המצב שלי היום

[חיים 111]

למה זה זריקת כסף לפח?ֿ

אני לא חושב שזו זריקת כסף לפח, אבל זה בדיוק כמו שכירות.
במצב הנוכחי היום אתה יכול לשלם 6000 ש"ח ולגור בבית או לא לשלם ולגור ברחוב. אחרי שתהיה לך דירה, תוכל להשכיר אותה ב-6000 ש"ח ולגור ברחוב, או לוותר על הכנסות משכירות ב-6000 ש"ח ולגור בבית.
ההחלטה "לוותר על הכנסות משכירות ב-6000 ש"ח" כדי לגור בבית היא זריקת כסף לא פחות ולא יותר מההחלטה "לשלם 6000 ש"ח ולגור בבית".
(אלא אם אתה צופה גם שנמוך - לקנות דירה פחות שווה בשכירות מהדירה שאתה גר בה כרגע, במקרה כזה, תשקול לעשות את השנמוך בשכירות בלי לקנות את הדירה).

עזוב את החלוקה בין ריבית וקרן. תסתכל מה הולך להשתנות בתזרים שלך. אם מדובר בהחזר חודשי של 10300 למשך 25 שנה, מדובר בתשלום בודד כיום של 50K, ועוד תוספת תשלום חודשי של 4300 (לעומת ה-6000 שאתה משלם היום). בסוף 25 שנה יהיה לך נכס נקי מהלוואות בשווי 2M.

לא מבין גדול בבורסה כך שזה הופך להימור

אבל אתה כן מבין גדול בנדל"ן?
או שבנדל"ן אפשר להיות "מבין קצת", ובבורסה צריך להיות דווקא "מבין גדול"?

 

[קפה שחור]

אולי כן יש דרך לעשות לקוד Monetization?

עשיתי
הפכתי אותו משימוש פומבי (אפליקציה\תוכנה) בעסק ב'
לשימוש פרטי של עסק א'

בוא נגיד ככה באופן "ציורי", במקום לפתח צמיגים שנשחקים פחות על כביש אספלט, שיניתי את הכביש ואת אופן החיכוך איתו כדי שלא יהיה צורך בצמיגים

 

[חיים 111]

נדלן הוא מוצר צריכה דיי בסיסי במובנים של היום בדרך כזו או אחרת

דווקא בהקשר של נדל"ן למגורים על ידי הבעלים, יש את הבסיס המשותף, וסכום לא מבוטל שכולל התאמות אישיות (מקביל ל"קוד").

 

[קפה שחור]

קוד אינו מוחשי והוא הינו כלי עזר לאנשים מסוימים

הוא עזר לך לשאול שאלה..בפלטפורמה הזאת

אפילו הנדלן לא קיים בלי קוד (תכנת שירטוט)
מה שהופך אותו ליעיל הוא שהוא "שם" בלי לראות אותו
וכן הוא לא מכסה מפני גשם, אבל לא צריך להיות בעלים של אותו נדלן כדי לצרוך אותו, כמו שלא צריך להיות בעלים של אותו קוד כדי להשתמש בו

 

[horizon]

ההחלטה "לוותר על הכנסות משכירות ב-6000 ש"ח" כדי לגור בבית היא זריקת כסף לא פחות ולא יותר מההחלטה "לשלם 6000 ש"ח ולגור בבית".

קיבלתי אך אני קצת נוטה שלא להסכים.
עצם החזקת דירה שחלק ממנה להולך לסוג של חיסכון (הקרן) יכול להקנות לך בעתיד עוד מינוף וביטחונות מול הבנקים.
הטענה שלך פה היא שעדיף להישאר בשכירות רק בגלל שאני לא הולך להשכיר ומתייעד לגור? או שאני טועה

 

[חיים 111]

הטענה שלך פה היא שעדיף להישאר בשכירות רק בגלל שאני לא הולך להשכיר ומתייעד לגור? או שאני טועה

הטענה שלי היא שאל תסתכל על שכירות כזריקת כסף לפח, יותר מהאוכל שאתה אוכל.
קיבלת החלטה לגור באיזור שבו השכירות היא 6000 ש"ח, תכניס אותה להוצאות השוטפות כמו אוכל, ותחשיב אותה ככה בין אם תגור בדירה שלך, ובין אם תגור בשכירות.

