דיור מוגן באנגליה - מה הסיפור? אנא עזרתכם

בעז לויתן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/19
הודעות
8
דירוג
5
אני שובר את הראש כבר כמה ימים בכדי להבין מה הסיפור של אותן חברות שמוכרות יחידות של דיור מוגן באנגליה.
הן מספרות שהן יתנו תשואה מובטחת של 10-12 אחוז לשנה, במשך 10 שנים, בנוסף להתחייבות רכישה עתידית של הנכס.
הנכס אמור להיות בבעלותך.
התשואה לנכסים בריטים שעוסקים בתחום וכן בהתאם לתשלום השבועי הדיירים ולשווי הנכסים לפי דוחות שונים היא בממוצע 7.4%. כלומר הם לוקחים ממך הלוואה במחיר של 12%, בעוד שה ROA הוא פחות מזה. לא הגיוני.
בנוסף ריטים בתחום שבדקתי מתממנים במחיר של 2.65% בממוצע. וכסף יש בשפע בשוק כידוע.
רעיונות למישהו?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,212
דירוג
22,100
הן מספרות שהן יתנו תשואה מובטחת של 10-12 אחוז לשנה, במשך 10 שנים, בנוסף להתחייבות רכישה עתידית של הנכס.
מובטחת בערבות בנקאית? כי אם לא אין לזה משמעות כלשהי, אני יכול להביא לך מאות אג"חים עם תשואות מובטחות גבוהות יותר.
אני שובר את הראש כבר כמה ימים בכדי להבין מה הסיפור של אותן חברות שמוכרות יחידות של דיור מוגן באנגליה.
התשואה לנכסים בריטים שעוסקים בתחום וכן בהתאם לתשלום השבועי הדיירים ולשווי הנכסים לפי דוחות שונים היא בממוצע 7.4%. כלומר הם לוקחים ממך הלוואה במחיר של 12%, בעוד שה ROA הוא פחות מזה. לא הגיוני.
לא הגיוני אני מסכים אבל לא לוקחים ממך הלוואה כי הם מוכרים לך את הנכס.
רעיונות למישהו?
כמו כולם: מחפשים (ומוצאים) פראיירים.
 

בעז לויתן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/19
הודעות
8
דירוג
5
צודק. ניסוח לא מדויק. הכוונה היא שאם הם מתחייבים לתת לך תשואה קבועה, זה חוב מבחינתם ולכן לא ברור המודל שלהם.
ברור שיש פה פרייארים, מנסה להבין את המנגנון.
 

בעז לויתן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/19
הודעות
8
דירוג
5
משנה כי רבים שואלים אותי על זה, כולל לקוח שהתפתה והשקיע אצלם סכום עצום של כסף.
 

בעז לויתן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/19
הודעות
8
דירוג
5
אחדד.
נניח שעלות יחידה שהם רוכשים היא כ 50 אלף פאונד (בדומה לעלות יחידה ממוצעת בבתי אבות באנגליה).
הם מוכרים אותה ב 80. הרוויחו 30 אלף.
הם מתחייבים לתשואה של 10% במשך עשר שנים, כלומר 8,000 פאונד לשנה. .
היחידה מניבה כ 4,000 פאונד לשנה - אלו מחירי השכירות המקובלים בתחום.
כלומר במשך 10 שנים הם צריכים לשלם למשקיע סך של 80,000 בעוד הם מקבלים מהשוכר 40,000 - הפרש הגדול מהרווח שלהם.

אז.. או שבעוד שנתיים הם יעלמו, או שיש פה תעלול אחר.
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
אחדד.
נניח שעלות יחידה שהם רוכשים היא כ 50 אלף פאונד (בדומה לעלות יחידה ממוצעת בבתי אבות באנגליה).
הם מוכרים אותה ב 80. הרוויחו 30 אלף.
הם מתחייבים לתשואה של 10% במשך עשר שנים, כלומר 8,000 פאונד לשנה. .
היחידה מניבה כ 4,000 פאונד לשנה - אלו מחירי השכירות המקובלים בתחום.
כלומר במשך 10 שנים הם צריכים לשלם למשקיע סך של 80,000 בעוד הם מקבלים מהשוכר 40,000 - הפרש הגדול מהרווח שלהם.

אז.. או שבעוד שנתיים הם יעלמו, או שיש פה תעלול אחר.

ביררת אם ההחזר הוא 10-12% הוא cash on cash return או IRR (פרוש על כל חיי ההשקעה)?
יש הבדל מהותי באיך שהם מציגים את ההחזר שלך, בעיקר ומדובר בבניין דירות.

בבניין דירות כמו שאולי כבר ידוע לך, שווי הנכס הוא נגזרת של הרווח התפעולי שלו,

סביר שהם חוזים העלאת שכירות במשך הזמן ההחזקה שלהם/שלכם בנכס.. בבוא היום, ימכרו אותו ביותר ממה שקנו אותו ויחלקו את הרווחים כך שאם תחלק את כל הזמן שהחזקתם אותו, תראה שהוא הניב לך כ-10-12% אחוז בשנה למשך 10 שנים.

