• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

הכדאיות של הפיכת דירה בתל אביב לairbnb

טלפר

משתמש רגיל
הצטרף ב
24/4/18
הודעות
93
דירוג
29
היי חברים,
אני מנסה להבין כדאיות של הפיכת דירה לairbnb.
דירת 2.5 חדרים במרכז תל אביב, 10-12 דקות מהים.
כרגע אני גר בדירה בנוחות שלי, עם מכר - שותף שמשלם לי 2400 ש"ח בחודש.
ראלית אפשר לקבל על הדירה לדעתי 2800-3000 לשותף.

עלה הרעיון להפוך את הדירה לairbnb מה שיצריך ממני לצאת החוצה לדירה אחרת(הרעיון של להישאר בדירה כבעל דירה גר, לא עובד מבחינתי אם הדירה בairbnb)
אני מנסה להבין מה הסכום הנוסף כל חודש שישתלם לי כדי לעשות את המעבר שכרוך באי נוחות ביציאה מהדירה.
מכר שמתעסק בairbnb הציעה 25 אחוז עלות טיפול בחודש, כשהוא מגן עלי ב7000 ש"ח מינימום(כך שהוא מתחיל להרוויח רק אם ה75 אחוז שלי, נותנים לי 7000 ש"ח בחודש לפחות)
העניין הוא שהמספרים, במיוחד כשיש מיסים שמשחקים תפקיד, פחות מסתדרים לי.
גם אם הדירה תכנס 13-14 אלף בחודש(קשה מאוד וידרוש הרבה השקעה ומזל כנראה), ה25 אחוז שלו שווים 3500 מה שמביא אותי ל10 אלף.
מיסים כנראה יורידו ל7.5-8 אלף מה שיחזיר אותי קרוב מאוד לסכום שאני ממילא מרוויח כרגע, כי הרי גם אצטרך למצוא דירה חלופית.

הוא מבקש התחייבות לשנה פעילות - אפשרות נוספת יכולה להיות לעבוד עם מישהו כמה חודשים וללמוד את העסק ואז להפעיל אותו בעצמי.
אני מנסה להבין מה הסכום הנוסף(מ2400) שיגרום לכך שיציאה מהבית וחיפוש בית אחר תשתלם לי.
אני מאמין שרק אם ארוויח 5/6 ובנוסף עוד שכר דירה של 4, זה ישתלם לי - אבל המספרים לא מסתדרים להכנסה נטו של 9-10 שלי, אם אקח נציג שידאג לדירה.

מה הפתרונות? איך עושים חישובים נכונים?
 
השאלה שהצגת לא כ"כ ברורה (לי) לכן סלח לי שאני עונה על מה שאבחר ;)

גם אם הדירה תכנס 13-14 אלף בחודש(קשה מאוד וידרוש הרבה השקעה ומזל כנראה), ה25 אחוז שלו שווים 3500 מה שמביא אותי ל10 אלף.

לא חייב להיות כאן אלמנט של מזל - תוכל להכנס לAIRBNB ולחפש דירות זהות לשלך ובאיזור שלך, תבדוק מה התפוסה שלהם ובכמה הם משכירים - כך תוכל להעריך שמרני מה הצפי הכנסות שלך (עונתי)

מה כלול ב25% עמלה שהוא מציע?
נראה לי מעט קיצוני לזיווד מחדש / ניקיון כל תחלופה.. זה housekeeping בסיסי שתוכל לעשות לו OUTSOURCE בקלות.
בטח תצטרך לדאוג עיצוב בית בסיסי או טיפה יותר מזה ובהתאם לכמה האזור שלך טוב ומרכזי.
(קנה מנעול דיגיטלי שדיירים לא יצטרכו כלל להשתמש במפתח ואז רוב העבודה שלך היא ONLINE לחלוטין.
(אין לי ניסיון בAIRBNB)
 
