הכדאיות של הפיכת דירה בתל אביב לairbnb

[Shlomi Z]

@טלפר
רק דעתי הענייה - תלוי באוכלוסיית היעד
לדוג' כשאני נוסע לברלין/קייב/נאפולי ואני מסתכל על דירה ב AIRBNB,
בתור תייר "צעיר" שככל הנראה רק יישן בדירה, פחות קריטי לי גודל הסלון ואיבזור המטבח אלא המחיר פר יום בשוק והקירבה למרכז.
לעיתים גם אני שוכר דירה כשהבעל בית נמצא, זה ברוב הפעמים הוכיח את עצמו כהחלטה מצוינת.
אני אישית מחפש מיקום מנצח בד בבד זול ככל שניתן
אני משער שמשפחות "מבוססות" שבאות לת"א אז מחפשות דירות יקרות ומאובזרות.

כשחבריי ובני משפחתי [ח'ברה צעירים] באים מחו"ל לת"א, לא אכפת להם יותר מדיי איפה זה, העיקר שיהיה בת"א ויהיה זול.

בקיצור, באירוויזיון גם אם תשים אוהל בחוץ, ומיטות קומותיים, יהיו עשרות שוויצרים שיחכו לך מחוץ לדלת בהצלחה !

 

[cypriano de rore]

ברור... אני מתייחס לממוצע שנתי...

שוב, לפי דעתי הממוצע השנתי יהיה הרבה יותר נמוך. יש דירות מהממות באזור שלך ב300-500 ללילה.

 

[yossik]

זה שיש 200 ימי השכרה בשנה זה יפה, קח בחשבון שהתעריפים משתנים מאד, בחורף לדוגמא הם נמוכים ובפסח הוא גבוהים.

ובחודש של היורוויז׳ן מכפילים מחיר...

 

[doc29]

אתה מתכוון לCleaning fee?

כן, בדיוק.
איפה הדירה שלך?

 

[cypriano de rore]

כן, בדיוק.
איפה הדירה שלך?

בתל אביב (הדירה שאני חי בה).
היינו משכירים את הספה הנפתחת בסלון. כשהיינו כמה ימים מחוץ לבית אז גם את כל הדירה. עשינו את זה במשך שלוש שנים וממש עכשיו אנחנו מפסיקים כי זה כבר קצת גדול עלינו ההתעסקות ולארח אנשים בבית. זה היה מאוד נחמד להכיר אנשים מכל העולם וגם להרוויח מזה בקטנה (ממש בקטנה). בכל מקרה למדתי מזה ממש הרבה על הפלטפורמה ועל אירוח ואולי אתעסק בזה עוד בעתיד

הדירה שלך בדאבלין, נכון? ואתה מרוצה מההשקעה לפי מה שהבנתי?

 

[doc29]

זה שיש 200 ימי השכרה בשנה זה יפה, קח בחשבון שהתעריפים משתנים מאד, בחורף לדוגמא הם נמוכים ובפסח הוא גבוהים.

אני מנחש שדירה במיקום טוב בתל אביב תיתן יותר קרוב ל250 פלוס ימים ותנצח השכרה רגילה מבחינת תזרים , אפשר בשניה לבדוק בairdna, אבל כאמור עולה 40 דולר, ולא מעניין אותי מספיק כדי לשלם את זה, מציע לפותש לבדוק את זה כתנאי הכי ראשוני לבדוק את השטח.

 

[doc29]

ואתה מרוצה מההשקעה לפי מה שהבנתי?

מוקדם להסיק מסקנות כי היא מושכרת רק כחודשיים וקצת. אני עדיין בשלב של לצבור ריוויוז כדי שאוכל להגדיל את התפוסה ואת המחיר ללילה.
בנוסף כאמור ביוני נכנס חוק חדש שמגביל מאוד אייר בי נ בי בדבלין, ועוד דבר בדבלין הוא שהחוקים הם מאוד בעד הדייר, למשל לאחר חצי שנה שהוא בדירה, אני לא יכול לפנות אותו במשך 4 שנים אם הוא בוחר להישאר ולא ביצע הפרה משמעותית של התנאים (ובתקופה זו מותר להעלות רק 4 אחוז לשנה שעד) ולכן החלטתי לנסות קודם השכרה קצרת טווח.

כרגע המחזור הוא סביב 2000 יורו לחודש (תפוסה של כ20 לילות בחודש), מצפה שיעלה לאיזור 2200 יורו (בשכירות רגילה הדירה מושכרת ב1750 יורו). רוצה לקבל תמונה של לפחות שנה כדי להבין אם מוצלח או לא.

