ניכוי לפי סעיף 17(12) לפקודה

[Golan]

יש למישהו נסיון בשימוש בסעיף 17(12) לפקודת מס הכנסה?
מדובר על הסעיף שמתיר לנכות דמי שכירות ששולמו מהכנסה מהשכרת דירת הקבע:

(12) דמי שכירות ששילם יחיד בעד דירה ששכר בישראל ושאליה עבר לגור לרגל עבודתו או עיסוקו, במשך חמש שנים מיום שעבר לגור בדירה האמורה; דמי שכירות אלה יותרו לניכוי מדמי השכירות שהוא מקבל בשל השכרת דירת הקבע שלו באותה תקופה

אחרי שהבנתי איך לחשב כמה ואיך מותר לי לנכות, נשאלת השאלה איך לדווח על הניכוי הזה - אני מניח שבנספח ב' תחת הוצאות אחרות? לרשום פשוט ניכוי לפי סעיף 17(12) לפקודה? מה צריך לצרף? עותק של חוזה השכירות? אישור כלשהו ממקום העבודה?

יש כאן מישהו שעשה את זה?

 

[דן ג.]

יש כאן מישהו שעשה את זה?

לא אתפלא אם תהיה היחיד בארץ שמשתמש בסעיף. קשה להאמין שבדיוק כאן תמצא מישהו.
בשביל שיהיה צורך ואפשרות להשתמש בסעיף, צריך לרדת מהארץ, לקנות דירה בחול, ותוך פחות מ 5 שנים לחזור בשביל משרה בארץ ולשכור דירה. יש עוד כמה שילובים אפשריים, אבל נראה לי שזה מאוד נדיר.

עריכה:כל מה שכתבתי, טעות. הבנתי את "ושאליה עבר" בצורה לא נכונה.

 

[Golan]

בשביל שיהיה צורך ואפשרות להשתמש בסעיף, צריך לרדת מהארץ, לקנות דירה בחול, ותוך פחות מ 5 שנים לחזור בשביל משרה בארץ ולשכור דירה. יש עוד כמה שילובים אפשריים, אבל נראה לי שזה מאוד נדיר.

מאיפה בלשון החוק אתה מבין ש"דירת הקבע" צריכה להיות בחו"ל? ממה שאני מבין, אם יש לך דירה בירושלים ואתה עובד בת"א, ולכן אתה משכיר את הדירה בירושלים ושוכר בת"א זה בדיוק המקרה שעליו מדבר החוק (המילים בישראל ממעטים מקרה שבו אתה מנסה לקזז דמי שכירות של דירה בחו"ל מהכנסות מהשכרת דירה בארץ, ככה אני מבין את זה לפחות).

 

[דן ג.]

מאיפה בלשון החוק אתה מבין ש"דירת הקבע" צריכה להיות בחו"ל? ממה שאני מבין, אם יש לך דירה בירושלים ואתה עובד בת"א, ולכן אתה משכיר את הדירה בירושלים ושוכר בת"א זה בדיוק המקרה שעליו מדבר החוק (המילים בישראל ממעטים מקרה שבו אתה מנסה לקזז דמי שכירות של דירה בחו"ל מהכנסות מהשכרת דירה בארץ, ככה אני מבין את זה לפחות).

צודק, כתבתי שטויות.

 

[c881]

השאלה שלי...
היום עד 5070 שח (אאל"ט) פטור ממס. מעבר אתה משלם מס של 10%.
כמה מס אתה משלם על ההכנסה המדוברת?

 

[Golan]

השאלה שלי...
היום עד 5070 שח (אאל"ט) פטור ממס. מעבר אתה משלם מס של 10%.
כמה מס אתה משלם על ההכנסה המדוברת?

זה לא עובד ככה. עד 5,030 ש"ח בחודש (הורידו את רף הפטור השנה) אתה פטור לגמרי מתשלום מס. אם ההכנסה היא יותר גבוהה אז יש לך אפשרות לבחור איך לשלם:
א. לשלם 10% מס על כל הסכום (אם אתה משכיר ב6,000 לדוגמה אז תשלם 600 לחודש, לא רק על ההפרש)
ב. לשלם לפי מדרגות המס הרגילות כשכל שקל שאתה משכיר מעל הפטור מוריד לך את הפטור בשקל, ואז תשלם מס שולי על הסכום מעל הפטור המופחת.

