הגיע הזמן לשתף

[Mitlabet]

בתור אישה שמאד אוהבת,,..,.. אין לי שום עצה או ביקורת

למה הפמיניסטיות קשורה לכל דבר

 

[Mitlabet]

למה אתה כועס ? לדעתך ציון המגדר רלוונטי ?

 

[amit]

שלום לכולם.
אחרי שנים מהנות של קריאת הפוסטים והפורום, אשמח לשתף בסיפור שלי.
כמובן שחלק מהפרטים שונו.

אני בן 45. מתגורר בשפלה בצד הצפוני. נשוי פלוס 3. בהשכלתי מהנדס מחשבים. אחרי הצבא למדתי לתואר ולאחריו התחלתי לעבוד בהייטק עד עצם היום הזה.
בשנת 2009 חבר האיר את עיניי לכל הסיפורים על מרוץ העכברים, אבא עשיר אבא עני וכד'. בעקבות כך קראתי את הספר נדל"ן בג'ינס של חיים לוי.

בתקופה ההיא היה לי רק בית מגורים עם משכנתא. התחלתי לקנות דירות זולות בפריפריה בעזרת הון עצמי שלקחתי מקרנות השתלמות ופיצויים של מעבר עבודה ובהשלמה נדיבה של הבנק (משכנתאות).במשך השנים עליתי בשכר בצורה די רגילה (כיום אני מרוויח באזור 45,000 ש"ח ברוטו). אשתי לא עובדת בהייטק אבל די מהר התקדמה והתחילה להרוויח משכורת יפה (35,000 ש"ח ברוטו פלוס רכב).
עקב העליות היפות מכרתי חלק מהדירות בשנים 2010-2011.
בשנת 2011 הכרתי לראשונה מקרוב את הבורסה ולצערי כמו רבים לא הבנתי יותר מדיי והפסדתי שם כ-250,000 ש"ח.
במשך השנים נכנסו גם ירושות יפות (מדודים מבוגרים שהיו ללא ילדים...). סה"כ ירושות של כספים ונדל"ן בשווי של כמיליון וחצי ש"ח.
למזלי במשך השנים לא השארתי כסף נזיל אלא דחפתי אותו תמיד להשקעות נדל"ן נוספות - הפעם באזורים יותר מרכזיים.

לבורסה לא חזרתי מאז שנת 2011 ועד 2020.תמיד רציתי לחזור לבורסה ואמרתי לעצמי שאכנס רק אחרי נפילות גדולות.

בסוף 2017 נכנסתי כמו רבים באיחור לקריפטו. השקעתי כ-200,000 ש"ח ומאז כמעט ולא חיזקתי וגם לא מכרתי כלום. תיק הקריפטו בשיא (2021) היה כ-800,000 ש"ח.

בשנת 2020 באזור אפריל החלטתי להיכנס לבורסה ולקחתי הלוואות של כ-150,000 ש"ח ומכרתי דירה בשווי של כ-1.25 מיליון ש"ח. כלומר רוב הכסף נכנס לבורסה בחודשים מאי-יוני (סה"כ הכנסתי 1.4 מיליון)
באזור אפריל 2021 יצאתי מהבורסה עם כמיליון שח נטו (התיק הגיע ל2.7 מיליון) עקב אירוע נדלנ"י שהיה עליי להשיג מימון עבורו.
אגב התיק היה סופר מסוכן וממונף. לאחר שמכרתי המשכתי לעקב אחריו והוא היה בשיא 3.4 ברוטו ומאז החל בהתרסקות. אם הייתי מחזיק היום בתיק הוא היה שווה רק כ-2 מיליון ש"ח

באזור יוני 2022 חזרתי לבורסה אבל עם סכום יותר צנוע של כ-600,000 ש"ח.

מצבי היום:
נכסים:
שווי נדל"ן נטו (הנחת תשלום מס שבח על כול הנכסים חוץ מהיקר ביותר וגם עליו רק עד לתקרה) - כ-20 מיליון שח.
קרנות השתלמות + קופות כ-מיליון ש"ח (חלק נפדה לטובת נדל"ן)
תיק קריפטו כ-270,000 ש"ח.

