בשעה טובה מחפשים לקנות דירה.

[רוני]

צהריים טובים, אז אחרי תקופה מאוד מורכבת של מלחמה וחתונה שלנו הדברים השתנו והמצב הקיים הוא כזה:

יש לנו 600 אלף ש"ח להשקעה דירה.
החלטנו על אזור ספציפי שאנחנו רוצים והוא בת ים . מאוד מאמינים במקום,קו שני לתל אביב ,רכבת קלה שעובדת ,ים ושינוי אוכלוסיה עתידי
שהולך לקרות בטח בעשור הקרוב.

השאלה היא כזאת. התקציב שלנו הוא עד 2 מיליון בגג . הרצון של קניית הדירה היא להשקעה לא למגורים, הרצון העיקרי הוא לגדר ולהנות מהשכירות
אם עוד5-10 שנים נרצה למכור ולקנות בית אלוהים גדול זה לא המטרה.

השאלה היא כזאת אנשים שמכירים את בת ים אנחנו מתלבטים, מצד אחד יש הרבה דירות של לקנייה שעתידות חלקם עם תוכנית של העירייה וחלקם רק יזים לעבור תהליך פינוי בינוי , שבטח יקח לפחות 7 שנים אם לא 9-10.

מצד שני יש גם הרבה הנחות של קנייה ב20% עכשיו ולשלם את ההפרש ביתרה,השאלה שלי היא מה כדאי לנו לעשות ? מבחינה כלכלית גרידא
כמובן שאין משהו 1 נכון וזה תלוי בעסקה אבל האם יש מובהקות מה יותר כלכלי לכאן או לכאן ? תודה רבה על העזרה. @אורי ג. @הנועזת @רוני

הי,
לדעתי יהיה כאן תזרים שלילי משכירות, לא נוח לי עם זה.

 

[קפיצת הדרך]

בתקציב של 2M הייתי קונה בדרום תל אביב, נקודה.

באיזה איזורים?

 

[יזם]

באיזה איזורים?

יפו ג'/ד', נווה עופר, נווה שאנן ונגיעות בנווה'ים למיניהם במזרח העיר

 

[Happy]

הי,
לדעתי יהיה כאן תזרים שלילי משכירות, לא נוח לי עם זה.

אז מה המלצתך?


לגבי המשכנתא מנסה להבין . זו דירה ראשונה שלנו. ראיתי שרשום בתרחיש אחד מחיר של בין 7-8 אלף החזר וחלק אחר שרשום 7-11. אני מנסה להבין אם נפרוס ל30 שנה מה ההחזר הגדול ביותר שנצטרך לשלם בחודש נתון.

 

[הנועזת]

באיזה איזורים?

אהלן
בגדול בהמשך לתוכנית 5000, האיזור שבעייני נותן את ה- value for money המשמעותי ביותר בישראל הוא איזור 9 בתל אביב (תשואה+עליית ערך), אני מזמינה את כל מי שמוכן קצת להפשיל שרוולים, לעשות שעורי בית להציץ בתוכנית ולהבין בעצמו. בתקציב סביב ה- 2 מליון ש"ח לעניות דעתי אין דילמה ,כמובן בהכללה ומבלי להכנס לעיסקה פרטנית זו או אחרת.

מעבר למיקום של דרום תל אביב, צריך להבין שתל אביב היא מותג וה"ציביליזציה התל אביבית" הולכת ומתרחבת דרום מזרחה (לא רק) בתשתיות ובאיזורי הבילוי והתעסוקה. כמו בכל השקעה לא ניתן לתזמן ולהגיד בכמה ומתי, אבל השילוב בין ההשקעה של עיריית תל אביב באיזור הזה, ופעריי המחירים בין הדרום למרכז יצרה יוצרת ותצור לעניות דעתי דווקא שם אפסייד משמעותי יותר.