בחישוב גס (עבור מדרגת המס הראשונה - 31% להכנסה פסיבית) יוצא שבין 5,030 ל-(כמעט)6,000 בחודש שווה לך לשלם לפי מסלול ב', ומעל זה עדיף מסלול א'.
העניין הוא שבמסלול א' לא ניתן לדרוש שום הוצאה כהוצאה מוכרת (תיקונים, פחת, תיווך, עו"ד וכו'), ולכן יכול להיות מצב שבו עדיף לשלם לפי מסלול ב' גם מעל 6,000 ש"ח בחודש.

 

[c881]

מציע שתשאל את @רוני בזמנו הבנתי מהפוסטים שלו שיש או 10% בלי קיזוז או 30% (כחברה) ואז ניתן לקזז.

 

[דן ג.]

עניין הוא שבמסלול א' לא ניתן לדרוש שום הוצאה כהוצאה מוכרת (תיקונים, פחת, תיווך, עו"ד וכו'), ולכן יכול להיות מצב שבו עדיף לשלם לפי מסלול ב' גם מעל 6,000 ש"ח בחודש.

+1
רק צריך לשים לב שבפטור חלקי "ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה" וגם
"יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט - 1989 ", דהיינו לא יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים משווי הדירה) מהכנסתו בהשכרת הדירה מאותה שנה."

 

[Golan]

רק צריך לשים לב שבפטור חלקי "ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה"

תודה, אני יודע את זה (בהתחלה חשבתי שאני אוכל לקזז את שכר-הדירה ששילמתי, ולהגיע כך לסך הפטור, אבל את זה כבר הבנתי שאני לא אוכל לעשות...)

"יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט - 1989 ", דהיינו לא יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים משווי הדירה) מהכנסתו בהשכרת הדירה מאותה שנה."

זה אחד המשפטים היותר מבלבלים בעמוד הזה. שים לב שבפסקה אחת למעלה רשום "וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר". הכוונה היא שאי אפשר להשתמש בתקנות מ-1989 שמתירות לנכות פחת מכל סכום הרכישה, אלא צריך להשתמש בחישובי פחת רגילים (מקובל ששליש ממחיר קנית הדירה הוא מחיר הקרקע, ועל זה לא ניתן לבקש פחת)

 

[דן ג.]

זה אחד המשפטים היותר מבלבלים בעמוד הזה. שים לב שבפסקה אחת למעלה רשום "וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר". הכוונה היא שאי אפשר להשתמש בתקנות מ-1989 שמתירות לנכות פחת מכל סכום הרכישה, אלא צריך להשתמש בחישובי פחת רגילים (מקובל ששליש ממחיר קנית הדירה הוא מחיר הקרקע, ועל זה לא ניתן לבקש פחת)

מסכים.
נקודה כנראה לא קשורה למצב שלך (דירה יחידה), יכול להיות שבשביל חישוב מס שבח במכירה הם יכולים להתחשב בפחת שהיה ניתן לקחת על כל השווי לפי התקנות מ 1989.

 

[רוני]

יש למישהו נסיון בשימוש בסעיף 17(12) לפקודת מס הכנסה?
מדובר על הסעיף שמתיר לנכות דמי שכירות ששולמו מהכנסה מהשכרת דירת הקבע:


אחרי שהבנתי איך לחשב כמה ואיך מותר לי לנכות, נשאלת השאלה איך לדווח על הניכוי הזה - אני מניח שבנספח ב' תחת הוצאות אחרות? לרשום פשוט ניכוי לפי סעיף 17(12) לפקודה? מה צריך לצרף? עותק של חוזה השכירות? אישור כלשהו ממקום העבודה?

יש כאן מישהו שעשה את זה?

המצב אצלי דומה, אני גר בשכירות ומשכיר דירת מגורים בקרבת המקום, וכפי שציינת ישנן שני אפשרויות לחשב את המס לתשלום.

עד היום שילמתי 10% מהברוטו, לפני שבועיים בפגישה אצל רואה החשבון הוא החליט שעדיף עבורי לחשב את המס לפי האופציה השניה 31% לאחר ניכוי הוצאות ופחת, משום שמדובר בדירת מגורים יחידה שלי בישראל ולכן אני פטור ממס רווחי הון עד למחיר מכירה של 4,500,000 ש"ח ובינתיים אני יכול להינות מקיזוז פחת מבנה (לא יווצר פה מחיר רכישה מופחת בעקבות קיזוז פחת ) ויתר ההוצאות שניתן לקזז.

