טופס 1301 - דיווח על מכירת דירה, הכנסות מהשקעה אלטרנטיבית ומכירת גמל להשקעה וקרן כספית

[paskar]

אני מתייחס למה שאמר @jojo9000, ואולי מה שמשתמע מהוראת הביצוע שאומרת שהיסף הוא על הסכום "המלא".
לא יודע מה קורה בפועל. אם אכן אין מס על החלק הפטור משבח, אז טוב, זה מה שנראה משתמע מהחוקים.

במחשבה שניה, מה שאולי גורם לבלבול הפוטנציאלי הוא שבניגוד לפטור ממס שבח, שפועל כמדרגות (המס הוא רק על החלק שמעל לפטור לגבי שבח),
בפטור ממס יסף אין מדרגות. זו או שאין מס, או שיש.
אבל כשיש, הוא לא על הסכום שמעל לסף פטור ממס יסף לגבי מקרקעין (5,385,285 ₪ - פקודת מס הכנסה), אלא על סכום השבח שמעל לפטור ממס שבח (5,008,000 ₪ - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)).

בכל מקרה אני לא מבין למה הסף השונה בין שני החוקים. אולי מרחיבים על זה בדברי ההסבר לחוק.

 

[jojo9000]

בהנחה שהכוונה היא שמס היסף חל גם על חלק השבח הפטור, מה המקור שהוביל את הוראת הביצוע לפרשנות הזו?

תודה על ההערה. לאחר בדיקה נוספת אני חושב שכל סכום שפטור ממס - כגון סכום שפטור ממס שבח כתוצאה מהפעלת מס שבח ליניארי מוטב - לא חייב במס יסף.

ואני חושב שאתה צודק במה שאמרת - "אבל לפי מה שאני מבין מפקודת מס הכנסה, היסף צריך להיות על 500 ולא 2000:"

1. ... ”הכנסה חייבת“ – הכנסה לאחר הניכויים, הקיזוזים והפטורים שהותרו ממנה לפי כל דין;

ז"א את המילים בהוראת הביצוע -

"יודגש, כי כאשר שווי המכירה עולה על 5,382,285 ₪, סכום השבח הריאלי במלואו (בגין שווי המכירה המלא) ייווסף להכנסה החייבת לצורך קביעת החבות במס הנוסף" - צריך לקרוא - לאחר ניכוי כל פטור שהותר ממנו - כמו למשל פטור בגין חישוב ליניארי מוטב.

לעניין מה שאמרת לגבי התקרות השונות בפקודה ובחוק מס שבח - אכן יש חוסר קורלציה מוזר בין תקרת הפטור ממס שבח לדירת יחיד לבין הסכום שמעליו יש חובת תשלום מס יסף על מכירת דירה.

לא יועץ מס.

לא מהווה יעוץ מס או יעץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט

 

[ירח אפל]

אחרי קריאה מחדש של החוזר , נפל לי האסימון שבדוגמא הזו טעיתי ובגדול.

מצב 1: דירה נמכרת ב־6 מיליון עם פטור דירה יחידה
במצב הזה שווי הדירה עד 5,008,000₪ טור ממס שבח, אבל עברתי את מדרגת הפטור ממס ייסף, ולכן הוא לא מתקיים
לכן 902אלף שקלים יהיו חייב מס ייסף (מעל מדרגת הפטור)

פשוט נבוך

מכירת דירה יחידה בפטור:
המכירה מחולקת למכירת שתי זכויות במקרקעין.
זכות 1 בשווי 5,008 אלפי שקלים.
זכות 2 בשווי יתרת המכירה.

הזכות הראשונה פטורה לחלוטין ממס שבח וכמובן ממס ייסף. ואפילו לא כוללים אותה בדוח השנתי למס הכנסה.
הזכות השניה, כל עוד שוויה אינו עולה על 5.38 מיליון (בערך) פטורה ממס ייסף אבל חייבת במס שבח .

מכאן יוצא שבמכירת דירה יחידה, כל עוד ערכה הכולל אינו עולה על 10,393,285₪ אין עליה כלל מס ייסף.
ואם כן עולה, אז על השבח של החלק השני יש מס ייסף.

ואם אני לא טועה בעבר כבר כתבתי על זה.

סיבה נוספת שתמיד כדאי להתייעץ עם איש מקצוע ולא עם אנונימיים במרשתת!

הולך לחפש עץ להתחבא מאחוריו

 

[jojo9000]

אחרי קריאה מחדש של החוזר , נפל לי האסימון שבדוגמא הזו טעיתי ובגדול.

