ערבויות בדירה שכורה

[wavyfabric]

היי, אני עומד לשכור דירה.
בעל הדירה משתמש בחוזה "סטנדרטי" של סטימצקי, מסתבר שהם מוכרים חוזה עם נייר קופי off the shelf בניסוח אחיד.

בחוזה כתוב שהערבות היא אוואל.
נראה שאין סכום נקוב לערבות, אלא ניסוח פשוט של "אנחו הח"מ ערבים [...] לכל ההתחייבויות ללא יוצאים מן הכלל הנובעים מחוזה זה [חוזה השכירות]".
בנוסף יש שטר חוב שבו כן יהיה סכום סביר נקוב. הערבים חותמים עליו, גם כן אוואל.

לערבים שלי דווקא לא כזה אכפת מהאוואל (אותי זה היה מטריד בתור ערב), אבל הם לא רוצים לחתום על ערבות בלי מגבלת סכום.
מצד שני, בבירור עם חברים, נראה שניסוח של ערבות אישית בלתי מוגבלת נפוץ בחוזי שכירות.

הבעלים אולד סקול - מבחינתו הוא "סך הכל הולך עם חוזה רגיל לגמרי של סטימצקי", אז אני חושש שפשוט ידלגו עלי והדירה תעבור לבנאדם הבא בתור, אם אתחיל להתווכח.
הצעתי לשלם מראש/פקדון/העברה בנקאית/צ'ק בנקאי על כמה וכמה חודשים מראש, אבל הוא סירב ופשוט ביקש ערבים.

נ.ב. למעט ענייני הערבויות, וכמה סעיפים קטנים (החוזה מצמיד את השכ"ד למדד - את זה ביטלתי כבר עם הבעלים, ואין סעיף של ויתור שיבוב הדדי - יטופל) החוזה ממש סבבה לשוכר דווקא.

מחשבותיכם? זה סביר כל זה?
איזור המרכז.

 

[bigbang]

שים לב שהיעדר מגבלת סכום היא לנזקים והתחייבויות מוכחות, וברור שהשוכר אמור להתחייב על כך. הערבים קיימים למקרה והשוכר הינו חדל פירעון, ובמקרה זה בעל הדירה יוכל לקבל את כספו מהערבים, ולכן ברור שהדרישה היא להתחייבות ללא מגבלת סכום.

בתור ערב הייתי מסרב לחתום אם לא הייתי סומך על השוכר.

 

[Carpornemi]

אני לא עורך דין, אבל זה מה שאני חושב:

אתה מדבר על החוזה של חברת רעיונות2000 שבסעיף 9 כתוב בו "הערבים ערבים בזאת ערבות אוואל", אבל זאת טעות. ערבות אוואל היא ערבות שטרית בלבד שחייבת להיות צמודה לשטר חוב. יש הגדרה ברורה בפקודת השטרות לניסוח של שטר חוב:
"שטר חוב הוא הבטחה ללא תנאי ערוכה בכתב מאת אדם לחברו, חתומה בידי עושה השטר, בה הוא מתחייב לפרוע לאדם פלוני או לפקודתו, או למוכ"ז, עם דרישה, או בזמן עתיד קבוע או ניתן לקביעה, סכום מסויים בכסף."

לדעתי החוזה הזה, כולל כתב הערבות שנכלל בו בעמוד 4, לא מתאים להגדרה החוקית של שטר חוב. שטר חוב שעומד בהגדרות ניתן להגשה אפילו לבנק להפקדה כמו צ'ק, ברור שאי אפשר לעשות את זה עם כתב הערבות בחוזה הזה. יש בנוסף שטר חוב שנמכר בנפרד בחנויות הספרים עם סמל של מאזניים שמופיע עליו, שגם הוא כולל ערבות אוואל ובמקרה הזה הערבות אוואל באמת תקפה לדעתי.
כדאי לשוכר להתעקש ששטר החוב שיש עליו ערבות אוואל יהיה לא סחיר ולא עביר ויהיה כתוב עליו שהוא בקשר לחוזה שכירות, כי יהיה לו קשה להתגונן מול צד שלישי שירכוש את השטר ויגיש אותו לפרעון. כמו שלא מומלץ לתת צ'קים סחירים או עבירים. אז בשטר החוב תתעקש למחוק את המילה "לפקודת" ולכתוב עליו "למוטב בלבד", "לא סחיר" או "לא טהיר לא עביר".