אחרי שההוצאה הזו נרשמה באופן קבוע בספר הוצאות המחיה השוטפות, תבדוק את הדירה בעיניים חדשות כנכס שמשלמים עליו X בהתחלה, Y כל חודש ומניב שכירות של 6000 ש"ח (בין אם על ידיך או על ידי שוכר אחר) בניכוי תחזוקה שוטפת.
בעיניים האלו, אפשר לבדוק את ההשקעה בלי דיבורים על "כרגע יש לי תזרים שהוא 100% שלילי", כי החלק הזה בתזרים לא הולך להשתנות אם לא תעבור לדירה קטנה יותר \ איזור זול יותר.

אם תחסוך את הכסף (העודף של תשלומי המשכנתא מעל תשלומי השכירות) באמצעי השקעה אחרים, שוב יהיה לך בעתיד מינוף וביטחונות מול הבנקים...
אם אתה חושב שלא תחסוך את הכסף הזה בלי "משכנתא" שכופה עליך לחסוך גם כשאין לך, אז זה כבר מה שציינתי ב"יתרון" היחיד של העסקה, ותחשוב אם זה מה שאתה רוצה.

 

[sun_light]

לגבי דירת ההורים.
הדירה היא אינה דירה מגורים אלא דירה שלישית

פתחת עסק עם עזרה של ההורים,
נכנסת לחובות. התייצבת ועכשיו המצב שיש לך 500K בחובות. (עם ריבית כמובן)
א.זאת לא נקראת התייצבות. הריבית עדיין מושכת אותך כלפי מטה.
ב.אמרת שאתה מוציא על דיור 6000 שקל, ואתה מסיים את החודש עם פלוס של 4000 שקל?
ואחרי כל זה יש לך 50K הון עצמי?
אני לא מבין איך מישהו עם חובות חושב לקנות דירה ב2 מליון שקל רק כדי לגור ליד העבודה.
בפרט אם אין לך הון עצמי, אלא הון עצמי שלילי.
אני הייתי אומר-קודם תסדר את העניינים הכספיים שלך.
בשביל "מינוף" הייתי משתמש בשכר דירה השלישית של ההורים שלך, במקום למכור אותה בשביל ההון העצמי.
כי בין כה וכה, ההון העצמי הוא לא סתם מכשול ששמו למי שקונה דירה.
הוא גם מצביע על יחס הכנסות-הוצאות בריא.
וכשאתה אומר שהיחס הזה שווה 50K? ועוד אתה רוצה לקנות דירה שתביא לך משכנתא יותר גבוהה מהשכירות שאתה משלם היום?
זה לא בריא, לא לך, לא להורים שלך ולא למשפחה.
המבחן שלך יהיה להגדיל את ההון העצמי. קח לך שנה שנתיים, ותראה לאן תגיע.
אם הוא ישאר אותו דבר או יגדל ב20K ? הצלת לעצמך את החיים שלא קנית את הדירה.

 

[horizon]

פתחת עסק עם עזרה של ההורים,
נכנסת לחובות. התייצבת ועכשיו המצב שיש לך 500K בחובות. (עם ריבית כמובן)
א.זאת לא נקראת התייצבות. הריבית עדיין מושכת אותך כלפי מטה.
ב.אמרת שאתה מוציא על דיור 6000 שקל, ואתה מסיים את החודש עם פלוס של 4000 שקל?
ואחרי כל זה יש לך 50K הון עצמי?
אני לא מבין איך מישהו עם חובות חושב לקנות דירה ב2 מליון שקל רק כדי לגור ליד העבודה.
בפרט אם אין לך הון עצמי, אלא הון עצמי שלילי.
אני הייתי אומר-קודם תסדר את העניינים הכספיים שלך.
בשביל "מינוף" הייתי משתמש בשכר דירה השלישית של ההורים שלך, במקום למכור אותה בשביל ההון העצמי.
כי בין כה וכה, ההון העצמי הוא לא סתם מכשול ששמו למי שקונה דירה.
הוא גם מצביע על יחס הכנסות-הוצאות בריא.
וכשאתה אומר שהיחס הזה שווה 50K? ועוד אתה רוצה לקנות דירה שתביא לך משכנתא יותר גבוהה מהשכירות שאתה משלם היום?
זה לא בריא, לא לך, לא להורים שלך ולא למשפחה.
המבחן שלך יהיה להגדיל את ההון העצמי. קח לך שנה שנתיים, ותראה לאן תגיע.
אם הוא ישאר אותו דבר או יגדל ב20K ? הצלת לעצמך את החיים שלא קנית את הדירה.