פשוט נבוך

מכירת דירה יחידה בפטור:
המכירה מחולקת למכירת שתי זכויות במקרקעין.
זכות 1 בשווי 5,008 אלפי שקלים.
זכות 2 בשווי יתרת המכירה.

הזכות הראשונה פטורה לחלוטין ממס שבח וכמובן ממס ייסף. ואפילו לא כוללים אותה בדוח השנתי למס הכנסה.
הזכות השניה, כל עוד שוויה אינו עולה על 5.38 מיליון (בערך) פטורה ממס ייסף אבל חייבת במס שבח .

מכאן יוצא שבמכירת דירה יחידה, כל עוד ערכה הכולל אינו עולה על 10,393,285₪ אין עליה כלל מס ייסף.
ואם כן עולה, אז על השבח של החלק השני יש מס ייסף.

ואם אני לא טועה בעבר כבר כתבתי על זה.

סיבה נוספת שתמיד כדאי להתייעץ עם איש מקצוע ולא עם אנונימיים במרשתת!

הולך לחפש עץ להתחבא מאחוריו

ניתוח מעניין.

לא חושב שזה עולה מלשון החוק או הוראת הביצוע.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

 

[jojo9000]

אחרי קריאה מחדש של החוזר , נפל לי האסימון שבדוגמא הזו טעיתי ובגדול.

פשוט נבוך

מכירת דירה יחידה בפטור:
המכירה מחולקת למכירת שתי זכויות במקרקעין.
זכות 1 בשווי 5,008 אלפי שקלים.
זכות 2 בשווי יתרת המכירה.

הזכות הראשונה פטורה לחלוטין ממס שבח וכמובן ממס ייסף. ואפילו לא כוללים אותה בדוח השנתי למס הכנסה.
הזכות השניה, כל עוד שוויה אינו עולה על 5.38 מיליון (בערך) פטורה ממס ייסף אבל חייבת במס שבח .

מכאן יוצא שבמכירת דירה יחידה, כל עוד ערכה הכולל אינו עולה על 10,393,285₪ אין עליה כלל מס ייסף.
ואם כן עולה, אז על השבח של החלק השני יש מס ייסף.

ואם אני לא טועה בעבר כבר כתבתי על זה.

סיבה נוספת שתמיד כדאי להתייעץ עם איש מקצוע ולא עם אנונימיים במרשתת!

הולך לחפש עץ להתחבא מאחוריו

דבר אחד בטוח - כמו בהרבה פעמים הניסוחים של המחוקק אינם ברורים.

למיטב הבנתי:

לאור ההגדרה של הכנסה חייבת לעניין מס יסף -

"הכנסה חייבת" – הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 וכמשמעותה בסעיף 89, למעט סכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 88 וסכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק האמור – רק אם שווי מכירתה עולה על 5,385,285 שקלים חדשים והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין;

המילים "רק אם שווי מכירתה עולה על סך 5,385,285 ש"ח" מתייחסות לשווי מכירת כל הזכות במקרקעין.

כאשר אדם שהינו בעל דירה יחידה מוכר את הדירה תמורת 6 מליון ש"ח הוא אינו מוכר לדעתי שתי זכויות במקרקעין - מכירה של זכות אחת שוות ערך לשווי של הפטור ממס שבח - 5,008,000 ומכירה של זכות נוספת מעל לסכום הפטור. הוא מוכר זכות אחת במקרקעין - דירה בשווי 6 מליון ש"ח.

זה נכון שחישוב המס מחולק לשניים - חישוב של החלק הפטור ממס וחישוב של החלק שאינו פטור ממס - אבל מדובר על חישוב שלוקח בחשבון את הפטור ומטיל חובת תשלום על העודף שמעל הפטור. הדיווח על מכירת הזכות נעשה במסגרת דיווח אחד למיסוי מקרקעין כחלק מעסקת המכירה.

הוכחה נוספת לדעתי לכך שמדובר בזכות אחת היא ייחוס ההוצאות - ההוצאות המותרות בניכוי מיוחסות באופן יחסי - לפי היחס בין החלק הפטור לחלק הלא פטור - ז"א מדובר בזכות אחת.

