השקעה בקרנות ריט - סיכונים עכשוויים

[Tom]

היי לכולם,
איזה סיכונים מיוחדים לתקופה של עכשיו (או בכלל אבל בעיקר לתקופה הנוכחית) יש להשקעה בקרנות ריט,
ומצד יש האם יש גם יתרונות/הזדמנויות בתקופה הזו?
תודה

 

[אורי ג.]

איזה סיכונים מיוחדים לתקופה של עכשיו (או בכלל אבל בעיקר לתקופה הנוכחית) יש להשקעה בקרנות ריט,

בארץ או בחו"ל?
אם בחו"ל אז כמה סיכונים עיקריים:
1. עליות ריבית.
2. בחלקם קניית נכסים בשיעורי היוון נמוכים מאד היסטורית.
3. מחירי חלק מהקרנות מאד גבוה, חלק ממש במחירי בועה (אפילו מכרתי כמה לאחרונה).
יש עוד אבל אלו העיקריים בעת הנוכחית לדעתי.

ומצד יש האם יש גם יתרונות/הזדמנויות בתקופה הזו?

בהחלט יש לדעתי, במיוחד בקרנות מהשורה השנייה והשלישית.

 

[Tom]

בארץ או בחו"ל?
אם בחו"ל אז כמה סיכונים עיקריים:
1. עליות ריבית.
2. בחלקם קניית נכסים בשיעורי היוון נמוכים מאד היסטורית.
3. מחירי חלק מהקרנות מאד גבוה, חלק ממש במחירי בועה (אפילו מכרתי כמה לאחרונה).
יש עוד אבל אלו העיקריים בעת הנוכחית לדעתי.

בהחלט יש לדעתי, במיוחד בקרנות מהשורה השנייה והשלישית.

מה בנוגע לארץ, למשל עם השפעת מחירי הדיור הגבוהים?

ומהן קרנות מהשורה השניה והשלישית?

 

[אורי ג.]

בארץ יש כולה 3 חברות ריט, אחת מהן (מגוריט) עוד לא התחילה פעילות ממשית (למעט שאיבת דמי ניהול שמנים) ואין לה נכסים כלשהם עדיין.
ה2 הנותרות גובות גם הן דמי ניהול גבוהים, עם ניהול חיצוני ועוסקות בלעדית בנכסים מסחריים בלבד ככה שאין ממש קשר למחירי הדיור.
קרנות מהשורה השנייה והשלישית הם בעיקר קרנות ריט קטנות יותר, חלקן חדשות יותר, הרבה פחות "מפורסמות" ומסוקרות ונחשבות גם מסוכנות יותר.

 

[מקווה_לטוב]

אני אשמח לשמוע איזה קרנות ריט החברים בפורום מחזיקים.

 

[TunaGolem]

אני אשמח לשמוע איזה קרנות ריט החברים בפורום מחזיקים.

אני מחזיק את כולן.

 

[אורי ג.]

אני אשמח לשמוע איזה קרנות ריט החברים בפורום מחזיקים.

בבקשה רק שלא ישתמע שזה המלצה:

Welltower Inc. Common Stock HCN
New Senior Investment Group Inc SNR
Ventas, Inc. Common Stock VTR
Gazit-Globe Ltd. Ordinary Share GZT
Washington Prime Group Inc. Com WPG
City Office REIT, Inc. Common S CIO
Chatham Lodging Trust (REIT) Co CLDT
W.P. Carey Inc. REIT WPC
Quality Care Properties, Inc. C QCP
Washington Prime Group Inc. Com WPG
Care Capital Properties, Inc. C CCP
Geo Group Inc (The) REIT GEO

גזית היא קרן קיט בתחפושת (והיא גם תמכר בקרוב בתקווה).

 

[מקווה_לטוב]

שאלה בנושא ריט, האם יש קרנות ריט שלא מחלקות דיבדנדים? אני יודע שזה קצת נוגד את ההגיון אבל מעניין אותי לדעת אם יש מוצר כזה.

 

[אורי ג.]

שאלה בנושא ריט, האם יש קרנות ריט שלא מחלקות דיבדנדים? אני יודע שזה קצת נוגד את ההגיון אבל מעניין אותי לדעת אם יש מוצר כזה.

מוצר כזה אין עפ"י חוק אבל אני חושב שיש קרנות שבעקבות מצוקה כספית מפסיקות לחלק באופן זמני.