ביחס לשטר חוב לא סחיר ולא עביר, אני לא חושב שזה כל כך נורא. בפועל הפסיקה של העליון, על סמך תקדים שקשור לחוזה שכירות, היא "בין צדדים קרובים לשטר, דינו של השטר כדין חוזה", זה אומר שכאשר המשכיר מגיש את השטר להוצאה לפועל אז השוכר מגיש התנגדות לביצוע שטר ואז הדיון עובר לבית המשפט שמנהל אותו פחות או יותר כמו תביעה רגילה בהליך מהיר שקשורה לחוזה שכירות, אם השופט לא ישתכנע שאכן נגרם נזק או יש חוב אמיתי הוא לא יאשר לחלט את סכום הנזק או החוב מתוך השטר. זה לא יעניין את השופט שכתוב על השטר מיליון שקל, אם הוא יחשוב שהנזק שנגרם הוא בגובה 2000 שקל אז הוא יאשר לחלט רק את הסכום הזה. זה גם הרושם שלי מקריאת פסקי דין כאלה, אין באמת הבדל מהותי ביניהם לתביעות אזרחיות רגילות שמגיש משכיר נגד שוכר. ההבדל העיקרי הוא שהערבים יהיו צדדים לתביעה הזאת והמשכיר לא יצטרך לנסות קודם ללכת להוצאה לפועל נגד השוכר ורק אם הוא ייכשל אז לפנות לערבים. גם לגבי ערבים בערבות רגילה, לא ערבות אוואל לשטר חוב, כדאי לזכור שבכתב ערבות רגיל אפשר להכניס סעיפים שמאפשרים לתבוע ישר את הערבים כמו הסכמה שלא יחול סעיף 8 לחוק הערבות שאומר שצריך קודם למצות את ההליכים נגד החייב לפני שפונים לערבים, אבל כתב הערבות בחוזה של חברת רעיונות2000 לא כולל סעיפים כאלה.
לשוכר הממוצע שהוא אדם נורמטיבי שלא מתכוון בכל מקרה להגיע לבית משפט, זה הבדל לא משמעותי בעיני. לשוכר לא נורמטיבי שחושב שיש סיכוי משמעותי שהמשכיר ייאלץ לפתוח נגדו בהליכי גבייה, זה יכול להיות משמעותי אם המשכיר יוכל להפעיל לחץ על בני משפחה שלו שחתמו לו כערבים, ולכן מדובר בבטוחה חשובה עבור המשכיר.

 

[wavyfabric]

תודה לשניכם.

שים לב שהיעדר מגבלת סכום היא לנזקים והתחייבויות מוכחות, וברור שהשוכר אמור להתחייב על כך. הערבים קיימים למקרה והשוכר הינו חדל פירעון, ובמקרה זה בעל הדירה יוכל לקבל את כספו מהערבים, ולכן ברור שהדרישה היא להתחייבות ללא מגבלת סכום.

בתור ערב הייתי מסרב לחתום אם לא הייתי סומך על השוכר.

כן, ברור לי, אבל הערב שלי חושש דווקא מניצול לרעה של הערובה ע"י המשכיר במיוחד לאור העובדה שזה ללא תקרה.

יש בנוסף שטר חוב שנמכר בנפרד בחנויות הספרים עם סמל של מאזניים שמופיע עליו, שגם הוא כולל ערבות אוואל ובמקרה הזה הערבות אוואל באמת תקפה לדעתי.

כן, אני מדבר גם על שטר החוב (בנוסף לפרק 4 - לגביו, ראה מה כתבתי).
אני אבקש לכתוב לא סחיר, אני חושב שלזה הבעלים יסכימו כי זה עדיין אולד סקול.

אבל כתב הערבות בחוזה של חברת רעיונות2000 לא כולל סעיפים כאלה.

לכאורה המילה "אוואל" בכתב הערבות - זו משמעותה.
כלומר - אם ערבים חותמים גם על השטר וגם על פרק 4, יש את שטר החוב אוואל (נניח לא סחיר) על כל המשתמע.
בנוסף אפשר לתבוע את הערב לפי פרק 4 (לתבוע ממש, לא הוצל"פ) גם בלי לפנות קודם לשוכר, על סכום בלתי מוגבל.
כמובן שזה דיי מרוקן את פרק 4 - לתבוע תמיד אפשר...
אני מניח שהערב שלי פשוט רוצה לדעת מה התקרה שאליה הוא עשוי להיות מחויב לפי פרק זה.