לגבי האופציה של ניכוי דמי השכירות שמקבלים מדמי השכירות שמשלמים אני שומע על זה לראשונה, אשמח על המשך עדכון בנושא, בכל מקרה תבדוק את ההשלכות של זה על הבעלים של הדירה שאתה שוכר, מאחר ויש לי עסק ואני עובד בין היתר מהבית, ביקשתי להכניס להוצאות העסק 25% מהשכירות שאני משלם, רואה החשבון טען שזה ניתן אך יהיה לכך השלחה על בעל הנכס, הוא יצטרך לשלם מס לפי האופציה של 31% ולכן נאלצתי לוותר על הוצאה זו.

 

[אורי ג.]

ביקשתי להכניס להוצאות העסק 25% מהשכירות שאני משלם, רואה החשבון טען שזה ניתן אך יהיה לכך השלחה על בעל הנכס, הוא יצטרך לשלם מס לפי האופציה של 31% ולכן נאלצתי לוותר על הוצאה זו.

הרו"ח צודק אבל אפשר להכיר בחלק מהוצאות הבית, גם זה משהו.

 

[TunaGolem]

ביקשתי להכניס להוצאות העסק 25% מהשכירות שאני משלם, רואה החשבון טען שזה ניתן אך יהיה לכך השלחה על בעל הנכס, הוא יצטרך לשלם מס לפי האופציה של 31% ולכן נאלצתי לוותר על הוצאה זו.

איזה אחוז מדמי השכירות אתה יכול לרשום כהוצאה?
אם אתה יכול לרשום את כל השכירות כהוצאה, המס עליך יופחת בכ31% מדמי השכירות, והמס עליו יעלה בכ21%. במצב כזה יתכן שכדאי לך לפצות אותו על ההפרש בדמות הגדלת השכירות.
גם אם אתה מוגבל להכרה של 25%, עדיין יתכן שהמהלך משתלם (בתלות בפורטפוליו שלו).

 

[אורי ג.]

והמס עליו יעלה בכ21%. במצב כזה יתכן שכדאי לך לפצות אותו על ההפרש בדמות הגדלת השכירות.
גם אם אתה מוגבל להכרה של 25%, עדיין יתכן שהמהלך משתלם (בתלות בפורטפוליו שלו).

בלפחות 21%.
בנוסף זה יכול לגרום לו לתאונת מס בדמות מס בדמות ביטול פטור ממס שבח, חבות במע"מ וחובת דיווח והגשת דו"ח למס הכנסה, אף משכיר שפוי בדעתו לא יכנס לזה אא"כ בשכ"ד גבוה משמעותית (כמו שעושים בהשכרה לגני ילדים למשל).

 

[Golan]

עד היום שילמתי 10% מהברוטו, לפני שבועיים בפגישה אצל רואה החשבון הוא החליט שעדיף עבורי לחשב את המס לפי האופציה השניה 31% לאחר ניכוי הוצאות ופחת, משום שמדובר בדירת מגורים יחידה שלי בישראל ולכן אני פטור ממס רווחי הון עד למחיר מכירה של 4,500,000 ש"ח ובינתיים אני יכול ליהנות מקיזוז פחת מבנה (לא יווצר פה מחיר רכישה מופחת בעקבות קיזוז פחת ) ויתר ההוצאות שניתן לקזז.

לא רלוונטי אליך - אבל גם אם משתמשים במסלול של 10% מס הכנסה לא מוותר על הפחת, ומוסיף לך את הסכום למחיר המכירה העתידית (אני לא מבין בכלל במס שבח, מישהו יכול להסביר את משמעות ההבדל בין הוספת הפחת למחיר המכירה להפחתת הפחת ממחיר הרכישה?)
אגב, חישוב זריז שעשיתי מראה שעבור דירה שנקנתה במיליון וחצי ש"ח מסלול ה-31% משתלם עד שכ"ד של 6,500 בערך (אם יש הוצאות אז עוד קצת, תלוי כמובן כמה הוצאות היו)

לגבי האופציה של ניכוי דמי השכירות שמקבלים מדמי השכירות שמשלמים אני שומע על זה לראשונה, אשמח על המשך עדכון בנושא

כמה הצעות חוק עלו בנושא ע"מ להפוך את זה לניכוי כללי לכל אחד שמשכיר ושוכר, אבל כרגע זה עדיין רק מה שמוגדר בחוק - דירה ששוכרים לרגל עבודה ולמשך 5 שנים בלבד. לא ברור איך ממש מוכיחים ששכירת הדירה נעשתה לרגל עבודה או עיסוק, אבל מכיוון שדירת הקבע שלי מרוחקת ממקום העבודה בערך ב-100 ק"מ, אני חושב שזה הנחה הגיונית לומר שאני יכול לטעון את זה.
בגלל שכתבת שאתה משכיר בקרבת מקום, קשה לי להאמין שתוכל להכליל את עצמך בסעיף הזה. אם כי מה יעשה מס הכנסה אם מישהו ישכור בצד אחד של העיר, ישכיר בצד השני, ויטען שככה הוא יכול ללכת ברגל לעבודה למשל?