אהלן חבר
החוב לבנק היה למען רכישת כלים ומכונות שמתפעלות את העסק
נכנס לחובות נשמע ממך קצת בקונוטציה שלילית.
התייצבות בעסק היתה כל הליך ההקמה שלו מאפס למצב של נטו 50-53 בחודש.
אני מעוניין לקנות דירה באזור מגוריי לא כי זה קרוב לעבודה כי אני מכיר את המקום והסביבה ומאמין בעליית הערך של האזור.
50 אלף נזיל בעובר ושב כי אין לי סיבה להשאיר שם יותר מכך. שאר הכסף מפוזר בקרן השתלמות ובהחזרים להלוואה

השאלה פה האם לקנות במצב של היום מתייחסת למצב הריבית שלא אדע מה יהיה איתה בעוד שנתיים שלוש וכרגע עומדת האופציה להשתמש בדירה השלישית

תעבור קצת על התגובות
לרשום מה שכבר נרשם לא מפתח פה עוד דיון נוסף.

תודה בכל אופן

 

[nturtle]

כשמחליטים למשכן דירה בשביל קנית דירה זה הסיכון שלוקחים.
נכון המספרים גבוהים ובגלל זה הגעתי לפה לשמוע אם יש אנשים שעשו עסקאות כאלו כדי לדעת איזה בלתמים היו להם בתהליך

מי לוקח את הסיכון אתה ? נשמע לי שרק ההורים שלך...
לגבי מה כתבת למה לא לנצל עליית ערך,
אולי השוק הולך לקרוס דווקא ? מספיק מלחמה קטנה וערך הנדלן יפול וקצת מיתון ואין כסף.לאנשים ויש אבטלה , ואז יש לך נכס שנקנה יקר במינוף ואולי נכס שמפסיד, נכון שהדירה ממונפת בעזרת הוריך אז הסיכון עליהם, זה באמת כיוון מחשבה נכון של טייקון , רק שהם דואגים לדפוק את מחזיקי האגח ולא את בני משפחתם (עד כדי סיכסוכי ירושה .. )

 

[sun_light]

אמרו פה נכון, אל תפחד הדירות לא יגמרו
תחכה שנתיים שלוש, תסגור את החוב, ותנקה את המגרש.

אני מעוניין לקנות דירה באזור מגוריי לא כי זה קרוב לעבודה כי אני מכיר את המקום והסביבה ומאמין בעליית הערך של האזור.

ואם זה לא יעלה? זאת גם אפשרות.
או לחילופין, הערך ישאר אותו דבר? אם זה ישאר אותו דבר סתם שילמת 3800 שקל ריבית(לפחות) כל חודש, שהיה יכול ללכת לחיסכון או לסגור את ההלוואה.

השאלה פה האם לקנות במצב של היום מתייחסת למצב הריבית שלא אדע מה יהיה איתה בעוד שנתיים שלוש וכרגע עומדת האופציה להשתמש בדירה השלישית

אתה גם לא יודע מה תהיה ערך הדירה. גם אני לא.
אבל אם תגיד שהיא רק עולה בגלל שהיא עלתה 10 שנים ברציפות,
אני אגיד לך שהריבית רק תרד בגלל שהיא ירדה ב10 שנים האחרונות.
נקודות מינימום ומקסימום הם יחסיים ל.