כמו שציינתי בעבר לא שבת ים לא תעלה, אבל מהירות הכסף בעייני תהיה שונה באופן יחסי, וכך גם התשואה.

ג"נ: מושקעת בעצמי באיזור הזה.

 

[רוני]

אז מה המלצתך?

התשובה כאן תלויה במאפיינים הפיננסיים של המשקיע,
במקרים רבים תזרים שלילי פוגע ביכולת החיסכון החודשי ובהמשך השקעות מניבות ומקדמות,
בנוסף פוגע ביכולת להכיל בלתמים (שהם חלק מהשקעה בנדל"ן).


יש מקרים שהמשקיע בעל יכולת חיסכון חודשי משמעותי או בעל תיק נכסים מניבים עם תזרים חיובי גדול שיכול להכיל נכס נוסף עם תזרים שלילי.

זה נקודת ההשקפה שלי, ההחלטה כמובן שלך,

בהצלחה !

 

[Eranlavi]

נ

1. 29 אלף למ"ר בנווה שאנן? קשה לי להאמין.

2. נווה עופר (תל כביר) זה אזור אחר לחלוטין מנווה שאנן, אין שם עובדים זרים (זה גם לא קרוב לרוטשילד). חלק מפעילות התחנה המרכזית אמור לעבור לשם לזמן קצר (כרגע זה נעצר בגלל התערבות של מירי רגב והתושבים לפי מה שקראתי).

3. לא הבנתי את הטענה שאין כדאיות לתמא. אני חושב שכדאי להבחין בין תמ"א (38/1 ו-38/2) לבין התחדשות עירונית (פינוי בינוי). מדובר בתהליכים שונים לחלוטין. להבנתי (ואיני מומחה בתחום) להתחדשות עירונית בתל אביב בדרך כלל אין בעיה של כדאיות, לאור הביקוש והרכיב היקר של הקרקע.

4. למיטב ידיעתי, אזורים שמיועדים לפינוי בינוי, תמ"א וכיו"ב, זמינים לעיון ברשת. אני בזמנו קניתי דירה באחד משיכוני דרום יפו. הסתכלתי במסמך המדיניות של העירייה וראיתי שהאזור שאני קונה בו מיועד להתחדשות עירונית. שווה גם להבין מה זה אומר התחדשות עירונית ואת השלבים שצריך לעבור. לדעתי זה יכול לקחת בקלות עשר שנים ויכול גם לא לקרות בכלל.

איך אפשר להגיע למסמכים האלה של כל עירייה!? אם אני רוצה לקנות דירה בחולון, פתח תקווה,קריית אונו וכו מאיפה אני יכול להיכנס למסמכי המדיניות של כל עירייה ולראות שהוא מיועד או לא מיועד להתחדשות עירונית ??

 

[Redroze]

נ

איך אפשר להגיע למסמכים האלה של כל עירייה!? אם אני רוצה לקנות דירה בחולון, פתח תקווה,קריית אונו וכו מאיפה אני יכול להיכנס למסמכי המדיניות של כל עירייה ולראות שהוא מיועד או לא מיועד להתחדשות עירונית ??

עוקב אחרי החלטות ועדה למתן היתרים של העירייה.

 

[Eranlavi]

עוקב אחרי החלטות ועדה למתן היתרים של העירייה.

נו….אבל בשביל זה לא צריך ממש לעקוב!! היום בכל מודעה שמתפרסמת ביד 2 או מדלן, רושמים שם כבר אם “ניתן היתר”……”לקראת היתר”……וכו….
אז אולי מה שצריך לעשות הוא בסה״כ לאמת את זה….
אני פשוט חשבתי שאתה כבר יודע הרבה זמן לפני ההריסה , שנגיד במקום x בשכונה y , בבניין ספציפי עומדת להיות החלטה על התחדשות עירונית/תמ”א ,
ֿואז העובדה שתרכוש את הדירה תטיב איתך

 

[Eranlavi]

אז מה המלצתך?


