בועת נדל''ן

[אנון נימוס]

אבל זה לא טריוויאלי שאנחנו כאן כולנו בעד הנמכת מיסוי / או מה בדברים שלי רמז שאני בעד העלאת מיסים?

לא

 

[אורי ג.]

- גם זוג רוכש דירה ראשונה שרוצה רק דירה 5 חדרים מקבלן כי המימון מאפשר לו זה בעיני ביקוש "ספקולטיבי"

מה ספקולטיבי בזה? אם תנאי המימון נוחים והם יכולים לעמוד בזה אז מה הבעיה? אם אני קונה פלזמה של 70" במקום 50" כי עשו לי תשלומים נוחים אני גם ספקולנט?

בקשר לשאר הטענות, מה הרציונל? כלומר, הטענה שאין בועה מבוססת על מה בדיוק?

קודם כל הטענה שיש בועה היא הטענה שצריכה להיות מוכחת ולא ההפך, אבל סימנים מובהקים לחוסר בועה:
1. המחיר של הדיור עדיין כלכלי מבחינת תשואות (אבל על הגבול לדעתי).
2. אין מלאי של דירות ריקות, אתה לא רואה בתי רפאים.
3. אחוזי מימון נמוכים למשקיעים.
4. היחס בין המשקיעים לבעלי הדירות זהה +-
5. המצב במשק טוב ואף טוב מאד.
6. ההיצע קשיח מאד, אין למדינה יכולת ממשית להעלות משמעותית את יצור מלאי הדירות השנתי.

ישנם 3 גורמים מרכזיים שיכולים להוריד את מחירי הדיור בצורה משמעותית לדעתי:
- עליית תשואות
- ירידה בשכר במשק / עלייה באבטלה / מיתון
- מדיניות מיסוי

 

[ברננקי]

2. אין מלאי של דירות ריקות, אתה לא רואה בתי רפאים.

30 אלף דירות ריקות מהניילונים אצל הקבלים והמספר במגמת עלייה. לגבי דירות בבעלות שלא מושכרות - אין נתונים מדוייקים, התיחסתי לסוגיה בדיון על מחיר למשתכן בפורום המקביל. ראיתי שמדברים גם על 140 אלף דירות לא מושכרות לפני משהו כמו שנתיים.

5. המצב במשק טוב ואף טוב מאד.

אפשר לטעון באותה מידה שזה גם סימן לבועה. דווקא אם המצב לא היה טוב, אז היה פחות סביר שהביקוש מתודלק ידי שפקולנטים שלוקחים הימור במיולנים. כשהאבטלה בשפל היסטורי והשכר עולה - זה כבר יותר סביר שאנשים יעשו דברים כאלו.

3. אחוזי מימון נמוכים למשקיעים.

אתה מתכוון לבעלי דירה שניה. ישנם המוני משקיעים שמתגוררים בשכירות ומשכירים את דירתם הראשונה, ולכן מקבלים אחוז מימון גבוה ולא נחשבים כמשקיעים מבחינה זו. בנוסף, גם בעלי דירה שניה לוקחים הלוואות ממקורות נוספים חוץ מהמשכנתא, כך שהמינוף שלהם הרבה פעמים גבוה מפי 2. (וגם זה לדעתי לא נחשב מינוף נמוך אבל ניחא)

 

[רובי1]

המחיר של הדיור עדיין כלכלי מבחינת תשואות (אבל על הגבול לדעתי).

זה בגלל שאתה משווה לתשואת אג"ח. כתבת זאת גם כאן:

לרכוש דירה ב3% תשואה זוהי השקעה לא רעה בכלל (בין אם למגורים עצמיים ובין אם להשכרה) אז מחיר הדירה עולה בחדות בדיוק כמו אג"ח עם מח"מ ארוך.

לדעתי ההשוואה לא נכונה.
1. דירה מסוכנת בהרבה מאג"ח. לא סביר שהתשואות יהיו דומות.
2. ממה שאני שומע מאנשים שקונים דירה להשקעה - הם מצפים לעליית ערך ולא רק לתשואת שכירות.
3. ראית פעם מישהוא שמתמנף על אג"ח?
4. כבר הרבה שנים שהריבית עומדת במקום והדירות ממשיכות לעלות.

מדיניות מיסוי

כבר החל.

אם אני קונה פלזמה של 70" במקום 50" כי עשו לי תשלומים נוחים אני גם ספקולנט?

אז אל תקרא לזה ספקולציה אבל היום המצב משתנה, הבנקים כבר לא נותנים משכנתאות כמו פעם, לכן צריך לצפות לירידת מחירים.

 

[ברננקי]

2. ממה שאני שומע מאנשים שקונים דירה להשקעה - הם מצפים לעליית ערך ולא רק לתשואת שכירות.