התחייבויות:
משכנתאות והלוואות - 1.2 מיליון

שוטף חודשי:
נכנס:
שכירויות מנכסים - כ- 34,000 ש"ח בחודש.
משכורות נטו של שני בני הזוג כ-45,000 ש"ח
יוצא:
משכנתאות והלוואות - 15,000 ש"ח
הוצאות אחרות - 30,000 ש"ח.

כל הכבוד ובהצלחה.
אתה מחזיר 15,000 שח על 1.2 מיליון, זה החזר די גבוה . למה לא להגדיל את המינוף מול דירות נוספות? כמובן שזה תלוי בתשואה שאתה משיג מול ריבית המשכנתא .

לגבי הבורסה -לא הייתי מתקרב במצבך . יש לך יתרון יחסי דווקא בנדלן (ידע,נסיון,יכולת מימון,יתרון לגודל).

 

[מישו2]

כל הכבוד ובהצלחה.
אתה מחזיר 15,000 שח על 1.2 מיליון, זה החזר די גבוה . למה לא להגדיל את המינוף מול דירות נוספות? כמובן שזה תלוי בתשואה שאתה משיג מול ריבית המשכנתא .

לגבי הבורסה -לא הייתי מתקרב במצבך . יש לך יתרון יחסי דווקא בנדלן (ידע,נסיון,יכולת מימון,יתרון לגודל).

תודה. את המינוף הנוסף שאני יכול לקחת אני שומר למקרים של הזדמנויות בנד״ן או בבורסה שם צריך לגייס כסף מהר. זה קורה רק פעם בהרבה שנים (לצערי)

 

[yossik]

למה אתה כועס ? לדעתך ציון המגדר רלוונטי ?

הציטוט שלך לא היה מלא ולכן כעסתי, מחקת מילה אחת שמשנה את משמעות הציטוט.

 

[Mitlabet]

הבנתי אותך. מחקתי כדי להדגיש כמובן אבל זו הכוונה גם בציטוט מלא אם כי פחות בולט.

 

[אליהו]

ראשית לגבי סוגיית הפיזור (השקעה בסל מכשירים רחב קרוב ככל הניתן להשקעה העולמית) אני חושב שדווקא לעשות זאת עם כל ההון שלך יוצר הטייה מאחר ואנחנו וילדנו רוב הסיכויים נישאר בארץ ולכן צריכים להיות מוצמדים בד״כ למכשירים בארץ (במקרה שלי נדל״ן)

אני אדם שאוהב לכתוב ביקורת, ולכן אתה באמת לא חייב להתייחס ברצינות למה שאני כותב, בסוף כולנו מונעים מאגו....

אבל לדעתי תמיד טוב לשמוע את הצד השני, ואולי בצומת דרכים תוכל לבחור בחירות שונות.

זה שאתה והילדים שלך כנראה תישארו בארץ זה שיקול רציני ואני מסכים איתך בזה שאם הכלכלה בישראל תקרוס אז גם הכול יהיה בהתאם לא רק הדירות ירדו אלא בכללית הכול השתנה, וזה נכון שיש מעלה גדולה לזה שאתה משקיע את כספך בכלכלה ששם אתה חי, וזה סוג של גידור טוב.
הבעיה בזה, דבר ראשון שאתה מגדר רק את הנדלן, ובשנים האחרונות הנדלן קפץ גבוה אבל תחשוב מה יקרה אם הנדל"ן יביא תשואה כמו הממוצע השנתי של בערך 2.7 (שזה הממוצע מקום המדינה עד שנת 2018) האם אתה תוכל להרשות לעצמך במשך השנים כמו שהיום אתה תוכל.... אם היית קונה מדדים רחבים בישראל הייתי מקבל את הטענה שלך למרות שאני לא משוכנע שהגידור הזה שווה את הסיכון/תשואה

דבר שני אתה יכול להמשיך כמו שכתבה לך קפיצת הדרך שאולי לממש חלק מהנכסים וחלק אחר לפזר במדדים.... כך אתה גם מגדר את עצמך לנדלן שזה אומר לך ולילדים יהיה דירה, וגם אתה ממקסם תשואה....