לפי מה שהצגת המשקיע הוא "בעלים על יחידת דיור", השאלה היא האם הוא באמת בעלים של יחידה בטאבו, קרי - הוא יכול למכור יחידות בודדות פיזית (Condo conversion) ? או שזה מילה יפה ל"יחידת השתתפות" בפרוייקט רחב?
 

בעז לויתן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/19
הודעות
8
דירוג
5
כך הם מציגים את זה. 10% תזרים שנתי קבוע ל 10 שנים ובעלות על דירה ספציפית בטאבו.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,496
דירוג
4,063

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
כך הם מציגים את זה. 10% תזרים שנתי קבוע ל 10 שנים ובעלות על דירה ספציפית בטאבו.
קשה להבין כך את הכוונה שלהם
אם הנכס הזה לא מייצר את זה , אז מישהו אחר מממן את ההפרש... זה קצת סקטצ'י פונזי
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
5,865
דירוג
7,869
משנה כי רבים שואלים אותי על זה, כולל לקוח שהתפתה והשקיע אצלם סכום עצום של כסף.
למה רבים שואלים אותך ומי הלקוח?

אולי גילוי נאות על מה תפקידך/ מקצועך...?
 

בעז לויתן

משתמש רשום
הצטרף ב
24/2/19
הודעות
8
דירוג
5
אולי גילוי נאות על מה תפקידך/ מקצועך...?[/QUOTE]
אני בנקאי השקעות. בין היתר מאתר עבור לקוחות השקעה בנדל"ן בחו"ל.
מספר לקוחות כולל אחד בסוף השבוע שאלו על הנושא.
אני יכול להפנות לקוחות לתחום בקלות, אבל בספק בנוגע לסיכון ולכדאיות.
מדובר בעמל יומם של אנשים, לא מקל בזה ראש.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,505
דירוג
4,482
יתנו תשואה מובטחת של 10-12 אחוז לשנה, במשך 10 שנים,

היי בועז
זה סוג של השקעה פיננסית מגובה בנדל"ן, יש כאן תלות מוחלטת ביזם, אין לך יכולת לצאת מתי שאתה רוצה, ובמידה והיזם נקלע לקשיים
אתה בבעיה. מדובר בהשקעה של נישה מסוימת, החשופה לעודף היצע של נכסים דומים, בעת המימוש ומכירת הזכויות.

התשואה השנתית משקפת בצדק את רמת הסיכון.

אני לא רואה כאן כל יתרון, ההשקעות הרגילות בדירות מגורים בצפון אנגליה בעיתוי הנוכחי, צפויות להניב תשואות דומות משכירות ועליית ערך על השקעה במזומן,
כמובן שבעזרת מימון, ניתן לשפר את המספרים, אך כאן הסיכון נמוך יותר.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
unrealx דירת מגורים בבניין שנבנה על קרקע של דיור מוגן נדל"ן 5
B הפיכת עליית גג ליחידת דיור אוף טופיק 3
א בית עם יחידת דיור להשקעה - השפעה על ROI נדל"ן 8
de dud קנייתי בית עם יחידות דיור נדל"ן 26
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
ג עצתכם: רכישה דירה במינוף גבוה, כיסוי משכנתא ביחידות דיור נדל"ן 13
J בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ? נדל"ן 15
ה מתי מתחילים לחיות כמו מליונרים? (דיור בת"א) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 45
P אישור מחוסר דיור נדל"ן 1
ח יש עו"ד סוכני ביטוח בקהל? (ביטוח יחידת דיור) צרכנות פיננסית 0
the_newbie שכירת יחידת דיור מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 23
the_newbie שכירת יחידת דיור בארץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
the_newbie תנור ומכונת כביסה לרווק ביחידת דיור מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 18
Y משרדים באשדוד מול יחידות דיור בעיר חרדית מרכזית נדל"ן 13
Aranchik דיור בר השגה - תל אביב נדל"ן 6
yortem בניית יחידת דיור - יביל אוף טופיק 12
עמוס דיור אלטרנטיבי בישראל מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
ח האוצר מתכנן מיסוי קשיח על דיור, כדי לצנן את הביקוש מיסים 65
מרק סרפדים דיון מוגן באנגליה חברת GILON נדל"ן 27
A תיק מוגן מס (קרן השתלמות + קופת גמל) מול השקעות בחול שוק ההון 7
צ השקעה נדלנית באנגליה נדל"ן 4
ל בדיקת אמינות של חברות ואנשי מקצוע באנגליה נדל"ן 2
B מימון באנגליה נדל"ן 9
Aranchik מס SDLT על נכס באנגליה נדל"ן 1
א השקעת נדלן באנגליה שוק ההון 2
ח מישהו הצליח לפתוח חשבון בנק באנגליה צרכנות פיננסית 39
tpr קרן פנסיה (ניהול עצמי) באנגליה (הצילו) שוק ההון 3
O חשבונית מס מספק באנגליה צרכנות פיננסית 3

נושאים דומים

למעלה