משפט המחץ לדעתי.

 

[רובי1]

משפט המחץ לדעתי.

יש לי חבר שמחפש דירה למגורים (השקעות ממנו והלאה), הוא אומר לי שאין לו שום כושר מיקוח מול מוכרים.
לא מזמן מתווך הציע לו דירה במחיר מטורף. כשהחבר אמר למתווך שהמחיר הזוי, התשובה הייתה "ההזוי של היום הוא נורמלי מחר".

 

[אורי ג.]

30 אלף דירות ריקות מהניילונים אצל הקבלים והמספר במגמת עלייה. לגבי דירות בבעלות שלא מושכרות - אין נתונים מדוייקים, התיחסתי לסוגיה בדיון על מחיר למשתכן בפורום המקביל. ראיתי שמדברים גם על 140 אלף דירות לא מושכרות לפני משהו כמו שנתיים.

עוד קשקוש סטטיסטי, זה דירות על הנייר, לא מכורות! בוא תבדוק מלאי דירות אחרי טופס 4 לא מכורות. והרי ברור לכל דעת שאם בונים יותר (ואכן בונים יותר) אז גם מלאי הדירות הלא מכורות יעלה + זה גם פונקציה של משך הבנייה שגם הוא עולה כל הזמן.
שמע לפני חודש הייתי באתר מכירות בפרוייקט של כמה מאות דירות בהרצליה, האכלוס עוד שנה וחצי, נשארו להם 7 דירות במלאי! 7!!!! וזה עוד פרוייקט שצמוד לפרוייקט של מחיר למשתכן שהמחירים שם נמוכים בכ25%.

זה בגלל שאתה משווה לתשואת אג"ח. כתבת זאת גם כאן:

אני משווה זאת לתשואת אג"ח סולידי, נכון מאד.

1. דירה מסוכנת בהרבה מאג"ח. לא סביר שהתשואות יהיו דומות.

מאיזה אג"ח? אתה רוצה שאני אראה לך כמה אלפי אגח"ים שקצת יותר מסוכנים מדירה?

2. ממה שאני שומע מאנשים שקונים דירה להשקעה - הם מצפים לעליית ערך ולא רק לתשואת שכירות.

זה כבר ספקולטיבי, מאידך זה דרך מצויינת לשמור על ערך כספך לטווח הארוך.

3. ראית פעם מישהוא שמתמנף על אג"ח?

בוודאי, נעים מאד.

4. כבר הרבה שנים שהריבית עומדת במקום והדירות ממשיכות לעלות.

טעות. הריבית יורדת בעקביות ב5 שנים האחרונות:
http://www.bizportal.co.il/capitalmarket/indices/graphs/499
(תלחץ על 5 שנים).

כבר החל.

נכון, אבל ההשפעה עדיין תהיה מינורית כי אפשרויות התכנון הם רבות, אם תחיל חובת מס מהשקל הראשון או אז אתה תראה פה זעזועים קשים.

אז אל תקרא לזה ספקולציה אבל היום המצב משתנה, הבנקים כבר לא נותנים משכנתאות כמו פעם, לכן צריך לצפות לירידת מחירים.

מבחינת אחוזי מימון? נותנים גם נותנים, מבחינת עלויות המימון אתה צודק, לדעתי לכל היותר יביא לסטגנציה, לא לירידה.

 

[ברננקי]

זה דירות על הנייר,

לא ידעתי את זה. אבדוק את הנתון שוב

 

[123W]

30 אלף דירות ריקות מהניילונים אצל הקבלים והמספר במגמת עלייה.

איפה? פיזית?
כמה זמן הן נשארות ריקות?
האם זה מספר שתלוי רק במספר הדירות שבנייתן מסתיימת בשנה?

6. ההיצע קשיח מאד, אין למדינה יכולת ממשית להעלות משמעותית את יצור מלאי הדירות השנתי.

זה לא נכון. המדינה, באם תרצה, יכולה בתוך כמה שנים להגיד את ההיצע בקצב מאוד מאוד גבוהה.

אפילו עשתה את זה בתקופת העלייה מברה"מ, ומדינות אחרות (חלקן קומוניסטיות) ידעו לעשות את זה בצורה מאוד מרשימה.

 

[ברננקי]

@Benjamin Willard
אני חשבתי שמדובר בדירות בנויות. אורי אמר שלא. כמו שרשמתי, צריך להכנס שוב לאתר הלמס ולוודא.
בכל מקרה, לא מדובר על פרק הזמן שהן פנויות למכירה אלא רק על כמות המלאי. מובן שאם פרק הזמן הזה קצר זה מחליש את הטיעון, אבל עיקר הטיעון הוא שהמלאי הזה במגמת עלייה יציבה כבר כמה שנים. (שזה בניגוד למה שאני הייתי מצפה שיקרה אם היה מחסור)

 

[רובי1]

עוד קשקוש סטטיסטי, זה דירות על הנייר, לא מכורות!

