אבא גרוש בניה מחדש

[אורי ג.]

7500 זה לא רק, אם הוא משכיר ושוכר במקום אחר?

כן.

 

[קפיצת הדרך]

למה לא אנגליה מעבר למה שאמרת ?

זה רק מהנסיון (המועט) שלי.
יש לי שלוש דירות, והתשואה רחוקה מאוד ממה שציפיתי...

יש המון הוצאות קשיחות בדירות כאלו. כלומר גם כאשר הדירה מושכרת ואין בעיות מיוחדות, יש לך הוצאות שבארץ לא רגילים לשלם: GR, SC, בדיקות (חובה) תקופתיות, וכמובן ניהול, שגובה בסופו של יום הרבה יותר מ״רק״ האחוז על שכר הדירה. אם זה בגלל שלוקח יותר זמן לעשות את הדברים או אם זה בגלל שזה יהיה יותר יקר לתקן/לטפל בדברים שאולי בארץ היית מטפל בעצמך, או אם זה בגלל שאין לך דרך לבדוק האם הצעות המחיר שאתה מקבל מספיק טובות (או האם באמת התיקון נדרש).

על זה יש הוצאות רגילות (כמו בארץ) - ביטוח, תיקונים, דירה ריקה. וכשהדירה ריקה, מעבר להפסד שכר הדירה, ומעבר לתשלומי מציאת דייר חדש לחברת הניהול ותשלומים ל- Freehold על ״רישום דייר״ (כן יש דבר כזה), יש גם המון הוצאות לעירייה שמקבלים מהר מאוד קנסות אם לא משלמים בזמן (וכמעט תמיד לוקח זמן לשלם בגלל הניהול מרחוק).

אבל כאמור זה רק מהנסיון האישי שלי. אולי לאחרים יש ניסיון יותר מוצלח.
ג.נ. למרות כל מה שכתבתי, בגלל המצב בארץ, זה נותן לי סוג של שקט נפשי/פיזור לדעת שיש רכוש + חשבון בנק במדינה (מערבית/אירופאית) אחרת. אבל זה כמו ״לשלם ביטוח״. מבחינת תשואה, זה לא משהו בכלל.
יתרון נוסף - יש פחות התעסקות מאשר דירה בארץ. משלמים על זה כמובן (לחברת הניהול) אבל חוץ מלקבל מכתבים לאשר תיקונים ולקבל/לשלם כסף אין יותר מדי התעסקות ואין בכלל קשר עם הדיירים (שלי זה מאוד מתאים).

 

[יעקב 1]

7500 ש"ח בדירה יחידה.

כאשר שוכרים ומשכירים.
אם הוא יגור בדירה בבעלות יהיה לו בפועל פטור על 5,654. (מלבד המגורים עצמם שבפועל הם פטורים ממס).

 

[שיש]

זה רק מהנסיון (המועט) שלי.
יש לי שלוש דירות, והתשואה רחוקה מאוד ממה שציפיתי...

יש המון הוצאות קשיחות בדירות כאלו. כלומר גם כאשר הדירה מושכרת ואין בעיות מיוחדות, יש לך הוצאות שבארץ לא רגילים לשלם: GR, SC, בדיקות (חובה) תקופתיות, וכמובן ניהול, שגובה בסופו של יום הרבה יותר מ״רק״ האחוז על שכר הדירה. אם זה בגלל שלוקח יותר זמן לעשות את הדברים או אם זה בגלל שזה יהיה יותר יקר לתקן/לטפל בדברים שאולי בארץ היית מטפל בעצמך, או אם זה בגלל שאין לך דרך לבדוק האם הצעות המחיר שאתה מקבל מספיק טובות (או האם באמת התיקון נדרש).

על זה יש הוצאות רגילות (כמו בארץ) - ביטוח, תיקונים, דירה ריקה. וכשהדירה ריקה, מעבר להפסד שכר הדירה, ומעבר לתשלומי מציאת דייר חדש לחברת הניהול ותשלומים ל- Freehold על ״רישום דייר״ (כן יש דבר כזה), יש גם המון הוצאות לעירייה שמקבלים מהר מאוד קנסות אם לא משלמים בזמן (וכמעט תמיד לוקח זמן לשלם בגלל הניהול מרחוק).

