מדידה של דירה

[tal_investor]

שאלה בסיסית ממש:
אני לאחרונה רואה הרבה דירות בתל אביב, ומנסה להעריך את השווי שלהן.
אני עושה את זה ע"י חישוב מחיר למטר.
בתל אביב, כמו בתל אביב, יש מטראז שונה לכל מטרה:
בטאבו (בדרך כלל רשום הכי מעט), בארנונה (קצת יותר), בפועל נטו בלי קירות, ברוטו עם קירות.
השאלה היא - באיזה נתון צריך להשתמש כדי לחשב מחיר למטר?
באיזה נתון משתמש שמאי שנשלח כדי לבצע הערכת שווי נכס?

שאלת המשך, אם רשום בטאבו X ובפועל יש Y (כי סגרו מרפסות וכו) האם זה בניה לא חוקית בהכרח? מה המשמעות הכספית של זה והאם זה יכול לסכן את הרוכש של הדירה?

 

[אורי ג.]

השאלה היא - באיזה נתון צריך להשתמש כדי לחשב מחיר למטר?

שאלה טובה, הנתון הטוב ביותר הוא מדידה לפי תקן 19, אפשר למדוד לבד מתשריט הבית המשותף, הוא בדרך כלל המדויק ביותר למעט אם מודדים לבד או מביאים מודד מוסמך.
תקן 19 = כל השטח בתוך הדירה כולל קירות הפנים, כל קירות החוץ, ומחצית השטח של הקירות בקירות משותפים.
לארנונה יש משמעות לנטו נטו ללא קירות חוץ אם בוצעה מדידה מחדש (בהתהליך בכל ת"א), זה קרוב לתקן 19.
לטאבו אין משמעות.
מה שחשוב שאתה משווה זה תמיד להשוות באותה הסקלה.

באיזה נתון משתמש שמאי שנשלח כדי לבצע הערכת שווי נכס?

אם תביא לו מדידה אז בזה, אם לא אז כנראה בארנונה, אם גם לא בזה הוא יכול למדוד לבד מהתשריט או לבד.

אם רשום בטאבו X ובפועל יש Y (כי סגרו מרפסות וכו) האם זה בניה לא חוקית בהכרח?

לא.

מה המשמעות הכספית של זה והאם זה יכול לסכן את הרוכש של הדירה?

0 ולא.

 

[sun_light]

ארנונה זה יותר כמו מערב הפרוע, כל עירייה עושה מה שבראש שלה.
נטו נטו, ברוטו ברוטו, מה הם מחשיבים ומה הם לא מחשיבים, וכמובן כמה המחיר למטר.
צריך לבדוק בעיריה את החישוב, ואז למדוד, יכול להיות שאת מודדת את הדירה, אבל כמובן יש גם גינה שצריך לחשב, לובי וכו...

 

[בת העמק]

אני עושה את זה ע"י חישוב מחיר למטר.

לצורך מה אתה מודד חישוב מחיר למטר?
אם זה כדי לקנות נכס (ואז זה לצורך השוואה), ההגיון שלי אומר ללכת לפי המטראז' של הטאבו, לא? במידע שיש שמדלן (וברשות המיסים) למשל - לפי מה נקבע המחיר למטר בפועל של המכירה שבוצעה? לא לפי הטאבו?
*חייבת לציין שבזמנו בדקתי את הרישום ברשות המיסים וכרגיל בישראל - ברדק שלם. בדרך כלל עורך הדין של המכירה הוא זה ששולח את פרטי העיסקה ונתוני הדירה לרשות ואף אחד לא בודק שם. לכן במדלן מנסים לעשות טיוב של הנתונים או לסמן נתונים לא הגיונים. לפחות כך היה לפני 3-4 שנים כשהתעמקתי.

 

[cypriano de rore]

אם זה כדי לקנות נכס (ואז זה לצורך השוואה), ההגיון שלי אומר ללכת לפי המטראז' של הטאבו, לא?

ממש לא. יש המון מקרים בהם אין שום קשר בין הטאבו למטראז' בפועל.

במידע שיש שמדלן (וברשות המיסים) למשל - לפי מה נקבע המחיר למטר בפועל של המכירה שבוצעה? לא לפי הטאבו?

אני לא יודע אם זה לפי מדידות של העירייה או מדידה מקצועית מטעם השמאות אבל בודאות לא לפי הטאבו.