 

[cypriano de rore]

מוקדם להסיק מסקנות כי היא מושכרת רק כחודשיים וקצת. אני עדיין בשלב של לצבור ריוויוז כדי שאוכל להגדיל את התפוסה ואת המחיר ללילה.
בנוסף כאמור ביוני נכנס חוק חדש שמגביל מאוד אייר בי נ בי בדבלין, ועוד דבר בדבלין הוא שהחוקים הם מאוד בעד הדייר, למשל לאחר חצי שנה שהוא בדירה, אני לא יכול לפנות אותו במשך 4 שנים אם הוא בוחר להישאר ולא ביצע הפרה משמעותית של התנאים (ובתקופה זו מותר להעלות רק 4 אחוז לשנה שעד) ולכן החלטתי לנסות קודם השכרה קצרת טווח.

כרגע המחזור הוא סביב 2000 יורו לחודש (תפוסה של כ20 לילות בחודש), מצפה שיעלה לאיזור 2200 יורו (בשכירות רגילה הדירה מושכרת ב1750 יורו). רוצה לקבל תמונה של לפחות שנה כדי להבין אם מוצלח או לא.

תודה על האינפורמציה.
בהצלחה!
וכל הכבוד על התעוזה

 

[משתמש מחוק2]

-מבדיקה זריזה באתר, דירות עם 2 חדרי שינה וסלון ברמת שיפוץ וריהוט טובה עד גבוהה, הממוקמות 10-12 דקות מהים ומסוגלות לארח 4 תיירים בנוחות (כלומר בלי מיטת קומותיים בסלון) מושכרות ב650-700 שח ללילה.
-ניהול של 25% זה מחיר מופרז, יש הרבה מנהלי נכסי airbnb גם ב15-20%.
-אל תשכח שבAIRBNB כל ההוצאות השוטפות נופלות עליך בניגוד להשכרה ארוכת טווח.
-כדי לבדוק מחיר של דירה לא מספיק לטייל על המפה באתר, אלא צריך להיכנס לעמוד הדירה ולהכניס תאריכים ספציפיים ואז המחיר קופץ. המפרסמים מנצלים את זה שAIRBNB מאפשרים להציג מחיר לא ריאלי (289 לדירה שבפועל מושכרת ב600) כדי למשוך תנועה לדף הדירה שלהם.

הערכה של הוצאות מול הכנסות בחישוב של 650 ללילה וממוצע תפוסה שנתי של 20 לילות בחודש-
הוצאות חודשיות-
ארנונה- 200
חשמל- 250
מים- 50
גז- 30
ועד בית- 100
אינטרנט- 100
ריהוט,מוצרי חשמל וסכום (נפרס ע״פ 5 שנים)- 500
ניהול- 2600
מס (הערכה של 15%)- 1950
הפסד שכירות ארוכת טווח- 6,600
סה״כ- 12,380

הכנסות- 13,000

רווח צפוי- 620 שח

אני משכיר דירת 3 חדרים לטווח ארוך ב6,600 בדיזנגוף ליד מציצים, ומתגורר בדירה שאני יכול להשכיר ב5,700 בלבונטין והחלטתי לוותר על AIRBNB כי שיעור הרווח קטן ותנודתי מדי לטעמי.

 

[אלרונד]

מנסיוני עם AIRBNB בתל אביב אני אומר כך.
הדירה שלי יכולה להיות מושכרת בקרוב ל-7000 ש"ח לחודש.
כאשר אני משכיר אותה בairbnb אני משכיר אותה בכ 120 יורו ללילה נטו (לאחר העמלה של AIRBNB, דמי ניקיון וכדומה) אם הייתי משכיר אותה כל הזמן בהנחה של 20 ימים בחודש יוצא בערך 10,800 ש"ח.
מזה יש להוריד עמלה ניהול שעומדת על 10% +שירותי ניקיון (נאמר שה20 ימים התחלקו על פני 6 שוכרים, 250 ש"ח לניקיון בכל פעם) כך שכבר ירדנו לאזור ה9,000 ש"ח.
מזה יש להוריד עוד חשבונות שבדר"כ מוטלים על השוכר (מים חשמל אינטרנט ארנונה וכו') עוד כ800 ש"ח
נשארנו בערך עם 8,000 ש"ח ביד וזה בהנחה שהכל דופק כמו שצריך.

המסקנה שלי מהאמור, שהתוספת בתשואה לא שווה את כאב הראש.

 

[אורי ג.]

ארנונה- 200
חשמל- 250
מים- 50

בחלום הלילה.

