השקעה בקרנות ריט

[arn]

האם מניות ריט (על נדל"ן בארץ) צריכות לעלות (או לרדת) בהתאם לעליית (או ירידת) מחירי הנדל"ן בארץ פלוס דמי השכירות שמתקבלים מינוס הוצאות הניהול?

 

[אורי ג.]

לטווח הרחוק בגדול כן אבל אמרת את משפט הקסם: "מינוס הוצאות ניהול".
דמי השכירות לא ישפיעו על המחיר לטווח הארוך כי רובו אמור להיות מחולק לך בתור דיבידנד.

 

[arn]

הוצאות הניהול יכולות להיות כל כך גדולות כך שיהיה פער גדול בין שינויי מחיר הנדל"ן לשינויי מחיר מניות הריט?

 

[השקעה לא מזל]

האם מניות ריט (על נדל"ן בארץ) צריכות לעלות (או לרדת) בהתאם לעליית (או ירידת) מחירי הנדל"ן בארץ פלוס דמי השכירות שמתקבלים מינוס הוצאות הניהול?

כאמור קיימת קורלציה בין נדל״ן למגורים לנדל״ן מסחרי מניב,
מכיוון שקרן ריט היא תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן,
רק קח בחשבון שיש עליהם מס דיבידנד שנע באזור 48%

 

[outlook]

הוצאות הניהול יכולות להיות כל כך גדולות כך שיהיה פער גדול בין שינויי מחיר הנדל"ן לשינויי מחיר מניות הריט?

בבקשה, בדיוק פורסם:

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001416379

 

[אורי ג.]

הוצאות הניהול יכולות להיות כל כך גדולות כך שיהיה פער גדול בין שינויי מחיר הנדל"ן לשינויי מחיר מניות הריט?

כן. תבדוק ביצועים של מניית "מגוריט".

 

[איגי]

האם מניות ריט (על נדל"ן בארץ) צריכות לעלות (או לרדת) בהתאם לעליית (או ירידת) מחירי הנדל"ן בארץ פלוס דמי השכירות שמתקבלים מינוס הוצאות הניהול?

חוץ מדמי הניהול, קח בחשבון גם מינוף. זה יכול להפוך השקעה "סולידית" כביכול בנדל"ן למשהו אחר לגמרי, לטוב ולרע

 

[arn]

רציתי להגיד משהו בקשר למינוף: המינוף לא גורם לכך שעליית מחיר המניה יהיה גבוה יותר מעליית מחירי הנדל"ן\שכירות (בדרך כלל)? עד כמה שאני מבין מינוף שבו 50% מכספי החברה הם הון עצמי ו-50% הלוואות לא נחשב למשהו מסוכן. לא כן?
לפי מה שראיתי בדוחות מניית מגוריט לא היתה טובה עד שנת 2020. ב-2021 נראה לי שהשיגה רווחים טובים. האם ההנהלה הוחלפה?
מניית ריט 1 הרוויחה 320 - 330 מיליון ש"ח בשנה בממוצע (על 5 שנים) זה לא נראה טוב (אפילו אם ההנהלה לוקחת שכר של 30 מיליון ש"ח)?
עוד משהו לא ברור לי: הרווח התפעולי של "ריט 1" ו-"מגוריט" גדול מהרווח הגולמי. זה לא נראה מוזר?
(המקור אתר ביזפורטל).

 

[arn]

עוד שאלה: האם יכולה להיות בעיה בחברה אם ההתחיבויות השוטפות גדולות מהרכוש השוטף (לפי הבנתי שוטף זה לזמן קצר)?

 

[arn]

כאמור קיימת קורלציה בין נדל״ן למגורים לנדל״ן מסחרי מניב,
מכיוון שקרן ריט היא תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן,
רק קח בחשבון שיש עליהם מס דיבידנד שנע באזור 48%

זה מקסימום 48%.
לא תמיד זה 48%.
זה יכול לרדת עד ל-30% אם אתה מתחת לגיל 60.
זה יכול לרדת עד 10% אם אתה מעל גיל 60.
כמו כן כאשר אתה קונה חברה אחרת אתה משלם מס כפול. החברה משלמת מס של 25% על רווחיה (שזה בפועל בא מכיסך) ואתה משלם מס רווחי הון בשווי דומה על הרווח הראלי בזמן שאתה מוכר את המניה. המס הראשון לא מ וטל על חברת ריט.

מקור:

מדוע יש מיסוי גבוה על הדיווידנד בקרנות ריט?

החוק מחייב את קרן הריט לנכות במקור את שיעור המס המקסימלי על השכרת נכסים (48%), בדומה למדיניות בעת גביית מס על רווחי הון (25%). ואולם, חלק מהמשקיעים הפרטיים יכולים להפחית את תשלום המס הגבוה

www.themarker.com

 

[אורי ג.]

זה מקסימום 48%.

50% אבל לא נהיה קטנוניים.

החברה משלמת מס של 25% על רווחיה

אם היא ישראלית אז 23% וגם זה בהנחה ואין לה הטבות מס.

 

[גרהם]

המינוף לא גורם לכך שעליית מחיר המניה יהיה גבוה יותר מעליית מחירי הנדל"ן\שכירות (בדרך כלל)?

רק אם אתה יודע להרוויח על כל דולר שלווית יותר ממה שאתה משלם כריבית.
ברבעונים הקרובים יתברר להרבה חברות שזה לא כל כך פשוט.

 

[השקעה לא מזל]

זה מקסימום 48%.
לא תמיד זה 48%.
זה יכול לרדת עד ל-30% אם אתה מתחת לגיל 60.
זה יכול לרדת עד 10% אם אתה מעל גיל 60.
כמו כן כאשר אתה קונה חברה אחרת אתה משלם מס כפול. החברה משלמת מס של 25% על רווחיה (שזה בפועל בא מכיסך) ואתה משלם מס רווחי הון בשווי דומה על הרווח הראלי בזמן שאתה מוכר את המניה. המס הראשון לא מ וטל על חברת ריט.

מקור:

מדוע יש מיסוי גבוה על הדיווידנד בקרנות ריט?

החוק מחייב את קרן הריט לנכות במקור את שיעור המס המקסימלי על השכרת נכסים (48%), בדומה למדיניות בעת גביית מס על רווחי הון (25%). ואולם, חלק מהמשקיעים הפרטיים יכולים להפחית את תשלום המס הגבוה

www.themarker.com

נכון מאוד
תודה