אחרי שהתייעצתי איתו, ועם בעלת הדירה הנוכחית שלי (שכבר סומכת עלי כמה שנים), אני אנסה להגביל את הסכום בפרק 4. אעדכן בהתפתחויות

 

[bigbang]

כן, ברור לי, אבל הערב שלי חושש דווקא מניצול לרעה של הערובה ע"י המשכיר במיוחד לאור העובדה שזה ללא תקרה.

איזה ניצול לרעה? בעל הדירה פשוט יוכל להגיש תביעה על סך 10 מיליון דולר נגד הערב בנוסף לכך שיוכל להגישה נגד השוכר. הוא יצטרך אבל להוכיח שאכן נגרם לו ע"י השוכר נזק בפועל של 10 מיליון דולר בשביל לקבל אותם. המשוכה להוכחת הנזק אינה תלויה אם יש ערב או אין.

התרחיש היחיד שעולה על דעתי בו הערב נדפק, הוא במקרה ונגד השוכר נפסק סכום שהופך אותו לחדל פרעון (כי אחרת השוכר יחזיר לו בכל מקרה כל סכום שיפסק נגדו).

 

[wavyfabric]

איזה ניצול לרעה? בעל הדירה פשוט יוכל להגיש תביעה על סך 10 מיליון דולר נגד הערב בנוסף לכך שיוכל להגישה נגד השוכר. הוא יצטרך אבל להוכיח שאכן נגרם לו ע"י השוכר נזק בפועל של 10 מיליון דולר בשביל לקבל אותם. המשוכה להוכחת הנזק אינה תלויה אם יש ערב או אין.

התרחיש היחיד שעולה על דעתי בו הערב נדפק, הוא במקרה ונגד השוכר נפסק סכום שהופך אותו לחדל פרעון (כי אחרת השוכר יחזיר לו בכל מקרה כל סכום שיפסק נגדו).

כן, הכל נכון, זה פשוט יותר עניין פסיכולוגי ופחות פורמלי.
מסתבר.

 

[wake_up]

הם לא רוצים לחתום על ערבות בלי מגבלת סכום.

יש באתר של עיריית תל אביב חוזה סטנדרטי כולל נספח כתב ערבות ושטר חוב עם סכום. חפש בגוגל ''חוזה עיריית תל אביב''.

 

[wavyfabric]

בסוף בעלת הדירה הסכימה להגביל מפורשות את הסכום.
אמרה לי שמבחינה הכל סופי, ושאכין את הצ'קים, ואחתים את הערב.
קבענו תאריך ושעה להיפגש לחתום.

כמה ימים לאחר מכן, ופחות מיממה לפני החתימה, היא הודיעה לי שאחיה (??) החליט להשכיר את הדירה לחבר שלו.
חוסר הגינות משווע, זה שרף לי שבוע של חיפושים, מלא זמן התעסקות בחוזה המוזר שלה, וכמה דירות אחרות.
אגב היא הבעלים היחידים של הדירה לפי הטאבו.

 

[vigaror]

בסוף בעלת הדירה הסכימה להגביל מפורשות את הסכום.
אמרה לי שמבחינה הכל סופי, ושאכין את הצ'קים, ואחתים את הערב.
קבענו תאריך ושעה להיפגש לחתום.

כמה ימים לאחר מכן, ופחות מיממה לפני החתימה, היא הודיעה לי שאחיה (??) החליט להשכיר את הדירה לחבר שלו.
חוסר הגינות משווע, זה שרף לי שבוע של חיפושים, מלא זמן התעסקות בחוזה המוזר שלה, וכמה דירות אחרות.
אגב היא הבעלים היחידים של הדירה לפי הטאבו.

יכול להיות שאחיה זה רק תרוץ ומצאה מישהו אחר שמעדיפה

 

[wavyfabric]

יכול להיות שאחיה זה רק תרוץ ומצאה מישהו אחר שמעדיפה

אני מאמין לה.