לגבי המשכנתא מנסה להבין . זו דירה ראשונה שלנו. ראיתי שרשום בתרחיש אחד מחיר של בין 7-8 אלף החזר וחלק אחר שרשום 7-11. אני מנסה להבין אם נפרוס ל30 שנה מה ההחזר הגדול ביותר שנצטרך לשלם בחודש נתון.

נו….עוד לא קניתם???
ֿראיתי את ההודעה הראשונה שכתבתם ביוני 2023…….
ורמת ההתלהבות שלכם הייתה נראית לי שזהו, אתם קונים דירה תוך ימים ספורים…..כי גם באתם נורא מוכנים.

 

[Redroze]

נו….אבל בשביל זה לא צריך ממש לעקוב!! היום בכל מודעה שמתפרסמת ביד 2 או מדלן, רושמים שם כבר אם “ניתן היתר”……”לקראת היתר”……וכו….
אז אולי מה שצריך לעשות הוא בסה״כ לאמת את זה….
אני פשוט חשבתי שאתה כבר יודע הרבה זמן לפני ההריסה , שנגיד במקום x בשכונה y , בבניין ספציפי עומדת להיות החלטה על התחדשות עירונית/תמ”א ,
ֿואז העובדה שתרכוש את הדירה תטיב איתך

אם אתה מבין שהמטרה של מי שכתב את זה היא להשיא מחיר על הדירה אז הכל סבבה. זה לא בהכרח אומר שיהיה בסוף פרויקט.
אם ידוע שבמקום מסוים יהיה פרויקט אז זה יתבטא במחיר הדירה.

יש עיריות שפרסמו תב"ע ואז ידוע שמכשול העירייה הוסר (הוא המכשול הקשה ביותר), וזה רק עניין של התארגנות הדיירים. בעיריות שאין תב"ע צריך לחקור כמו שרשמתי.

 

[Happy]

נו….עוד לא קניתם???
ֿראיתי את ההודעה הראשונה שכתבתם ביוני 2023…….
ורמת ההתלהבות שלכם הייתה נראית לי שזהו, אתם קונים דירה תוך ימים ספורים…..כי גם באתם נורא מוכנים.

היינו בדירה מסויימת שמצאנו ביד אליהו ובסוף מתנה שהיינו אמורים לקבל השתנתה אז אנחנו הורדנו תקציב וחזרנו לבת ים.

אשמח לדעת בתקציב של 1.9 האם יש שכונות /אזורים ספציפיות שכדאי להתמקד בבת ים אני יודע ש @אורי ג. קצת מכיר את בת ים ,יש עוד מישהו שמכיר ?
והאם פשוט לחפש דירה עם פינוי בינוי עתידי במה לשים דגש אם זו דירה להשקעה בבת ים ?

 

[יזם]

היינו בדירה מסויימת שמצאנו ביד אליהו ובסוף מתנה שהיינו אמורים לקבל השתנתה אז אנחנו הורדנו תקציב וחזרנו לבת ים.

אשמח לדעת בתקציב של 1.9 האם יש שכונות /אזורים ספציפיות שכדאי להתמקד בבת ים אני יודע ש @אורי ג. קצת מכיר את בת ים ,יש עוד מישהו שמכיר ?
והאם פשוט לחפש דירה עם פינוי בינוי עתידי במה לשים דגש אם זו דירה להשקעה בבת ים ?

מה מטרת ההשקעה? תזרים? עליית ערך? עיבוי בינוי/פינוי בינוי?

 

[Happy]

מה מטרת ההשקעה? תזרים? עליית ערך? עיבוי בינוי/פינוי בינוי?

פינוי בינוי= עליית ערך ותזרים אחד מתחת בחשיבות.

 

[יזם]

פינוי בינוי= עליית ערך ותזרים אחד מתחת בחשיבות.

