מה סכום הקיצבה החודשי שאיתו הייתם/מתכננים לפרוש?

[Kayben]

אהבתי את הדיון.
בנתיים ההערכות שניתנו פה לדעתי לגמרי לא "סולדיות".
לדעתי עם 4,500 פר נפש, אפשר לחיות סבבה. (במחירים של היום כמובן)

קהילת הפורשים הסולידיים הגברים היא לדעתי די קטנה / לא מגובשת.
ישנן קהילות קטנות כאלה של נשים, להערכתי, כי זה יותר מקובל. בעגה המקומית הן נקראות עקרות בית.
אני מקווה שעוד 10 - 15 שנה התחום הזה יהיה יותר מפותח, מקובל חברתית גם אצל גברים.
נראה יותר גברים פורשים וחיים בכיף, בסולידיות.
בבוקר הולכים לים, פותחים שש-בש, חוזרים הביתה לצהריים, אוכלים עם הילדים ושנ"צ.
אחרי זה יוצאים בערב לפעילות ערב במועדון המקומי. רואים משחק / שותים בירה / משחקים איזה משחק.
לדעתי אלה חיים זולים וכיפיים.

 

[רוני]

1. יש לנו 0 מינוף (כולל בדירת המגורים שלנו)
2. אני הייתי ממליץ למשקיע שמתלהב מההצעה שלך (שזה בערך 10 נכסיים מסביב לעולם) להתחיל בהשכרת דירה בבאר-שבע/עפולה/ראש-העין (דוגמה לא המלצת השקעה) את העדת על עצמך שלקח לך 17-20 שנה להגיע למיומנות שלך בנדל"ן, זה קריירה ולא תחביב.
3. ציינת בעבר שתמיד צריך תיק מזומן כדי להפחית את הסיכון , אצלי התיק חלק מהנכסים, ואם תוסיף 10 שנות של "מזומן" בפנים כנראה שתגיע ל 7 מליון ש"ח שציין @Edward
4. פיזור נכסים בצורה לא קורלטיבית ובאפיקים שונים מקטין סיכון- 10 נכסים להשכרה מסביב לעולם זה לא נחשב פיזור מספיק (אותו אפיק וריכוז הון גבוה לנכס) , סיכוני המטבע גבוהים כי בתחלופה של נכס פעם ב 10 שנים אי אפשר באמת "למצע" תנודות שער, תדר הדגימה נמוך מדי.
5. תשואה גבוהה שקולה לסיכון גבוהה, לפני שמוכרים דירה ומשיגים מינוף כדי להשקיע 3.5 מליון ש"ח בעולם רצוי לזכור זאת.

מי שאוהב נדל"ן אז יופי, אבל לא כל מי שלמד את התאוריה יכול לממש אותה בהצלחה סדרתית במשך 20-30 שנה

נח לחפש סיבות מדוע זה לא עובד ומדוע לא להתאמץ, אשמח להיפגש אתך באופן אישי כדי להוכיח אחרת, דיונים בפורם זה טוב, מעשיר, מעורר חשיבה, לעיתים יש כן התפלפלויות יתר, כמה אנשים אתה מכיר באופן אישי שעשו את זה מעשית, עם עובדות שניתן לראות ? אשמח להיפגש אתך ולהוכיח את הטיעון שלי באמצעות עובדות. סכום היעד שאתה שואף אליו רחוק משמעותית מהסכום שהגעתי אליו כשיצאתי לעצמאות כלכלית, עבורי זה לקח 16שנים בין השנים 1999 ל 2014 בעיקר משום שלא היה מי שילמד אותי כך שבזבזתי זמן יקר עד שהבנתי והתאוששתי מטעויות של משקיע מתחיל, (גם אם זה יקח 20 שנים ויותר אני לא רואה בזה בעיה), השקעות גלובליות היו קשות יותר בעבר, השימוש במייל לא היה קיים או נפוץ בזמנו, מידע או יכולת ליצור קשר עם משקיעים בחו"ל בתחילת הדרך לא היה נגישים.
לגבי מספר הנכסים שציינת זה תלוי במיקום ההשקעה ומחירי הרכישה, 10 נכסי מגורים מניבים סולידיים מפוזרים על פני מספר יבשות ומטבעות זה רמת סיכון נמוכה מאוד בטח בהשוואה לזוג עובדים המשלמים משכנתא וחשופים לפיטורים. 10 מקורות הכנסה שונים במיקומים גיאוגרפיים שונים במטבעות שונים הם רמת סיכון נמוכה. מכל תיק השקעות או עבודה בשכר.