יש לי שני גיסים שכל אחד מהם מחזיק במספר דירות בערך כמוך (רק לדעתי השווי שלהם הוא קצת פחות משלך) ושניהם מדברים בדיוק כמוך, ומתלהבים מאוד מהשקעות בנדל"ן, ושניהם בדיוק כמוך שהיו בשוק הנדלן בדיוק בשנים של הפריחה.... ובמובן מסוים יש להם הנחה סמויה שהנדל"ן ימשיך לתת את מה שהוא נתן... לדעתם נדלן אסור לממש כי לנצח זה ימשיך כמו מה שהיה ב14 שנה האחרונות, אבל זה באמת טעות בסיסית בהבנה בהשקעות.... דירה זה מוצר צריכה... אף פעם לא יכול לקרות שדירה ממוצעת תעלה סכום שאדם ממוצע לא יוכל לשלם... בהשקעה במניות מחיר המניה לא מוגבל, כי המחיר שלה זה המחיר של הרווח שהיא מייצרת ואם היא מייצרת יותר כסף, ממילא היא שווה יותר כסף, תאורתי מניה של חברה יכולה להיות שווה יום אחד אלף שח ויום אחרי זה מיליון שח.... בשונה מדירות שהמחיר של דירה ממוצעת נקבע בייחס למחיר שאנשים ממוצעים יכולים לשלם....

ועדיין אחרי כל מה שכתבתי אם אתה בן אדם שלא מחפש תשואות, יש הרבה היגיון להשאיר את הדברים בערך כמו שהם כי אתה כבר בשלב שיכול רק להנות מהפירות של ההצלחות שלך.... כמו שכתבו לך קודם.

 

[בת העמק]

לדעתך ציון המגדר רלוונטי ?

אני מקווה שזה סתם נובע מרשעות, לא מחוסר הבנת הנקרא.
ואם הייתי כותבת: בתור אדם שאוהב לתת עצות...? זה היה מקובל עליך? אבל אני אשה, לא אדם.

 

[amit]

תודה. את המינוף הנוסף שאני יכול לקחת אני שומר למקרים של הזדמנויות בנד״ן או בבורסה שם צריך לגייס כסף מהר. זה קורה רק פעם בהרבה שנים (לצערי)

כשמחפשים מוצאים ,תמיד יש הזדמנויות.

 

[yossik]

טוב, יש תקלה בשרשור הזה.
בבקשה לא לרדת לפסים אישיים אלא לגופו של נושא.
תודה על ההקשבה וסוף שבוע נהדר..

 

[מישו2]

אני אדם שאוהב לכתוב ביקורת, ולכן אתה באמת לא חייב להתייחס ברצינות למה שאני כותב, בסוף כולנו מונעים מאגו....

אבל לדעתי תמיד טוב לשמוע את הצד השני, ואולי בצומת דרכים תוכל לבחור בחירות שונות.

זה שאתה והילדים שלך כנראה תישארו בארץ זה שיקול רציני ואני מסכים איתך בזה שאם הכלכלה בישראל תקרוס אז גם הכול יהיה בהתאם לא רק הדירות ירדו אלא בכללית הכול השתנה, וזה נכון שיש מעלה גדולה לזה שאתה משקיע את כספך בכלכלה ששם אתה חי, וזה סוג של גידור טוב.
הבעיה בזה, דבר ראשון שאתה מגדר רק את הנדלן, ובשנים האחרונות הנדלן קפץ גבוה אבל תחשוב מה יקרה אם הנדל"ן יביא תשואה כמו הממוצע השנתי של בערך 2.7 (שזה הממוצע מקום המדינה עד שנת 2018) האם אתה תוכל להרשות לעצמך במשך השנים כמו שהיום אתה תוכל.... אם היית קונה מדדים רחבים בישראל הייתי מקבל את הטענה שלך למרות שאני לא משוכנע שהגידור הזה שווה את הסיכון/תשואה

דבר שני אתה יכול להמשיך כמו שכתבה לך קפיצת הדרך שאולי לממש חלק מהנכסים וחלק אחר לפזר במדדים.... כך אתה גם מגדר את עצמך לנדלן שזה אומר לך ולילדים יהיה דירה, וגם אתה ממקסם תשואה....