 

[cypriano de rore]

בחלום הלילה.

כשהמזגן פועל
וגם ביום כשהאורחים בים.

 

[Roi]

מנסיון של דירה בבעלותי במדריד אחרי שנתיים של airbnb, תשואה נטו של 8% , החלטתי לעבור לשכירות לטווח ארוך שנותנת 6% נטו בגלל הנושא של רגולציה עתידית וכאב ראש, עדיף שוכר טוב לטווח ארוך מאשר התעסקות עם השכרה לתיירים, זאת למרות שסוכנות טיפלה לי בכל הדברים למעט תקלות.

 

[doc29]

מנסיון של דירה בבעלותי במדריד אחרי שנתיים של airbnb, תשואה נטו של 8% ,

תוכל לפרט על איך מגיעים לתשואה כזו? (בגדול - גודל דירה, שכירות, סדר גודל של הוצאות) - נשמע מדהים.

 

[טלפר]

תוכל לפרט על איך מגיעים לתשואה כזו? (בגדול - גודל דירה, שכירות, סדר גודל של הוצאות) - נשמע מדהים.

שים לב שזוו השוואה לדירה במדריד שנותנת ממילא 6 אחוז לטווח ארוך.
דירה בתל אביב נותנת במקרה הכי טוב 2.5-3

 

[Roi]

תוכל לפרט על איך מגיעים לתשואה כזו? (בגדול - גודל דירה, שכירות, סדר גודל של הוצאות) - נשמע מדהים.

ניסיתי להדביק טבלה אבל לא הלך, מדובר על דירה קטנה, 19 מ"ר סוג של לופט עם פטיו קטן, בגדול הכנסה ממוצעת חודשית 820 יורו, זה אחרי תשלום של 30% למי שמטפל לי בעסק, הוצאות 150 יורו, הוצאות כוללות חשמל, מים, ועד בית, ארנונה, גז, ביטוח דירה.

 

[רוני]

מוקדם להסיק מסקנות כי היא מושכרת רק כחודשיים וקצת. אני עדיין בשלב של לצבור ריוויוז כדי שאוכל להגדיל את התפוסה ואת המחיר ללילה.
בנוסף כאמור ביוני נכנס חוק חדש שמגביל מאוד אייר בי נ בי בדבלין, ועוד דבר בדבלין הוא שהחוקים הם מאוד בעד הדייר, למשל לאחר חצי שנה שהוא בדירה, אני לא יכול לפנות אותו במשך 4 שנים אם הוא בוחר להישאר ולא ביצע הפרה משמעותית של התנאים (ובתקופה זו מותר להעלות רק 4 אחוז לשנה שעד) ולכן החלטתי לנסות קודם השכרה קצרת טווח.

כרגע המחזור הוא סביב 2000 יורו לחודש (תפוסה של כ20 לילות בחודש), מצפה שיעלה לאיזור 2200 יורו (בשכירות רגילה הדירה מושכרת ב1750 יורו). רוצה לקבל תמונה של לפחות שנה כדי להבין אם מוצלח או לא.

היי
אין שום בעיה בהעלאת שכירות של 4% בשנה, זה מצוין, ופועל בצורה של ריבית דריבית, תוך 10 שנים אתה נהנה מעלייה נומינלית של קרוב ל 50% בשכירות החודשית, זה מכובד !

אני רק יכול לאחל לך שוכרים שיגורו 4 שנים ברציפות בדירה ואתה תעלה את השכירות ב 4% בכל שנה, תחשוב על זה.
במידה והשוכר נשאר 4 שנים ברציפות, הדירה בתפוסה מלאה, השוכר מתייחס לדירה כאל בית, אתה צפוי לפחות עלויות תיקונים,
מניסיוני, אני בעד שוכרים לטווח ארוך, גם במחיר של שכירות חודשית הנמוכה מהשכירות בשוק (תזכור, משקיעי נדל"ן פועלים עם מימון, חשוב להם רצף בתשלומי השכירויות).

בהשכרה לטווח קצר, אתה חשוף לעונתיות (מדובר במדינה קרה עם חורף ארוך), ולחשיפה גדולה יותר לדירות מתחרות באותה הנישה.

לדעתי האישית, בהתאם לנתונים שהצגת, בנוסף לגזרות שעומדים להטיל על השכרה לטווח קצר, עדיף לך שוכר איכותי לטווח ארוך.

 

[nick]

כשהמזגן פועל
וגם ביום כשהאורחים בים.