הערת אגב - אין קורלציה בין סכום הפטור ממס שבח על דירה יחידה - 5,008,000 ש"ח לבין הסכום של שווי מכירת הזכות במקרקעין שמעליו יש חובת תשלום מס יסף - 5,385,285 ש"ח.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[ירח אפל]

כאשר אדם שהינו בעל דירה יחידה מוכר את הדירה תמורת 6 מליון ש"ח הוא אינו מוכר שתי זכויות במקרקעין - מכירה של זכות אחת שוות ערך לשווי של הפטור ממס שבח - 5,008,000 ומכירה של זכות נוספת מעל לסכום הפטור. הוא מוכר זכות אחת במקרקעין - דירה בשווי 6 מליון ש"ח.

כאן לדעתי הטעות, אתה קורא בחוק הלא נכון.
49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין:

(א1) על אף האמור בסעיף 49ב, עלה סכום שווי המכירה על 5,008,000 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) (בסעיף קטן זה – סכום התקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה, ויראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;...

כלומר החוק מחלק את המכירה למכירת שתי זכויות בדירת מגורים.

ואם נחזור לסעיף 121ב לפקודה:

”הכנסה חייבת“ – הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 וכמשמעותה בסעיף 89, למעט סכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 88 וסכום אינפלציוני כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, ואולם לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק האמור – רק אם שווי מכירתה עולה על 5,385,285 שקלים חדשים (נקוב לשנת 2025) והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין; ...

רואים שלא מדובר על שווי דירת המגורים, אלא על שווי מכירת הזכות בדירת מגורים, וראינו קודם שמדובר בשתי זכויות בדירת מגורים, האחת פטורה והאחרת היא החלק שמעל התקרה.

 

[jojo9000]

כלומר החוק מחלק את המכירה למכירת שתי זכויות בדירת מגורים.

זה מאד מעניין מה שאתה אומר. אני מאד מקווה שאתה צודק. לדעתי זה רק לצורך החישוב ולא מדובר על שתי זכויות במקרקעין.

 

[ירח אפל]

זה מאד מעניין מה שאתה אומר והלוואי שאתה צודק - אבל לדעתי זה רק לצורך החישוב ולא מדובר על שתי זכויות במקרקעין.

תבדוק גם איך מדווחים (מחשבון שומה עצמית ברשות המסים)
אין כלל אפשרות לכלול את החלק הפטור בשומה

 

[jojo9000]

תבדוק גם איך מדווחים (מחשבון שומה עצמית ברשות המסים)
אין כלל אפשרות לכלול את החלק הפטור בשומה

גם בדירה ששווי המכירה מתחת לתקרת הפטור לא כוללים את החלק הפטור בשומה.

יהיה מעניין לשמוע מרואי חשבון שלקוחות שלהם מכרו דירות יחיד מעל 5,385,285 ש"ח האם הם קיבלו דרישה לתשלום מס יסף.

 

[jojo9000]

תבדוק גם איך מדווחים (מחשבון שומה עצמית ברשות המסים)
אין כלל אפשרות לכלול את החלק הפטור בשומה

מקדמה למיסוי מקרקעין של הקונה לפי סעיף 15 לחוק - כאשר הדירה פטורה אין תשלום מקדמה. במכירת דירה של 6 מליון ש"ח סכום המקדמה של הקונה למיסוי מקרקעין הוא לדעתי על כל סכום המכירה ולא עושים הפרדה בין החלק הפטור לחלק שחייב במס.

אישור לטאבו - על פי החוק - בעסקה פטורה מקבלים אישור לטאבו על פי הצהרת המוכר תוך ימים בודדים.

בעסקה של 6 מליון ש"ח לא מקבלים אישור נפרד לטאבו בגין החלק הפטור וצריך להמתין עד לסיום ההליך השומתי בגין כל העסקה ובסוף מקבלים אישור אחד.

 

[ירח אפל]

מקדמה למיסוי מקרקעין של הקונה לפי סעיף 15 לחוק - כאשר הדירה פטורה אין תשלום מקדמה. במכירת דירה של 6 מליון ש"ח סכום המקדמה של הקונה למיסוי מקרקעין הוא לדעתי על כל סכום המכירה ולא עושים הפרדה בין החלק הפטור לחלק שחייב במס.

אני לא בטוח שאתה צודק, אבל בכל מקרה, זו מקדמה ואחרי חישוב המס יוחזר עודף, אם קיים.

בעסקה של 6 מליון ש"ח לא מקבלים אישור נפרד לטאבו בגין החלק הפטור וצריך להמתין עד לסיום ההליך השומתי בגין כל העסקה ובסוף מקבלים אישור אחד.

