האם הצעת משכנתא שקיבלתי טובה?

[L3vix]

היי,

אתמול התחלתי לקבל הצעות משכנתא עבור דירה ראשונה במסגרת מחיר למשתכן. בינתיים ישבתי בפגישה רק עם בנק לאומי. ביקשתי מהנציגה שתבנה משכנתא יחסית יציבה עם גמישות לפירעון מוקדם.

זה מה שהיא בנתה לי:

	מסלול 1	מסלול 2	מסלול 3	מסלול 4	סה"כ
שם הלוואה	קבועה לא צמודה	משתנה לא צמודה כל 2.5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי	משתנה פריים	זכאות מסובסד ממוצעת -0.5%
סכום הלוואה	260,248	400,000	266,000	73,752	1,000,000
תקופה בחודשים	360	360	360	360
אופן תשלום	שפיצר	שפיצר	שפיצר	שפיצר
מנגנון קביעת ריבית		ע+0.70	פ-0.85
שיעור הריבית השנתית	4.850%	4.860%	5.150%	2.660%
החזר חודשי	1,373.31	2,113.20	1,452.43	297.59	5,236.53

אני לא מומחה ואני עושה את התהליך ללא יועץ משכנתאות, אבל לפי הבנתי ההצעה שהיא נתנה לי נראה בסדר גמור. מעט מאוד חשיפה לאינפלציה (באופן ישיר לפחות) במקרה של פירעון מוקדם פריים ומסלול זכאות אוכל לפרוע ללא קנסות.

מה דעתכם? יש משהו לשפר מבחינת תמהיל?

 

[noam1967]

יש מה לשפר בכל המסלולים, אבל יחסית להצעה ראשונה זה לא רע בכלל

 

[L3vix]

מבחינת תמהיל זה בסדר?

 

[Delver]

התמהיל נראה בסדר (למרות שאי אפשר לומר את זה באמת בלי להכיר את המצב הכלכלי והמנטלי של התא המשפחתי).
הריביות ניתנות לשיפור, בדגש על המל"צ והקל"צ, לך עם ההצעה הזו לעוד שני בנקים ותעשה פינג פונג כזה עוד 2-3 פעמים עד שאתה רואה שהם לא מסוגלים לשפר יותר.

 

[הורדוס]

הצעה בסדר אבל יש יותר טובות היום.

כמה בנקים עברת במכרז?
מה ההכנסה וההתחיבויות האחרות של משק הבית? שכיר או עצמאי?

הייתי שוקל לקצר קצת את המשכנתא, לפחות את החלק של הריבית הקבועה:
- בריבית הקבועה זה יוריד את עמלת ההיוון במידה ותפרע לפני הזמן או תמחזר, בפריסה ל30 שנה העמלה הזאת יכולה להגיע לסכומים אדירים.
- ההבדל בין 25 לא 30 שנה הוא יחסית קטן בהחזר החודשי.
- במידה ותיכנסו לקושי כלכלי בהמשך ותרצו למחזר ולהוריד את ההחזרים זה יהיה יותר קל, נגיד ועוד שנתיים זה יקרה אז בסך הכל תוכלו להאריך מ28 ל30, מצד שני אם תיקחו מראש ל25 אז תוכלו להאריך מ23 ל30 וזה כבר כן יהיה משמעותי ויתן מרווח נשימה בעת הצורך, כמובן ככהנ לא יהיה צורך אבל ..

 

[L3vix]

זה הבנק הראשון שהלכתי אליו
אין התחייבויות
נטו 14
רווק
שכיר

 

[הורדוס]

זה הבנק הראשון שהלכתי אליו
אין התחייבויות
נטו 14
רווק
שכיר

5236/14000 = 37~%
אז אתה לא יכול להגדיל החזר מעבר למה שיש בהצעה.

תמשיך במכרז...