העירייה נוטה לאשר יותר פינוי בינוי מאשר עיבוי בגלל העומס על התשתיות בעיר.
יש המון פרויקטים שבשלבים כאלו ואחרים ברחבי העיר, אין שכונה ספציפית.
לדוגמה: רחובות כצנלסון, מבצע סיני, קוממיות, יוספטל, בלפור וכ"ו

 

[Happy]

העירייה נוטה לאשר יותר פינוי בינוי מאשר עיבוי בגלל העומס על התשתיות בעיר.
יש המון פרויקטים שבשלבים כאלו ואחרים ברחבי העיר, אין שכונה ספציפית.
לדוגמה: רחובות כצנלסון, מבצע סיני, קוממיות, יוספטל, בלפור וכ"ו

שאלה, אם דירה ישנה שנות 1970 אבל אין שום צפי כרגע לפינוי בינוי, האם זה בסוף יקרה פשוט במקום 9 יותר 20 שנה אבל יקרה או שגם לא?

 

[אורי ג.]

שאלה, אם דירה ישנה שנות 1970 אבל אין שום צפי כרגע לפינוי בינוי, האם זה בסוף יקרה פשוט במקום 9 יותר 20 שנה אבל יקרה או שגם לא?

כדי שזה יקרה צריך שמישהו ידחוף שזה יקרה, שתהיה תמיכה נרחבת לזה ושזה יהיה כלכלי לכולם, זה פחות משנה אם הבניין משנות ה50, 60 או ה70

 

[הורדוס]

שאלה, אם דירה ישנה שנות 1970 אבל אין שום צפי כרגע לפינוי בינוי, האם זה בסוף יקרה פשוט במקום 9 יותר 20 שנה אבל יקרה או שגם לא?

יקרה, אבל יכול להיות גם 100 שנה, בסוף זאת קרקע במרכז ובשלב מסוים זה יהיה מספיק כלכלי לכולם וזה יקרה.

אבל ממש לא כל בת ים תעבור פינוי בינוי ב20 שנה הקרובות, זה פשוט לא אפשרי פיזית עם איך שדברים זזים בארץ.

 

[Happy]

כדי שזה יקרה צריך שמישהו ידחוף שזה יקרה, שתהיה תמיכה נרחבת לזה ושזה יהיה כלכלי לכולם, זה פחות משנה אם הבניין משנות ה50, 60 או ה70

הבנתי לפי כדאות כלכלית של יזם או עדיפות של עירייה, אבל אני מתאר לעצמי שבניין ישן יותר יש סיכוי יותר גדול לעומת בניין שיש לו 9 קומות עם מעלית ללא מרפסת.

יקרה, אבל יכול להיות גם 100 שנה, בסוף זאת קרקע במרכז ובשלב מסוים זה יהיה מספיק כלכלי לכולם וזה יקרה.

אבל ממש לא כל בת ים תעבור פינוי בינוי ב20 שנה הקרובות, זה פשוט לא אפשרי פיזית עם איך שדברים זזים בארץ.

הבנתי, השאלה היא מה קורה עם הדברים שהם בחיתולים ויש רק חתימות או לקראת חתימות שאלה קשה האם תוך עשור הצפי שיהיה פינוי בינוי...



שאלה נוספת היא רשמתי את הפרמטרים שחשובים בקניית דירה להשקעה לדעתי בבת ים :

1. פוטנציאל פינוי בינוי- עדיפות קידום העירייה, כמובן ככל שהדבר יותר וודאי רוצים יותר מחיר למטר.
2. מחיר למטר יחסית זול לדירות הסמוכות
3.. קרבה לתחנת רכבת
4. קרבה לים

*האם אלה הפרמטרים לדעתכם גם בסדר שלהם הנכונים להסתכל עליהם בתור אחד שקונה דירה להשקעה בבת ים ? האם חסר לי משהו ?

 

[Happy]

מעדכן לאחר חיפוש וראיה של כמה דירות אחרי שאני משתדל לבדוק אותם בצורה מאוד נוקשה הבאתי כאן עסקה אחת בלבד כרגע שיכולה לעניין אותנו.