 

[efi]

בארץ יש כולה 3 חברות ריט

יש רביעית: מניבים.
ועכשיו אזורים בוחנת הקמת ריט חדשה.

 

[ERE בלי ה E]

לארי סוודאו טוען (ביולי 2016) שתוחלת התשואה הצפויה לריטים היא מאד נמוכה:
"Not only does the 0.3% expected real returns for U.S. REIT investors look unattractive in comparison, it has only about a 0.1% risk premium above the real return on virtually riskless 10-year Treasury inflation-protected securities (TIPS). Forewarned is forearmed.
מעניין, כי הוא דוגל באחזקה של כ 15% של ריטים בתיק. נדמה שלי שמאז VNQ איבדה כמה אחוזים כי ה yield כיום הוא מעל 4.2%
http://www.etf.com/sections/index-investor-corner/swedroe-breaking-down-reit-prices?nopaging=1

 

[אורי ג.]

לארי סוודאו טוען (ביולי 2016) שתוחלת התשואה הצפויה לריטים היא מאד נמוכה:

עוד סיבה למה לא להשקיע במדד

 

[ERE בלי ה E]

מאידך, ריט ספציפי יכול לרדת ב 20 אחוז ולעולם לא לחזור למחיר מקורי.

 

[OnTheVerge]

מעניין, כי הוא דוגל באחזקה של כ 15% של ריטים בתיק.

אני מודה שאף פעם לא הבנתי את זה.
אם יש מגוון שיקולים שמשתנים בזמן (כמו ריבית ותמחור) איך אפשר לקבוע מראש אלוקציה קבועה בתיק לריט?

ואם כולם מבינים שנכון להקצות לריטים אחוזים גבוהים יותר ממשקלם בשוק, זה בעצם אומר שמשקלם בשוק... מדויק פחות או יותר.
אז מדוע להחזיק אותם בנפרד, לשלם דמי ניהול גבוהים יותר ובעיקר להיות חשוף לסכנות פסיכולוגיות הכרוכות בכך?

 

[ERE בלי ה E]

אני מודה שאף פעם לא הבנתי את זה.
אם יש מגוון שיקולים שמשתנים בזמן (כמו ריבית ותמחור) איך אפשר לקבוע מראש אלוקציה קבועה בתיק לריט?

ואם כולם מבינים שנכון להקצות לריטים אחוזים גבוהים יותר ממשקלם בשוק, זה בעצם אומר שמשקלם בשוק... מדויק פחות או יותר.
אז מדוע להחזיק אותם בנפרד, לשלם דמי ניהול גבוהים יותר ובעיקר להיות חשוף לסכנות פסיכולוגיות הכרוכות בכך?

כי יש כאילו שמעוניינים יותר ב income (למשל פורשים) והדיוידנדים שמחלקות קרנות ריט קוסמות להם (במיוחד בסביבת ריבית נמוכה)

 

[אורי ג.]

מאידך, ריט ספציפי יכול לרדת ב 20 אחוז ולעולם לא לחזור למחיר מקורי.

1. כמו כל השקעה אחרת.
2. להשקיע בריט ספציפי זוהי שטות, להשקיע בריטים ספציפיים זה לא.

 

[נולי]

2. להשקיע בריט ספציפי זוהי שטות, להשקיע בריטים ספציפיים זה לא.

תוכל בבקשה להסביר?

 

[הסולידית]

איזה סיכונים מיוחדים לתקופה של עכשיו (או בכלל אבל בעיקר לתקופה הנוכחית) יש להשקעה בקרנות ריט,

קרנות ריט רבות (לא כולן) נוטות להשתמש בהרבה מאוד חוב כדי לרכוש את הנכסים שמייצרים להם תזרימי מזומנים. כלומר, אלה חברות ממונפות מאוד. מינוף הוא סיכון בלתי-מפוצה. כלומר, משקיעים באופן כללי אינם צפויים לקבל תגמול עבור הסיכון הגבוה הכרוך ברמות גבוהות של מינוף. לכן, אם אתה שוקל ריטים ספציפיים, הייתי מתמקדת ביחס המינוף של החברה.

 

[Benjamin W]

מינוף הוא סיכון בלתי-מפוצה.

אודה אם תרחיבי.

 

[Osterreicher]

אודה אם תרחיבי.

אני מתאר לעצמי שהיא מתכוונת לכך שמשקיעים לא מרווחים פרימיום סיכון על חברות ממונפות. להבדיל מחברות קטנות, ערך וכו'.