בכ"מ לא כזה ביג דיל, זו זכותה.
רק חבל לי על בזבוז הזמן המוחלט - היה ראוי אם היא הייתה אומרת שיש עוד מישהו על הפרק ואז לא הייתי מבטל עם דירות אחרות.

---

בינתיים הייתה מלחמה, יש מלא מפונים והשוק נהיה קשה עוד יותר.

בתחום הערבויות, יש בעלי דירות שמבקשים דברים דיי פסיכיים כמו ערבות אישית של שני ערבים, ערבות בנקאית בגובה שעולה על 3 חודשי שכירות, צ'קי ביטחון ושטר חוב בסכומים מטורללים. כל הדברים ביחד, אלו לא חלופות.

בנוסף סעיפים מאוד דרקוניים שחלקם לא חוקיים (איסור על מציאת מחליף, ערבויות גבוהות ממותר בחוק + הצמדה למדד) או סתם סחטניים (דרישה לצביעת התקרות של הדירה בסוף תקופת השכירות).

כאילו משכירים את ארמון בקאינגהאם מינימום. כולה דירת 3 חדרים.

אישית אני לא בקשר עם ההורים, אז נושא הערבים דיי מסנדל: מאוד לא נעים לבקש מקרובים-רחוקים (במיוחד כשהבעלים דורש תלושי שכר שלהם).
אין לי בעיה לרתק כסף בערבות בנקאית וכו', אבל חוזים עם בעלים גרידיים מריחים לי רע, כבר נכוותי מכאלה שלא תיקנו דבר בדירה.

הנושא מאוד מעיק כי בסופו של דבר אני דייר אחלה אבל בעלי דירה חיים בשנות ה-80 או לא יודע מה מבחינת הערבויות.
לך תסביר להם שיש דבר שנקרא WeCheck. או שהסיכוי שבנאדם שמרתק סכום של 3-6 חודשי שכירות בתור ערבות יעשה להם בעיות שואף לאפס...

 

[vigaror]

ערבות אישית של שני ערבים, ערבות בנקאית בגובה שעולה על 3 חודשי שכירות, צ'קי ביטחון ושטר חוב בסכומים מטורללים. כל הדברים ביחד, אלו לא חלופות.

באזורים איכותיים זה היה גם לפני המלחמה

לך תסביר להם שיש דבר שנקרא WeCheck

הם עולים לא מעט כסף ולא ברור כמה הם בודקים לעומק את הנתונים שהלקוחות מספקים להם, היו על זה פה שיחות

V

פרסם בנושא 'We Check...מישהו מכיר/ניסה?'

25/10/23

מישהו יודע מה האיכות בדיקה שלהם על השוכרים?

הם מאמתים את השכר שהשוכר אומר? הם מאמתים שהחשבון בנק של השוכר שייך לשוכר ושאין לו עוד חשבונות? בכללי כמה הם מסתמכים על מה שהשוכר אומר ולא בודקים בעצמם?
זה בדיקה שטחית?

• vigaror

 

[Eranlavi]

אני מאמין לה.

בכ"מ לא כזה ביג דיל, זו זכותה.
רק חבל לי על בזבוז הזמן המוחלט - היה ראוי אם היא הייתה אומרת שיש עוד מישהו על הפרק ואז לא הייתי מבטל עם דירות אחרות.

---

בינתיים הייתה מלחמה, יש מלא מפונים והשוק נהיה קשה עוד יותר.

בתחום הערבויות, יש בעלי דירות שמבקשים דברים דיי פסיכיים כמו ערבות אישית של שני ערבים, ערבות בנקאית בגובה שעולה על 3 חודשי שכירות, צ'קי ביטחון ושטר חוב בסכומים מטורללים. כל הדברים ביחד, אלו לא חלופות.

בנוסף סעיפים מאוד דרקוניים שחלקם לא חוקיים (איסור על מציאת מחליף, ערבויות גבוהות ממותר בחוק + הצמדה למדד) או סתם סחטניים (דרישה לצביעת התקרות של הדירה בסוף תקופת השכירות).

כאילו משכירים את ארמון בקאינגהאם מינימום. כולה דירת 3 חדרים.

אישית אני לא בקשר עם ההורים, אז נושא הערבים דיי מסנדל: מאוד לא נעים לבקש מקרובים-רחוקים (במיוחד כשהבעלים דורש תלושי שכר שלהם).
אין לי בעיה לרתק כסף בערבות בנקאית וכו', אבל חוזים עם בעלים גרידיים מריחים לי רע, כבר נכוותי מכאלה שלא תיקנו דבר בדירה.