נערך לאחרונה ב:
השאלה שהצגת לא כ"כ ברורה (לי) לכן סלח לי שאני עונה על מה שאבחר ;)



לא חייב להיות כאן אלמנט של מזל - תוכל להכנס לAIRBNB ולחפש דירות זהות לשלך ובאיזור שלך, תבדוק מה התפוסה שלהם ובכמה הם משכירים - כך תוכל להעריך שמרני מה הצפי הכנסות שלך (עונתי)

מה כלול ב25% עמלה שהוא מציע?
נראה לי מעט קיצוני לזיווד מחדש / ניקיון כל תחלופה.. זה housekeeping בסיסי שתוכל לעשות לו OUTSOURCE בקלות.
בטח תצטרך לדאוג עיצוב בית בסיסי או טיפה יותר מזה ובהתאם לכמה האזור שלך טוב ומרכזי.
(קנה מנעול דיגיטלי שדיירים לא יצטרכו כלל להשתמש במפתח ואז רוב העבודה שלך היא ONLINE לחלוטין.
(אין לי ניסיון בAIRBNB)

תשמע, מבחינתי ב25 אחוז זה אומר ניהול כולל - מפרסום יעיל באתר, ניהול הלקוחות, לדאוג לבית, ליצור תפוסה כמה שיותר מלאה וכו...
כמובן שמה שזה אורמ מבחינתו יכול להיות משהו אחר... אני לא שואל את השאלה כדי לעבוד עם מישהו ספציפי.
פשוט אני יוצא מנקודת הנחה שניהול -מלא- יעלה 20-30 אחוז חודשי, ובסכומים כאלה לא בטוח כמה זה משתלם לי.
 
נצלש שאלה רלוונטית - הארנונה על הנכס נשארת ארנונה למגורים?
 
הי, אני משכיר דירה בדבלין דרך airbnb. דעתי:
1. אתר בשם airdna אמור לספק לך סטטיסטיקה ונתונים שיעזרו לך לקבל החלטה תמורת תשלום חד פעמי של בערך 40 דולר. ככלל אצבע, עד כמה שידוע לי, השכרה לטווח קצר (כמו airbnb) מנצחת בתשואה השכרה רגילה לטווח ארוך, במחיר של תנודתיות גדולה יותר בתזרים.
2. יש מגמה עולמית חזקה נגד אייר בי נ בי, עם חוקים שיוצאים כל הזמן ומגבילים את ההשכרה. יש דרכים לעקוף עד כמה שידוע לי אבל חשוב שתהיה מודע. לא מכיר את המצב בתל אביב אבל זכור לי שגם בארץ מתחילה מגמה כזו.
3. אני נעזר בחברה בשם airsorted שגובה ממני 15 אחוז לפני מעמ תמורת ניהול הנכס כולל הכל. הם מצלמים, מפרסמים , מציעים שירותי תיקון אם צריך, מפרסמים אותך בכמה פלטפורמות. אני מאוד מרוצה מהם בינתיים בדאבלין. אני יודע שיש להם סניף בתל אביב, אבל לא מכיר את השירות של השלוחה המקומית הזו שלהם.
 
היי

השאלה שלך מעט כללית, למרות שמדובר בתל אביב, עדיין יש הבדלים בביקוש בין הדירות, בעבר בדקתי אופציה זו, אך החלטתי לא לממש אותה בשלב זה,
הסיבות לכך היו, חוסר רצון להתעסקות שוטפת, חסרון בתחרות מול אחרים המחזיקים עשרות דירות עם אתר אינטרנט ולקוחות חוזרים, פגיעה בתיירות חורף שעיקרה תיירות מרפא עקב התחזקות השקל אל מול היורו, הפאונד והרובל הרוסי, בנוסף במקרה של עימות בטחוני ארוך (צוק איתן) בשנה שאחרי תהיה ירידה דרסטית באחוזי התפוסה, חשיפה לשינוי חישוב המס למס מעסק, ויתכן מס עירוני נוסף.