אבל כאמור זה רק מהנסיון האישי שלי. אולי לאחרים יש ניסיון יותר מוצלח.
ג.נ. למרות כל מה שכתבתי, בגלל המצב בארץ, זה נותן לי סוג של שקט נפשי/פיזור לדעת שיש רכוש + חשבון בנק במדינה (מערבית/אירופאית) אחרת. אבל זה כמו ״לשלם ביטוח״. מבחינת תשואה, זה לא משהו בכלל.
יתרון נוסף - יש פחות התעסקות מאשר דירה בארץ. משלמים על זה כמובן (לחברת הניהול) אבל חוץ מלקבל מכתבים לאשר תיקונים ולקבל/לשלם כסף אין יותר מדי התעסקות ואין בכלל קשר עם הדיירים (שלי זה מאוד מתאים).

אשמח אם תשתף אותי בפרטי על הניסיון שלך , % תשואות, איפה קנית ודרך איפה ועלויות אחזקה כמו שציינת כדי שאבין יותר.
פחות משנה לי אם אני עושה 7% או 4% על הכסף.

 

[אורי ג.]

כאשר שוכרים ומשכירים.
אם הוא יגור בדירה בבעלות יהיה לו בפועל פטור על 5,654. (מלבד המגורים עצמם שבפועל הם פטורים ממס).

אבל כתבתי בדירה יחידה...
אפילו ציטטה אותי.

 

[יעקב 1]

אבל כתבתי בדירה יחידה...
אפילו ציטטה אותי.

איבדתי כבר את הראש האם יש לו דירה אחת או שתים בפועל.
העיקר שאנו מסכימים במיסוי בפועל.

 

[Camel]

נשמע שהלקח העיקרי מהסיפור שאם תכנס לזוגיות עוד הפעם אז תחתים בת זוגך הבאה על הסכם ממון...

הלקח היחיד שהבנתי זה לא להיכנס לזוגיות

 

[vigaror]

נשמע לי שיש לך הנחות יותר מידי אופטימיות ומרווח קטן לטעויות, בכל מקרה שהיה בהצלחה!!

 

[אגוז_קוקוס]

והתשואה רחוקה מאוד ממה שציפיתי

אם אפשר לשאול -, מה ציפית ומה המציאות?

 

[קפיצת הדרך]

אם אפשר לשאול -, מה ציפית ומה המציאות?

ציפיתי ל- 5% תשואה משכירות ופוטנציאל לעליית ערך.
בפועל התשואה (XIRR) הכוללת מהשכירות (יש כמה דירות) משנת 2022 היא 3.3% (בהנחה שלוקחים את מחירי הדירות לפי מחיר הקניה) ובינתיים, לצערי, זה רק ממשיך לרדת (השנה בינתיים התשואה שלילית).
הבעיה החמורה יותר היא שהייתה צניחת ערך של אחת הדירות (בגלל ניהול לקוי של חברת הניהול של הבניין, שבין השאר נובעת מהשיטה העקומה באנגליה לחלוקת סמכויות/אחריות עבור דירות ב-Lease). אז התשואה מבחינתי היא שלילית חזק.

 

[שיש]

רעיון פיזור הנכסים על פני כמה מדינות נשמע טוב.
איפה אתה חושב לקנות בארץ (בפחות מ1.3 מיליון שתושכר ב3500)? ואיפה בארה"ב?

חיפה סביב הטכניון או רמות יצחק בנשר
ארה"ב אוסטין טקסט בגלל הייטק, קולורדו מיסים נמוכים או אוהיו כלכלה טובה בתי ספר טובים. עוד לא בטוח על ארה"ב הריבית גבוהה למרות שאני צריך רק 30 אחוז ועלויות תפעול לא ידועות