בשעה טובה מחפשים לקנות דירה.

[הנועזת]

היי חברים תודה רבה. החלטנו לעצור עם הנכס עקב התלבטויות וחוסר מענה איכותי מהמתווכים. אפילו לא ידעו לשלוח אותנו לקבלן הנכון וגרמו לנו סתם ליסוע לראות דירה בכפר סבא שקבלן אחרבכלל בנה ולקח להם הרבה זמן לתת תשובות של מי הקבלן שבונה את הבניין, מאוד חשוד לנו @הנועזת כמו שאמרת זה הסיכון הגדול מי הקבלן ואיך יסתדרו בתקופה כזאת ככה שעשינו כמה צעדים אחורה, תודה לך עם הטיפ החשוב. @אורי ג. גם לך אורי עם הדירה החשובה והחלוקה המאוד בעייתית ועוד דברים.

המשפחה של בת זוגתי בפתח תקווה אנחנו בוחנים שם מה דעתכם על העיר ? כמובן שיש הרבה אזורים וזה אכן עיר גדולה אבל אשמח לדעת.
ראינו נכס בברנר 30 פתח תקווה. מדובר על דירה 75 מטר שעכשיו סיימה פינוי בינוי בניין חדש של קטה.
12 מטר מרובע מרפסת.
6 מטר מחסן מחוץ לדירה. (הדירה מחוץ למחסן יש אולי אפשרות לוותר על המחסן ולהגדיל את הדירה לדעתי כדאי אולי)
נראה לנו ששם אומנם יותר יקר. אנחנו קרובים להגיע להסכם עם המתווך ל1.97 כולל עמלת תיווך.
הבניין אנחנו רוכשים מזוג שקיבל בירושה. עוד חצי שנה יש מסירת מפתח. מקבלים מטבח, נקודות חשמל והדברים הסטנדרטים מתלבטים. נשמע שהמחיר דיי טוב לעסקה ודירה שאפשר לחיות בה הרבה שנים מבחינת איכות חיים. קומה 6 מתוך 7.

דיברנו ישירות עם קבוצת קטה ולפרויקט שיבנה באותו אזור עוד שנתיים וחצי שלוש המחיר הוא 2.05 מיליון אחרי מיקוח מקבלים אותו דבר

*חייב לציין שכל הודעה ודעה עוזרים לנו מאוד כל זה פעם ראשונה שלנו ואנחנו מנסים תמיד להסתכל מה בעייתי מה שלילי ולא להסתנוור משום אופציה.

dyrh 38 — Postimages

postimg.cc

אוקיי אז אני מסכימה פה עם האמירה למעלה, שאתם מתפזרים ...
צריך להבין לאיזה טרייד אוף אתם מכוונים או במילים אחרות מה סדר העדיפויות
...דירה חדשה זה העניין? הקרבה להורים? כדאיות העיסקה? מערכת חינוך טובה לילדים?
אחריי שניסחתם לעצמכם מה הכי חשוב מבחינתכם, משם אתם יכולים לגזור את האיזור ובו להתמקד.
חקר שוק באיזור הנבחר- תוך צפייה בלפחות 5-10 נכסים שמתאימים לפרמטרים שלכם, יביא אתכם בהדרגה לבהירות . להביא נכסים לא קשורים ולשמוע בליל של דיעות להבנתי לא מקדם אתכם אולי להיפך.

 

[Adam Smith]

היינו מעדיפים יד שניה עם מרפסת שמש אבל אין דבר כזה רק אחרי תמא או חדש יש את זה.

יש כזה (בפתח תקווה, כנראה שלא בבת ים, לא יודע לגבי חולון).

אתם מחפשים בערך חודש אם אני מנחש על בסיס מתי שהשרשור הזה נפתח, קצת סבלנות וכמו שכבר המליצו, תראו מספיק דירות ותקבלו תחושה בריאה לזה.

 

[wa11a]

בסופו של יום אמנם תהיה התחדשות עירונית אבל לאן האוכלוסיה הבעייתית תלך?

כמו בכל ג'נטריפיקציה היא תעבור לאזורים חלשים יותר. זה יקרה בסופו של דבר אבל אף אחד לא יודע מתי בדיוק.

 

[יזם]

כמו בכל ג'נטריפיקציה היא תעבור לאזורים חלשים יותר. זה יקרה בסופו של דבר אבל אף אחד לא יודע מתי בדיוק.

הבעיה שאין יותר חלש מנווה שאנן, אפילו יפו ג' ו-ד' כבר לקראת סוף הג'נטריפיקציה, קשה להאמין שיצאו מהעיר לגמרי

 

[אורי ג.]