איך זה קשור למס ייסף?
מס ייסף משולם הרבה לאחר מכן, בזמן הגשת הדוח השנתי למס הכנסה, יכול להיות גם שנתיים לאחר המכירה (ואפילו יותר)

 

[jojo9000]

אני לא בטוח שאתה צודק, אבל בכל מקרה, זו מקדמה ואחרי חישוב המס יוחזר עודף, אם קיים.

איך זה קשור למס ייסף?
מס ייסף משולם הרבה לאחר מכן, בזמן הגשת הדוח השנתי למס הכנסה, יכול להיות גם שנתיים לאחר המכירה (ואפילו יותר)

לדעתי זה קשור.

אתה הפנית לסעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין כדי להראות שמדובר על שתי זכויות (זכות פטורה וזכות לא פטורה) - ומכאן אתה משליך על מס יסף.

הבאתי כאן אינדיקציות שמוכיחות לדעתי שמדובר על זכות אחת בלבד וכל הניסוח של סעיף 49 א (א1) הוא לצורך ביצוע החישוב על ההפרש מעל לסכום הפטור - הוא לא מגדיר זכויות או יוצר זכויות נפרדות.

אם אלו היו שתי זכויות אז המקדמה היתה מחושבת רק על ההפרש.

אם אלו היו שתי זכויות נפרדות היית מקבל אישור לטאבו בנפרד על העסקה הפטורה.

 

[ירח אפל]

הבאתי כאן אינדיקציות שמוכיחות לדעתי שמדובר על עסקה אחת.

לא טענתי שזו לא עסקה אחת.
זו עסקה אחת, עם שתי זכויות במקרקעין שנמכרות.

כמו שמכירת דירה עם זכויות בניה, היא גם כן עסקה אחת עם שתי זכויות.
אחת זו זכות מקרקעין בדירה, שיתכן ופטורה ממס.
והשניה זו זכות בניה, שחייבת בשבח מלא.

 

[jojo9000]

לא טענתי שזו לא עסקה אחת.
זו עסקה אחת, עם שתי זכויות במקרקעין שנמכרות.

כמו שמכירת דירה עם זכויות בניה, היא גם כן עסקה אחת עם שתי זכויות.
אחת זו זכות מקרקעין בדירה, שיתכן ופטורה ממס.
והשניה זו זכות בניה, שחייבת בשבח מלא.

שאלתי רו"ח והוא אמר שבפועל אתה צודק!

לא מהווה יעוץ מס אן יעוץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[paskar]

תבדוק גם איך מדווחים (מחשבון שומה עצמית ברשות המסים)
אין כלל אפשרות לכלול את החלק הפטור בשומה

לא יודע לגבי המחשבון, אבל בדיווח עצמו לדעתי צריך לכתוב את החלק הפטור בחלק י' (הכנסות/רווחים פטורים), סעיף 42 (מקורות אחרים).

מכאן יוצא שבמכירת דירה יחידה, כל עוד ערכה הכולל אינו עולה על 10,393,285₪ אין עליה כלל מס ייסף.

לא נשמע סביר. לדעתי, כשעוברים את סף מס היסף על דירה (לפי 121ב(ה)), אז הוא יחול על כל "ההכנסה החייבת".

זה גם משתמע מהוראת ביצוע 5/2025, סעיף 2.ג:

כאשר שווי המכירה עולה על 5,382,285 ₪, סכום השבח הריאלי במלואו (בגין שווי המכירה המלא) ייווסף להכנסה החייבת לצורך קביעת החבות במס הנוסף.

 

[jojo9000]

לא טענתי שזו לא עסקה אחת.
זו עסקה אחת, עם שתי זכויות במקרקעין שנמכרות.

כמו שמכירת דירה עם זכויות בניה, היא גם כן עסקה אחת עם שתי זכויות.
אחת זו זכות מקרקעין בדירה, שיתכן ופטורה ממס.
והשניה זו זכות בניה, שחייבת בשבח מלא.

אני לא מסכים עם כל הרעיון שיש כאן כמה זכויות במקרקעין ל הרעיון לפיו יש כאן כמה זכויות שונות במקרקעין ושהרשות מסתכלת על כל זכות בנפרד להעסקה זכויות עסקת מכירה של כמה זכויות תראה את ההגדרה של זכות המקרקעין בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

אין כאן שתי זכויות - יש כאן זכות אחת - עם התייחסות שונה מבחינת חישוב המס שווי פטור, שווי מעל הפטור החייב במס שבח בשיעורים וזכויות בניה שלרוב אינן פטורות וחלים עליהם שיעורי מס שונים . אין כאן שתי זכויות במקרקעין שמקנות סף מס יסף של 10 מליון ש"ח.