 

[סולידי]

ההסתכלות שלי היא כזאת:
יש לך עסק שהשקעת בו 900K, ולפי דבריך הוא שוה היום 15% יותר, כלומר, כ-1030K. בנוסף, 50K מזומן, ומול אלה חוב של 530K לבנק.
כלומר, השווי הנקי שלך כרגע הוא כ-550K.
בדוק מה הסיכונים לעסק שלך. נניח שב-2020 המשק שמהוה את הלקוחות שלך (הישראלי, העולמי, הסיני, מה שלא יהיה) נכנס למיתון. מה יקרה לעסק שלך ואיך תעמוד בחוב?

הצעד שאתה רוצה לעשות הוא בגדול לקנות דירה שעולה 2M, כולה בחוב. כלומר, השווי הנקי שלך לא ישתנה.
אבל, בו נחשוב על התרחיש הגרוע מהסעיף הקודם, ונרחיב אותו לירידה של 30% במחירי הדיור, בגלל המיתון מהסעיף הקודם התזרים שלך נפגע ואתה לא יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא של 10.5K לחודש ואתה נאלץ למכור את הדירה בהפסד של 600K. איך עכשיו תתמודד עם חוב כפול?

אז תכלס:

מה כואב לך לחכות 3/4 שנים ולקחת מינוף של דירה בלי להמשיך להיות נטל על ההורים?

 

[horizon]

אם זה ישאר אותו דבר סתם שילמת 3800 שקל ריבית(לפחות) כל חודש, שהיה יכול ללכת לחיסכון או לסגור את ההלוואה.

דובר על זה פה למעלה.
כרגע אני שוכר ב 6 ולפי התזרים הנוכחי יש בידי את האפשרות לשלם 10.5
המצב הזה סהכ כופה עלי את החיסכון

נניח שב-2020 המשק שמהוה את הלקוחות שלך (הישראלי, העולמי, הסיני, מה שלא יהיה) נכנס למיתון. מה יקרה לעסק שלך ואיך תעמוד בחוב?

מקדם שנלקח בחשבון. ירידה של 30% בהכנסות נטו תביא למצב של 33 וגם אז עדיין ביכולתי לעמוד בתשלומים אלו

נרחיב אותו לירידה של 30% במחירי הדיור,

אם תפעל כל יום מהמחשבה הזאת סביר להניח שתישאר כל חייך באותו מקום מהפחד.

הדירה היא דירה למגורים ככה שגם במצב של ירידית ערך אני לא חושב שאני ירוץ למכור אותה.
ככה שאומנם אני מפסיד זמנית בעסקה כי קניתי בעיתוי לא טוב אך לא בהכרח אפסיד במכירה שיכולה גם להתממש בעוד 20-30 שנה

 

[KickR]

שמע, זה נשמע שהחלטת.
בהצלחה.

 

[efrat]

כרגע אני שוכר ב 6 ולפי התזרים הנוכחי יש בידי את האפשרות לשלם 10.5

אז תחסוך את ה4.5 הפרש, או תייעד אותם לסגור את ההלואה מוקדם יותר.
עוד שלוש שנים יש לך 212K , ובלי הלואה (עברו שנתיים מניחה שתסיים להחזיר אותה)

ככה שאומנם אני מפסיד זמנית בעסקה כי קניתי בעיתוי לא טוב אך לא בהכרח אפסיד במכירה שיכולה גם להתממש בעוד 20-30 שנה

הבעיה עם דירה לעומת שוק ההון / מזומן , הדירה שלך שלך לא נזילה. אז אם אתה צריך למכור עכשיו , כי לפעמים צריך למכור עכשיו , אתה מוכר במחיר שיתנו לו וזהו. אין מקום לתמרון. אם שוק הדיור נמוך אתה תמכור נמוך ואתה סוגר את הסיכון הזה ל20-30 שנה.
שוק ההון אומנם גם לא נזיל אבל אם מפזרים את ההשקעה כמו שצריך אפשר למכור אחוזים מסויימים מהתיק . אי אפשר למכור אחוזים מדירה (אני בטוחה שאפשר אבל זה נשמע מורכב ושוב נועל אותך למצב שבו אתה בלחץ ומתפשר).

החוב לבנק היה למען רכישת כלים ומכונות שמתפעלות את העסק
נכנס לחובות נשמע ממך קצת בקונוטציה שלילית.
התייצבות בעסק היתה כל הליך ההקמה שלו מאפס למצב של נטו 50-53 בחודש.