הבעיה שאין יותר חלש מנווה שאנן, אפילו יפו ג' ו-ד' כבר לקראת סוף הג'נטריפיקציה, קשה להאמין שיצאו מהעיר לגמרי

מה!!? ממש לא!
יפו ג' וד' זה פח ואולי בתחילת הג'נטרפיקציה, ממש לא בסופה ולמה קשר לך להאמין? זה בדיוק מה שקורה, אנשים עוברים לרמלה לוד, במחיר של נכס אחד קונים שם 3.

 

[יזם]

מה!!? ממש לא!
יפו ג' וד' זה פח ואולי בתחילת הג'נטרפיקציה, ממש לא בסופה ולמה קשר לך להאמין? זה בדיוק מה שקורה, אנשים עוברים לרמלה לוד, במחיר של נכס אחד קונים שם 3.

לא דיברנו על יהודים ישראלים בחתך סוציו נמוך, דיברנו על פליטים ועובדים זרים

 

[אורי ג.]

לא דיברנו על יהודים ישראלים בחתך סוציו נמוך, דיברנו על פליטים ועובדים זרים

אף פעם לא היו שם, בטח שלא בכמויות גדולות, הם מתרכזים בשכונות אחרות.

 

[Shnizelia]

לא דיברנו על יהודים ישראלים בחתך סוציו נמוך, דיברנו על פליטים ועובדים זרים

אף פעם לא היו שם פליטים ועובדים זרים. אלה מתרכזים באזור נווה שאנן ושכונה התקווה

אוכלוסיה של יפו ד' זה רוסים, איתיופים, בוכרים

 

[אורי ג.]

אוכלוסיה של יפו ד' זה רוסים, איתיופים, בוכרים

וערבים.

 

[Happy]

אז ככה חברים כל התגובות עוזרות לנו מאוד והתחלנו תהליך שבסופו של דבר החלטנו ללכת על דירה להשקעה.
היה חשוב לנו לא לקבור את ההון שלנו בדירות כמו ש @סנופי ( וגם @רוני ) לימדה אותנו ביומן שלה.
לחשוב על התשואה ועל איכות הנכס ולא מוצר צריכה שהוא דירת המגורים.

אנחנו מחולון וראינו שיש ממש השקעה בתוכנית 619 ברמת קידום העירייה והתחדשות ממשלתית. נראה כי יש הזדמןניות מעניינות וחשבנו להתמקד ב2 שכונות. גסי כהן ותל גיבורים. אנחנו יודעים שהיום הן נחשבות שכונות חלשות. חשוב לי לציין שבגלל ההתחדשות העירונית והקידום אנחנו רואים פה הזדמנות.


בסופו של דבר החלטנו על המטרה שלנו היא לייצר תזרים מזומנים גבוה שיתן לנו לקנות עוד נכסים מניבים ועם הזמן לצאת לעצמאות כלכלית. נשמח כאן לעזרה לדרך פעולה וטיפים היינו שמחים ללמוד באופן פרטני גם עם אחד ממומחי הפורום שעשו זאת בעצמם.

@סנופי @אורי @רוני
כרגע יש לנו 300 אלף שלנו בתוכנית חיסכון
מתנה חתונה של 1 מיליון לרכישת דירה . רק לדירה....

כרגע יש לנו הון עצמי של 850 אלף ש"ח במניות vt ( לא מוכרים זה לפני מס רווח הון) לטווח ארוך.

דירה במימון כמעט מלא בצפון אנגליה. שולמו עליה קרוב לשנתיים נשארו עוד 6 . להלוואה
ההלוואה הייתה פריים 1.25 ההחזר עלה מ5 לקרוב ל8.
מכניסה 2400 אחרי מס לחודש אחרי מס.

עלתה 450 אלף ש"ח. תשואה באזור ה5.7 נטו

אני מרוויח 20 נטו
יש לי קרן השתלמות לפי התקרב ושם יש 90 אלף לא זמינה למשיכה. מתכנן גם לתת שם לריבית דריבית לעבוד.

בת זוגתי 8300 נטו
יש לה קרן השתלמות לפני 9 ברוטו מהחודש הזה. תפקיד חדש בדיוק סיימה תואר.

תודה רבה על הכל צמאים ללמוד ולהתקדם

 

[הורדוס]

בסופו של דבר החלטנו על המטרה שלנו היא לייצר תזרים מזומנים גבוה שיתן לנו לקנות עוד נכסים מניבים ועם הזמן לצאת לעצמאות כלכלית. נשמח כאן לעזרה לדרך פעולה וטיפים היינו שמחים ללמוד באופן פרטני גם עם אחד ממומחי הפורום שעשו זאת בעצמם.