תבדוק גם איך מדווחים (מחשבון שומה עצמית ברשות המסים)
אין כלל אפשרות לכלול את החלק הפטור בשומה

בהוראת ביצוע 5/2013 שיצאה בעקבות הרפורמה במיסוי מקרקעין, נקבעו בסעיף 5 הסדרים לגבי דיווח במערכת הממוכנת:

"מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ששווי מכירתה עולה על התקרה וחייבת על החלק העודף בליניאריות חדשה ישודרו שתי שומות כדלקמן:

שומה פטורה לפי סוג נכס 1 וסוג חישוב 492/495 (עד תקרה)

שומה חייבת לפי סוג נכס 03 וסוג חישוב 302 כאשר כל מרכיבי השומה יחושבו לפי החלק היחסי של עודף השווי שמעל תקרת הפטור חלקי כל שווי המכירה."

ז"א יש כאן שתי שומות שונות אך לא מדובר על זכויות שונות. הזכות במקרקעין היא אחת. תראה גם את ההגדרה של זכות במקרקעין בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

העובדה שאתה כנישום לא משדר שומה נפרדת על החלק הפטור זה כי אין שומה עצמית על החלק הפטור וזה לא מעלה או מוריד - מבחינת המערכת יש שידור של שתי שומות על אותה זכות. שומה פטורה ושומה חייבת.

גם לגבי זכויות בניה – לא מדובר על זכות נפרדת מבחינת מיסוי מקרקעין. בדירת מגורים יש מספר שומות שונות בגלל תקרת הפטור לדירת המגורים והעובדה שלגבי זכויות בניה (למעט הוראת סעיף 49 ז) יש הוראות שונות לגבי שיעורי המס וחישוב המס.

כאשר אתה מוכר מגרש ללא דירת מגורים ולמגרש יש זכויות בניה – אין זכות נפרדת של זכויות בניה וזכות נפרדת של המגרש - ולדעתי הכל נכנס לשומה אחת.

לדעתי - אם בפועל לא מחייבים במס יסף על מכירת דירה יחידה מעל לסך של 5,382,285 ₪ זו תקלה של המערכת בניגוד להוראת החוק ולכוונת המחוקק.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[FIYaacov]

לדעתי - אם בפועל לא מחייבים במס יסף על מכירת דירה יחידה מעל לסך של 5,382,285 ₪ זו תקלה של המערכת בניגוד להוראת החוק ולכוונת המחוקק.

כלומר אתה טוען שמס הכנסה עושה טעות שעולה למדינה עשרות מליוני שקלים בשנה (סתם זרקתי מספר)

 

[jojo9000]

כלומר אתה טוען שמס הכנסה עושה טעות שעולה למדינה עשרות מליוני שקלים בשנה (סתם זרקתי מספר)

בהנחה שכך פועלת המערכת - זו אכן אנומליה לדעתי.

לדעתי לא היתה למחוקק כוונה שהשבח יצטרף להכנסה החייבת רק בדירות יחיד ששווין מעל 10 מיליון ש"ח.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

 

[fooser]

ביצעתי השקעה אלטרנטיבית (קרן שמשקיעה בהליכים משפטיים) - נכון לעכשיו אני בשלב החזר ההשקעה (הקרן) כלומר טרם מדובר ברווח הון (שצפוי להגיע בשנים הבאות לפעילות הקרן). האם אני נדרש לדווח על הנ"ל?

אני כמוך, נמצא בשלב איסוף מסמכים לקראת הגשת 1301 בפעם ראשונה. אני כן לקחתי רו"ח.

השקעתי גם בקרן משפטית, אולי מדובר על אותה אחת.
עד כה שנתיים וחצי לתוך ההשקעה, מקבל החזרים רבעוניים. אבל דוחות הקרן השנתיים מראים עדיין הפסד. האם זה המצב אצלך? בכל מקרה אשמח לשמוע מה העלת בבדיקתך, איך מתייחסים להשקעה הזו ב 1301

 

[FIYaacov]

עד כה שנתיים וחצי לתוך ההשקעה, מקבל החזרים רבעוניים. אבל דוחות הקרן השנתיים מראים עדיין הפסד

כלומר, אתה משלם מס על החלוקות, למרות שהקרן בכלל הפסידה?