יש לי שני גיסים שכל אחד מהם מחזיק במספר דירות בערך כמוך (רק לדעתי השווי שלהם הוא קצת פחות משלך) ושניהם מדברים בדיוק כמוך, ומתלהבים מאוד מהשקעות בנדל"ן, ושניהם בדיוק כמוך שהיו בשוק הנדלן בדיוק בשנים של הפריחה.... ובמובן מסוים יש להם הנחה סמויה שהנדל"ן ימשיך לתת את מה שהוא נתן... לדעתם נדלן אסור לממש כי לנצח זה ימשיך כמו מה שהיה ב14 שנה האחרונות, אבל זה באמת טעות בסיסית בהבנה בהשקעות.... דירה זה מוצר צריכה... אף פעם לא יכול לקרות שדירה ממוצעת תעלה סכום שאדם ממוצע לא יוכל לשלם... בהשקעה במניות מחיר המניה לא מוגבל, כי המחיר שלה זה המחיר של הרווח שהיא מייצרת ואם היא מייצרת יותר כסף, ממילא היא שווה יותר כסף, תאורתי מניה של חברה יכולה להיות שווה יום אחד אלף שח ויום אחרי זה מיליון שח.... בשונה מדירות שהמחיר של דירה ממוצעת נקבע בייחס למחיר שאנשים ממוצעים יכולים לשלם....

ועדיין אחרי כל מה שכתבתי אם אתה בן אדם שלא מחפש תשואות, יש הרבה היגיון להשאיר את הדברים בערך כמו שהם כי אתה כבר בשלב שיכול רק להנות מהפירות של ההצלחות שלך.... כמו שכתבו לך קודם.

טוב אז שוב יש לי כמה דברים להגיד (הפילוסופיה שלי בלבד ):
1. אין העבר מעיד על העתיד. לא בבורסה ולא בנדל"ן ולא בשום השקעה אחרת.

2. אף אחד לא יודע לנבא את העתיד. אני מצטער, אבל גם לא מצדדי "בורסה בלבד" יכולים לדעת היכן תתקבל התשואה הכי גבוהה בעתיד.

3. דובר רבות כבר על מה נותן יותר תשואה - נדלן או בורסה. אני מסכים שתעודות סל על מדדים מקובלים תמיד ינצחו עליית ערך דירה, כולל השכירות.

כשלוקחים בחשבון מינוף לעומת זאת, ערך הדירה כולל השכירות יכולים להביס את תעודות הסל.
דוגמא (כמובן לא מייצגת) היא דירת שיכון שקניתי ביולי 2009 ב-300,000 ש"ח. אני שמתי 75,000 ש"ח והבנק הוסיף את השאר. נוסיף עוד עו"ד ומס רכישה של אז ונגיע לכך שהשקעתי כ-90,000 ש"ח. כיום הדירה ניתנת למכירה ב-800,000 ש"ח ברוטו. נוריד מס 25% מההפרש כלומר 125,000 ש"ח (נזניח קיזוזי הוצאות והצמדת מס רכישה).
נניח שעברו בדיוק 13 שנים מאז כלומר התקבלו 156 תשלומי שכירות בסכומים של החל מ-1700 ש"ח בהתחלה ועד ל-2,500 בשנים האחרונות. לשם הפשטות לא נוסיף את הריבית דריבית ולא נקזז תיקונים וזמני נכס ריק (אגב הדירה תמיד הושכרה) וגם לא ריבית ששולמה על המשכנתא (אגב רוב השנים הייתה נמוכה מאחוז) ובמקום זה ניקח ממוצע של 2100 ש"ח לכל החודשים בכל השנים (נניח אחרי תשלום מס 10% אבל גם זה לא מדויק כי לא הגעתי בכל השנים לחבות מס השכרה) ונקבל 327,600 ש"ח. נעגל טיפה ונקבל סה"כ שאם אמכור היום נהניתי מכמיליון ש"ח או פי 11 על הכסף נטו.

