דרכים לגידור נגד נפילת מחיר נדל"ן בישראל

[רוני]

אני חושב שהדרך היחידה לצפות האם מחירי הנדל"ן צפויים לרדת היא:
כמות הדירות הנצרכות בשנה-
גידול טבעי פלוס עליה מחו"ל. מינוס כמות הדירות המתוכננות לשנים הקרובות.
לפי חישוב זה עדיין איננו נמצאים לפני ירידה גדולה אך אנו נמצאים בהאטה משמעותית.
היסטורית לא בדקתי כי אינני יודע איך משיגים נתונים היסטוריים על צפי עתידי של קצב העליה והגידול וכו'
[אינני מחפש נתוני אמת היסטוריים אלא על נתוני צפי. כדי לבדוק האם אכן החישוב נכון!!]

מגמת שוק הנדל"ן מושפעת ממספר גורמים, כולל הגורם שציינת.

 

[FIYaacov]

כמעט בכל רגע נתון הוא יכול להשקיע בשוק אטרקטיבי עם פוטנציאל לעליית ערך

איך מזהים שוק כזה?

אם כבר דנו בפורום על איך מזהים שוק כזה, אשמח ללינק.

 

[נימוסין]

אני חושב שהדרך היחידה לצפות האם מחירי הנדל"ן צפויים לרדת היא:
כמות הדירות הנצרכות בשנה-
גידול טבעי פלוס עליה מחו"ל. מינוס כמות הדירות המתוכננות לשנים הקרובות.
לפי חישוב זה עדיין איננו נמצאים לפני ירידה גדולה אך אנו נמצאים בהאטה משמעותית.
היסטורית לא בדקתי כי אינני יודע איך משיגים נתונים היסטוריים על צפי עתידי של קצב העליה והגידול וכו'
[אינני מחפש נתוני אמת היסטוריים אלא על נתוני צפי. כדי לבדוק האם אכן החישוב נכון!!]

אכמ"ל (אין כאן המקום להאריך), אבל ההתיחסות העודפת לנושא העליה מוגזמת, היא לא מדגדגת את שוק הדיור. יש אשכול ארוך על בועת נדל"ן.

 

[נימוסין]

איך מזהים שוק כזה?

אם כבר דנו בפורום על איך מזהים שוק כזה, אשמח ללינק.

לדעתי, בספרד היה מיתון ויש ריבית נמוכה - מספיק כדי ליצר תשוה גבוהה על נכסים זולים.
באנגליה יש רגולציה תומכת משקיעים ממלכתית ("קפיטליזם" כבר אמרנו?!)

 

[nUmBer_oNe]

אני חושב שהדרך היחידה לצפות האם מחירי הנדל"ן צפויים לרדת היא:
כמות הדירות הנצרכות בשנה-
גידול טבעי פלוס עליה מחו"ל. מינוס כמות הדירות המתוכננות לשנים הקרובות.
לפי חישוב זה עדיין איננו נמצאים לפני ירידה גדולה אך אנו נמצאים בהאטה משמעותית.
היסטורית לא בדקתי כי אינני יודע איך משיגים נתונים היסטוריים על צפי עתידי של קצב העליה והגידול וכו'
[אינני מחפש נתוני אמת היסטוריים אלא על נתוני צפי. כדי לבדוק האם אכן החישוב נכון!!]

אז אני מבין שבעשור האחרון הייתה לנו עליה מטורפת מכל קצוות העולם + קצב ילודה שובר שיאים שלא נראו כמוהם מתקופת קום המדינה?

 

[כימאי]

שאלה - לאיזו השקעה יש קורלציה הפוכה לשוק הנדל"ן המקומי?
אני מכוון לאפיקים "סטנדרטיים" בשוק ההון, ולא אלו בעלי סיכון כמו שורטים על חברות נדל"ן.
תודה

 

[אורי ג.]

אני מכוון לאפיקים "סטנדרטיים" בשוק ההון, ולא אלו בעלי סיכון כמו שורטים על חברות נדל"ן.

אני מאמין שתעודת סל בחסר על שחר ארוך תעשה את העבודה.

 

[נימוסין]

כששערי גיהנום יפתחו תהיה פה דיפרסיה כללית, שמה שהיה עד עכשיו היה משחק ילדים.
*כללית - ז"א כ-ל-ל-י-ת.

 

[כימאי]

@אורי ג. תודה על התשובה. אשמח להסבר קצר אם יש כזה, ואם אין אז לא נורא
בכל מקרה המילה "בחסר" מעוררת בי אי-נוחות בדומה למילה "שורט". אני יודע שאולי אם אלמד יותר ייתכן שזה ישתנה אך כרגע זה המצב.
התכוונתי יותר לסקטורים במשק למשל שעשויים להיות אטרקטיביים יותר במקרה כזה.

 

[רוני]

איך מזהים שוק כזה?

אם כבר דנו בפורום על איך מזהים שוק כזה, אשמח ללינק.