אם זאת המטרה אז נדלן בישראל זה ממש לא בהכרח האמצעי הטוב ביותר. ואם כבר בישראל אז לא במרכז.

כרגע יש לנו 300 אלף שלנו בתוכנית חיסכון
מתנה חתונה של 1 מיליון לרכישת דירה . רק לדירה....

זאת הסיבה שבגללה אתם בטוח צריכים לקנות דירה.

 

[Happy]

אם זאת המטרה אז נדלן בישראל זה ממש לא בהכרח האמצעי הטוב ביותר. ואם כבר בישראל אז לא במרכז.


זאת הסיבה שבגללה אתם בטוח צריכים לקנות דירה.

כן אחרת לא חשבנו על לקנות דירה דווקא בארץ. מתלבטים על שרך הפעולה של להשקיע באזוריפ מתפתחים. ואולי אף לקנות פרויקט שחתום על פינוי בינוי עם דחיפת העירייה והתחדשות ממשלתית.
לחכות באזור 7-10 שנים ואז לקבל משהו חדש. אנחנו יותר רגועיפ כי הערייה והתחדשות הממשלתית שוחפות את הפיתוח בתוכנית ח619.

 

[רוני]

בסופו של דבר החלטנו על המטרה שלנו היא לייצר תזרים מזומנים גבוה שיתן לנו לקנות עוד נכסים מניבים ועם הזמן לצאת לעצמאות כלכלית. נשמח כאן לעזרה לדרך פעולה וטיפים היינו שמחים ללמוד באופן פרטני גם עם אחד ממומחי הפורום שעשו זאת בעצמם.

הי,
תבדוק טוב את המספרים, כדי להיות עם תזרים חיובי צריך הון עצמי גבוה, צריך לקחת בחשבון המשך עליה של הריבית,
ויכולת שלך להכיל בלתמים כמו שוכר שלא משלם ועלויות המימון והארנונה עליך, מוטב לדאוג לקופת חירום.

מאחר ואתה ממונף מאוד בהשקעה בחו"ל, תוספת המימון בהשקעה בישראל צריכה להיות סבירה, כזו שתשאיר לך תזרים חודשי נאה משכירות.

מיקום ההשקעה הוא בעל פוטנציאל השבחה, אין לי מושג מתי זה יתממש, בינתיים תצטרך להתמודד עם אוכלוסיית שוכרים ממעמד סוציואקונומי
נמוך, אם אתה מוכן לזה זה בסדר.

בהצלחה.

 

[הנועזת]

כשמדובר על רכישת דירה ראשונה מדובר לפניי הכל בפעולת גידור. ככל שמחכים זמן רב יותר המחירים בורחים וזה מה שקרה להרבה ישראלים ששמעו לעצות אחיתופל שיחכו שהמחירים ירדו. כושר הקניה שלהם נשחק והם נדרשו לשלם יותר בשכירות ללא כל הגנה.
בעייני לקנות רק במרכז למי שיכול מבחינת תקציב, למרות שישנם נתונים שבמשבר הנוכחי תל אביב חטפה יותר, בעייני זה לא פחות מחלון הזדמנות צר. הפריפריה של המרכז אלו מנועי הצמיחה של שוק הדיור ושם יעשו בסופו של דבר העליות החדות ביותר.
צריך לקחת בחשבון שכמו בכל השקעה, הגרף הוא לא לינארי ויכולות להיות תנודות אפילו חזקות בדרך. השקעה בדירה היא לטווח הארוך או לפחות הבינוני. אין טעם לממש בתקופות משבר או להכנס לחרדה בדיוק כמו בשוק ההון.

במקרה הספציפי שלכם יש לכם הון עצמי גבוה יחסית, מה שמאפשר לכם להתמנף במידה מתונה ועדיין לעלות על הרכבת בשוק הדירות במרכז ואפילו בתל אביב.

 

[Tal555]

תלוי בגודל, אם קטן, נניח עד 20 מ"ר אז חצי, אם מעל אז שליש.
אם אתה ממש רוצה לדייק אז ה20 מ"ר הראשונים זה חצי, מעל זה שליש אבל זה רק ערך שמאי, בסוף הקונה קובע את המחיר.

מנסיונך, ההערכות שמאי (שליש) תקפות גם לחצר של כמאתיים מטר בדירת גן? תוהה מה הגבול העליון בחישוב היבש עבור דירות גן/גג.

 

[אורי ג.]

מנסיונך, ההערכות שמאי (שליש) תקפות גם לחצר של כמאתיים מטר בדירת גן? תוהה מה הגבול העליון בחישוב היבש עבור דירות גן/גג.

