זהירות - קבוצות רכישה

[סימפטי]

שלום לכולם.

רציתי להזהיר את כל חברי הפורום מפני רכישת דירות דרך קבוצת רכישה.
לפני כשנתיים וחצי הצטרפתי לקבוצת רכישה של "באמונה" בחריש, תוך כדי אמונה שאקנה דירת 4 חדרים במחיר שפוי להפליא של 670 אש"ח ועל הדרך גם אקבל מענק של 100 אש"ח מהמדינה.
היום, שנתיים וחצי אחרי הקמת הקבוצה, עדיין אנחנו בלי דירות באופק הקרוב, המחירים עלו בכ13-15% לעומת המחיר עליו בנינו וחוזי שיעבוד מונעים מאיתנו לברוח מהקבוצה (ההפסד במקרה של יציאה מהעמותה הוא וודאי).
תוסיפו לזה את העובדה שהכל עולה לכם יותר כסף בתור עמותה (פתיחת תיק משכנתא יקרה יותר, שכר עו"ד גבוה יותר, ריבית משכנתא של שוק אפור, מס רכישה גם לזוגות צעירים וכו'), שמשקרים לכם בפרצוף, שאין דד-ליין ושכל הסיכון הוא רק עליכם ותגיעו למסקנה שבפתיחת ההודעה הזאת - התרחקו מקבוצות רכישה (ובפרט מ"באמונה")..

אם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן, יש דרכים טובות יותר ואפילו רכישה מקבלן יכולה להתברר כאופציה עדיפה.

 

[סימפטי]

אגב, שכחתי - גם המענק הלך פייפן, כי המדינה נותנת מענקים רק למי שבונה תוך פרק זמן מסויים.

ועוד דבר מרתיח בעמותות - המחיר הוא גלובלי ולכן אם עלות הדירה של השכן שלך עלה, גם אתה תצטרך לשלם יותר! מכת הלם לכל הקפיטליסטים באשר הם

 

[רובי1]

סימפטי מסכים איתך לחלוטין. משתתף במה שאתה עובר, אבל שתי נקודות שאולי מקלות קצת על מצב הרוח שלך:
1. המחירים בחריש עלו מאוד בשנים האחרונות, ונראה שהממשלה הולכת להשקיע ולפתח את העיר הזאת. כך שאחרי שיגמר כאב הראש שלך אולי עוד תרוויח קופה לא קטנה.
2. אומנם אתה משועבד לקבוצה אבל אם אינני טועה יש לך אפשרות למכור את הזכויות שלך לאדם אחר (ואמור להיות בחריש ביקוש לא קטן). ניסת לברר בכיוון הזה?

 

[ע.מדי]

@סימפטי, קראתי היום או בגלובס או דה מרקר שקבוצות רכישה שבעת ההקמה לא חתמו כבר על הקבלן המבצע אלא בחרו אותו בהמשך לא חייבות במס רכישה כי הן לוקחות את הסיכון והחברים נחשבים כיזמים ולא רוכשים. תבדוק אולי יש לכם החזר

 

[גרהם]

בוצת רכישה של "באמונה"

אפשר ללמוד מהשם מה צריך לקרות כדי שתקבל דירה במחיר סביר.
אתה צודק שבקנייה דרך קבוצת רכישה יש יותר סיכונים ויותר מאפיינים יזמיים מאשר ברכישה מקבלן (ובוודאי מאשר ברכישת דירה יד שניה) וחבל לי בשבילך שהבנת את זה רק לאחר החתימה על החוזה ולא לפני כן.
כמו שהציעו לך למעלה, אפשר גם לצאת מקבוצת רכישה ואני מניח שמאחר שהמחירים עלו בינתיים, אתה כנראה אפילו תרוויח מהעסקה.

 

[ע.מדי]

הפרסום בגלובס
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001051656

 

[סימפטי]

. אומנם אתה משועבד לקבוצה אבל אם אינני טועה יש לך אפשרות למכור את הזכויות שלך לאדם אחר (ואמור להיות בחריש ביקוש לא קטן). ניסת לברר בכיוון הזה?