אל תשכח לקחת בחשבון את לוחות הזמנים של העסקה, ושבפסח אין כמעט עם מי לדבר בבנק, ושלכל הצעה יש תוקף של 3 שבועות ואם אתה לא סוגר את כל הניירת בזמן הזה הבנק לא חייב לעמוד בהצעה.

 

[L3vix]

הפעימה הבאה לקבלן היא ב-10/06

אוקי
אז אני לוקח את התמהיל הזה ורץ בין הבנקים עד שאני נשאר עם הבנק הכי זול על התמהיל הספציפי הזה

 

[munmun]

הפעימה הבאה לקבלן היא ב-10/06

אוקי
אז אני לוקח את התמהיל הזה ורץ בין הבנקים עד שאני נשאר עם הבנק הכי זול על התמהיל הספציפי הזה

זאת הצעה טובה יחסית להצעה ראשונה, באיזה בנק לקחת?
לדעתי אתה יכול להוריד כמה עשיריות האחוז אחרי כמה סבבים.
לאיזור ה 4.5

 

[L3vix]

לאומי

 

[הורדוס]

הפעימה הבאה לקבלן היא ב-10/06

אוקי
אז אני לוקח את התמהיל הזה ורץ בין הבנקים עד שאני נשאר עם הבנק הכי זול על התמהיל הספציפי הזה

חכה עם זה לדעתי, אלא אם אתה מתכנן להקדים את התשלום לקבלן, יש לך עוד חודשיים, ההצעות שתקבל יספיקו להיות פגות תוקף ולפקידים בבנק כבר לא תהיה סבלנות אלייך.
כמה ימים אחרי החג אחרי שהם יתאפסו מהפערים של החג אתה יכול להתחיל לפנות לבנקים אחרים, כמובן כמה שיותר מסודר עם תיק משכנתא מסודר שמכיל את כל המסמכים, וסיכום קצר של הפרטים העיקריים.

 

[פטל ואוכמניות]

לגבי מסלול 2, כדאי.לך להתעמק בפרטים ולבצע סימולציה להצמדה על יתרת הקרן בפרט.
אג״ח ממשלתי מושפע מריבית פריים ואינפלציה.

 

[L3vix]

חכה עם זה לדעתי, אלא אם אתה מתכנן להקדים את התשלום לקבלן, יש לך עוד חודשיים, ההצעות שתקבל יספיקו להיות פגות תוקף ולפקידים בבנק כבר לא תהיה סבלנות אלייך.
כמה ימים אחרי החג אחרי שהם יתאפסו מהפערים של החג אתה יכול להתחיל לפנות לבנקים אחרים, כמובן כמה שיותר מסודר עם תיק משכנתא מסודר שמכיל את כל המסמכים, וסיכום קצר של הפרטים העיקריים.

מעדיף להקדים
במחיר למשתכן אני סופג את תשומות הבנייה

 

[munmun]

לאומי

התהליך דרך דיגיטל או ישירות דרך סניף?

 

[L3vix]

התהליך דרך דיגיטל או ישירות דרך סניף?

סניף

 

[L3vix]

היי

קיבלתי הצעה נגדית מבנק בינלאומי:

קבועה לא צמודה - לא הורידו כלום
משתנה לא צמודה כל 3 שנים במקום כל 2.5 שנים באותה ריבית + קיצור ל-300 חודשים במקום 360
פריים פיצלו ל-2: 200 אלף בפריים מינוס 1% ועוד 66,000 בפריים מינוס 0.85%
זכאות מסבוסדת: הורידו טיפה מ-2.660% ל-2.620%

החזר חודשי עלה מ-5,236 ל-5,409
העלות כוללת של המשכנתא ירד מ-2,006,714 ל-1,914,562 (92,152 אלף פחות)