הנושא מאוד מעיק כי בסופו של דבר אני דייר אחלה אבל בעלי דירה חיים בשנות ה-80 או לא יודע מה מבחינת הערבויות.
לך תסביר להם שיש דבר שנקרא WeCheck. או שהסיכוי שבנאדם שמרתק סכום של 3-6 חודשי שכירות בתור ערבות יעשה להם בעיות שואף לאפס...

ואוו….נורא.
בן כמה אתה ?
מקווה שאתה עוד צעיר , ולא נשארו לך עוד כל כך הרבה שנים בחרא הזה שנקרא “שכירות בישראל”!

מה שהולך בשוק הזה, הוא פשוט מייאש נורא

 

[wavyfabric]

ואוו….נורא.
בן כמה אתה ?
מקווה שאתה עוד צעיר , ולא נשארו לך עוד כל כך הרבה שנים בחרא הזה שנקרא “שכירות בישראל”!

מה שהולך בשוק הזה, הוא פשוט מייאש נורא

לא אשתף בכל הפרטים האישיים, אבל תודה על האיחול
האמת שכקונספט אני דווקא נהנה מהגמישות בשכירות - אני מחפש עכשיו באיזורים שלא הייתי רוצה לקנות בהן דירות לטווח רחוק.
אבל כן, בעלי הדירה מוציאים את המיץ. אני לא מדבר (רק) על השכ"ד עצמו, שאני לגמרי יכול להתפשר עליו ולשלם יותר, אלא על כל המסביב.

הם עולים לא מעט כסף ולא ברור כמה הם בודקים לעומק את הנתונים שהלקוחות מספקים להם, היו על זה פה שיחות

קראתי את זה. אם WeCheck מבצעים את מה שהם מבטיחים (למרות הכל, אני תחת הרושם שכן) - מה אכפת לבעל הדירה מה הם בודקים.
הייתי שוקל בחיוב להשתתף בעלות של השירות בתור שוכר. זה בערך כמו העמלה של הוצאת ערבות בנקאית + איבוד תשואה על הסכום המרותק ...

באזורים איכותיים זה היה גם לפני המלחמה

כן.
אני מתוסכל כי המצב פרדוקסלי מבחינתי.
הערבויות "הקשוחות" זה הרי הערבות הבנקאית (או צ'ק בנקאי וכדומה) - כל דבר שדורש לרתק הון. עם זה דווקא אין לי בעיה*.

אבל בעלי דירה מתעקשים בנוסף על ערבים וכו' - סתם דופק אנשים כמוני, וזו ערבות טובה הרבה פחות בשביל בעל הדירה. כל אחד יכול להביא ערבים שלא יהיו שווים את הדף עליו חתמו.

בכללי זה מצטרף לתמה שבה בעלי הדירה פשוט מגזימים בכל דבר.
אגב, כבר יצא לי לראות חוזה כזה עם סעיפים לא חוקיים (ר' לעיל) שנערך ע"י עורך דין. פשוט אין בושה.

(*) בעלי דירה עם חוזים מונפצים - יש לי חשש שהם ינצלו את הערבות לרעה. בכללי, השיח של בעלי דירות לגבי פחד משוכרים פוטנציאליים ממש מובן, אבל באמת, ממש לא כיף עם בעלי דירה מסוימים. הסיכון הוא דו צדדי.

 

[vigaror]

אבל בעלי דירה מתעקשים בנוסף על ערבים וכו' - סתם דופק אנשים כמוני, וזו ערבות טובה הרבה פחות בשביל בעל הדירה. כל אחד יכול להביא ערבים שלא יהיו שווים את הדף עליו חתמו.

כעקרון אמורים לעשות בדיקות גם על הערבים כמו שעושים על השוכר או קרוב לזה, אם לא עושים אף בדיקה אז כמו שאתה אומר הם לא שווים כלום.

אני מסכים איתך שלפעמים יש הגזמה, צריך לראות שהדרישות הגיוניות לסיטואציה - בדירת 2 חדרים אני פחות רואה הגיון לבקש את כל הדרישות האלו במקביל, בדירת 5 חדרים זה כבר סיפור אחר,
גם תלוי בשכונה