אבל במידה ואני אכן רוצה להשקיע ל 10 שנים נגיד, ואני מאמין ששוק הנדלן יעלה, האם במקרה אתה כן מכיר אפיק השקעה דומה שכן יאפשר לי בעצם להגיע לתוצאה הרצויה?
אקדים ואומר שכיום אין אפיק מושלם כזה,
מה שכן, אתה יכול לקבל קורלציה מסויימת דרך מניות של חברות יזמות נדלן למגורים (אאורה, דמרי, פרשקובסקי ועוד). החברות הנ"ל מושפעות בין השאר ממחירי הדירות אבל לא רק.
יש בבורסה גם 2 ריטים למגורים: "מגוריט" ו"ריט אזורים (ליווינג)", שתיהן מוגבלות בחוק הריטים להיקף יזמות קטן ו-90% מהיקף הנכסים שלהם אלו דירות להשקעה או דירות בשלבי בנייה. שתיהן ממונפות (שזה סבבה).
הבעיה מתחילה כשתשואת השכירות לא מכסה את תשלום החובות (אג"ח/משכנתא/מימון אחר.. היינו הך)?
מה עושה אדם פרטי במצב כזה? מקטין הוצאות, מגדיל הכנסות, מתמנף עד מעל הראש, העיקר שיוכל לעמוד בתשלום השוטף של המשכנתא, אחרת הבנק יעקל לו את הבית. במקרה הכי גרוע מוכר את הבית סוגר את ההלוואה ומחשב מסלול מחדש.
מה עושות חברות ריט במצב כזה? להגדיל הכנסות הן לא יכולות, להקטין משכורות.. נראה לך? גיוס הלוואות נוספות לא מתאפשר בגלל % מינוף גבוה. אז מה עושים?
בעולם תקין היית מצפה שימכרו חלק מהנכסים במחיר שוק, ככה גם יוכלו לעמוד בהחזרי הריבית, וגם יצמצמו מינוף מה שייתן אורך נשימה.
אממה.. העולם לא תקין והחברות מעדיפות לדלל את בעלי המניות הקיימים במחיר נמוך ובעצם לקבע הפסד לבעלי המניות. שווה ערך לאדם פרטי שימכור דירה ב-60% הנחה בגלל בעיות תזרים (אפילו הוצאה לפועל זה 20/30% גג).
אזורים ליוינג דיללה משקיעים בנזיד עדשים רק לפני חודש וחצי.
הבעיה האינהרנטית היא שהאינטרס של בעלי המניות וההנהלה לא תמיד עולים בקנה אחד, תוכל לעשות גוגל: "מגוריט דמי ניהול" ולקרוא קצת על ההתנגשויות בין הנהלת החברה לבעלי המניות המוסדיים לגבי גובה דמי הניהול.
מאידך, בגלל שזה המצב וכולם יודעים שאי אפשר לסמוך על שיקול דעתם של מקבלי ההחלטות בהנהלת החברות הנ"ל, מניות החברות נסחרות כעת בדיסקאונט של 50% ויותר, כך שאפשר לדון אם במחיר הזה המניות אטרקטיביות או לא. מה שכן, אי אפשר לדמות את זה ל"מעקב אחרי מחיר הדירות", למרות שבתרחיש של זינוק במחירי הדירות מניות החברות הנ"ל כנראה ייסקו לשחקים.