מדובר כאן בנושא מאוד רחב, בגדול כל מגמה בשוק הנדל"ן מושפעת בדרך כלל משילוב של מספר גורמים, היום בעידן האינטרנט המידע די זמין, לדוגמא: גובה הריבית במשק, היקף המשכנתאות, היחס בין ההיצע לביקוש לנכסים, היחס בין השכר והשכירות למחירי הנכסים, אחוזי תפוסה, אחוזי אבטלה, אחוזי צמיחה......... בגדול המשקיע מחפש לרכוש נכס שהוא בעל ערך כלכלי ראלי כאשר יש יחס הגיוני בין כח הקניה במשק (שכר העבודה) למחיר הנכס (בדיוק כמו בשוק ההון, כאשר מחיר המניה חייב להיתמך ברווחיות או בצפי הרווחיות של החברה), בסוף שנת 2006 כאשר נכנסתי לפוזיציה של השקעה בתל אביב לדוגמא, מחיר נכס ממוצע בישראל היה שווה ל 85 משכורות ממוצעות.
אני מתנצל שאני לא יכול להרחיב בנושא מאחר ואני מתחיל ללמד השקעות נדל"ן גלובליות באוניברסיטה הפתוחה.

 

[FIYaacov]

מחיר נכס ממוצע בישראל היה שווה ל 85 משכורות ממוצעות.

מה הממוצע הרב שנתי? איך יודעים ש-85 זה נמוך?

אני מתנצל שאני לא יכול להרחיב בנושא מאחר ואני מתחיל ללמד השקעות נדל"ן גלובליות באוניברסיטה הפתוחה.

בכל מקרה לא ארשם לקורס, אז תרגיש חופשי להרחיב.

 

[רוני]

מה הממוצע הרב שנתי? איך יודעים ש-85 זה נמוך?

בכל מקרה לא ארשם לקורס, אז תרגיש חופשי להרחיב.

קשה להצביע על מספר מדוייק, אך אם נוסיף את אחוז העלייה הנומינלית בשכר הממוצע במהלך אותם השנים מאז הנקודה הקודמת בה השוק היה בתחתית, אנחנו נהיה קרובים למספר שאנחנו מחפשים בתחתית הבאה.
מאחר והמחזוריות בשוק הנדל"ן של שוק עולה ויורד נמשכת בממוצע בין 15 ל 20 שנים, ובמידה ובין השנים 2006 ל 2026 השכר הממוצע במשק יעלה נומינלית 50% ומחיר דירה ממוצעת יהיה בסביבות 130 משכורות ממוצעות, מגמת השוק תהיה זהה למגמת השוק בשנת 2006 (כמובן שפרמטרים נוספים כמו ריבית המימון תהיה להם השפעה על הנתונים, בשנת 2006 הריבית של הקל"צ הייתה בסביבות 7%).

אני רוצה להדגיש שוב, כדי לקבוע מגמה של שוק יש צורך בשילוב של מספר פרמטרים המרמזים על הכיוון.

 

[TunaGolem]

המילה "בחסר" מעוררת בי אי-נוחות בדומה למילה "שורט".

במקרה זה הן צריכות לעורר אי נוחות, כמו כל השקעה עם תוחלת תשואה שלילית.

התכוונתי יותר לסקטורים במשק למשל שעשויים להיות אטרקטיביים יותר במקרה כזה.

באופן כללי יש מתאם חיובי בין תשואות הנדל"ן ותשואות כל סקטור בנפרד. מתאם שלילי תוכל למצוא רק לתקופות קצרות, והוא דורש תזמון דומה לזה הנדרש עבור מכירה בחסר.

 

[כימאי]

תודה.
אני אגב נשאר בפוזיציה של הנדל"ן.

 

[מתכנת]

אז אני מבין שבעשור האחרון הייתה לנו עליה מטורפת מכל קצוות העולם + קצב ילודה שובר שיאים שלא נראו כמוהם מתקופת קום המדינה?

מה נחשב "עליה מטורפת" או "קצב ילודה שובר שיאים" ? ביחס לכמות הדירות שנבנו בזמן הזה ייתכן שכן.
@ישראל הכהן דיבר פרופרציונלית לכמות הדירות ולא אבסולוטית.
@גרהם

שורט על מגוריט.

שורט על חברות נדל"ן ישראליות.

שתעודת סל בחסר על שחר ארוך

אסף נתן כתב לגבי שורט:

לעיתים, משקיע יכול להיות צודק מאוד מאוד בתזה שלו, אבל המחיר ימשיך לעלות עוד עשרות ומאות אחוזים לפני שירד. בשורט המשקיע צריך להיות צודק גם בתזה, אבל גם בתזמון. כמו כל מי שמשכיל מעט יודע – כל מי שמנסה לתזמן את השוק לא שורד לאורך זמן.

מאז שקראתי את זה, נפל לי האסימון שבשביל להצליח בשורט צריך הרבה יותר מזל משכל.

 

[Yevgeny]

מאז שקראתי את זה, נפל לי האסימון שבשביל להצליח בשורט צריך הרבה יותר מזל משכל.

הזכרת לי את זה (מ"מאגר הדברים המעניינים שקראתי אי פעם באינטרנט"):
Lessons From a Dozen Years of Short Selling

 

[אורי ג.]

מאז שקראתי את זה, נפל לי האסימון שבשביל להצליח בשורט צריך הרבה יותר מזל משכל.

הזכרת לי את זה (מ"מאגר הדברים המעניינים שקראתי אי פעם באינטרנט"):

אין דין שורט על אג"ח כדין שורט על מניה.

 

[מתכנת]

אין דין שורט על אג"ח כדין שורט על מניה.

כי באג"ח יש חסם עליון (תשואה לפדיון)
נכון?!
גם זה החכמתי מהפוסט שצוטטתי.

 

[אורי ג.]

כי באג"ח יש חסם עליון (תשואה לפדיון)
נכון?!

בעיקר, ובארץ גם זול יותר משמעותית לעשות שורט על אג"ח.
ג"נ: בשורט אג"ח.

 

[efi]

ג"נ: בשורט אג"ח.

מה המטרה?