתי רחוק מידי לבוא בפיגמה ברגל קרוב מספיק ללכת ברגל עם העגלה)

עכשיו אחרי עוד 7 שנים ו3 ילדים אנחנו חוזרים לגור יחסית בסמיכות של בערך 100 מטר (2 בתים יפרידו בינינו)
לא יודע עוד להגיד על זה, דווקא לא בונה על ביביסיטר אבל בהחלט לילדים הגדולים זה נותן ביטחון שיכולים ללכת אחרי בית ספר/גן לסבא וסבתא אם אנחנו עוד לא הגענו הביתה..

 

[סול]

מדובר בסכומים אחרים לגמרי. להבנתי, דירה להשקעה תעלה פי 5-10 מבניית יחידת דיור.
אני לא חושב שאפשר לשים את זה באותה קטגורית השקעה.
בדירה להשקעה אתה משקיע את הכסף שלך בנכס משלך. ביחידת דיור אצל ההורים אתה משקיע את הכסף שלך בנכס של ההורים וזה לא ממש עסקה אלא סוג של פתרון משפחתי לחסוך שכר דירה לילד.
לכן היתרונות והחסרונות שונים לחלוטין.
חסרון ליחידת דיור היא שלא חוקי להשכיר אותה, למשל.
אז אתה צריך לשאול את עצמך מה אתה רוצה לפתור. אם זה מגורים בלבד, ואתה רווק, יחידת דיור היא פתרון כלכלי. אין לה ממש קשה להשקעה מצידך כי אתה לא יכול להשקיע בנכס שתלוי בנכס של ההורים שלך. אתה לא תוכל לבחור למי להשכיר אותו (אלא הם), אתה לא תוכל להחליט אם למכור את הבית יחד אם היחידה או לא (זאת החלטה שלהם) וכ'ו. לכן, לא מדובר בנכס בעיני, אלא בפתרון כלכלי.