• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

עצתכם: רכישה דירה במינוף גבוה, כיסוי משכנתא ביחידות דיור

גונן1900

משתמש רגיל
הצטרף ב
28/11/18
הודעות
527
דירוג
216
הציעו לי בית ב5 מיליון כולל מס רכישה והכל [אני מדבר על בית למגורים אישיים שלי]
הון עצמי 2.5
משכנתא 2.5

ההחזר החודשי הוא בהחלט גבוה סדר גודל של 10 וקצת בחודש* שלושים שנה, משהו שיקשה עליי להתנהל איתו,
רק שלבית מצורפות 3 יחידות דיור מושכרות שמכניסות 10 וקצת בחודש. כולל חישוב וייקנסי והכל, מדובר בממוצע.
מה שפחות או יותר מכסה את המשכנתא לגמרי.

בדקתי את מצב היחידות דיור באיזור המדובר, כולם שם עושים את זה הרבה שנים, רשויות החוק המקומיות לא מתעניינות באכיפה בכלל, זה די ברור.

השאלה שלי היא האם נכון להתמנף ככה, האם אתם רואים סיכונים בזה [ואני לא כולל את האפשרות של אכיפה על ידי הרשויות]
אציין כי לפי התקציב הנוכחי שלי אני יכול לחיות עם תשלום משכנתא של 6 בחודש בשקט [בלי קשר ליחידות דיור], מעבר לזה זה יציק לי ברמת חיים.

האופציה השניה שלי היא לרכוש בית ב3.2 מיליון כולל שיפוץ, ולשלם משכנתא על 700 אלף, בלי יחידות דיור בכלל

אשמח לדעתכם
 
תוכנית א' נשמעת לי טובה, בהנחה שהיא עדיפה לך למגורים מתוכנית ב'.
לאור יכולת ההחזר הגבוהה שלך (6K משלך + 10K שכ"ד) היייתי מנסה לקצר את משך זמן המשכנתא, להגדיל את ההחזר ולקבל גם ריביות טובות יותר.
סביר להניח שהבנק לא יאשר את זה מראש אבל אולי כן יאשר את זה במחזור אחרי X חודשים שתוכל להראות להם חוזי שכירות ותזרים מוכח מהשכ"ד.

אתה בעצם מרוויח מההפרש במחיר סדר גודל של 6.6% תשואה (לא ברור אם נטו או ברוטו) שזה יפה מאד בימינו, וזה עוד לפני מינוף.
 
תוכנית א' נשמעת לי טובה, בהנחה שהיא עדיפה לך למגורים מתוכנית ב'.
לאור יכולת ההחזר הגבוהה שלך (6K משלך + 10K שכ"ד) היייתי מנסה לקצר את משך זמן המשכנתא, להגדיל את ההחזר ולקבל גם ריביות טובות יותר.
סביר להניח שהבנק לא יאשר את זה מראש אבל אולי כן יאשר את זה במחזור אחרי X חודשים שתוכל להראות להם חוזי שכירות ותזרים מוכח מהשכ"ד.

אתה בעצם מרוויח מההפרש במחיר סדר גודל של 6.6% תשואה (לא ברור אם נטו או ברוטו) שזה יפה מאד בימינו, וזה עוד לפני מינוף.
תודה רבה.

הרעיון של מיחזור מעניין בהחלט, אבל למרות שביחסיות אני מסתדר, מפחיד אותי המספר המוחלט של 13-14 אלף להחזיר בחודש.
הריביות נמוכות מאוד, אני יכול להשתמש בכסף להשקעות אחרות
 
הבנק נתן אישור עקרוני בסדר גודל של 10.5
הדרך היחידה שאני רואה להגיע למספר כזה הוא ל30 שנים בכל המסלולים ושרובם צמודי מדד וריבית גבוהה בהתאם, אני צודק?
זה אומר שבפועל לאחר כמה שנים ההחזר שלך יהיה הרבה יותר גבוה והסיכון שלך גם הוא גבוה ++.
במשכנתה נורמלית לטווח נורמלי עם מסלולים נורמליים הסדר גודל להחזר חודשי הוא כ 500 ש"ח לכל 100,000 ש"ח
הריביות נמוכות מאוד,
מה זה נמוכות?
 
