הכדאיות של הפיכת דירה בתל אביב לairbnb

[אורי ג.]

Airbnb לוקחים 3% עמלה מכל עסקה. זה אומנם מעט אבל חשוב לקחת בחשבון כשמחשבים את התשואה.

לא יודע איך הם משלמים אבל אם זה בפיוניר או פייפאל אז עוד 3.5% נוספים, אם בWIRE אז עמלות בנק גבוהות + עמלות המרה.

 

[cypriano de rore]

לא יודע איך הם משלמים אבל אם זה בפיוניר או פייפאל אז עוד 3.5% נוספים, אם בWIRE אז עמלות בנק גבוהות + עמלות המרה.

משלמים בפייפיאל או ישר לעו״ש החשבון.
בשניהם אין עמלה נוספת (כנראה הסכם עם פייפאל) אלא אם כן משכת פחות מ1000 שח בפייפאל.

 

[cypriano de rore]

אגב, אתה יכול גם לקבל את התשלום בכמה סוגי מטבעות. אם במקרה אתה משקיע בקרנות אמריקאיות אתה יכול לקבל תשלום בדולרים ולחסוך ככה הרבה מאוד עמלות המרה...

 

[רוני]

25 אחוז מס על ההכנסות, כמובן לאחר ניכוי כל ההוצאות של ניהול, תחזוקה וכו'. זה מנצח בדרך כלל הכנסה משכירות ארוכת טווח (שגם היא גבוהה ביותר בדבלין), למרות שהמיסוי גבוה יותר, כי שוק השכירות לטווח קצר מאוד מאוד חזק שם. יחד עם זאת, לאחרונה עבר חוק שלא יאפשר החל מיוני 2019 השכרה באייר בי נ בי. על פי הבנתי, ניתן לעקוף אותו בדרכים יצירתיות, אבל החברה שאני עובדת איתה עדיין עובדת על זה.
בכל מקרה, כמו שאמרת תמיד אפשר להחליף לשכירות ארוכת טווח.
עוד מידע כאן:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland/Rental-Yields

הדירה שלי באיזור הכי טוב של דאבלין 7, איזור סופר מרכזי ומבוקש. כמובן שצריך לוודא אם האיזור שבו דירת ההשקעה נמצאת מספיק מבוקש עבור תיירים.

עריכה: אני רואה עכשיו שהנתונים שם לא מעודכנים. גם מחירי הדירות (כ8-10 אחוז לשנה) וגם מחירי השכירות מטפסים בקצב מאוד מהיר כך שהתשואה נשמרת . דירת 1br באיזורים שציינתי עולה כבר סביב 250-270 אלף יורו ושכירות סביב 1600-1800 יורו.

תודה על המידע, לגבי המע"מ, האם את מחויב בתשלום מע"מ ? ואם כן האם אתה גובה את המע"מ מהשוכרים ?

 

[טלפר]

משלמים בפייפיאל או ישר לעו״ש החשבון.
בשניהם אין עמלה נוספת (כנראה הסכם עם פייפאל) אלא אם כן משכת פחות מ1000 שח בפייפאל.

לא הייתי סומך על פייפאל.. כאב ראש מטורף(אני יודע מעסקאות הרבה יותר קטנות). הם יכולים לעצור תשלומי חשבון בלי סיבה יותר מידי חזקה.

 

[cypriano de rore]

לא הייתי סומך על פייפאל.. כאב ראש מטורף(אני יודע מעסקאות הרבה יותר קטנות). הם יכולים לעצור תשלומי חשבון בלי סיבה יותר מידי חזקה.

עובד איתם דרך Airbnb וebay כבר יותר משלוש שנים ובחיים לא נתקלתי בבעיה.