הנתון המשמעותי הוא העלייה (למעשה הכפלה מאז 2009) במספר הדירות הלא מכורות. זה מייצג היצע הולך וגדל בזמן שהמחיר עולה.

והרי ברור לכל דעת שאם בונים יותר (ואכן בונים יותר) אז גם מלאי הדירות הלא מכורות יעלה + זה גם פונקציה של משך הבנייה שגם הוא עולה כל הזמן.

לא, יש גם עליה משמעותית באחוז הדירות הלא מכורות מבין הדירות בבניה.

נשארו להם 7 דירות במלאי! 7!!!!

לא יודע לגבי הפרויקט המסוים אבל אתה אמרת את זה:

אין שום מחסור, תפתח יד-2 ותראה כמה דירות יש למכירה בת"א.

מאיזה אג"ח? אתה רוצה שאני אראה לך כמה אלפי אגח"ים שקצת יותר מסוכנים מדירה?

מאג"ח לא צמוד שנותן פחות מ3%.

בוודאי, נעים מאד.

צודק, לא הסברתי את עצמי. עלויות מימון היום קרובות מאוד לתשואות משכירות (לעיתים קרובות יקרות יותר) אף אדם לא היה מתמנף על אג"ח בתנאים אלו אלא שמשקיעי הנדל"ן היום מצפים לעליית ערך כי "מחירי הדירות תמיד עולים".

טעות. הריבית יורדת בעקביות ב5 שנים האחרונות:

לא בשנתיים האחרונות.

אבל ההשפעה עדיין תהיה מינורית כי אפשרויות התכנון הם רבות,

הפטור ממס שבח עד אוקטובר הוא לדעתי משמעותי מאוד. כל מי שרצה למכור ולא מכר כי יש לו חובת מס ענקית ינצל הזדמנות.

 

[123W]

@Benjamin Willard
אני חשבתי שמדובר בדירות בנויות. אורי אמר שלא. כמו שרשמתי, צריך להכנס שוב לאתר הלמס ולוודא.
בכל מקרה, לא מדובר על פרק הזמן שהן פנויות למכירה אלא רק על כמות המלאי. מובן שאם פרק הזמן הזה קצר זה מחליש את הטיעון, אבל עיקר הטיעון הוא שהמלאי הזה במגמת עלייה יציבה כבר כמה שנים. (שזה בניגוד למה שאני הייתי מצפה שיקרה אם היה מחסור)

שים לב שבדיוק אותו דבר קורה עם מלאי המכוניות שיובאו אך לא נמכרו...

זה בגדול מתאר את הזמן שלוקח מרגע שמסיימים גמר בדירה, עד הרגע שהיא נמסרת

 

[ברננקי]

שים לב שבדיוק אותו דבר קורה עם מלאי המכוניות שיובאו אך לא נמכרו...

יש שרשור מקביל על בועת ליסינג כך שאם היא אכן קיימת, פשוט מדובר על תופעה שמתרחשת בשתי בועות.
בכל מקרה מדובר על נתון מעניין. תוכל להפנות אותי או לציין מספרים?

 

[123W]

יש שרשור מקביל על בועת ליסינג כך שאם היא אכן קיימת, פשוט מדובר על תופעה שמתרחשת בשתי בועות.
בכל מקרה מדובר על נתון מעניין. תוכל להפנות אותי או לציין מספרים?

צריך להתחיל לחפור בלמ"ס...
נראה לי שגם אצל השמאים יש משהו...
איגוד הקבלנים לא נראה לי מפרסם...

צריך גם להבין בדיוק מה הם מודדים.... כעקרון ממה שאני מכיר, רוב המספר הזה זה פשוט הזמן שלוקח בין גמר למסירה, ובנוסף יש קבלנים שקצת יושבים על מלאי בשביל למקסם מחירים, כמו שחנויות בגדים עושות. יש גם אזורים עם פחות ביקוש. ואנשים שלא אוהבים לקנות על הנייר, אז לוקח זמן לשווק.

 

[liranviper]

@אורי ג. אני זוכר שהסכמת איתי בעבר שכשהריבית תעלה אז המחירים ירדו (התהליך ההפוך של מה שקרה בעשור האחרון, בגרף שאתה בעצמך הרגע הצגת).. למה אתה לא מתייחס לזה כשגורם ראשון במעלה?
לדעתי זו הסיבה העיקרית שהמחירים ירדו מאחר ואני חושב שזאת הסיבה העיקרית שהמחירים עלו. זה הכל.. גם אם יש עוד גורמים, הם לא הגורם הדומיננטי

משפיע א. על תנאי המימון (שכבר עכשיו עלו משמעותית) וב. על התשואות האלטרנטיביות (מי יקנה דירה בתשואה של 3% כשיש לו אג"ח מדינה באותה ריבית?)