בהחלט יש צורך בידע ובתכונות נוספות, אבל המאמץ שווה.

לגבי הצורך במזומנים בצד, מדובר בסכום מוגבל, אם הזכרת 10 נכסים מניבים, סכום נזיל בסביבות 100,000 ש"ח בהחלט יכול להספיק.

 

[אנון נימוס]

נח לחפש סיבות מדוע זה לא עובד ומדוע לא להתאמץ, אשמח להיפגש אתך באופן אישי כדי להוכיח אחרת, דיונים בפורם זה טוב, מעשיר, מעורר חשיבה, לעיתים יש כן התפלפלויות יתר, כמה אנשים אתה מכיר באופן אישי שעשו את זה מעשית, עם עובדות שניתן לראות ? אשמח להיפגש אתך ולהוכיח את הטיעון שלי באמצעות עובדות. סכום היעד שאתה שואף אליו רחוק משמעותית מהסכום שהגעתי אליו כשיצאתי לעצמאות כלכלית, עבורי זה לקח 16שנים בין השנים 1999 ל 2014 בעיקר משום שלא היה מי שילמד אותי כך שבזבזתי זמן יקר עד שהבנתי והתאוששתי מטעויות של משקיע מתחיל, (גם אם זה יקח 20 שנים ויותר אני לא רואה בזה בעיה), השקעות גלובליות היו קשות יותר בעבר, השימוש במייל לא היה קיים או נפוץ בזמנו, מידע או יכולת ליצור קשר עם משקיעים בחו"ל בתחילת הדרך לא היה נגישים.
לגבי מספר הנכסים שציינת זה תלוי במיקום ההשקעה ומחירי הרכישה, 10 נכסי מגורים מניבים סולידיים מפוזרים על פני מספר יבשות ומטבעות זה רמת סיכון נמוכה מאוד בטח בהשוואה לזוג עובדים המשלמים משכנתא וחשופים לפיטורים. 10 מקורות הכנסה שונים במיקומים גיאוגרפיים שונים במטבעות שונים הם רמת סיכון נמוכה. מכל תיק השקעות או עבודה בשכר.

בהחלט יש צורך בידע ובתכונות נוספות, אבל המאמץ שווה.

אין שום התפלפלות אלא ניתוח קר של משלח היד שלך, לראייתי התמזל מזלך והתחלת לעבוד בתחום בשנים של גאות ואת המשבר של 2008 עברת עם הון ונסיון, זה לא אומר שמי שינסה לחקות אותך יצליח: הן בגלל כישורים והן בגלל תנאי שוק,

אני כבר כתבתי שמבחינת הון אני על סף יכולת פרישה ולגבי ההון הנדרש מאחר ולא אמרתי מה התשואה שלי ומה המודל שלי - לא ברור איך אתה יודע כמה הון יש לי או אני צריך, נדמה לי שרק הקב"ה בוחן כליות ולב.

אם ארצה להתייעץ בנושא נדל"ן אפנה אליך

 

[רוני]

לדעתך שווי הנדל"ן למגורים עולה יותר מאשר האינפלציה בתוחלת ?

כן בהחלט, וגם עולים יותר מעליית השכר לאורך הזמן.

 

[מתכנת]

כן בהחלט, וגם עולים יותר מעליית השכר לאורך הזמן.

נשמע מוזר, אין לזה היגיון כלכלי.
או שתשואת השכירות תרד.
או שמחירי הנכסים יתכנסו לערכם.
או שהשכר יעלה יותר.
או שהגירעון של האזרחים יגדל לא פרופורציונלית.
לפי מה שאתה אומר, בתוחלת אנשים יוציאו את כל השכר שלהם על מגורים וזה כמובן לא הגיוני.

 

[גרהם]

נשמע מוזר, אין לזה היגיון כלכלי.