 

[טלפר]

תודה על התשובות חברים.
יש הרבה דברים לקחת בחשבון... למרות שכל הגדלת הכנסה היא חיובית, אני צריך להבין מה המספר שבשבילו ישתלם לי כל הבלגן של לצאת מבית שבבעלותי.
כשותף בבית שלי, הסכום שאני כביכול משלם לעצמי ממני הוא בערך 3000 ש"ח... אם אצא מכאן אני לא מתכוון לגור עם שותפים ואז זה עולה ל4000 לפחות לדירה לבד(כשעל השכרה לטווח הארוך אוכל לקבל 6200+- מה שמשאיר אותי עם אותו הסכום שיש לי כרגע).

אני צריך להבין גם יותר לעומק את עלות ה25 אחוז טיפול - כי משמעותית זה משפיע לי על חישובי התזרים.
200 ימי השכרה בשנה שמישהו כתב כאן מביאים פחות או יותר ל20 ימים חודשיים.
ב600 ש"ח ללילה(הדירה צריכה לעבור משמעותית שיפוץ שיעלה את הערך שלה בשביל סכום כזה וגם הוא יחסית די גבוה, סכום ריאלי יותר הוא כנראה 520-540).
אפשרות נוספת היא להפוך את הסלון לחדר נוסף ואז אוכל לעבור את ה600 ללילה, אבל זה אומר שכשאחזור לדירה עם עצמי אני תקוע עם 3 חדרים לא פרקטיים.

יש כאן כמה קשיים מבחינתי כרגע:
1)התשלום לבחור שמייצג שיכול להגיע ל25 אחוז הופך את זה להרבה פחות משתלם במיוחד עם העלויות מסביב.
2)המיסים שיילקחו לי עדיין לוט בערפל מבחינתי. יש לי עסק כעצמאי והשאלה איך אני יכול להוריד את המיסים על הדירה.
3)העתיד של airbnb ודירות לטווח קצר
4)השכנים - אומנם השכן שלידי עשה בעבר airbnb מהדירה שלו(של אבא שלו) אבל הסלון שלי והחדר שינה שלהם חופפים והם מתלוננים על רעש הרבה פעמים.

 

[טלפר]

עובד איתם דרך Airbnb וebay כבר יותר משלוש שנים ובחיים לא נתקלתי בבעיה.

אני חושב שברגע שמישהו מבקש מהם החזר, יש סיכוי טוב שהם יעצרו כספים אחרים בחשבון.
אבל אולי אני טועה.

 

[cypriano de rore]

אני חושב שברגע שמישהו מבקש מהם החזר, יש סיכוי טוב שהם יעצרו כספים אחרים בחשבון.
אבל אולי אני טועה.

במקרה של Airbnb רק החברה יכולה לבקש החזר (או פשוט לא להעביר כסף) ולא הלקוח הפרטי. לא קרה לי בחיים...

הדבר היחיד שקרה היה דווקא לכיוון ההפוך - קבלת פיצוי מAirbnb על נזק שעשה אורח.

 

[טלפר]

אגב, אתה יכול גם לקבל את התשלום בכמה סוגי מטבעות. אם במקרה אתה משקיע בקרנות אמריקאיות אתה יכול לקבל תשלום בדולרים ולחסוך ככה הרבה מאוד עמלות המרה...

האם העמלות המרה משמעותיות גם אם אני עובד עם IB?

 

[cypriano de rore]

האם העמלות המרה משמעותיות גם אם אני עובד עם IB?

מה עמלת ההמרה שלך? (או מרווח שער)

 

[טלפר]

מה עמלת ההמרה שלך? (או מרווח שער)

עמלת המרה רגילה של חשבון IB עולמי ללא פטור של 100k.
שאלה טובה האמת.. אני לא מוצא את הפרטי עמלות בחשבון שלי.

 

[cypriano de rore]

עמלת המרה רגילה של חשבון IB עולמי ללא פטור של 100k.
שאלה טובה האמת.. אני לא מוצא את הפרטי עמלות בחשבון שלי.