עכשיו נניח שב90,000 ש"ח הייתי קונה IVV (תעודת סל צמודה לS&P) (במחיר 100$ אז) הייתי עושה רק פי 4.2 על הכסף ברוטו (היום שווה 420$) ולכן פי 3.4 על הכסף נטו.

אז תגידו: לא פייר. למה אתה לא משווה מה היה קורה לו היית לווה מהבנק אותו סכום וקונה IVV ב-300,000 ש"ח?
אז נניח שהבנק היה נותן לי הלוואה של 225,000 ש"ח (על סמך מה??? כנגד איזה ערבון???) ובאותה ריבית אפסית. גם אז הייתי מורווח ברוטו 1,323,000 ש"ח ברוטו או בערך מיליון ש"ח נטו ואז גם נוריד את הפרש השערים נקנה ב3.9 ש"ח לדולר ונמכר ב-3.3 ש"ח לדולר, אז תורידו עוד איזה 100,000 ש"ח ואז תגידו: רגע! שכחת דיבידנד של איזה 1.5% כל השנים הללו! בסדר נעלה חזרה למיליון.

מההזנחות בחישובים תבינו שהבורסה לא ניצחה את הנדל"ן במקרה הזה (וגם הנדל"ן לא ניצח את הבורסה. בטח לא בנוקאאוט, אולי בנקודות)

אבל מי שניצח מעבר לכל ספק סביר הם מכשירים ממונפים. השקעה של אותם 90,000 ש"ח ב-UPRO (תעודת סל S&P פי 3 יומית) הייתה עושה פי 33 על הכסף ברוטו (נתון לוויכוח באיזה שער קנית. אם קנית ב1.2 דולר אז פי 39 על הכסף...) כלומר כ-3 מיליון ש"ח ברוטו או כ-2.2 מיליון ש"ח נטו ואחרי הפרש שערים כשני מיליון ש"ח נטו - פי 2 מ"הבורסה הרגילה" ומהנדל"ן.

 

[בת העמק]

כשלוקחים בחשבון מינוף לעומת זאת, ערך הדירה כולל השכירות יכולים להביס את תעודות הסל.

כשאתה לוקח משכנתא אתה גם משלם אותה בסופו של דבר (ועוד ריבית).
כדי לחשב את התשואה הסופית תצטרך להתחשב בכל עלות ההלוואה.

דירת שיכון שקניתי ביולי 2009 ב-300,000 ש"ח. אני שמתי 75,000 ש"ח והבנק הוסיף את השאר. נוסיף עוד עו"ד ומס רכישה של אז ונגיע לכך שהשקעתי כ-90,000 ש"ח. כיום הדירה ניתנת למכירה ב-800,000 ש"ח ברוטו.

בדוגמא הזאת, חישוב התשואה הסופית, לאחר המכירה, יכלול גם את המשכנתא, הריבית, התחזוקה, הוצאות המכירה והמיסוי (אם היה).
מינוף מאפשר לגלגל כספים קדימה, הוא לא מייצר יותר תשואה לאותו הנכס.
לגבי מינוף בשוק ההון, אני לא מספיק בקיאה בזה אבל נדמה לי שלהבדיל מהלוואה לדירה/עסק - כאן יש סיכון לאיבוד כל הכסף.

 

[kongi]

אבל מי שניצח מעבר לכל ספק סביר הם מכשירים ממונפים.

מינוף תמיד מנצח, כל עוד אתה יודע לשלם חזרה את הריבית ושישאר לך כסף בסופו של דבר.
לאדם הממוצע שלא יודע להשקיע ויודע רק להמר אסור למנף ורוב האוכלוסיה כזו , גם אלו שחושבים שהם יודעים להשקיע.

 

[מישו2]

כשאתה לוקח משכנתא אתה גם משלם אותה בסופו של דבר (ועוד ריבית).
כדי לחשב את התשואה הסופית תצטרך להתחשב בכל עלות ההלוואה.