אם זכרוני צודק אז עד X מטר ראשונים זה 1/2, מעל X זה 1/3 ומעל איזה מספר מסוים זה רבע אבל עוד הפעם, הכללים באים למדל את המציאות ולא להפך, אתה מחליט את השווי, לא השמאי.
1/3 ל200 מטרים נשמע לי סביר.

 

[Happy]

צהריים טובים, אז אחרי תקופה מאוד מורכבת של מלחמה וחתונה שלנו הדברים השתנו והמצב הקיים הוא כזה:

יש לנו 600 אלף ש"ח להשקעה דירה.
החלטנו על אזור ספציפי שאנחנו רוצים והוא בת ים . מאוד מאמינים במקום,קו שני לתל אביב ,רכבת קלה שעובדת ,ים ושינוי אוכלוסיה עתידי
שהולך לקרות בטח בעשור הקרוב.

השאלה היא כזאת. התקציב שלנו הוא עד 2 מיליון בגג . הרצון של קניית הדירה היא להשקעה לא למגורים, הרצון העיקרי הוא לגדר ולהנות מהשכירות
אם עוד5-10 שנים נרצה למכור ולקנות בית אלוהים גדול זה לא המטרה.

השאלה היא כזאת אנשים שמכירים את בת ים אנחנו מתלבטים, מצד אחד יש הרבה דירות של לקנייה שעתידות חלקם עם תוכנית של העירייה וחלקם רק יזים לעבור תהליך פינוי בינוי , שבטח יקח לפחות 7 שנים אם לא 9-10.

מצד שני יש גם הרבה הנחות של קנייה ב20% עכשיו ולשלם את ההפרש ביתרה,השאלה שלי היא מה כדאי לנו לעשות ? מבחינה כלכלית גרידא
כמובן שאין משהו 1 נכון וזה תלוי בעסקה אבל האם יש מובהקות מה יותר כלכלי לכאן או לכאן ? תודה רבה על העזרה. @אורי ג. @הנועזת @רוני

 

[wa11a]

בטווח הזמן הקרוב אתם לא תהנו מהשכירות זה ברור לכם כן? המשכנתא של 1.4 מיליון ש״ח תהיה כנראה גבוהה יותר בהרבה מהשכירות שתתקבל.
החזר ל-30 שנה על משכנתא שכזו תהיה קרוב ל- 8 אש״ח. שכירות על דירה של 2 מיליון ש״ח בבת ים היא בטוח לא 8 אש״ח בחודש.

 

[אורי ג.]

כמובן שאין משהו 1 נכון וזה תלוי בעסקה אבל האם יש מובהקות מה יותר כלכלי לכאן או לכאן ? תודה רבה על העזרה. @אורי ג. @הנועזת @רוני

ברור שאם תקבלו דירה חדשה וגדולה יותר בסופו של דבר זה יהיה הרבה יותר כלכלי, בהנחה והמחיר הנוכחי לא מגלם את עליית השווי במלואה.

 

[הנועזת]

צהריים טובים, אז אחרי תקופה מאוד מורכבת של מלחמה וחתונה שלנו הדברים השתנו והמצב הקיים הוא כזה:

יש לנו 600 אלף ש"ח להשקעה דירה.
החלטנו על אזור ספציפי שאנחנו רוצים והוא בת ים . מאוד מאמינים במקום,קו שני לתל אביב ,רכבת קלה שעובדת ,ים ושינוי אוכלוסיה עתידי
שהולך לקרות בטח בעשור הקרוב.

השאלה היא כזאת. התקציב שלנו הוא עד 2 מיליון בגג . הרצון של קניית הדירה היא להשקעה לא למגורים, הרצון העיקרי הוא לגדר ולהנות מהשכירות
אם עוד5-10 שנים נרצה למכור ולקנות בית אלוהים גדול זה לא המטרה.

השאלה היא כזאת אנשים שמכירים את בת ים אנחנו מתלבטים, מצד אחד יש הרבה דירות של לקנייה שעתידות חלקם עם תוכנית של העירייה וחלקם רק יזים לעבור תהליך פינוי בינוי , שבטח יקח לפחות 7 שנים אם לא 9-10.

מצד שני יש גם הרבה הנחות של קנייה ב20% עכשיו ולשלם את ההפרש ביתרה,השאלה שלי היא מה כדאי לנו לעשות ? מבחינה כלכלית גרידא
כמובן שאין משהו 1 נכון וזה תלוי בעסקה אבל האם יש מובהקות מה יותר כלכלי לכאן או לכאן ? תודה רבה על העזרה. @אורי ג. @הנועזת @רוני

בתקציב של 2M הייתי קונה בדרום תל אביב, נקודה.