אני לא יכול להעביר את הזכויות בשלב הזה בלי להינזק מאוד מקנסות יציאה

קראתי היום או בגלובס או דה מרקר שקבוצות רכישה שבעת ההקמה לא חתמו כבר על הקבלן המבצע אלא בחרו אותו בהמשך לא חייבות במס רכישה כי הן לוקחות את הסיכון והחברים נחשבים כיזמים ולא רוכשים. תבדוק אולי יש לכם החזר

אנחנו מחוייבים במס רכישה על הקרקע (כמו שכתוב שם בפרסום), דבר שלא הייתי מחוייב בו אם הייתי קונה דירה ראשונה

אפשר ללמוד מהשם מה צריך לקרות כדי שתקבל דירה במחיר סביר.

 

[סימפטי]

הפרסום בגלובס
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001051656

את מס הרכישה שילמנו על הקרקע.

 

[billy]

בבקשה תפסיקו כבר עם האש"ח הזה

 

[mudale222]

יש לי חבר טוב שקנה בחריש גם דרך קבוצת רכישה באותו מחיר (לא יודע אם אותה אחת) וגם בנה על המענק ולא שמעתי אותו מתלונן.
לפי מה שהבנתי השינוי במחירים הזה היה ידוע כפקטור סיכון ולא "הונחת" מהשמיים בהפתעה.
גם הלו"ז היו מוכרזים כלא ידועים, וכל מה שהיה ידוע שזה ייקח כמה שנים טובות עד שהבנייה תסתיים.
ממה שהבנתי ממנו ערך הנכסים שם כבר עלה בכל מקרה בצורה מאוד משמעותית ודירות חדשות באותה רמה, נמכרות שם כיום במחירים גבוהים מאות אלפים, כך שגם עם העיכובים והעלייה בתשומות הבנייה הם עדיין מאוד מורווחים.
בקשר לטענות ספציפיות: "פתיחת תיק משכנתא יקרה יותר, שכר עו"ד גבוה יותר, ריבית משכנתא של שוק אפור, מס רכישה גם לזוגות צעירים וכו'".
אבא של אשתו עובד בבנק למשכנתאות כך שאת המשכנתא הם לקחו בתנאים מועדפים כנראה מהציבור הרגיל.
שאר הדברים נדמים לי יחסית זניחים מבחינה כספית (תגיד לי אם לא, אני באמת לא יודע).
בכל מקרה לאור מה שאני מכיר עדיין מדובר ברכישה מוצלחת ומשתלמת בהרבה מאשר רכישה ממוצעת באופן פרטי.

 

[סימפטי]

לנו הציגו את זה מלכתכילה כמחיר די סופי (עם הצמדה למדד תשומות) שרק בשלב מאוחר יותר - כשכבר היה מאוחר מכדי לצאת בלי קנסות עצבניים - הוסבר לנו שהמחיר ממש לא סופי אלא רק הערכה.
כשאני משווה את המחיר שאני הגעתי אליו כיום עם מחיר של דירה מקבלן שהייתי קונה על הנייר באותו הזמן של הזכייה במכרז, יוצא שהקנייה מקבלן הייתה זולה יותר.
בקשר לטענות ספציפיות:
פתיחת תיק משכנתא עלתה לנו 1% מערך הנכס, ללא יכולת להתמקח או להשתמש בהטבות מועדון/ עבודה בזמן שהמקסימום של אדם פרטי הוא 0.25%, כשיש המון על מה להתמקח.
שכר עו"ד עלה לנו 2.5% לעו"ד בטלן שבעיקר עושה לנו צרות. שוב, לאדם פרטי מדובר על 0.5%. גם לאדם פרטי העו"ד לא מרוויח כלום מזה שהאדם נדפק וכאן לעו"ד יש את כל האינטרסים לתקוע מקלות בגלגלים כדי שהפרוייקט יימח ועלותו תעלה וכתוצאה מזה שכר הטרחה שלו יעלה.
הריבית הנהוגה כיום בשוק המשכנתאות נעה בין פריים מינוס אחוז למשתנה לבין 2.7% לקל"צ (פעם אחרונה שבדקתי - זה מושפע המון ממחירי האג"ח). המשכנתא שהוצעה לנו הייתה פריים פלוס 1.75% ועד קל"צ של כמעט 7%. כמו שכבר ציינתי בשרשור אחר, כל אלו הם בגרייס חלקי ולכן אנחנו לא משלמים כלום לקרן עד לתום פרק הזמן של הגריס וגוררים חובות במקום לפרוע אותם. יתרה מכך, בגלל שבגרייס עסקינן - יש קנסות היוון מאוד גבוהות על מחזור המשכנתא. זה מסביר למה מסלולים שמוצעים על ידי המדינה (3% ו4.5% צמודי מדד, ללא גרייס) נחשבים אצלנו לאטרקציה.
מס רכישה - אנחנו קנינו קרקע, ולכן שילמנו מס רכישה של כמה אלפי שקלים. אם היינו קונים דירה באותתו השווי, היינו נהנים מפטור ממס.
אפשר לציין גם שכולם אצלנו נדרשו להשקיע הון עצמי גבוה מהנדרש על ידי בנק ישראל. אמנם זה לטובת הדיירים, כי כך הם לוקחים משכנתאות קטנות יותר, אבל לרבות מהמשפחות בעמותה זה היה ממש קשה, להמציא עוד 8-10% מערך הדירה.