בדוגמא הזאת, חישוב התשואה הסופית, לאחר המכירה, יכלול גם את המשכנתא, הריבית, התחזוקה, הוצאות המכירה והמיסוי (אם היה).
מינוף מאפשר לגלגל כספים קדימה, הוא לא מייצר יותר תשואה לאותו הנכס.
לגבי מינוף בשוק ההון, אני לא מספיק בקיאה בזה אבל נדמה לי שלהבדיל מהלוואה לדירה/עסק - כאן יש סיכון לאיבוד כל הכסף.

אני חושב שהתייחסתי לכל המשתנים שהזכרת ולעוד כמה.
אגב במינוף לא התכוונתי לאופציות או חוזים עתידיים אלא לתעודות סל פי 3 (מבוססות על הקודמים אבל מסוכנות פחות). עדיין הן יכולות להמחק כמובן. אני לפעמים מחשיב אותן סוג של גידור למקרה שהבורסה תברח יותר מדיי למעלה, ומוכן לקבל בהן הפסד אם הבורסה תדשדש שנים על גבי שנים. שוב מדובר באחוזים בודדים מההון שלי.

 

[אליהו]

אבל מי שניצח מעבר לכל ספק סביר הם מכשירים ממונפים

אני כתבתי לך מפורש

אבל ברור שההצמדה של רוב ההון שלך לנדל"ן שברוב המוחלט לא ממונף, יעשה שהתשואות שאתה תקבל מרוב המוחלט של ההון שלך יהיו זעומות...

ואני כתבתי לך שהתשואות שהיו בעבר על הנכסים שלך שאני מאמין שזה בממוצע בערך פי 3 לפני המינוף, אין סיכוי סביר שזה ימשיך, אז העבר חסר משמעות על העתיד...

ודרך אגב יש אפשרויות של מינוף זול (יותר ממשכנתא) אבל בשוק ההון באמת המינוף יותר מסובך, והרבה עושים מינוף אבל על אחוזים הרבה יותר נמוכים.

 

[האזרח הקטן]

מינוף מאפשר לגלגל כספים קדימה, הוא לא מייצר יותר תשואה לאותו הנכס.

מינוף יכול לייצר יותר תשואה על כסף שהוצאת מהכיס אם את מממשת את הנכס לפני תום תקופת ההלוואה.
לשם המחשה (לא לתפוס אותי על המספרים המדויקים, היא נועדה רק לשם העברת הרעיון):
נגיד ששמת חצי מיליון שקל וקנית דירה בשני מיליון. לאחר שנה וחצי (כדי לא לשלם מס שבח) את מוכרת את הדירה ב2.4 מיליון ש"ח.
במהלך אותה תקופה השכרת את הדירה ב5200 ש"ח לחודש ולבנק החזרת כל חודש 8000 ש"ח. נגיד עוד 50,000 ש"ח על מסים והוצאות נוספות שהיו לך.
אז הוצאת מהכיס 500,000 ש"ח כהון עצמי פלוס 2800*18 פלוס 50,000 - סה"כ 600,000 שהוצאת מהכיס. מסכום המכירה (2.4 מילון) את צריכה לפרוע את המשכנתא - בערך 1.45 מיליון - כלומר נשאר לך כ950,000 ש"ח ביד אחרי המכירה על 600,000 ש"ח ששמת שנה וחצי לפני. כלומר התשואה להון העצמי היא כמעט 60% על ההון, למרות שהתשואה על הנכס היא פחות מ20% באותה דוגמה.

 

[אליהו]

מינוף יכול לייצר יותר תשואה על כסף שהוצאת מהכיס אם את מממשת את הנכס לפני תום תקופת ההלוואה.

לדעתי יותר מדויק לומר שהמינוף מייצר יותר תשואה כל עוד שיש את המינוף, ובאותו ייחס של המינוף, אבל ברגע שעבר שנה והנכס עלה למשל ב10 אחוז מכל הנכס אז כרגע המינוף הוא לא 75 אחוז אלא כמעט 7 אחוז פחות פלוס תשלום המשכנתא ששילמו יוצא בערך 10 אחוז פחות...

