לפני כעשור קנינו דירה ישנה במרכז. במטרה להימנע מתשלום ארוך-טווח של ריביות, לא מעט מהחיסכון שלנו לאורך השנים הופנה לסגירת המשכנתא. כיום אין משכנתא על הדירה.
בד בבד עם הרחבת המשפחה, ולאור התחושה שהאפשרות להשתדרג אט אט בורחת מאיתנו בשל קצב עליית מחירי הנדל"ן, הגענו לאחרונה למסקנה שהגיע הזמן לקנות בעיר מגורינו דירה גדולה וחדשה יותר - כזו עם ממ"ד, מעלית וחניה. עקב בעיית היצע חמורה בעיר (שלא תיפתר בעתיד הנראה לעין), כמו גם תמחור דירות יד שנייה כמעט במחיר של דירות חדשות (הדברים כמובן קשורים זה בזה), אנחנו מכוונים לקניית דירה חדשה מקבלן שתימסר עוד כ-3 שנים.
כאן נתקלנו בבעיית ההון העצמי. מצד אחד, הדירה הנוכחית שלנו שווה כ-60% ממחיר הדירה החדשה, ואפילו יש לנו עוד 10% מהמחיר במזומן. מצד שני, אנחנו עוד לא מוכרים את הדירה הנוכחית*, ולכן היא לא ממש עוזרת לנו בחישובי ההון העצמי של הבנק כשנבוא לבקש משכנתא לטובת הדירה החדשה: הבנק יתעלם מהדירה הקיימת בחישובים, ולכל היותר ייתן לנו הלוואת גישור בגובה של 50% מערכה (שהם 30% מערך הדירה החדשה). חישוב העלה שהריבית על ההלוואה הזו כשלעצמה תעלה מאות אלפי שקלים. כמו כן, נראה שצירוף הלוואת הגישור למשכנתא על הדירה החדשה יציב אותנו ביחס החזר בעייתי. בקיצור - הלוואת גישור מתבררת כאופציה יקרה ביותר, שלא לומר רצחנית.
האם יש דרך החוצה מהפלונטר? מה עושים משפרי דיור אחרים שקונים דירת קבלן "על הנייר" - האם הם אכן לוקחים הלוואת גישור סופר-יקרות, או שמלכתחילה הם לא נוגעים במשכנתא הקיימת וחוסכים "בצד" לדירה החדשה סכומים שאשכרה מספיקים לקניית דירה בישראל?
* חשבנו על האפשרות למכור את הדירה הקיימת כבר עכשיו, תוך הסכמה עם הקונה שנמשיך לשכור את הדירה עד למעבר לדירה החדשה. בדיקות שערכנו מעלות שזו לא אופציה ריאלית במיוחד, כי הדירה שלנו יקרה מדי מכדי לקרוץ למשקיעים. היא קורצת יותר למשפחות שמעדיפות שלא להמתין יותר מדי עם מועד המסירה, וודאי שלא 3 שנים. בכל מקרה, עקב ענייני מסגרות לילדים, אנחנו מעדיפים מאוד שלא לעבור מהדירה הנוכחית (באזור שלנו יש גם בעיית היצע לשכירות...).
בד בבד עם הרחבת המשפחה, ולאור התחושה שהאפשרות להשתדרג אט אט בורחת מאיתנו בשל קצב עליית מחירי הנדל"ן, הגענו לאחרונה למסקנה שהגיע הזמן לקנות בעיר מגורינו דירה גדולה וחדשה יותר - כזו עם ממ"ד, מעלית וחניה. עקב בעיית היצע חמורה בעיר (שלא תיפתר בעתיד הנראה לעין), כמו גם תמחור דירות יד שנייה כמעט במחיר של דירות חדשות (הדברים כמובן קשורים זה בזה), אנחנו מכוונים לקניית דירה חדשה מקבלן שתימסר עוד כ-3 שנים.
כאן נתקלנו בבעיית ההון העצמי. מצד אחד, הדירה הנוכחית שלנו שווה כ-60% ממחיר הדירה החדשה, ואפילו יש לנו עוד 10% מהמחיר במזומן. מצד שני, אנחנו עוד לא מוכרים את הדירה הנוכחית*, ולכן היא לא ממש עוזרת לנו בחישובי ההון העצמי של הבנק כשנבוא לבקש משכנתא לטובת הדירה החדשה: הבנק יתעלם מהדירה הקיימת בחישובים, ולכל היותר ייתן לנו הלוואת גישור בגובה של 50% מערכה (שהם 30% מערך הדירה החדשה). חישוב העלה שהריבית על ההלוואה הזו כשלעצמה תעלה מאות אלפי שקלים. כמו כן, נראה שצירוף הלוואת הגישור למשכנתא על הדירה החדשה יציב אותנו ביחס החזר בעייתי. בקיצור - הלוואת גישור מתבררת כאופציה יקרה ביותר, שלא לומר רצחנית.
האם יש דרך החוצה מהפלונטר? מה עושים משפרי דיור אחרים שקונים דירת קבלן "על הנייר" - האם הם אכן לוקחים הלוואת גישור סופר-יקרות, או שמלכתחילה הם לא נוגעים במשכנתא הקיימת וחוסכים "בצד" לדירה החדשה סכומים שאשכרה מספיקים לקניית דירה בישראל?
* חשבנו על האפשרות למכור את הדירה הקיימת כבר עכשיו, תוך הסכמה עם הקונה שנמשיך לשכור את הדירה עד למעבר לדירה החדשה. בדיקות שערכנו מעלות שזו לא אופציה ריאלית במיוחד, כי הדירה שלנו יקרה מדי מכדי לקרוץ למשקיעים. היא קורצת יותר למשפחות שמעדיפות שלא להמתין יותר מדי עם מועד המסירה, וודאי שלא 3 שנים. בכל מקרה, עקב ענייני מסגרות לילדים, אנחנו מעדיפים מאוד שלא לעבור מהדירה הנוכחית (באזור שלנו יש גם בעיית היצע לשכירות...).
לקחנו בחשבון את ההוצאות הנלוות, כן. מדד תשומות הבנייה הוא זה שכנראה יהיה קשוח במיוחד, אם כי נוכל כנראה להקדים תשלומים ולחסוך את חלקו. (עם הריבית המטורפת בהלוואת הגישור אני מתקשה עדיין להשלים, למרות שאני מעריך (בזהירות) שעליית הערך של הדירה הקיימת במהלך 3 השנים הבאות תהיה גדולה משיעור הריבית הזו.)