סה"כ הייתי אומר שרכישה מקבלן הייתה מורידה בממוצע את העלויות הנלוות בכ3% (ממחיר הדירה) ואת עלות המשכנתא בכמה עשרות אלפי שקלים.
אלא אם כן אבא של חבר שלך עובד בבנק המשכנתאות שמלווה את העמותה, אין לו שום דבר שהוא יכול לעשות כדי לעזור לו בגלל שחברי העמותה מחוייבים כולם לקחת משכנתא אך ורק מהבנק המלווה. תחי התחרות החופשית.
אגב, תוסיף עוד חצי שנה-שנה של שכירות לתחשיב, זה עוד כמה עשרות אלפי שקלים בממוצע.
מספיק כואב בשבילך?

 

[מרק עוגיות]

כל אלו הם בגרייס חלקי ולכן אנחנו לא משלמים כלום לקרן עד לתום פרק הזמן של הגריס וגוררים חובות במקום לפרוע אותם. יתרה מכך, בגלל שבגרייס עסקינן - יש קנסות היוון מאוד גבוהות על מחזור המשכנתא.

לא הבנתי, הכריחו אתכם לקחת משכנתא עם גרייס? לא יכולתם לקחת משכנתא רגילה?

 

[mudale222]

@סימפטי , זה אכן נשמע קטסטרופה. אגב, מה עם ה100K מענק? קיבלת בסוף? כי לא הכנסת את זה לחישובים..
בכל מקרה אני אברר פרטים עם חבר שלי.. יש סיכוי לא רע שמתוך בורות פיננסית הוא ואשתו לא מבינים בכלל שנדפקו (ואני לא הולך לספר להם), אבל נבדוק את העניין כי עכשיו זה מסקרן אותי.

 

[סימפטי]

לא הבנתי, הכריחו אתכם לקחת משכנתא עם גרייס? לא יכולתם לקחת משכנתא רגילה?

לא.
כשאת חלק מקבוצת רכישה אז אין לך את האפשרות להתמקח על המשכנתא או אפילו לקחת משכנתא משל עצמך - את מחוייבת לקחת את המשכנתא של כל הקבוצה בתנאים של הבנק או להביא את כל הכסף מהבית

 

[סימפטי]

@סימפטי , זה אכן נשמע קטסטרופה. אגב, מה עם ה100K מענק? קיבלת בסוף? כי לא הכנסת את זה לחישובים..
בכל מקרה אני אברר פרטים עם חבר שלי.. יש סיכוי לא רע שמתוך בורות פיננסית הוא ואשתו לא מבינים בכלל שנדפקו (ואני לא הולך לספר להם), אבל נבדוק את העניין כי עכשיו זה מסקרן אותי.

בעוונותי, גם לי לקח זמן להבין שנדפקתי.
בקשר למענק - 60K מתוכו אושרו לנו אחרי בג"ץ (שעליו כמובן שהיינו צריכים לשלם), 40K הלכו פייפן.