תכנון מס בהשכרת דירה

[usafun]

מתוך כתבה שקראתי היום בגלובס:
יש גם דרכים לבצע תכנון מס - למשל במצב בו משכירים דירה מרוהטת לגמרי, ניתן להשכיר את הדירה בתקרת הפטור, ועל הריהוט לוקחים דמי שכירות פטורים ממס, כי זה רכוש פרטי אישי. "נניח משכירים בסך של 8,000 שקל בחודש, ועל הטלוויזיה והמקרר והריהוט מפורט בהסכם בתשלום, וכך גם ניתן לשמור על תקרת הפטור בפיצול השכרת הנכס מהריהוט המושכר בו".
אני משכיר דירה שבבעלותי עם ריהוט מלא. תקרת הפטור היא 5,654 שקל בחודש לשנת 2024.
היום אני משלם מס של 10% על דמי השכירות שהם מעל תקרת הפטור.
אפשר לקבל הסבר איך בדיוק מבוצע אם השכירות היא מעל תקרת הפטור (והבית מרוהט באופן מלא)?

 

[ירח אפל]

אפשר לקבל הסבר איך בדיוק מבוצע אם השכירות היא מעל תקרת הפטור (והבית מרוהט באופן מלא)?

אתה מחפש עורך דין שמוכן להונות את מדינת ישראל, והולך חותם אצלו הסכם

 

[האזרח הקטן]

אני משכיר דירה שבבעלותי עם ריהוט מלא. תקרת הפטור היא 5,654 שקל בחודש לשנת 2024.
היום אני משלם מס של 10% על דמי השכירות שהם מעל תקרת הפטור.

במסלול 10% החיוב הוא מהשקל הראשון (אלא אם אתה בעל דירה יחידה ששוכר והמשכיר, ואז ניתן לקזז הוצאות שכירות מהכנסות השכרה), לא על מה שמעל תקרת הפטור (ואם בחרת במסלול הפטור החלקי, הפטור יהיה נמוך מגובה התקרה - כל שקל חריגה מהתקרה מוריד את גובה הפטור בשקל).

 

[FIYaacov]

ועל הריהוט לוקחים דמי שכירות פטורים ממס, כי זה רכוש פרטי אישי

טענה מעניינת.

 

[Therealdeal]

טענה מעניינת.

לעניות דעתי השכרה של ציוד (שאינו נדלן) לא יכולה להינות מהפטורים הנהוגים בנדלן, ודווקא צריך להיות ממוסה במס שולי. יש טיעון נגד?

 

[FIYaacov]

לעניות דעתי השכרה של ציוד (שאינו נדלן) לא יכול להינות מהפטורים הנהוגים בנדלן, ודווקא צריך להיות ממוסה במס שולי. יש טיעון נגד?

בדיוק, זה מה שאני מכיר (וגם מע"מ). ייתכן והייתי צריך לכתוב, טענה "מעניינת".

 

[bigbang]

אם הטענה נכונה, אפשר להשכיר דירה ב -5 אלף ואת המקרר ב-5 אלף (שוק חופשי אחרי הכל, והמקרר ממש טוב), וכך לא לשלם מס על דירה שמושכרת ב 10 אלף.

זה בערך הטריק הכי ישן בספר, אז כל העסק לא נשמע נכון.

 

[FIYaacov]

זה בערך הטריק הכי ישן בספר

הטריק שמופיע הכי מוקדם בספר, לא?

 

[usafun]

בקיצור, אתם אומרים שמה שהיה כתוב בגלובס אינו מבוסס ואינו נכון.

 

[רונן אביטל]

ברשותי 3 דירות שאני משכיר : 2000 שח , 3800 שח , 4100 שח .
לא עובר את כפליים תקרת הפטור לשנת 2023 שעומדת על 5471 שח.
לפי החישוב שלי, הפטור שלי הוא : 1042 שח. (פטור נמוך מכל אחת מהדירות).
האם אני חייב לנצל את הפטור על אחת הדירות והיתרה לשלם מס שולי?
או ניתן להפחית את הפטור מסך ההכנסות ועל זה לשלם 10%.
כלומר : 9900-1042=8858 שח ועל זה לשלם 10% ?

בתודה מראש

 

[האזרח הקטן]

לפי החישוב שלי, הפטור שלי הוא : 1042 שח.

נכון.

האם אני חייב לנצל את הפטור על אחת הדירות והיתרה לשלם מס שולי?

על כל דירה בנפרד אתה יכול לבחור בין:
1. תשלום של 10% מהשקל הראשון, ללא ניכוי הוצאות.

2. על ההכנסה לאחר ניכוי הוצאות, תשלום של מס שולי, אך לא פחות מ31% (אלא אם אתה מעל גיל 60).

3. שימוש בפטור שמצאת מעלה (על אחת הדירות), ועל היתרה ניתן לקזז הוצאות באופן יחסי. למשל בדירה של ה 2000 ש"ח, 1042 ש"ח הוא החלק הפטור ו958 ש"ח הוא החלק החייב, אז מכל הוצאה ניתן לנכות רק 47.9% מההוצאה, לפי היחס בין החלק החייב לבין שכר הדירה.
לאחר הניכוי, על היתרה יחול מס שולי החל מ31% (אלא אם אתה מעל לגיל 60).