השאלה מאד תלויה בהנחות שלא פורטו.
אפשר לטעון שהנדלן הוא משאב מוגבל, קשה מאד לייצר ממנו עוד ועוד ולכן ההוצאה עליו מתוך סך ההוצאה למשק בית עולה עם השנים (או שמחירו עולה יותר ממחירי מוצרים ושירותים אחרים).
אני מניח שאם לא היתה התקדמות עצומה בחקלאות במאה האחרונה, גם מחירי המזון היו עולים מאד יחסית למוצרים ושירותים אחרים.
נקודה נוספת היא שההתקדמות הטכנולוגית הוזילה מוצרים רבים, כך שמחירם לא עולה או עולה במתינות. בנדלן זה כמעט לא קיים.
והנקודה האחרונה, היא שיש הבדל בין מקום למקום. אין דין ארה"ב, ספרד או קנדה עם שטחיהן העצומים הלא מאוכלסים, כדין ישראל הפיצפונת שמאוכלסת בצפיפות רבה (ובחלק הלא מאוכלס יש בעיות רבות).

 

[מתכנת]

@גרהם
אני לא מבין סנט בכלכלה (באמת) אלא מפעיל היגיון בלבד.
סתם דוגמא קיצונית,
אם היום הוצאה בגין שכירות מהווה בממוצע 50% מסך הכנסות למשק בית, ותוך עשור מחיר הדירות מכפילים עצמם ראלית, אז תשואה משכ"ד התכווצה לחצי, אם שכ"ד יכפיל עצמו ראלית יחד עם מחירי הדירות אז בממוצע משק בית יוציא 100% משכרו על דיור,
האפשרות היחידה היא שהשכר הממוצע יעלה גם הוא ראלית והטייה תהיה בעיקר להוצאה על מגורים, תרחיש סביר**? מה יקרה אז לשוק המניות?

** לפי התחזיות שנדל"ן יעלה ראלית בתוחלת אז הייתי מנסח אחרת: האם התרחיש מצופה?

 

[סתם מישהו]

כדין ישראל הפיצפונת שמאוכלסת בצפיפות רבה

גוש דן לא מאוד צפוף ביחס למטרופוליטנים אחרים, אתה יכול לראות כאן שהצפיפות היא בערך 2200 תושבים לקמ"ר.
סתם לשם השוואה, ניו יורק סיטי היא פי 4 יותר צפופה, וכוללת גם אזורים פחות מיושבים בשטח המוניציפלי, יותר קטנה מגוש דן, וגרים בה יותר אנשים מאשר בכל מדינת ישראל. והיא לא מהערים הכי צפופות בעולם. פריז צפופה ממנה פי 2. כלומר עקרונית אין בעיה להכניס בשטח של גוש דן סדר גודל של 15 מיליון תושבים (כיום יש בו 3.5 מיליון פחות או יותר). וזה רק גוש דן, יש עוד מספיק אזורים שניתן ליישב לאורך מישור החוף, הצפון, סביב באר שבע, ועוד. אין בעיה אמיתית של מקום מבחינת בניה מודרנית, יש בעיה של בירוקרטיה וחסמי בניה.

 

[גרהם]

אני לא מבין סנט בכלכלה (באמת) אלא מפעיל היגיון בלבד.

ואני לא מבין (לא זוכר, ליתר דיוק) הרבה במתמטיקה, אבל עלייה יכולה להתמתן כך שיהיה גבול עליון ועדיין עלייה מדי שנה.
תדמיין שאוויר היה משאב מוגבל שלא ניתן לייצר ממנו עוד ועוד. מה מונע מהמחיר להמשיך לעלות יותר ממחיר מוצרים אחרים?
נקודה נוספת היא שהמציאות הרבה יותר דינמית מאשר המודל של משפחה שמוציאה היום X ובעוד עשר שנים 2X. ייתכן שכשמחירי הדיור יעלו אנשים יתגרשו פחות, ילדים בגירים ייצאו מבית ההורים בשלב יותר מאוחר ובינתיים יעזרו בהוצאות, מבוגרים יעברו לדירות קטנות יותר וכו'. התא המשפחתי יכול להקטין הוצאה על דיור גם כשהמחיר לא יורד.

גוש דן לא מאוד צפוף

אבל ישראל זה לא רק מדינת תל אביב, וישראל היא מדינה מאד צפופה.
ראה למשל http://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-879004afcf19551006.htm.

 

[ogi]

אם היום הוצאה בגין שכירות מהווה בממוצע 50% מסך הכנסות למשק בית

ואם שאר ההוצאות יוזלו ב-50% עקב שיפורים טכנולוגיים, אז ההוצאה הממוצעת בגין שכירות תוכל לעלות ל-75% מסך ההכנסות למשק בית בלי שאנשים יירדו ברמת החיים.