 

[yossik]

להבנתי ומנסיוני, למרות שאיני מומחה נדל"ן, הנורמה היא מה שכתוב בתשלום הארנונה שזה כולל גם את שטח מחסן, שטח חניה צמודה וחלק יחסי של הדירה בשטחים המשותפים.
אם תשאל קבלן כמה יעלה לבנות את הדירה הוא ייתן הערכה גסה ע"פ שטח דירה נטו.
לדעתי מיותר להזמין מודד, חבל על הכסף, קח את שטח הדירה מחשבון הארנונה ותוריד בערך 7% וזה יהיה פחות או יותר השטח נטו של הדירה.

לטאבו אין משמעות.

+1

 

[אורי ג.]

אם תשאל קבלן כמה יעלה לבנות את הדירה הוא ייתן הערכה גסה ע"פ שטח דירה נטו.

לא נכון.

לדעתי מיותר להזמין מודד, חבל על הכסף, קח את שטח הדירה מחשבון הארנונה ותוריד בערך 7% וזה יהיה פחות או יותר השטח נטו של הדירה.

ממש לא נכון בדירות ישנות בת"א. אתה תקבל מספר שהוא מנותק מהמציאות, הבדל של רק כ400,000 ש"ח במרכז העיר, בקטנה.
כל מטר פה שווה כסף, הרבה כסף והרבה יותר כסף מאשר עולה מודד.

 

[yossik]

לא נכון.
ממש לא נכון בדירות ישנות בת"א. אתה תקבל מספר שהוא מנותק מהמציאות, הבדל של רק כ400,000 ש"ח במרכז העיר, בקטנה.
כל מטר פה שווה כסף, הרבה כסף והרבה יותר כסף מאשר עולה מודד.

תודה, החכמתי.

 

[daniel88]

אני הייתי מציע ללכת תמיד לפי שטח הדירה נטו ולהיות עקבי בעניין. כל היתר לא מדוייק, מטעה ומבלבל.
טאבו - לא קשור למציאות
ארנונה - גם לא מדויק
שטח פלדלת (תקן 9) - בדירות החדשות זהו החישוב ויש להוריד ממנו כ-10% לערך בממוצע לצורך הגודל נטו.
לגבי תקן 19 - זה הערכת שווי לבטוחה. פחות נפוץ בשימוש מול מתווכים (הם לא יכירו את זה כנראה) ולפי מה שביררתי מול שמאית הרגע בהערכת שווי לתקן 19 אתה כפוף לתקן 9 (שטח פלדלת)
אני בכל מקרה מעדיף לדעת מה השטח נטו פשוט כי ככה בודקים בדירות הישנות (בחדשות זה תקן 9 כאמור) ואני רוצה להשוות תפוחים לתפוחים

 

[אורי ג.]

שטח פלדלת (תקן 9) - בדירות החדשות זהו החישוב ויש להוריד ממנו כ-10% לערך בממוצע לצורך הגודל נטו.
לגבי תקן 19 - זה הערכת שווי לבטוחה. פחות נפוץ בשימוש מול מתווכים (הם לא יכירו את זה כנראה) ולפי מה שביררתי מול שמאית הרגע בהערכת שווי לתקן 19 אתה כפוף לתקן 9 (שטח פלדלת)

צודק, בלבול שלי.
אלו 2 התקנים שרלוונטיים אלי

 

[tal_investor]

תודה, עזרתם מאד אם לסכם, אז הנתון הרלוונטי הוא שטח נטו ללא קירות?
זה חשוב מאד לדעת גם כי אני מתכנן לקחת משכנתא וצריך לדעת על איזה נתון שמאי של הבנק יעריך את הדירה.

 

[daniel88]

תודה, עזרתם מאד אם לסכם, אז הנתון הרלוונטי הוא שטח נטו ללא קירות?
זה חשוב מאד לדעת גם כי אני מתכנן לקחת משכנתא וצריך לדעת על איזה נתון שמאי של הבנק יעריך את הדירה.

היי טל,
בוא נפריד בין השניים
לצורך השוואת דירות - תבקש תמיד לדעת כמה מ"ר נטו הדירה (הסברתי מעלה מדוע)
שמאות בנק - לא סגור על זה אבל אם אינני טועה השמאי ישתמש בתקן 19

 

[חתול לילה]

ממש לא נכון בדירות ישנות בת"א. אתה תקבל מספר שהוא מנותק מהמציאות, הבדל של רק כ400,000 ש"ח במרכז העיר, בקטנה.
כל מטר פה שווה כסף, הרבה כסף והרבה יותר כסף מאשר עולה מודד.

אני מבקש הבהרה.
אני הולך למכור דירה, בטאבו ובארנונה יש מספרים שונים וגם במדלן יש מספר שונה לדירות זהות בבניין.
אני יכול להביא מודד/שמאי, אם אני מפרסם את התוצאה שלו במודעה האם אחר כך יכולים לתבוע אותי על הטעיה (כי בטאבו כתוב משהו אחר? או כי יש שיטת מדידה אחרת?)
כנ"ל אם המספר הזה נכנס לחוזה המכירה.