דרך אגב זה בדיוק הבעיה של אוהבי הנדלן שהם אוהבים לחשוב שהם יכולים לקבל מימון של 70 אחוז במקרה שהם מצהירים שזה יהיה דירה יחידה, אבל מהר מאוד המינוף יורד וגם אם יצליחו למשכן בלי למכור ולשלם מס על ידי הלוואה לכל מטרה עדיין הכי הרבה שהם יוכלו להוציא זה 50 אחוז. שזה אומר שרוב המוחלט של הזמן המינוף יגיע גג ל50 אחוז....

 

[Edge]

רק רציתי להעיר כי נראה כאילו את מסתכל על הבורסה (ואולי גם בהשקעות אחרות) כהימור, נכנסתי, יצאתי, שוב נכנסתי.
לא מדובר כאן בהשקעה אלא בספקולציות.
נכנסים לבורסה רק טם משקיעים ורק אם מתכוונים לעשות זאת לטווח הארוך.
אי אפשר לתזמן את השוק.

אפשר לשאול באיזה תחום רעייתך מתעסקת? מעניין אותי לדעת אילו תחומים יש שמשלמים 35 אשח שהם לא הייטק.

 

[neoh]

היי, כל הכבוד על הדרך שעשית.
נשמע שיש הרבה מה ללמוד ממך בתחום הנדל"ן. יש לך תובנות לגבי ההשקעות שצברת לאורך השנים?

 

[מישו2]

רק רציתי להעיר כי נראה כאילו את מסתכל על הבורסה (ואולי גם בהשקעות אחרות) כהימור, נכנסתי, יצאתי, שוב נכנסתי.
לא מדובר כאן בהשקעה אלא בספקולציות.
נכנסים לבורסה רק טם משקיעים ורק אם מתכוונים לעשות זאת לטווח הארוך.
אי אפשר לתזמן את השוק.

אפשר לשאול באיזה תחום רעייתך מתעסקת? מעניין אותי לדעת אילו תחומים יש שמשלמים 35 אשח שהם לא הייטק.

אומר משהו לגבי אופי של מהמר. בתחילת התהליך שלי המינופים הרבים שצברתי וקניית דירות השיכון גם היו סוג של הימור מבחינתי, מבחינת אנשים ששוחחתי עמם ומבחינת הבנק. בטח אם אתה ממנף עצמך למקסימום ואף יותר. אם תשים לב ותקרא את סיפורם של לא מעט ״גורואי״ נדל״ן וגם בורסה בארץ (ואולי גם בעולם) תראה שהמשותף לכולם הוא שהם נכנסו חזק בשנים הטובות, בדיוק כמוני. אני, לעומתם, לא מחשיב עצמי גורו ולא נעליים אלא רק מזליסט שנולד בשנה הנכונה בארץ הנכונה. לא אני ולא הם ידענו שהנדל״ן יעלה בפראות וכל כך הרבה שנים. ב2009 זה היה: בוא נקנה דירה ונשכיר.ההנחה היתה תשואה של 5-6% ברוטו וזהו. לא עליית ערך ולא בטיח.

מה שאני כן רואה אצלי ואצל אחרים זה שמי שלא נכנס בתקופות כאלה להשקעה או שנכנס בקטנה, לא הרוויח בגדול (מטבע הדברים). בשביל להכנס בפול ווליום אתה חייב להיות בעל תכונות של מהמר. זאת מאחר והתשובה לשאלה האם השקעה מוצלחת או לא ידועה בסוף התהליך ולא בתחילתו.

לגבי הבורסה, כן אני מהמר. מהמר שלהכנס בשוק דובי++ (30% ירידה מהשיא) שנתקלתי בה בקורונה פעם ראשונה ולאחרונה בפעם השנייה, עם תעודות סל פי 3 יתן רווח יפה ויותר מהיר מתעודות סל רגילות. לגבי אם ומתי לצאת אז לעולם לא לצאת אלא אם כן יש לך הזדמנות להרוויח יותר בסיכון קטן יותר ואתה מוכר רווחים גדולים וזה מה שגם עשיתי.

לגבי אשתי היא מנהלת בכירה והמשכורת בהתאם.