מסלול 1	מסלול 2	מסלול 3	מסלול 4		סה"כ
שם הלוואה	קבועה לא צמודה	משתנה לא צמודה כל 3 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי	משתנה פריים	משתנה פריים	זכאות מסובסד ממוצעת -0.5%
סכום הלוואה	260,248	400,000	200,000	66,000	73,752	1,000,000
תקופה בחודשים	360	300	360	360	360
אופן תשלום	שפיצר	שפיצר	שפיצר	שפיצר	שפיצר
מנגנון קביעת ריבית		ע+0.707%	פ-1%	פ-0.85%
שיעור הריבית השנתית	4.850%	4.860%	5.150%		2.620%
החזר חודשי	1,373	2,306	1,074	360	296	5,409

 

[bigbang]

מעדיף להקדים
במחיר למשתכן אני סופג את תשומות הבנייה

על חצי מיתרת התשלום. את הריבית במשכנתא אתה משלם על כל הסכום...

 

[noam1967]

היי

קיבלתי הצעה נגדית מבנק בינלאומי:

קבועה לא צמודה - לא הורידו כלום
משתנה לא צמודה כל 3 שנים במקום כל 2.5 שנים באותה ריבית + קיצור ל-300 חודשים במקום 360
פריים פיצלו ל-2: 200 אלף בפריים מינוס 1% ועוד 66,000 בפריים מינוס 0.85%
זכאות מסבוסדת: הורידו טיפה מ-2.660% ל-2.620%

החזר חודשי עלה מ-5,236 ל-5,409
העלות כוללת של המשכנתא ירד מ-2,006,714 ל-1,914,562 (92,152 אלף פחות)

מסלול 1	מסלול 2	מסלול 3	מסלול 4		סה"כ
שם הלוואה	קבועה לא צמודה	משתנה לא צמודה כל 3 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי	משתנה פריים	משתנה פריים	זכאות מסובסד ממוצעת -0.5%
סכום הלוואה	260,248	400,000	200,000	66,000	73,752	1,000,000
תקופה בחודשים	360	300	360	360	360
אופן תשלום	שפיצר	שפיצר	שפיצר	שפיצר	שפיצר
מנגנון קביעת ריבית		ע+0.707%	פ-1%	פ-0.85%
שיעור הריבית השנתית	4.850%	4.860%	5.150%		2.620%
החזר חודשי	1,373	2,306	1,074	360	296	5,409

הזכאות זה 2.6 + מדד?
תנסה להוריד שנים בקלצ אולי יורידו לך ריבית, זה קצת גבוה 4.85

 

[L3vix]

זכאות צמודה למדד

על חצי מיתרת התשלום. את הריבית במשכנתא אתה משלם על כל הסכום...

נכון, אבל המדד משתולל וזה כסף שאני צריך להביא במזומן לקבלן

 

[הורדוס]

זכאות מסבוסדת: הורידו טיפה מ-2.660% ל-2.620%

הם לא קובעים את ריבית הזכאות, היא פשוט התעדכנה מאז שקיבלת את ההצעה הקודמת והיא זהה לא משנה מאיזה בנק תיקח משכנתא.

משתנה לא צמודה כל 3 שנים במקום כל 2.5 שנים באותה ריבית + קיצור ל-300 חודשים במקום 360

אתה לא יכול לתת לפקיד לשנות לך את התמהיל, כל הרעיון הוא להשוות את אותו התמהיל בין הבנקים השונים.

פריים פיצלו ל-2: 200 אלף בפריים מינוס 1% ועוד 66,000 בפריים מינוס 0.85%

כלומר בשורה התחתונה שיפר מסלול אחד של 200 אלף מפריים מינוס %1 לפריים מינוס 0.85%

בקיצור, שיפר לך בשבריר האחוז ומצפה שתעבור אליו, החיסכון הכולל של 92 אלף זה בעיקר כי קיצר מסלול אחד והגדיל החזר.

לדעתי צריך להגיד לפקיד שישפר לפחות בx% בריבית ההממוצעת של המשכנתא, ורק על התמהיל ששלחת ולא משהו אחר.

אחרת הם כל פעם ישנו לך את התמהיל קצת, ישפרו בשבריר אחוז באחד המסלולים וינסו להתיש אותך.