 

[יובל ממודיעין]

אני מבקש הבהרה.
אני הולך למכור דירה, בטאבו ובארנונה יש מספרים שונים וגם במדלן יש מספר שונה לדירות זהות בבניין.
אני יכול להביא מודד/שמאי, אם אני מפרסם את התוצאה שלו במודעה האם אחר כך יכולים לתבוע אותי על הטעיה (כי בטאבו כתוב משהו אחר? או כי יש שיטת מדידה אחרת?)
כנ"ל אם המספר הזה נכנס לחוזה המכירה.

תרשום את מה שכתוב בארנונה (לדעתי המ"ר הגדול מבין כל האפשרויות) ובהערות תרשום שגודל הדירה הוא לפי הארנונה.

 

[אורי ג.]

אני יכול להביא מודד/שמאי, אם אני מפרסם את התוצאה שלו במודעה האם אחר כך יכולים לתבוע אותי על הטעיה (כי בטאבו כתוב משהו אחר? או כי יש שיטת מדידה אחרת?)
כנ"ל אם המספר הזה נכנס לחוזה המכירה.

ההפך! זה הגודל ה"אמיתי" לפי תקן שקבע המחוקק ולשכת השמאים.
קבלן/יזם לדוגמא חייב לשווק את הדירה לפי הגודל הזה בלבד.
אם אתה מצרף מדידה ממודד מוסמך (הסמכה מטעם המדינה!), אין יותר כשר מזה.

 

[ארנטס]

תרשום את מה שכתוב בארנונה (לדעתי המ"ר הגדול מבין כל האפשרויות) ובהערות תרשום שגודל הדירה הוא לפי הארנונה.

המלצתי:
רשום בפרסום והן בחוזה מ"ר לפי מה שכתוב בחוזה המכר שלך.
ואז אין מקום לטענות נגדך כי מכרת בדיוק לפי מה שהבנת שקנית.
כאשר אני מכרתי דאגתי להעביר את חוזה המכר שלי לעו"ד הקונה ואז לא טענתי כלום על גודל כזה או אחר. מכרתי מה שקניתי וכפי שהוצג לי.

מעניין לעניין ובאותו עניין:
דרוש כתנאי למכירה מהנדס מטעם הקונה ואז אתה מוגן מכל הכיוונים מכל טענה על פגם נסתר כי הרי מהנדס מקצועי מטעמו בדק וליקוייו הוזכרו בחוזה ביניכם.

 

[חתול לילה]

ואז אין מקום לטענות נגדך כי מכרת בדיוק לפי מה שהבנת שקנית.

זה נשמע לי קצת מפוקפק, זה כמו שאקבל שטר מזוייף של 200 ש"ח ואז אמסור למישהו אחר כי "הייתי בטוח שהוא אמיתי".

דרוש כתנאי למכירה מהנדס מטעם הקונה ואז אתה מוגן מכל הכיוונים מכל טענה על פגם נסתר

מהניסיון (המועט) שלי, בחוזה הסטנדרטי כתוב שהקונה בדק את הדירה, מצא שהיא מתאימה לצרכיו ומקבל אותה AS IS. המוכר כמובן מצהיר שלא ידוע לו על פגם נסתר.

 

[ארנטס]

זה נשמע לי קצת מפוקפק, זה כמו שאקבל שטר מזוייף של 200 ש"ח ואז אמסור למישהו אחר כי "הייתי בטוח שהוא אמיתי".


מהניסיון (המועט) שלי, בחוזה הסטנדרטי כתוב שהקונה בדק את הדירה, מצא שהיא מתאימה לצרכיו ומקבל אותה AS IS. המוכר כמובן מצהיר שלא ידוע לו על פגם נסתר.

הדוגמה שלך של שטר200 מזוייף מנותקת מציאות וכלל לא דומה למה שתיארתי שיש מסמך רשמי של הקבלן כמה מ"ר מכר.
אם מישהו מוכר למישהו שטר מזוייף ויודע על כך הוא נוכל ופועל שלא בתום לב.
המוכר לא מודד מוסמך אז מציין את המ"ר לפי המ"ר שמופיע בחוזה המכר שלו (בהנחה שלא ידוע לו בחוזה המכר שמופיע יותר בטעות ממה שבמציאות).

