האם ניתן להגיע לפרישה מוקדמת וגם ליהנות מהדרך?

[Redroze]

חציון ראשון 2024:
רקע:
אם הייתי צריך לתאר את החציון הזה בביטוי אחד, הייתי קורא לו "מגמה מעורבת".
אשתי לא חזרה עדיין לעבודה, היא ניצלה את התקופה שהיא לא עובדת כדי לעשות קורס שיוכל לקדם אותה לתחום העצמאות, בנוסף לטיפול בילדים.
אני ניצלתי בחציון הזה הזדמנות והחלפתי עבודה. היה לי מאוד טוב ונוח במקום העבודה הקודם. אבל אחד המתחרים פנה אליי עם הצעה שאי אפשר היה לסרב לה ולכן נאלצתי לעזוב. בשונה מפעם שעברה, הפעם לא מדובר רק בשדרוג בשכר אלא גם בתפקיד בכיר יותר. ניסיתי בעבר להתקבל לתפקידים ניהוליים בארגונים שעבדתי בהם. אבל פסלו אותי כל פעם מכיוון שמצאו אנשים מתאימים יותר באותה מחלקה שבה התראיינתי. אני כרגע עושה את המיטב כדי להוכיח שהם טעו.
הכנסות מהשקעות בנדל"ן בארץ עלו ביחס לחציון הקודם. אני גם חייב לכם עדכון מחציון קודם לגבי החלפת הדייר. השוק לבסוף באמת הפתיע אותי לרעה. ממש בשבוע האחרון, יום לפני שהדייר עזב, הגיע שוכר חדש בשכירות גבוהה ב-5% מהדייר היוצא, בדיוק כמו שרצינו. הייתה הרבה תנועה אבל אנשים פחדו לסגור. לא יודע אם זה בגלל המצב או אופי הנכס. מה שהתחיל כדייר שביקש לסיים חוזה, אירוע שלרוב מתקבל אצלנו בחיוב כי זו הדרך הקלה ביותר להגדיל את ההכנסות מהנכס, כמעט התפוצץ לנו בפרצוף. בנכס הזה, למרות שהוא חווה החלפות דיירים כמעט כל שנה, לעולם לא היה יום אחד שלא היה מאוכלס. אנחנו כרגע מפילים את האשמה על התקופה, אבל מחזיקים אצבעות שזו לא תחילתה של מגמה. אבל גם אם לא תהיה עלייה בשכירות בעתיד, זה לא סוף העולם. אנחנו כבר מגרדים את ה-6% תשואה בנכס הזה, מבלי לקחת בחשבון עליית ערך. כאשר לפני 5 שנים, כשהתחלנו להריץ את הנכס, היינו על 5% תשואה.
להזכירכם בסוף החציון הקודם נכנסנו לגור ב"נכס להשקעה", "פרויקט הדגל" של השנים האחרונות. הכניסה שלנו לנכס עברה בשלום בלי הרבה תקלות. פרסמנו להשכרה את החלק המניב של ההשקעה וחיכינו לשוכרים הנכונים. מראש עדכנתי את אשתי שנכס מיוחד כזה לא יושכר באמצע השנה בגלל האופי המיוחד שלו, אלא רק בשיא העונה, בחודשים יולי/אוגוסט. היו לנו מספר הצעות בכמה חודשים שהנכס עמד ריק, אבל הם היו נמוכות ב-10% מהמחיר שפרסמנו ונמוכות ב-5% מהמינימום שקבענו מראש. מכיוון שרציתי לחכות לקיץ כדי למצות את הפוטנציאל, אז לא הסכמתי להצעות.