למרות כל מה שרשמתי, עדיין ניתן להרוויח יפה בנישה זו, במידה וזה משתנה, תמיד תוכל להשכיר את הדירה לטווח ארוך, ההחלטה תלויה בעיקר ברצון שלך להתעסק עם זה.

בהצלחה
 
הי, אני משכיר דירה בדבלין דרך airbnb. דעתי:
1. אתר בשם airdna אמור לספק לך סטטיסטיקה ונתונים שיעזרו לך לקבל החלטה תמורת תשלום חד פעמי של בערך 40 דולר. ככלל אצבע, עד כמה שידוע לי, השכרה לטווח קצר (כמו airbnb) מנצחת בתשואה השכרה רגילה לטווח ארוך, במחיר של תנודתיות גדולה יותר בתזרים.
2. יש מגמה עולמית חזקה נגד אייר בי נ בי, עם חוקים שיוצאים כל הזמן ומגבילים את ההשכרה. יש דרכים לעקוף עד כמה שידוע לי אבל חשוב שתהיה מודע. לא מכיר את המצב בתל אביב אבל זכור לי שגם בארץ מתחילה מגמה כזו.
3. אני נעזר בחברה בשם airsorted שגובה ממני 15 אחוז לפני מעמ תמורת ניהול הנכס כולל הכל. הם מצלמים, מפרסמים , מציעים שירותי תיקון אם צריך, מפרסמים אותך בכמה פלטפורמות. אני מאוד מרוצה מהם בינתיים בדאבלין. אני יודע שיש להם סניף בתל אביב, אבל לא מכיר את השירות של השלוחה המקומית הזו שלהם.

כיצד עובד המיסוי בתחום זה בדבלין ?
 
כיצד עובד המיסוי בתחום זה בדבלין ?
25 אחוז מס על ההכנסות, כמובן לאחר ניכוי כל ההוצאות של ניהול, תחזוקה וכו'. זה מנצח בדרך כלל הכנסה משכירות ארוכת טווח (שגם היא גבוהה ביותר בדבלין), למרות שהמיסוי גבוה יותר, כי שוק השכירות לטווח קצר מאוד מאוד חזק שם. יחד עם זאת, לאחרונה עבר חוק שלא יאפשר החל מיוני 2019 השכרה באייר בי נ בי. על פי הבנתי, ניתן לעקוף אותו בדרכים יצירתיות, אבל החברה שאני עובדת איתה עדיין עובדת על זה.
בכל מקרה, כמו שאמרת תמיד אפשר להחליף לשכירות ארוכת טווח.
עוד מידע כאן:
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Ireland/Rental-Yields

הדירה שלי באיזור הכי טוב של דאבלין 7, איזור סופר מרכזי ומבוקש. כמובן שצריך לוודא אם האיזור שבו דירת ההשקעה נמצאת מספיק מבוקש עבור תיירים.

עריכה: אני רואה עכשיו שהנתונים שם לא מעודכנים. גם מחירי הדירות (כ8-10 אחוז לשנה) וגם מחירי השכירות מטפסים בקצב מאוד מהיר כך שהתשואה נשמרת . דירת 1br באיזורים שציינתי עולה כבר סביב 250-270 אלף יורו ושכירות סביב 1600-1800 יורו.
 
מנצחת בתשואה השכרה רגילה לטווח ארוך, במחיר של תנודתיות גדולה יותר בתזרים.
לא לשכוח: מס שולי מול מס של פחות מ10% (במסלול הפטור החלקי), בנוסף גם מאבדים פטור ממס שבח לדירה יחידה.
 