מתי היא תעלה? באיזה קצב? אף אחד לא יודע.. אבל היא כבר התחילה לעלות בארה"ב ויותר סביר שהיא תמשיך לעלות מאשר לא

 

[אורי ג.]

@אורי ג. אני זוכר שהסכמת איתי בעבר שכשהריבית תעלה אז המחירים ירדו (התהליך ההפוך של מה שקרה בעשור האחרון, בגרף שאתה בעצמך הרגע הצגת).. למה אתה לא מתייחס לזה כשגורם ראשון במעלה?

אתה צודק וגם אני חושב ככה רק שאני לא רואה את זה קורה בקרוב (בארץ) וגם שיקרה זה יהיה במשורה.
זה יעזור לנגידה להפסיק לקנות דולרים (בעיה קשה מאד בפני עצמה) ככה שאין ממש אינטרס להעלות פה בנתיים וגם אינפלציה אין.
מוכן להמר שב2017 לא תהיה פה שום העלאה, אולי אולי ב2018 וגם אז משהו סימלי.

 

[liranviper]

רק שאני לא רואה את זה קורה בקרוב (בארץ)

אני אנסח מחדש: מי יקנה דירה בתשואה של 3% כשיש לו אג"ח מדינה אמריקאי באותה ריבית?

תנאי המימון כאמור כבר התייקרו עם או בלי הריבית בצורה משמעותית ביותר

 

[אורי ג.]

אני אנסח מחדש: מי יקנה דירה בתשואה של 3% כשיש לו אג"ח מדינה אמריקאי באותה ריבית?

קודם כל אין לך עדיין 3% וגם כשיש זה נומינלי, התשואה היום אחרי דמי ניהול היא 2.28% למח"מ בינוני:
https://www.ishares.com/us/products/239456/ishares-710-year-treasury-bond-etf
תוריד מזה 25% מס והגעת ל1.71% ועל זה עוד יש לך שחיקה של אינפלציה אז פתאום 3% נשמע דיל טוב ועוד אין לך סיכון מט"ח.
ההשוואה היותר טובה ורלוונטית למשקיע הקטן היא תשואת הגלילים או תשואת הפק"מ בבנק. גליל ארוך במח"מ 19 נותן לך 1.41% לפני מס.
אז כאמור 3% נטו נשמע כמו דיל טוב, לי לפחות (לעת עתה).

תנאי המימון כאמור כבר התייקרו עם או בלי הריבית בצורה משמעותית ביותר

נכון? וזה השפיע על המחירים? יוק

 

[Buffett]

לדעתי זו הסיבה העיקרית שהמחירים ירדו מאחר ואני חושב שזאת הסיבה העיקרית שהמחירים עלו. זה הכל

הריבית משפיעה בעיקר על צד הביקוש של המשוואה. גם הטבות המס משפיעות על הביקוש (במיוחד אצל המשקיעים). אל תשכח שבלי קשר לגובה הריבית יש ביקוש טבעי של 50,000 +- דירות בשנה.

מי יקנה דירה בתשואה של 3% כשיש לו אג"ח מדינה אמריקאי באותה ריבית?

להפתעתי הרבה גיליתי שרוב אזרחי המדינה לא גולשים בפורום הסולידית. אתה תתפלא לגלות שרוב אותם 50,000 עדיין ירצו דירה לגור בה (סתם תחושה אישית, ככה זה במדינתנו). אגב כשאני חושב על זה אני לא בטוח שגם אני לא הייתי מעדיף דירה באזור טוב בגוש דן על אג"ח אמריקאית שנותנת 3% (הגנה הרבה יותר טובה מאינפלציה בתור התחלה).

לצד הביקוש יש את ההיצע. וכל עוד הוא לא מדביק את הביקושים אני לא חושב שנראה ירידות מחירים משמעותיות. אם ייבנו כאן 30,000 דירות בשנה ויש ביקוש ל-50,000 אתה תראה עליות מחירים גם בריבית של 5%. דעתי.

 

[liranviper]

לא הבנתם את הנקודה שלי כנראה. הנקודה היא לא 3% או 5%.. הנקודה היא שככל שהריבית עולה התשואה האלטרנטיבית משפיעה על מחירי הדירות. זה לא שב3% כולם יחליטו לא לקנות דירות, אלא שיותר אנשים יחליטו לא לקנות דירות (או לשלם פחות). במילים אחרות, כל עלייה בריבית משפיעה על מחירי הדיור כלפי מטה וזה מה שחשוב