מה שאני לא לקחתי בחשבון, זה את הירידה בביקוש לנכסים ללא ממ"ד בעקבות המלחמה. בעוד אני שומע בכל ערוצי הפורנוגרפיה שהשכירות מטפסת ובעלי דירות ממקסמים רווחים, ההיענות אצלי דלה למרות שלא שיניתי את המחיר. כבר עמדנו להתייאש כי אוגוסט היה בפתח ושעון החול עמד להיגמר. לבסוף הגיעו השוכרים הנכונים והנכס הושכר ב-2% פחות מהמחיר המפורסם (3% מעל המינימום שלנו). אני לא יודע אם לקרוא לזה מזל או צדקת הדרך, אבל אני החלטתי שהלקח שלי מהמקרה הזה הוא שפעם הבאה אני מתקדם עם ההצעה הראשונה שיש על השולחן. מבחינה חשבונאית, אם הייתי סוגר עם ההצעה הראשונה שהגיעה כחודש לאחר שהדירה פורסמה, הייתי מרוויח בתום שנת שכירות, שכר דירה גבוה בכ-15% בהשוואה למה שאני אקבל מהשוכרים שנכנסו עכשיו. הסיבה לפער הזה היא מכיוון שהדירה עמדה ריקה מספר חודשים. אבל היה חשוב לי לקבע את המחיר גבוה בחוזה הראשון, כדי שיבוא השוכר הבא, אני אוכל להראות לו את החוזה הזה כבנצ'מארק. ימים יגידו אם זו הייתה החלטה נכונה או לא. בכל אופן, מכיוון שכל זה קרה בסוף החציון אז את התוצאות של המהלך הזה יראו רק בחציון הבא.
השקעות בנדל"ן בארה"ב נתנו תפוקה חלקית בחציון הזה. הניסיון לפרסם את הנכס למכירה בשוק כשל, בגלל גובה הריבית. במקביל ההוצאות עלו באופן דרמטי, מה שמעכיר את התמונה שניתן להציג לרוכשים פוטנציאלים. העסק נראה כרגע דיי תקוע ללא אסטרטגיית יציאה באופק. בשלב זה הוחלט לנסות להמשיך להתגלגל בתקווה שעדכוני הריבית יביאו גל רענן לשוק.
מבחינת חיסכון סיימנו את החציון מאוזנים פחות או יותר. למען הפרוטוקול אני אציין שמדובר בתוצאה השלישית הכי גרועה בכל הזמנים. אני מקווה שמעתה ואילך לא יהיו יותר רבעונים כאלה (מאוזנים או שליליים).
במהלך החציון הגדלנו את הוצאות המימון. חופשת הלידה הארוכה שאשתי החליטה למשוך מנעה מאתנו לסגור חלק ממסלולי המימון שתכננו לסגור לאחר לקיחת המשכנתא. במהלך החציון גיליתי ששכחתי, לאחר נטילת המשכנתא, להפריד את המשכנתא משאר הוצאות המימון כמו שתכננתי. לכן בחציון זה המשכנתא ושאר הוצאות המימון, שם מאוד יפה ומכובס להלוואות, יופיעו בשורה אחת. בחציון הבא אני אבצע את ההפרדה.
בהמשך לעלילותיי במכירת וקניית רכבים. לאחר ה"סיבוב היפה" שעשיתי בחציון הקודם, אשתי נאלצה לנסוע ברכב חילופי כמה חודשים. זה עלה לי בעיקר בתלונות וחפירות מצידה. לכן ניצלתי את מעבר העבודות כדי לקנות את הרכב הצמוד שלי מהעבודה, כדי שישרת אותה. היא הרי מכירה אותו כבר 3 שנים, כי הוא צמוד אליי מהק"מ הראשון. אך כמו הרבה סיפורים שלי פה, גם זה הדרדר במהירות. באחד הימים כשחזרת אל הרכב שחניתי מחוץ לעבודה החדשה, מישהו שם לי פתק על הרכב שהוא מעוניין לקנות את הרכב. אני יודע שיש לדגם הזה ביקוש גבוה, אבל אמרתי לעצמי "נתקשר, מה כבר יכול לקרות?". התקשרתי לבחור והסברתי לו שהרכב יד שניה, כאשר היד הראשונה הייתה חברה, אבל בפועל רק אני נסעתי בו מהיום שהוא יצא מהסוכנות. לאחר דין ודברים הבחור הסכים לשלם מחיר מחירון מלא, כאשר אני רכשתי את הרכב מהעבודה עם הפחתה של חברה. רווח נקי של עשרות אלפי שקלים בלי מאמץ בכלל. מנגד, אשתי הייתה הרבה פחות מאושרת כי זה אומר מבחינתה שהיא חוזרת לרכב החלופי.