 

[אורי ג.]

אשמח להיפגש אתך באופן אישי כדי להוכיח אחרת,

אני אישית אשמח, ואם אני לא טועה אנחנו אפילו גרים באותו הרחוב

 

[מתכנת]

@גרהם @ogi מחיר השכירות כמוצר צריכה לא יכול להתייקר יותר מאשר 100% מהשכר.
ללא קשר לחלוקת ההוצאה החודשית בין סוגי ההוצאות

 

[daat99]

@גרהם @ogi מחיר השכירות כמוצר צריכה לא יכול להתייקר יותר מאשר 100% מהשכר.

לא בהכרח.
אנשים תמיד יכולים להיכנס לדירות שותפים כאשר 100% מהשכר הממוצע הולך לשכירות (50% מכל שותף) והשאר למחיה בסיסית.

 

[ogi]

אנשים תמיד יכולים להיכנס לדירות שותפים כאשר 100% מהשכר הממוצע הולך לשכירות (50% מכל שותף) והשאר למחיה בסיסית.

צודק. מי אמר שימשיכו לשכור אותה "כמות" של מטרים רבועים פר אדם כמו קודם? אולי ישכרו חצי כמות.

 

[מתכנת]

@daat99 @ogi אתם צודקים ברעיונות המשעשעים הללו אבל בתוחלת מוצר צריכה לא יכול להתייקר ראלית אינסופית ובמנותק מהשכר ללא גירעון אישי.
זה כמו שאם החיטה תתייקר יאכלו פחות ואם יתייקרו כל המאכלים עוד ועוד, אז יאכלו מינימום בשביל להתקיים?
אחרי דירות שותפים וכו' יעברו לגור מתחת הגשר? אפילו הסולידית לא מוכנה לזה

 

[Yevgeny]

אחרי דירות שותפים וכו' יעברו לגור מתחת הגשר?

בשביל לראות עד לאן אפשר להגיע - תחפש (בגוגל images נגיד) על capsule hotels ביפן. מאוד פופולרי שם.

 

[גרהם]

@גרהם @ogi מחיר השכירות כמוצר צריכה לא יכול להתייקר יותר מאשר 100% מהשכר.

זה ברור, אבל זו טענה שונה מהטענה שההוצאה לא יכולה לגדול מדי שנה.
תחשוב למשל על 60% כסף עליון וכל שנה ההוצאה עולה כך שהיא בממוצע בין ההוצאה בשנה הקודמת ו-60%.

 

[daat99]

תחפש (בגוגל images נגיד) על capsule hotels ביפן

I want one

 

[קפה שחור]

@גרהם - 8 כרטיסים לנסיעה עולים 8 * 8 שח? לכל כיוון... כלומר יציאה מהבית וחזרה עלתה 128 שח.
בג'יפ עולה יותר לתדלק. בלי להזכיר ביטוח חובה, טסט שנתי...
עד גיל מסויים, הילדים לא משלמים. (לפחות זוכר ככה מהרכבת).

קח מספרים יותר מעודכנים: חופשי חודשי גוש דן (הכל כולל הכל) ב 213 ש"ח ליחיד, ילדים עד גיל 5 (קצת גבוה!) לא משלמים ואלה שמעל 5 ועד 18 זכאים להנחות נוספות עד 50% , המשפחה שציינת 2 מבוגרים, 2 בגירים ו 4 ילדים עולה בצורה עגולה מאוד כ 30 שקלים ליום (לא ליציאה), לטייל עם המשפחה במזגנים הצוננים של האוטובוס ב 30 ש"ח! נשמע די נחמד בעובדה שזה מחיר ממוצע של מונית באזור ליציאה לכניסה אחת בלבד וגם רק לחצי מהמשפחה.
אז לתחבורה הציבורית יש משקל אדיר להוצאה החודשית של משפחה, גם אם יש בה כמות ילדים פי 2-3 מהממוצע

 

[מתכנת]

@קפה שחור מול מה אתה משווה? אחזקת רכב (7 מקומות)?
ואתה תהיה הנהג של כל המשפחה?

אם אתה משווה יציאה אחת תח"צ מנצח, אם תשווה חודשי חסרים פרמטרים רבים.