 

[רוני]

הרו"ח צודק אבל אפשר להכיר בחלק מהוצאות הבית, גם זה משהו.

כן, אני עושה זאת.

 

[רוני]

איזה אחוז מדמי השכירות אתה יכול לרשום כהוצאה?
אם אתה יכול לרשום את כל השכירות כהוצאה, המס עליך יופחת בכ31% מדמי השכירות, והמס עליו יעלה בכ21%. במצב כזה יתכן שכדאי לך לפצות אותו על ההפרש בדמות הגדלת השכירות.
גם אם אתה מוגבל להכרה של 25%, עדיין יתכן שהמהלך משתלם (בתלות בפורטפוליו שלו).

ניתן לרשום 25% מהשכירות כהוצאה, רואה החשבון טען שגם זה נתון לויכוח בנוסף לפגיעה אפשרית בבעל הנכס.
קשה לי לחשוב על פיצוי על ההפרש, אני משלם שכירות חודשית גבוהה, 10,500 ש"ח בחודש השנה, ובשנה הבא 11,000 ש"ח.

 

[דן ג.]

בגלל שכתבת שאתה משכיר בקרבת מקום, קשה לי להאמין שתוכל להכליל את עצמך בסעיף הזה.

בנוסף, כדי שהדירה המושכרת תחשב "דירת הקבע", אני משער שצריך לגור בה עד המעבר לדירה השכורה.

 

[רוני]

לא רלוונטי אליך - אבל גם אם משתמשים במסלול של 10% מס הכנסה לא מוותר על הפחת, ומוסיף לך את הסכום למחיר המכירה העתידית (אני לא מבין בכלל במס שבח, מישהו יכול להסביר את משמעות ההבדל בין הוספת הפחת למחיר המכירה להפחתת הפחת ממחיר הרכישה?)
אגב, חישוב זריז שעשיתי מראה שעבור דירה שנקנתה במיליון וחצי ש"ח מסלול ה-31% משתלם עד שכ"ד של 6,500 בערך (אם יש הוצאות אז עוד קצת, תלוי כמובן כמה הוצאות היו)


כמה הצעות חוק עלו בנושא ע"מ להפוך את זה לניכוי כללי לכל אחד שמשכיר ושוכר, אבל כרגע זה עדיין רק מה שמוגדר בחוק - דירה ששוכרים לרגל עבודה ולמשך 5 שנים בלבד. לא ברור איך ממש מוכיחים ששכירת הדירה נעשתה לרגל עבודה או עיסוק, אבל מכיוון שדירת הקבע שלי מרוחקת ממקום העבודה בערך ב-100 ק"מ, אני חושב שזה הנחה הגיונית לומר שאני יכול לטעון את זה.
בגלל שכתבת שאתה משכיר בקרבת מקום, קשה לי להאמין שתוכל להכליל את עצמך בסעיף הזה. אם כי מה יעשה מס הכנסה אם מישהו ישכור בצד אחד של העיר, ישכיר בצד השני, ויטען שככה הוא יכול ללכת ברגל לעבודה למשל?

כאשר משתמשים בפחת מבנה בנכס להשקעה במהלך השנים כדי להקטין את חבות המס על ההכנסה משכירות, בשלב מכירת הנכס, בתחשיב של מס רווחי ההון, מפחיתים ממחיר הרכישה של הנכס את הפחת שהפחתנו במהלך השנים, זה יוצר מחיר רכישה מופחת מהמחיר שהנכס נרכש, ולכן מס רווחי ההון שישולם יהיה גבוה יותר.

 

[Golan]

בנוסף, כדי שהדירה המושכרת תחשב "דירת הקבע", אני משער שצריך לגור בה עד המעבר לדירה השכורה.

התלבטתי לגבי זה - אני לא בטוח שאני מסכים. יש לך דירת מגורים יחידה - לדעתי היא בהכרח דירת הקבע שלך, גם אם מעולם לא גרת בה.