 

[רונן אביטל]

תודה על התשובה,

בהמשך לשאלה, דרך אגב אני מתחת לגיל 60.
בתשובה שלך בסעיף 3, אילו הוצאות מדובר?
תיקונים, אחזקה, ביטוח משכנתא ?
עליי להמציא את כל הקבלות ולהגיש לפקיד שומה? איך זה בדיוק עובד?
(פשוט עד עכשיו שילמתי 10% בלי כאבי ראש).

בתודה מראש

 

[usafun]

רגע, אז אם אני מעל גיל 60, מומלץ לי להחליף המסלול למסלול מיסוי אחר (לא תשלום של 10% כפי שעשיתי עד כה)??

 

[ירח אפל]

רגע, אז אם אני מעל גיל 60, מומלץ לי להחליף המסלול למסלול מיסוי אחר (לא תשלום של 10% כפי שעשיתי עד כה)??

בכל שנה לעשות חישוב על פי 3 המסלולים הקיימים, ולפי התוצאה להחליט מה לדווח

 

[Zegman]

תודה על התשובה,

בהמשך לשאלה, דרך אגב אני מתחת לגיל 60.
בתשובה שלך בסעיף 3, אילו הוצאות מדובר?
תיקונים, אחזקה, ביטוח משכנתא ?
עליי להמציא את כל הקבלות ולהגיש לפקיד שומה? איך זה בדיוק עובד?
(פשוט עד עכשיו שילמתי 10% בלי כאבי ראש).

בתודה מראש

תיקונים, אחזקה וביטוח לדעתי אין בעיה. משכנתא, אני לא יודע.
אתה צריך להגיש דוח שנתי (1301) אליו תצרף טופס 1321 (״חישוב ההכנסה החייבת שאינה מעסק או ממשלח יד״).
לא צריך להבנתי להגיש את הקבלות, רק לשמור אותן.

 

[usafun]

מותר (הכוונה האם זה חוקי?) לעשות התאמות בהסכם השכירות שיגדילו את ההוצאות ובאפשרות של קיזוז הוצאות
יקטינו את המס? למשל, תשלום מיסי ועד ע"י המשכיר ואז זו הוצאה?

 

[ירח אפל]

מותר (הכוונה האם זה חוקי?) לעשות התאמות בהסכם השכירות שיגדילו את ההוצאות ובאפשרות של קיזוז הוצאות
יקטינו את המס? למשל, תשלום מיסי ועד ע"י המשכיר ואז זו הוצאה?

אם המשכיר משלם את מס הועד זו אכן הוצאה, אבל מהיכן הכסף?
אם זה מכיסו , אז מה הרווחת?
ואם זה מהכיס של השוכר, אז התשלום שהשוכר שילם למשכיר הוא דמי שכירות, כולל התלום ששילם למשכיר עבור הועד

 

[usafun]

אם המשכיר משלם את מס הועד זו אכן הוצאה, אבל מהיכן הכסף?
אם זה מכיסו , אז מה הרווחת?
ואם זה מהכיס של השוכר, אז התשלום שהשוכר שילם למשכיר הוא דמי שכירות, כולל התלום ששילם למשכיר עבור הועד

אני מתכוון למצב שבו נניח ודמי השכירות הם 7,000 ש"ח והשוכר משלם מיסי ועד 100 ש"ח לחודש,
לעומת -
דמי השכירות הם 7,100 לחודש, והשוכר משלם את מיסי הוועד.

האם במצב השני לא נוצרת יותר כדאיות מאשר המצב הראשון, מבחינת אפשרות לקזז עלויות?

 

[ירח אפל]

דמי השכירות הם 7,100 לחודש, והשוכר משלם את מיסי הוועד.

התכוונת המשכיר משלם מס ועד

מבחינת המשכיר לפי מסלולים
1. מסלול הפטור: יקטין את החלק הפטור במסלול הפטור, ויגדיל את החלק שחייב במס שולי.
2א. מסלול 10% רגיל: יגדיל ב־10 שקל את התשלום שהמשכיר משלם בתור מס.
2ב. מסלול 10% עם קיזוז: אם ההגדלה נכנסת לסכום הקיזוז על הדירה שאתה שוכר, אז אין משמעות לשינוי, אחרת תוספת 10₪ במס.
3. מסלול מס שולי: ההוצאה מס ועד מתקזז מול תוספת ההכנסה, אין משמעות לעובדה שהתשלום עובר דרכך או לא.

בקיצור, אין אף מסלול שזה יתן למשכיר יתרון.

 

[גרהם]

אני מתכוון למצב שבו נניח ודמי השכירות הם 7,000 ש"ח והשוכר משלם מיסי ועד 100 ש"ח לחודש,
לעומת -
דמי השכירות הם 7,100 לחודש, והשוכר משלם את מיסי הוועד.

האם במצב השני לא נוצרת יותר כדאיות מאשר המצב הראשון, מבחינת אפשרות לקזז עלויות?

תכנון המס הוא במקרה ההפוך בו שוכר לוקח על עצמו הוצאה בה אמור לשאת המשכיר בתמורה להקטנת דמי השכירות המדווחים.
ספק אם הדיווח הזה חוקי.