MichaelScott
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 4/11/20
- הודעות
- 137
- דירוג
- 392
אני נמצא בפני החלטה פיננסית חשובה ורציתי לשתף ולשמוע את דעתכם.
אני בתחילת שנות ה-30, נשוי + תינוק. אנחנו מנהלים משק בית משותף, ורוצים להביא לעולם עוד ילד (אחד) בעתיד הקרוב. אנחנו גרים כרגע בשכירות במרכז, קנינו דירה מרוחקת להשקעה במחיר למשתכן אך בינתיים (בעיקר מאז שהבן שלנו נולד) מאוד מפריע לנו לגור בשכירות בדירה ישנה.
פירוט הנכסים שלנו
עובר ושב 120 אלף
תיק השקעות 740 אלף - כל הסכום מושקע במדדי מניות, בעיקר s&p 500, nasdaq 100, stoxx 600
קרנות השתלמות 200 אלף - גם כאן הכל במחקי מדדים, בעיקר s&p 500
RSUs שהבשילו 470 אלף - מניות של החברה שבה אני עובד
דירת מחיר למשתכן, עם משכנתא - הequity שלנו בדירה הוא בערך 350 אלף - מבוסס על הערכת שמאי של הבנק של 1.3M ועל משכנתא של 950K. בהערת אגב אציין שדירות דומות שהן לא מחיר למשתכן נמכרו באיזור ה 1.5-1.6M, כך שייתכן מאוד שהequity שלנו בדירה גבוה ב100-200K. אך מתוך ההבנה שדירות מחיר למשתכן הן באיכות נמוכה יותר ושהפיכתן לסחירות עלול להגדיל משמעותית את ההיצע, אני נצמד להערכה השמרנית של השמאי.
נכסים פנסיונים (לא נראה לי רלוונטי אבל אם כבר אז כבר) - 620 אלף
סה״כ שווי נקי 1.88 מיליון, כולל פנסיה 2.5 מיליון
שיעור החסכון שלנו הוא 53% בלי פנסיה ו-61% כולל פנסיה (אני לוקח בחשבון רק הכנסה מיגיעה אישית, לא מכניס לחישוב הכנסה פסיבית)
הפרופיל הפיננסי והמטרות שלנו
הכניסה שלנו לעסקה של מחיר למשתכן מסנדלת אותנו להחזיק בדירה למשך 5.5 שנים מהיום באמצעות קנס גדול מאוד על מכירה, ולכן מקשה עלינו לרכוש דירה שנגור בה. ישנו דיבור על ביטול ההגבלה הנ״ל - אם זה יקרה אז נמכור מיידית את הדירה ונקנה את הקוטג׳ ב2.4M. התרחיש הזה הוא no brainer בשבילנו. עם זאת, היות ואין שקיפות לגבי מה הסיכוי שזה יקרה וכמה זמן זה יקח עד שישנו את המדיניות, צריך להיערך למצב שזה לא יקרה. בתרחיש זה האופציות הן פחות טובות וכאן אנו מתקשים לבחור:
נשמח לשמוע את דעתכם ומה הייתם עושים במצב זה. אנחנו מקווים שככל שנשמע יותר פרספקטיבות שונות נוכל להגיע להחלטה מושכלת יותר.
אני בתחילת שנות ה-30, נשוי + תינוק. אנחנו מנהלים משק בית משותף, ורוצים להביא לעולם עוד ילד (אחד) בעתיד הקרוב. אנחנו גרים כרגע בשכירות במרכז, קנינו דירה מרוחקת להשקעה במחיר למשתכן אך בינתיים (בעיקר מאז שהבן שלנו נולד) מאוד מפריע לנו לגור בשכירות בדירה ישנה.
פירוט הנכסים שלנו
עובר ושב 120 אלף
תיק השקעות 740 אלף - כל הסכום מושקע במדדי מניות, בעיקר s&p 500, nasdaq 100, stoxx 600
קרנות השתלמות 200 אלף - גם כאן הכל במחקי מדדים, בעיקר s&p 500
RSUs שהבשילו 470 אלף - מניות של החברה שבה אני עובד
דירת מחיר למשתכן, עם משכנתא - הequity שלנו בדירה הוא בערך 350 אלף - מבוסס על הערכת שמאי של הבנק של 1.3M ועל משכנתא של 950K. בהערת אגב אציין שדירות דומות שהן לא מחיר למשתכן נמכרו באיזור ה 1.5-1.6M, כך שייתכן מאוד שהequity שלנו בדירה גבוה ב100-200K. אך מתוך ההבנה שדירות מחיר למשתכן הן באיכות נמוכה יותר ושהפיכתן לסחירות עלול להגדיל משמעותית את ההיצע, אני נצמד להערכה השמרנית של השמאי.