הכנסות:
כוללות משכורת שלי, הכנסה משכירות ובט"ל.
יחסית לחציון הקודם ההכנסות עלו בגלל החלפת העבודה שלי וגם בגלל שבחציון הראשון יש את הבונוס השנתי שמושך למעלה את השכר. אבל בכל אופן, אנחנו רחוקים שנות אור מהמקום שבו אנחנו רוצים/יכולים להיות. זה מכיוון שכרגע רק 50% מפוטנציאל ההשתכרות שלנו מנוצל.

הוצאות:
בהשוואה לחציון הקודם הצלחנו לרדת בהוצאות על ביטוחים רפואיים, חשבון חשמל, מים, ביטוח רכב, כביש 6, ייעוץ מקצועי (טיפול רגשי לילדים), דלק לרכב, אוכל בחוץ וחופשות בחו"ל.
מנגד עלינו בהוצאות על החזרי הלוואות, מצרכי מזון, טלוויזיה, אינטרנט, סלולרי, חוגים לילדים, דלק לרכב, אוכל בחוץ, חניה, חופשות בארץ, שיפוץ ועיצוב הבית, גאדגטים.
במהלך חציון זה נפשנו רק פעם אחת בארץ. התלבטנו אם לצאת לחופש בחו"ל אבל לבסוף ירדנו מזה בגלל המחירים הגבוהים.
משהו לא טוב עובר על האתר, אני לא מצליח להעלות את הטבלאות בהעתקה מהאקסל כמו בעבר. לכן אני נאלץ לפרסם צילום מסך בתקווה שזה יהיה מספיק ברור.
נתראה בעדכון הבא.

 

[Therealdeal]

בהקשר של כותרת היומן, נראה שאתה נהנה מהדרך. האם המטרות שלך השתנו מאז פתיחת היומן? האם פרישה מוקדמת היא עדיין המטרה?

הפעילות הנדל"נית מרשימה, צפוייה לגדול?

 

[Redroze]

תודה על השאלות וההתעניינות.

האם המטרות שלך השתנו מאז פתיחת היומן?

לא

האם פרישה מוקדמת היא עדיין המטרה?

בהחלט כן, המטרה היא באזור גיל 50. עוד כעשור מהיום.

הפעילות הנדל"נית מרשימה, צפוייה לגדול?

כנראה שלא, אבל ההיסטוריה מוכיחה אחרת, אז אני לא הייתי חותם על זה.

1. אני רושם את זה מתחילת היומן אבל לא מיישם בפועל. אני מאוד רוצה להגדיל את הפלח המנייתי בעשור הקרוב (עוקב מדדי S&P ו- MSCI), שכיום כולו מוחזק במסלולי הפנסיה וקרנות ההשתלמות. כי אני מבין שזה לא בריא לשים את כל הביצים בסל אחד.
2. הגענו כבר היום להכנסה של מעל ל- 10K ש"ח נטו מנדל"ן, שזה היה היעד המקורי. העניין הוא שיש מינוף אדיר כנגד ההכנסה הזו, שכעת אנו נתפנה לחסל בעשור הקרוב.
3. אני נמצא במלכוד 22. נכסים באזורי ההשקעה שאני מתמחה בהם (גוש דן) הגיעו לסכומים מנותקים שמצריכים גיוס הון משמעותי. הסכומים האלה גם מקשים את המתמטיקה של הצדקת ההשקעה באקסלים.
4. גיליתי על עצמי שאני עצלן. כל ההשקעות שלי נמצאות ברדיוס של 20 ק"מ הבית. לא רואה את עצמי מרחיק לפריפריה הרחוקה בשביל לשפר את האקסלים. אני גם לא בנאדם שיכול לסמוך על משהו אחר שינהל לי את ההשקעה מרחוק.
5. אני כל כך עמוק ברף מיסוי מס שבח על כל אחד מהנכסים בנפרד, שאין לי אפשרות אפילו לשקול למכור נכס מסוים, על מנת לקנות נכס אחר. מכיוון שזה יגרור תשלום של סכום נכבד מאוד למדינה.
אולי בעתיד אצליח להוציא את הכסף מהקירות באמצעות משכנתאות, אבל זה דורש להציג הכנסה משכר עבודה (יכולת החזר), ובעתיד הקרוב אני מתכנן לפרוש אז אני לא אהיה סחורה מבוקשת בבנקים כמו היום.

נקודת האור היחידה שאני רואה לרכישת נכסים בעתיד, היא בהגיעם של ילדיי לגיל 18 ורכישה של דירה על שמם כאשר הם ינהלו את הנכס כדי להתמקצע ולהשתפשף בתחום. כבר היום אני משתדל לקחת אותם איתי כשאני מתעסק בנכסים. כדי שילמדו, יתעניינו וישאלו שאלות, ויוכלו ליישם בעצמם בעתיד.

אחת המטרות שהשגתי בהשקעה היזמית הייתה ששריינתי הורשה של דירה לכל ילד. בכך אני יודע שברגע שסיימתי את הפרויקט, אף אחד מילדיי לא יצטרך לדאוג לעצמו לקורת גג בעתיד "כשאני אזדכה על המפתחות".
אם אכנס לעוד השקעה יזמית בעתיד, זה יהיה בשביל לסדר את הנכדים (כבר התחלתי לבשל משהו, למרות שזה 10 ליגות מעל הרמה שלי).