ואיפה בדיוק כתוב שהיא לא דירת מגורים? האם מישהו צריך להצהיר על הדירה כ air bnb? למי בדיוק?
קודם כל רשות המיסים כבר מחפשת אקטיבית משכירי AIRBNB, בת"א בפרט.
שנית תקרא פה: https://www.themarker.com/allnews/1.5889025
וגם:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001202409
עוד מעט סביר להניח יהיה דיווח אוטומטי וניכוי מס במקור כבר ישירות מAIRBNB למ"ה.
 
קודם כל רשות המיסים כבר מחפשת אקטיבית משכירי AIRBNB, בת"א בפרט.
שנית תקרא פה: https://www.themarker.com/allnews/1.5889025
וגם:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001202409
עוד מעט סביר להניח יהיה דיווח אוטומטי וניכוי מס במקור כבר ישירות מAIRBNB למ"ה.
זה ממש מהותי למי שמתכנן להשכיר את הדירה שלו ככה, אני הייתי שוקל טוב טוב לפני שהייתי נכנס לזה, כאמור, לפתוח תיק של עוסק במס הכנסה, איבוד הפטור ממס שבח, זה די הופך את כל הסיפור לכאב ראש אחד גדול.
 
לא לשכוח: מס שולי מול מס של פחות מ10% (במסלול הפטור החלקי), בנוסף גם מאבדים פטור ממס שבח לדירה יחידה.
הערה מצוינת. בגלל זה ציינתי שאני לא יודע מה קורה בישראל בהקשר זה. לגבי המס על ההכנסה משכירות צריך לבחון איך זה ביחס להכנסות הגבוהות יותר (אם הן בכלל גבוהות יותר, מניח שכן, ככה זה בדבלין).
לגבי פטור ממס שבח, מה קורה אם השכרתי בairbnb במשך שנה ואז חזרתי לשכירות "רגילה"?

אבל לא רק בתל אביב, בכל העולם יש מגמה חזקה מאוד נגד זה, כולל לונדון, ברלין , אמסטרדם,ארהב ועכשיו גם דבלין כמו שאמרתי. בהחלט צריך לקחת את זה בחשבון.
 
לגבי פטור ממס שבח, מה קורה אם השכרתי בairbnb במשך שנה ואז חזרתי לשכירות "רגילה"?
דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;

וגם:
המונח "דירת מגורים מזכה" מוגדר בסעיף 49(א) לחוק, כך:

"49. (א) לעניין פרק זה,
"בעלות" – לרבות חכירה כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין" [...]

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לעניין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו [...]

(ב) לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד."
 
אנשים גם שוכחים את הסיכון המוגבר בהשכרות קצרות טווח מול השכרות ארוכות טווח. בנוסף שכנים עלולים לקלוט שאתה משכיר ככה ועלולים להתחיל סיפורים עם בתי משפט על זה שההשכרה שלך ב ARIBNB מורידה את ערך הדירות בכל הבניין.
 