נכסים פנסיונים (לא נראה לי רלוונטי אבל אם כבר אז כבר) - 620 אלף
סה״כ שווי נקי 1.88 מיליון, כולל פנסיה 2.5 מיליון
שיעור החסכון שלנו הוא 53% בלי פנסיה ו-61% כולל פנסיה (אני לוקח בחשבון רק הכנסה מיגיעה אישית, לא מכניס לחישוב הכנסה פסיבית)
הפרופיל הפיננסי והמטרות שלנו
- אנחנו נמצאים בערך במרכז הסקאלה בין חסכנים לפזרנים. יש לא מעט דברים שאנחנו לא מוכנים להתפשר עליהם למרות שהם יקרים יותר. מצד שני יש לנו מודעות לתקציב ואנו משתדלים להמנע מהוצאות שאנחנו לא באמת עושים בהן מספיק שימוש. בפרט חשוב לנו נושא הדיור - לגור בדירה בבעלות שהיא במצב טוב, מרווחת ורצוי צמודת קרקע. על הנושא הזה לא נתפשר למרות העלות הגבוהה.
- אמנם אנחנו מתכננים עוד ילד, אך אשתי שהיא עצמאית כנראה תעבור להיות שכירה בקרוב מה שיעלה את ההכנסה שלה. אני לא צופה ששיעור החסכון שלנו יירד בצורה דרמטית בעתיד, אבל הוא יירד קצת עד ששני הילדים יעברו את גיל 3 (גנים פרטיים) - בכל זאת מדובר על כמה שנים בודדות שבה החיסכון ייפגע קצת.
- אני דומיננטי יותר בניהול הפיננסים שלנו, אשתי מבינה בזה פחות וסומכת עלי עד כדי נתינת יד חופשית.
- אני המפרנס העיקרי, ואני שואב תחושת סיפוק מעבודה בשכר גבוה. אי לכך קשה לי להאמין שאהיה בפועל מעוניין בפרישה מוקדמת מרצון - מלאה או חלקית - וכנראה שאפילו לא אהיה מעוניין להחליף מרצון בעבודה בשכר נמוך יותר (אם כי, אולי בהמשך חיי אחשוב אחרת). הדברים האלה גם נכונים עבור אשתי. בכל זאת, חשוב לי מאוד להגדיל את השווי הנקי ככל האפשר וליצר הכנסה פסיבית גדולה כי הדבר הזה ייתן לי ביטחון נוסף ויקטין את התלות הפסיכולוגית (והפיננסית) במעסיק. התחושה שאני חוסך ומשקיע ממלאת אותי בסיפוק גדול מאוד ומייצרת אצלי את התפיסה שאני כל הזמן משפר את מצבי ושככל שאני מתמיד בזה, הזמן פועל לטובתי ואני הולך ומתחזק והאפשרויות שעומדות בפני גדלות.
- גם בהשקעות, כמו בעבודה אני מתרכז בלהגדיל ככל האפשר את תוחלת הרווחים. לכן אני מעדיף את אפיקי ההשקעה היותר תנודתיים או מינוף אם מדובר בנדלן. זאת הסיבה שלא תמצאו אצלי בפורטפוליו אג״ח ממשלתי או זהב, רק מניות ונדלן ממונף. אני משקיע פסיבי אדוק ונצמד למדדי מניות גדולים ככל שמתאפשר לי, ומשקיע גם בנדל״ן כדי להגדיל את הפיזור. אני מאמין שסיבולת הסיכון שלי מספיקה לתיקי ההשקעות ה100% מנייתיים שלי. כראייה אביא את תקופת פברואר-מרץ שבמהלכה צלל s&p 500 והשיל 34% מערכו, בעת שאני הייתי עם 1.4M, כ-75% מהשווי הנקי שלי, מושקע במדדי מניות בלבד. מפלס החרדה עלה לרמה קלה-בינונית, אך לרגע לא עלתה בי מחשבה לעשות שטויות ונצמדתי לאסטרטגיה הפסיבית כמו חייל ממושמע. לפיכך אני מאמין שאוכל לצלוח מפולות בבורסה גם בעתיד עם תיק מנייתי בעיקרו.