הדרך היחידה שאני רואה להגיע למספר כזה הוא ל30 שנים בכל המסלולים ושרובם צמודי מדד וריבית גבוהה בהתאם, אני צודק?
זה אומר שבפועל לאחר כמה שנים ההחזר שלך יהיה הרבה יותר גבוה והסיכון שלך גם הוא גבוה ++.
במשכנתה נורמלית לטווח נורמלי עם מסלולים נורמליים הסדר גודל להחזר חודשי הוא כ 500 ש"ח לכל 100,000 ש"ח

מה זה נמוכות?
הבנק נתן אישור עקרוני, לא קיבלתי לידי את הריביות עדיין, אכן מדובר על 30 שנה בכל המסלולים, שליש פריים שליש קל"צ ואני חושב שהשליש המשתנה הוא אכן צמוד מדד.
אני מבין שאתה רואה בזה משהו לא כל כך תיקני, אשמח מאוד להסבר.


לגבי מה זה ריביות נמוכות, הכוונה שלי היא בהתאם לתשואה שאני יכול להשיג בהשקעות אחרות, אני יכול להשיג 5%-6% בלי מאמץ מיוחד בהשקעות שונות
 
הבנק נתן אישור עקרוני, לא קיבלתי לידי את הריביות עדיין, אכן מדובר על 30 שנה בכל המסלולים, שליש פריים שליש קל"צ ואני חושב שהשליש המשתנה הוא אכן צמוד מדד.
אישור עקרוני מגיע עם ריביות.
אני מבין שאתה רואה בזה משהו לא כל כך תיקני, אשמח מאוד להסבר.
זה לא שזה לא תקני, זה שזה הרבה מאד זמן שעולה לך בריביות הרבה יותר גבוהות, ובסיכון גבוה יותר בגלל המרכיבים המשתנים. תוסיף לזה גם עלויות ביטוח מאד יקרות (סדר גודל אלפים בחודש) בשנים המאוחרות להלוואה.
לגבי מה זה ריביות נמוכות, הכוונה שלי היא בהתאם לתשואה שאני יכול להשיג בהשקעות אחרות, אני יכול להשיג 5%-6% בלי מאמץ מיוחד בהשקעות שונות
בהשקעות שונות אתה משלם מס, משכנתא אינה ריבית מוכרת במס אז תשווה תשואה לאחר מס למחיר ההון שלך (ריבית המשכנתא)
בנוסף למשכנתא אתה מחזיר לא רק ריבית אלה גם קרן אז גם אם ההשקעה כביכול מצדיקה את לקיחת ההלוואה בגלל החזר הקרן התזרים שלך יהיה שלילי, עמוק בשלילי.
 
אז מה אתה מציע? חצי צמוד חצי לא צמוד?
הרי אף אחד לא יכול לנבא את העתיד
אני אישית לא מציע אבל זה מה שאני הייתי עושה:
לא יותר מ25 שנים לכל המשכנתא.
1/3 פריים
1/3 קל"צ
1/3 משתנה כל 5 לא צמוד

לך קבל אישור עקרוני (אמיתי) כדי לקבל מושג על הריביות, לדעתי אם ההכנסה שלך היא לפחות 35K נטו בחודש בכלל לא יאשרו לך משכנתא בגובה כזה.
 