בהתאם לגיל שלך (26) נשמע כמו בית קפה / פאב במרכז תל אביב (כתבת שאתה רוצה לקנות דירה קרוב לעבודה). זה סתם ניחוש, אבל אם מדובר בבית קפה או פאב, תיזהר.מדובר על עסק הפכפך בייחוד אם זה העסק הראשון שלך.

 

[nturtle]

ולפי התזרים הנוכחי י

התזרים הזה יחזיק בוודאות למשך חיי המשכנתא ? ואם לא מי ישלם את עלות מכירת הדירה וכיסוי החוב (לעיתים גם התזרים יפול וגם הנכס יפול כפי שקורה משברים כלכליים )

 

[horizon]

נשמע כמו בית קפה / פאב במרכז תל אביב

לא נחרץץ
בכל אופן, אף אחד לא מוגן אני לא עשוי מזהב וגם לי יכולים לקרות דברים

תודה בכל אופן

 

[horizon]

התזרים הזה יחזיק בוודאות למשך חיי המשכנתא ?

האם אתה יכול לבטח לי שתמשיך לעבוד כל חייך באותה עבודה תחת אותה משכורת? האם יש פה מישהו כזה?

 

[nturtle]

האם אתה יכול לבטח לי שתמשיך לעבוד כל חייך באותה עבודה תחת אותה משכורת? האם יש פה מישהו כזה?

לא, ולכן את הדירה הראשונה והקטנה רכשנו במלואה בעצמנו.
את השניה עם הלוואה של 30% על הדירה שאותה החזרתי תוך 5 שנים ואם הייתי מאבד את עבודתי ההפסד לא היה
מגולגל על הורי אני הייתי מאבד את הדירה , ואם הייתי צריך עזרה מהמשפחה זה היה בגדר האפשרי (300000 אלף שח)
ואת הדירה השלישית רכשנו שוב בכוחות עצמנו.
מעולם לא היינו במצב שבו הורינו רכשו לנו דירה או שנידבנו את הורנו למשכן נכסים שלהם.
יותר מכך גם כשרכשנו דירות ולקחנו הלוואות תמיד דאגנו שיהיה לנו איזה שהוא סכום נזיל, בין אם בקרן השתלמות /פיצויים וגם בעוש כשזה נע לפי היכולות בין 50000 שח ל 300000 כדי לא להיקלע לקשיי נזילות זמנית שיגרמומץ לנו להפסיד את הדירות או לבקש סיוע משפחתי .

 

[לעניות דעתי]

שוק ההון אומנם גם לא נזיל

מה???
ההיפך לגמרי... אולי הכי נזיל למעט מזומן.
נכון שיש מכשירים אזוטריים שיש בהם תנועה מעטה, אבל זה מיעוט ביחס למה שמדובר כאן, והמוצרים הרווחים בפורום הינם סופר נזילים...

עריכה: אולי התכוונת שזה לא בהכרח יהיה זמין ברווח?

 

[efrat]

ההיפך לגמרי... אולי הכי נזיל למעט מזומן.
נכון שיש מכשירים אזוטריים שיש בהם תנועה מעטה, אבל זה מיעוט ביחס למה שמדובר כאן, והמוצרים הרווחים בפורום הינם סופר נזילים...

עריכה: אולי התכוונת שזה לא בהכרח יהיה זמין ברווח?

אני מחזיקה דעה שונה מחברי הפורום ואולי קצת מסוכנת. אומנם הכסף שלי נמצא בשוק ההון , אבל למעשה כל עוד הוא לא בהפסד הוא יחסית נזיל. אם נייר מסויים לא בהפסד ואני במצב חירום (וכספי המצב חירום שלי נגמרו וזה ממש ממש ממש מצב חירום כמו שהחיים יודעים לזמן מידי פעם) אני יכולה לוותר על נייר ולמשוך את הכסף בלי רווחים , או עם רווח ממש קטן. היות והתיק שלי מאוד מפוזר אני יכולה לבחור נייר או שניים שלא בהפסד ולמכור מחר. מה שעושה את התיק יחסית נזיל .