תבדוק בדו״ח פעולות

 

[doc29]

תודה על המידע, לגבי המע"מ, האם את מחויב בתשלום מע"מ ? ואם כן האם אתה גובה את המע"מ מהשוכרים ?

עד כמה שידוע לי לא, כל עוד ההכנסות הן עד בערך 35000 יורו בשנה.

עריכה: אגב האורחים גם משלמים על הניקיון של הדירה.

 

[amit]

200 ימי השכרה בשנה שמישהו כתב כאן מביאים פחות או יותר ל20 ימים חודשיים.
ב600 ש"ח ללילה

600 שח ללילה? אין מצב ,תבדוק את השוק ותשאל את השותף. לדעתי הסכום גבוה בהרבה.

 

[cypriano de rore]

600 שח ללילה? אין מצב ,תבדוק את השוק ותשאל את השותף. לדעתי הסכום גבוה בהרבה.

לא. כמובן שתלוי בדירה אבל לפי התיאור היא לא שווה יותר ואולי אפילו פחות.

 

[cypriano de rore]

עריכה: אגב האורחים גם משלמים על הניקיון של הדירה.

אתה מתכוון לCleaning fee?
זה לא בהכרח חייב ללכת לניקיון. זה סכום שאתה קובע והוא מתווסף לכל הזמנה. המטרה הנפוצה ביותר היא למשוך אורחים שיסגרו ליותר ימים כי אז הסכום מתחלק בין הימים והדירה יותר אטרקטיבית למי שסוגר למספר לילות מאשר מי שסוגר לילה אחד.

 

[אורי ג.]

למרות שכל הגדלת הכנסה היא חיובית,

לא. כל הגדלת רווח היא חיובית.

200 ימי השכרה בשנה שמישהו כתב כאן מביאים פחות או יותר ל20 ימים חודשיים.

זה שיש 200 ימי השכרה בשנה זה יפה, קח בחשבון שהתעריפים משתנים מאד, בחורף לדוגמא הם נמוכים ובפסח הוא גבוהים.

 

[טלפר]

600 שח ללילה? אין מצב ,תבדוק את השוק ותשאל את השותף. לדעתי הסכום גבוה בהרבה.

לא. כמובן שתלוי בדירה אבל לפי התיאור היא לא שווה יותר ואולי אפילו פחות.

לא. כל הגדלת רווח היא חיובית.

זה שיש 200 ימי השכרה בשנה זה יפה, קח בחשבון שהתעריפים משתנים מאד, בחורף לדוגמא הם נמוכים ובפסח הוא גבוהים.

ברור... אני מתייחס לממוצע שנתי...
ארועים שנתיים כמו מצעד הגאווה יכול להגדיל את החודש.
בנוסף - השנה יש אירוויזיון וראיתי גם שמגיעים ל1000-1300 שקל ללילה ויותר לדירה בגודל שלי.

רציתי לשאול אותך(ואת החברה) גם על ההבדל בדירת 2.5 חדרים(חדר שינה קטן, טכנית זה 3 חדרים עם הקטנה של החדר שליד והגדלה של הקטן) - מבחינת סלון.
האם בהכרח -> הפיכת הסלון לחדר יעלה את התשואה החודשית?
יש לי חדר שלישי שמתפקד כרגע כסלון - עם נוף מדהים לשדרה. עלה גם הרעיון לבדוק הפיכת הדירה ל3 חדרי מגורים(+מטבח מספיק גדול) ומעניין אותי איך זה משפיע על התשואה.

מה לגבי טווח ארוך? 2 שותפים+סלון/3 שותפים ללא סלון.
ברור לי שצריך למצוא פיתרון לפינת אוכל + מרחב משותף.

 

[טלפר]

ויש צורך גם להכניס את עלויות החזרת הדירה למצב יעיל בשביל מגורים שלי.
3 חדרים ללא סלון - לא יעילים בשבילי לעתיד כשאתחתן...