קיבלתי אישור עקרוני אמיתי. אלא אם כן הבנקאית שלי מעוניינת לרמות אותי.
לגבי הלא צמוד אבדוק את הנושא.
לגבי ה25 שנה או השלושים שנה אני לא מבין מה הפער הגדול.
יותר נשמע היה אם הטיעון היה שחלק יהיה 15 שנה וחלק 30 שנה, רק שאני לא יודע מה עדיף מה, וכנראה אף אחד לא באמת יודע
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A רכישה מקבלן - הצעות לנספח שינויים להסכם (חוזה)- מבקש עצתכם בנושא נדל"ן 5
S שינוי מסלולי השקעה וחשיפה למניות לשם הקטנת הדימום - עצתכם שוק ההון 13
R מתחיל - אבקש את עצתכם שוק ההון 10
י מה צופן העתיד? מבקשת את עצתכם יומני מסע אישיים 38
caterpillar פטור מס רכישה כפול לדירה ראשונה נדל"ן 2
A לקיחת משכנתא מבנק בארה"ב עבור רכישה של נכס בארץ נדל"ן 7
מ מחפש קבוצת רכישה לקרן השתלמות זולה (עדיף IRA) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
י [מס רכישה] הצהרה בעת רכישת דירה שניה מיסים 4
A דילמת רכישה בית בקיבוץ נדל"ן 9
א רכישה בלי real time data שוק ההון 8
א מס רכישה דירה שניה נדל"ן 3
N בעלי מניות לאחר עסקת רכישה שוק ההון 16
ש החזר מס על הפסדים בבורסה מול מס רכישה לדירה שניה שוק ההון 3
O מס רכישה בדירה של בן זוג אחד עם הסכם ממון מיסים 18
ה מס רכישה דירה שלישית חליפית מיסים 1
B רכישה קרן אירית רחבה ב-IB לעומת רכישת אותה קרן בארץ: יש הבדל במדד היחוס? מיסים 7
A רכישה בפריסייל עד 2 מיליון - השקעה , 100% מימון נדל"ן 9
A תכנון נכון של מס רכישה והיטל השבחה נדל"ן 0
איל1 הפרת הסכם קבוצת רכישה 8200 על ידי הפניקס וגלובלנט, והבעיה הכללית של שינויי בעלות בשוק הקרנות תוך הפרת הסכמים עם הלקוחות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S מינימום רכישה של מניה? שוק ההון 5
A החזר על מס רכישה - שאלה מיסוית נדל"ן 5
A מס רכישה פריסה לתשלומים נדל"ן 12
A ריבית גבוהה במס רכישה נדל"ן 13
M עדכון מס רכישה מיסים 10
H שאלת מס שבח, מס רכישה ומה שביניהם בסיטואציה מסויימת נדל"ן 3
א מתי צריך לשלם דמי תווך בעסקת רכישה? פוסטים מאיכות נמוכה 1
I פתרונות לצמצום מס רכישה ברכישת דירה שנייה נדל"ן 9
I למכור את התיק לצורך רכישה דירה או להתמנף בזול? שוק ההון 3
M חיסכון במס רכישה ושבח נדל"ן 7
M פתרונות לחיסכון במס רכישה ושבח פוסטים מאיכות נמוכה 0
K האם עבור רכישה אחת של קרן / תעודת סל לטווח ארוך יש יתרון לבית השקעות לעומת הבנק? שוק ההון 10
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
U מס רכישה על רכב חשמלי צרכנות פיננסית 1
א סיוע בהבנת אופן חישוב "עמלת רכישה"- קרן מחקה ביורו שוק ההון 5
A רכישת חלקיות בעסקה- מס רכישה נדל"ן 11
H מס רכישה - הרבה שלישי דירות? נדל"ן 24
סנופקין לקראת רכישה של דירה חדשה: סעיף מהיזם - איסור על מכירת הדירה עד מסירת המפתח נדל"ן 3
S אסטרטגית רכישה בעזרת רכיב המזומן שוק ההון 35
נ הקמת קבוצת רכישה קרן השתלמות צרכנות פיננסית 2
ישראלית מס רכישה בשותפים מיסים 1
Y רכישה ברשת בצורה מאובטחת, זולה ושקופה צרכנות פיננסית 23
M זכייה במחיר למשתכן לאחר רכישה בשוק החופשי נדל"ן 2
סול האם משלמים מס רכישה על דירה שניה שיורשים? נדל"ן 6
F מס רכישה של דירה - איך להקטין ב-2/3 את מס הרכישה? מיסים 7
S הלוואה לצורך רכישת עסק+פרמטרים בחוזה רכישה התפתחות אישית 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? נדל"ן 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? פוסטים מאיכות נמוכה 0
mudale222 האם עסקת קומבינציה = קבוצת רכישה? נדל"ן 5
S העברה ללא תמורה ומס רכישה נדל"ן 4
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4

נושאים דומים

Back
למעלה