Airbnb לוקחים 3% עמלה מכל עסקה. זה אומנם מעט אבל חשוב לקחת בחשבון כשמחשבים את התשואה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y קרנות פנסיה ברירת מחדל ( שאלת הכדאיות) צרכנות פיננסית 98
I ״עלייתה ונפילתה של תיאוריית העושר״ - עשור של תובנות על אורך החיים הסולידי יומני מסע אישיים 2
A חובת הגשה של טופס 134 בדוח השנתי מיסים 0
B תשואות של מסלול פנסיה לפי חודש (מחקה מדד s&p 500) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
G נייר ערך של 50 החברות הגדולות ב-s&p שוק ההון 6
K האם שוק המניות לא יכול להיות מימוש של מעבר פשוט בין סוגי משאבים שוק ההון 47
ק המלצה: "כסף קטן" - ספרוני חינוך פיננסי לילדים של בנק ישראל התפתחות אישית 0
R לא מוצא את ZPRX במערכת ספארק של מיטב שוק ההון 4
ש התנהלות של עוסק פטור כלפי מס הכנסה מיסים 8
J גלגל החיים (או הפרמידה) של הפנסיה, ו-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
S מיטב טוענים שכדי לסחור ב - IB דרכם צריך תיק של לפחות 25K דולר, האם מישהו מכיר את ההגבלה הזו והאם יש משהו לעשות בנידון? שוק ההון 5
E האם קרן אירית של בלקרוק משלמת מס רווחי הון מקוזז אינפלציה או מקוזז הפרשי שערי מט"ח? שוק ההון 3
T מהי "שָנָה" בהגדרת תושב חוזר ותיק, טופס 113 של מס הכנסה מיסים 3
Z אם מתחרטים יום אחרי על מכירה של מנייה שהוחזקה שנים שוק ההון 4
P להיות הגירסה הכי טובה של עצמך. התפתחות אישית 14
ה הפסיכולוגיה של הכסף - הספר צרכנות פיננסית 2
S חבות מס של ידועים בציבור כשלאשה אין הכנסה חייבת במס מיסים 2
I משיכת פנסיה - עניין של מיסוי אוף טופיק 4
עלילה מסלול חוות דעת על תמהיל של יועץ נדל"ן 24
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y העברה בנקאית או צ'ק האם יש הבדל בין דרכי העברה? סכום של 80 אש"ח נדל"ן 7
S האם יש ETF-ים של מגוון רחב של מטבעות קריפטו - ולא רק ביטקוין? השקעות אלטרנטיביות 10
K התחשבות במיסוי בשיקול מכירת נייר ורכישה של אחר? שוק ההון 2
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
ה מה היתרון של קרן אג"ח ממשלתית לעומת קרן כספית? שוק ההון 12
Yuvalbuz3 הנהירה של כל צעירי ישראל ללימודי מדעי המחשב התפתחות אישית 57
S ביטוח סיעודי של קופ"ח מכבי לחייל שמתגייס לשירות סדיר צרכנות פיננסית 0
C מקור לראות דוחות כספיים של עסקים קטנים? אוף טופיק 2
3 כמה שאלות של שוכר מתחיל נדל"ן 8
א איפה אפשר לקרוא תנאים בסיסים של קופת פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
מ איך כל העניין הזה של ביטוח חיים משתלם למבטחת? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
V התיק של VINCENT שוק ההון 4
M האג"ח בסביבה של היום שוק ההון 20
Y השקעה של 350000 למשך שנתיים וחצי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ב הניסוי של ארגנטינה: מס ליברטריאני מינימאלי מיסים 7
A "דוחות מס/הערכות מס של השלוש השנים האחרונות" איך אני מוצא משהו כזה? מיסים 2
Y מכירה של RSU בשכבות, מה הדרך המיטבית מיסים 19
מ קנייה של S&P500 דרך בנק הפועלים(חשבון הייטקזון) או מיטב/IBI? שוק ההון 10
painblanc נזילה גדולה מהשכן בדירה של בני נדל"ן 8
A איך להקל על יורשים בהוצאת כספים מחשבונות השקעה אמריקאיים של אזרח אמריקאי שנפטר שוק ההון 188
B התייחסות לRSU של מניות דיוידנד בפרישה מוקדמת שוק ההון 9
ד האם אתם רואים בנפילה של הביטקוין בשבוע האחרון הזדמנות קנייה ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
ה מודיס צפויה להוריד את דירוג האשראי של ישראל פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 168
O דיבידנדים מול מדדים בהקשר של יציאה לחופש כלכלי - איך כדאי להתנהל דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 88
H סיפוח של טיוואן ע"י סין. אוף טופיק 9
D מנסה להבין דיבידנד של VT שוק ההון 13
G ניוד כספים של קרה"ש ושל קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
א אחזקה של חברה זרה הנסחרת בny - חשוף למס ירושה? שוק ההון 1
ס מס עיזבון על קרנות של בלאקרוק מיסים 4
S קרן High של Simplify שוק ההון 2

נושאים דומים

Back
למעלה