פרטים:
דירה 50 מטר ברחוב ניצנה בת ים
דירת 2 חדרים קומה 2.
דירה ישנה לא משופצת.
מחיר הבקשה : 1.55 מיליון.
מרחק מהים : 2.2 קילומטר
מרחק מהרכבת: 1.3
רכבת וים רחוקים יחסית.



בדיקת מחיר למטר :

בדקתי עסקאות נדלן בGOV MAP של קומה 2 דירה 2 חדרים בבניינים ליד ונראה שהמחיר למטר הוא מחיר שוק
לא יותר יקר ולא יותר זול.



רקע על הדירה:

זוג דיירים שנמצאים שם הרבה שנים, משלמים שכירות 3500,מתכננים גם להישאר.
מבחינה קוסמטית הדירה ישנה נראה שאם יכנס דייר אחר צריך שיפוץ של אזור ה30 אלף ש"ח קוסמטיקה בלבד (זהיר בחישוב ).
הפואנטה העיקרית של הדירה שיש שם יזם שמקדם פינוי בינוי, עדיין בשלבים מוקדמים של חתימות יש גם כתבות בנושא אצרף כאן:


היזם : אלעד ישראל מגורים

ניצנה בת ים - אלעד ישראל מגורים החדשה

תוכנית מתחם ניצנה נמצא באחת השכונות הוותיקות בבת ים בסמיכות למחלף דב הוז ונתיבי איילון, זהו אחד מהפרויקטי הפינוי בינוי הגדולים בעיר לחידוש "שכונת ניצנה".

www.eladisrael.com

פינוי בינוי בקק"ל: 11 בניינים יהפכו לארבעה, כולל שני מגדלים

התקדמות בפרויקט פינוי בינוי במתחם קק"ל-הזית בשכונת ניצנה בבת ים. חברת מצלאוי נבחרה על ידי הדיירים, וזה מה שמתוכנן להיבנות שם

batyam.mynet.co.il

הערכה שלי ושל המתכוות שהיא חברה טובה שלי ושל אשתי מאימוני ריצה בחולון שייקח אזור ה7-8 שנים עד שיקרה הפינוי בינוי (לדעתה 5-6 שנים שיתחילו לבנות) סדרי גודל כמובן ממוצע, לדעתה 7-8 זהיר אבל לדעתי ממוצע לגמרי.

*מתקשה קצת להעלות לכאן את התמונה והסרטון אם מישהו יעזור לו לראות על מנת לעזור לי לקבל החלטה אשמח לשלוח לו בפרטי,מייל וואטסאפ מה שיעדיף.




יש לי את הטלפון של אחת המנהלות של היזם אלעד ישראל מגורים מתלבט מה לשאול אותה:

1. מה מצב החתימות בכל המתחם מבחינת אחוזים.
2. צפי תחילת פרויקט
3. אשמח לעוד רעיונות לפני שאתקשר אליה מה כדאי לי לדעת.

*תמורות מינימום : 18 מטר לפחות תוספת, מרפסת שמש 12 מטר חניה ומחסן 6 מטר.
מקסימום: במקום 18 מטר 25 מטר.

הערכת שווי דירה באזורים האלה היום שהיא חדשה כמובן 68 מטר עם מרפסת 12 חניה ומחסן 6 2.4 -2.2 מיליון ש"ח

תמורות הפרויקט : https://pdf.getstatus.online/?url=https://s3-us-west-2.amazonaws.com/getstatus/6127472c339a3e690c562593%2Fattachments%2F1708357975052_%D7%A2%D7%93%D7%9B%D7%95%D7%9F%20%D7%A1%D7%98%D7%98%D7%95%D7%A1%2013224.pdf


אשמח לשמוע דעות,ואיזה שאלות לא שאלתי/בדקתי וכדאי לי לשאול ולבדוק.