- דירה בישוב א׳ בקרבה בינונית לרכבת ב-1.7 מיליון
- קוטג׳ בישוב ב׳ בקרבה גבוהה לרכבת ב-2.4 מיליון
הכניסה שלנו לעסקה של מחיר למשתכן מסנדלת אותנו להחזיק בדירה למשך 5.5 שנים מהיום באמצעות קנס גדול מאוד על מכירה, ולכן מקשה עלינו לרכוש דירה שנגור בה. ישנו דיבור על ביטול ההגבלה הנ״ל - אם זה יקרה אז נמכור מיידית את הדירה ונקנה את הקוטג׳ ב2.4M. התרחיש הזה הוא no brainer בשבילנו. עם זאת, היות ואין שקיפות לגבי מה הסיכוי שזה יקרה וכמה זמן זה יקח עד שישנו את המדיניות, צריך להיערך למצב שזה לא יקרה. בתרחיש זה האופציות הן פחות טובות וכאן אנו מתקשים לבחור:
- רכישת הדירה ב1.7M כדירה שניה. ישנם שני חסרונות משמעותיים באופציה זו. הראשון הוא מס רכישה על דירה שניה שגם אחרי הורדתו בינואר הקרוב יעמוד על 90k שזה פשוט כסף שנזרק לפח ושהיה זניח אילו הייתה זו דירה יחידה. השני הוא שהרגולטור מגביל משכנתא על דירה שניה ל50% מימון, מה שאומר שנצטרך להביא לפחות 850K הון עצמי למשכנתא, בתוספת מס הרכישה והוצאות נלוות כלומר סה״כ הון עצמי של מיליון שקלים לפחות. עם מימוש תיק ההשקעות אין לי בעיה שכן שם יהיה תשלום מס רווחי הון של 70K ולא יותר. לעומת זאת, מימוש של הRSUs יגרור מס רווחי הון גבוה במיוחד בתוספת מס הכנסה על ערך הבסיס של המענק - מדובר על אירוע מס כבד במיוחד שהרבה יותר משתלם לדחות ככל האפשר ולתת לכל שווי המס הזה להמשיך לעבוד בשבילי. אלטרנטיבה של גיוס הון עצמי דרך הלוואה כנגד קה״ש בעייתית גם היא - אמנם הריבית אטרקטיבית אך תקופת ההלוואה מוגבלת ל7 שנים, מה שיוביל להחזר חודשי גבוה במיוחד שייתווסף על המשכנתא השניה ויחנוק את תזרים המזומנים שלנו. באופן כללי האופציה הזאת מאוד מרתיעה כי המשמעות שלה היא לשים את כל הביצים בסל הנדלן הישראלי, כולל מינוף עצום בדמות שתי משכנתאות ואולי גם הלוואה נוספת. מיותר לציין שהאופציה של רכישת הקוטג׳ ב2.4M כדירה שניה בכלל לא אפשרית מבחינת הון עצמי.
- ביטול עסקת מחיר למשתכן ואז רכישה של קוטג׳ ב-2.4M. במסגרת התכנית קיימת אופציה לבטל את העסקה מול הקבלן תמורת תשלום קנס מופחת מהנהוג בשוק החופשי - 2% ממחיר הדירה. כלומר עבור הדירה הנ״ל בשווי 1.1M יעמוד הקנס על 22K, נוכל לעגל את זה ל30K אם ניקח בחשבון את שכר העו״ד והוצאות נלוות. כלומר ההפסד לעומת המצב שלא היינו נכנסים לעסקה הזאת מלכתחילה יסתכם ב30K - כואב בכיס אבל לא אסון. הייתרונות ברורים - יאפשר לנו להמנע ממס דירה שניה, יאפשר לקחת משכנתא עד 70% מימון ויפנה 100K מתוך ה-130K שהושקעו בדירה להון עצמי עבור הדירה שברצוננו לרכוש. חסרון משמעותי - ויתור על לפחות 200K (בנוסף ל30K) שמשקפים את ההנחה של מחיר למשתכן. כמובן שמדובר בשווי על הנייר, במיוחד כשלא ניתן לסחור בנכס ב5 השנים הקרובות.
- התפשרות על נושא רכישת דירת מגורים - שכירות של קוטג׳ ב2.4M למשך 5 שנים ואז מכירה של הדירה להשקעה ורכישה של קוטג׳ ב2.4M (שעלול לעלות באותו שלב יותר כתלות בעליית מחירים). אין ספק שכלכלית זה הדבר הכי הגיוני לעשות, אך זה הרבה פחות טוב מבחינת איכות החיים שלנו לגור בשכירות - לפחות לפי התפיסה שלנו.
נשמח לשמוע את דעתכם ומה הייתם עושים במצב זה. אנחנו מקווים שככל שנשמע יותר פרספקטיבות שונות נוכל להגיע להחלטה מושכלת יותר.