חיישנים

 

[doc29]

היי
אין שום בעיה בהעלאת שכירות של 4% בשנה, זה מצוין, ופועל בצורה של ריבית דריבית, תוך 10 שנים אתה נהנה מעלייה נומינלית של קרוב ל 50% בשכירות החודשית, זה מכובד !

אני רק יכול לאחל לך שוכרים שיגורו 4 שנים ברציפות בדירה ואתה תעלה את השכירות ב 4% בכל שנה, תחשוב על זה.
במידה והשוכר נשאר 4 שנים ברציפות, הדירה בתפוסה מלאה, השוכר מתייחס לדירה כאל בית, אתה צפוי לפחות עלויות תיקונים,
מניסיוני, אני בעד שוכרים לטווח ארוך, גם במחיר של שכירות חודשית הנמוכה מהשכירות בשוק (תזכור, משקיעי נדל"ן פועלים עם מימון, חשוב להם רצף בתשלומי השכירויות).

בהשכרה לטווח קצר, אתה חשוף לעונתיות (מדובר במדינה קרה עם חורף ארוך), ולחשיפה גדולה יותר לדירות מתחרות באותה הנישה.

לדעתי האישית, בהתאם לנתונים שהצגת, בנוסף לגזרות שעומדים להטיל על השכרה לטווח קצר, עדיף לך שוכר איכותי לטווח ארוך.

תודה על התגובה. מה שאתה אומר נכון, אבל יש עוד אספקטים. קודם כל שכר הדירה באירלנד (כמו גם מחירי הדירות) עולה בצורה דרמטית בשנים האחרונות, באחוזים דו ספרתיים, ככה שה-4% לא מדביק את הפער בכלל. שנית, ה-4% לשנה לא מותנה בשכירות לטווח ארוך. יכול להיות שכל שנה תחליף דייר ועדיין מותר לך להעלות רק 4%.
ועוד דבר- אם אתה רוצה להעלות יותר מ-4% (דוגמא: קנית דירה שגר בה מישהו בשכ"ד שהיה נמוך משום מה - נניח 1200 יורו, כשהסטנדרט עכשיו הוא 1800) -אין לך אפשרות לעשות זאת אלא אם הוכחת "שינוי משמעותי" בדירה, משהו בסגנון שיפוץ של לפחות 7-8 אלף יורו.

יחד עם זאת, אני מקבל מה שאתה אומר, פשוט בגלל שללכת משכירות "רגילה" ל-AIRBNB יותר קשה מאשר הפוך, ובגלל שכל מי שהתייעצתי איתו בלי יוצא מן הכלל אמר שמניסיונו AIRBNB מייצר יותר תשואה (נטו), ואני לא לחוץ על התזרים החודשי, החלטתי לנסות AIRBNB קודם, ואם לא יסתדר- תמיד יהיה ביקוש לשכירות במרכז דבלין.

עריכה: צירפתי דו"ח על Q3 2018 על השכירויות בדבלין:
https://www.daft.ie/report/2018-Q3-rentalprice-daftreport.pdf

 

[doc29]

ניסיתי להדביק טבלה אבל לא הלך, מדובר על דירה קטנה, 19 מ"ר סוג של לופט עם פטיו קטן, בגדול הכנסה ממוצעת חודשית 820 יורו, זה אחרי תשלום של 30% למי שמטפל לי בעסק, הוצאות 150 יורו, הוצאות כוללות חשמל, מים, ועד בית, ארנונה, גז, ביטוח דירה.

וואו, נשמע זעיר, אבל אחלה השקעה!! כל הכבוד.
תשואות כאלה זה משהו שגרתי במדריד? כי מכל מה שקראתי דירות קטנות (אם כי קראתי על דירות באיזור 40 מ"ר) נותנות כ-4-5% ברוטו:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Rental-Yields

עריכה: נתת לי "רעיון". תמד סלדתי מבעלי הדירות האלה אבל בואו נתייחס לזה נטו כלכלית כרגע. מעיון ביד 2 אפשר למצוא נכסים "זעירים" נקרא להם, כדוגמת זה:
http://www.yad2.co.il/realestate/forsale/apartment?area=1&property=1&rooms=1-1&price=-1-850000
עם הסתייגות שלא ברור מה טיב הנכס ואם נשים רגע בצד את מגמת המחירים בארץ, אין לי ספק שנכס כזה יכול בקלות להניב 3000, אם לא יותר, כדירת "סטודיו" במיקום לא רע ושתמיד יהיה מבוקש,מה שנותן תשואה נטו מדהימה יחסית לתל אביב- מעל 5%. מה דעתכם?