אגב, מתווכים מקצועיים מפרסמים לאחרונה מ"ר ורושמים "לפי חוזה המכר" כדי למנוע מחלוקות וטענה "אבל בטאבו מופיע X ובארנונה מופיע Y".
שוב, כאשר מתקדמים במו"מ הקונה תמיד מוזמן להביא מודד מטעמו.
אולי עם כל הכבוד לכל שיטות המדידה מה שמעניין את הקונה זה לפי "מ"ר הספונג'ה" - ריצפת הדירה בלבד.

דירה זה לא גבינה לפי משקל אם כל הכבוד שאתרי העיסקאות מחשבים אוטומטית כמה יוצר מחיר למ"ר.
אם מישהו אהב דירה הוא יקנה אותה גם אם בחוזה המכר הופיע 82 מ"ר, בטאבו 81.2 מ"ר ובארנונה 83.7 מ"ר.
לא מוכרים לי מקרים שבמו"מ הקונה ביקש הפחתה של 22000 ש"ח כח זה המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ולפי המדידות שלו הגודל הוא 81 ולא 82 כפי ששווקה הדירה.
יתר על כן אם מישהו אהב דירה אחת על פי אחרת ושתיהן במחיר זהה הוא עדיין יקנה אותה אם היא לפי שיטת המדידה שלו 81 מ"ר והדירה שפחת אהב היא 82.3 מ"ר.

מחיר למ"ר זה קישקוש.
ייתכן מצב של 2 דירות זהות במ"ר באותו הבניין אך מחיר שונה בגלל קומה חלוקה פנימית ושטחים מתים, כיוון, ארון מטבח מושקע, מספר שכנים בקומה, מיקום המחסן ועוד.

החיים לא מחשבון מדוייק מכניסים פלא ויוצא מחיר מדוייק. אחרת לא היה צורך בשמאים, מתווכים ובתי משפט.
אפילו מחירון יצחק לוי ברכבים הוא לא המילה הקובעת. כיוון כללי בלבד. השוק הוא שקובע.


המשפט הסטנדרטי שציינת מופיע בכל חוזי המכר וטעות לחשוב שזה פותר את הקונה. ובכל זאת וכחיזוק -
אם יגיע מהנדס מטעם הקונה הוא סגר סופית ב99.9999% את האפשרות לבוא בטענות בעתיד.

 

[YPV]

מקובל לרשום בסגנון "...דירת מגורים המצויה בקומה 3 בבניין ברחוב .... מספר 10 בתל אביב, שטח רשום של 100 מ"ר, לה צמודים.... ומרפסת שמש בשטח 10 מ"ר...., הידועה גם כגוש 1000 חלקה 2000 תת חלקה 5, וזאת כמפורט בנסח מלשכת רישום המקרקעין המצורף להסכם זה..."

כלומר בתיאור אתה לא טוען כי שטח הדירה הוא X מ"ר אלא מתאר את מה שכתוב בנסח טאבו. כל עוד יש הלימה בין הדברים, אין מה לבוא אליך בטענות.

 

[ארנטס]

מקובל לרשום בסגנון "...דירת מגורים המצויה בקומה 3 בבניין ברחוב .... מספר 10 בתל אביב, שטח רשום של 100 מ"ר, לה צמודים.... ומרפסת שמש בשטח 10 מ"ר...., הידועה גם כגוש 1000 חלקה 2000 תת חלקה 5, וזאת כמפורט בנסח מלשכת רישום המקרקעין המצורף להסכם זה..."

כלומר בתיאור אתה לא טוען כי שטח הדירה הוא X מ"ר אלא מתאר את מה שכתוב בנסח טאבו. כל עוד יש הלימה בין הדברים, אין מה לבוא אליך בטענות.

כאשר מוכרים דירה די חדשה אין עדיין פרצלציה ורישום בטאבו ונתון המ"ר של הנכס והצמדותיו עדיין לא מופיע.

ממני ביקשו הן את חוזה המכר, הן שובר הארנונה והן את נסח הטאבו של הדירה שנרשמה לאחרונה.
כלומר כל המידע הונח לפניהם וקנו.
בכל אחד מ3 הנ"ל היה מ"ר מעט שונה.

לכן לא יוכלו לבוא בטענות.

לתחושתי לא ריגש אותם ההבדל של 2 מ"ר לכאן ולכאן. אהבו את הנכס וקנו.
נקודה.

אגב -
הדירה בה אני גר קטנה ב1-2 מ"ר לעומת דירת השכן בכל הרשומות.
בכל זאת כל מי שמבקר אצלי כולל השכן בטוח ומרגיש שהדירה שלי גדולה יותר.

מסקנה: חלוקה נכונה של הדירה גוברת כנראה על המ"ר הנקוב בניירת ואף מעלה מחיר לעומת הנכס הגדול יותר על הנייר.