יש לי בית שאני רוצה להשכיר מה הדרך הבטוחה ביותר ומהם עקרונות הברזל בתהליך?

[פנסיונר משקיע]

שלום רב לחברי הפורום. אנחנו רוצים להשכיר את הבית שלנו(בישוב) ,פרסמנו את הבית ביד 2
ויש כמה פונים שהתקשרו ומעוניינים. הבית עצמו מאד גדול 250 מטר בנוי והמחיר הנדרש נמוך בגלל המיקום.
די מעקב אותנו החשש מהשכרת הבית במיוחד מהסיבה שבבית כלכך גדול יש המון פוטנציאל לנזק.
מספר אנשים אמרו שהם מחפשים לטווח ארוך ונשאלת השאלה מה אמור להיות כתוב בחוזה ??
אני רוצה להכניס חלק שהמחיר שאני דורש עכשיו לא בהכרח חייב להיות קבוע לכל השניים לדוגמה עם זה 4-6 שנים.
נוסף על כך עולה המחשבה שאולי עדיף למכור את הנכס ולרכוש נכס קטן יותר במיקום יותר אטרקטיבי שייתן לנו תשואה גבוה יותר. אנחנו די מעקבים את התהליך כי לא בטוחים מה עדיף.
אשמח לכל טיפ אפשרי ובמיוחד לטיפים בנוגע לחוזה מה אמור לכלול .
מה אני עושה במידה ובן אדם לא משלם ולא רוצה לצאת מהבית ?


חשוב לציין שאנחנו גרים כרגע בנכס שרק סימנו לבנות ולכן החלטנו שנחשוב מספר חודשים עד שנחליט מה לעשות עם הנכס השני למכור או להשכיר. עברו מספר חודשים ולכן צריכים לקבל החלטה. כרגע הבית סתם עומד ואנחנו משלמים ארנונה ומס ישוב וחבל על הכסף.
בפועל התשואה על הבית נמוכה והוא גם רחוק ממקום המגורים הנוכחי שלנו.
*אין משכנתה ומצליחים לשמור סכום נכבד מהמשכורות כל חודש
המטרה היא עוד מספר שנים לעזור כמה שניתן לשני הילדים לרכוש דירות.
תודה מראש

 

[בת העמק]

אני אשמח לעזור אבל אתה שואל יותר מדי שאלות
אתה רוצה להשכיר? אפשר לחשוב איתך על בעיות ופתרונות.
אתה רוצה למכור? כנ"ל.
אתה רוצה להחליט עוד כמה חודשים? אז אולי תבוא אז לשאול.
אתה גם רוצה שנעזור לך לחשוב איך לדאוג לדירות לילדים?

אגב, אם תעשה חיפוש בפורום לפי מילות מפתח, יכול להיות שתגלה דפים שכבר ענו על חלק מהשאלות שלך.

 

[פנסיונר משקיע]

החלטנו שצריך להשכיר אך לא בטוחים שזה הצעד הנכון . בטוח שלהשאיר את הבית עומד ריק זה לא הצעד הנכון.
התשואה נמוכה מאד ולכן גם קיימת אופציה למכור בעתיד ולרכוש נכס עם תשואה נורמאלית.
לגבי הילדים נישמע הגיוני יותר להשקיע בנדלן אם המטרה הסופית היא לעזור לילדים לרכוש נדלן מאשר להשקיע בבורסה לדוגמה.

 

[Edward]

בפועל התשואה על הבית נמוכה והוא גם רחוק ממקום המגורים הנוכחי שלנו.
תודה מראש

אם כך זה פשוט - אתם צריכים למכור את הבית הזה ולקנות נכסים אחרים עם תשואה יותר גבוהה וגם כאלה שיהיה קל יותר לנהל. במחיר של בית גדול ניתן ככל הנראה לרכוש 2-3 דירות בבניין אחד שניתן יהיה לנהל במרוכז. עדיף דירות כמה שיותר קטנות, וכמה שיותר מהן כדי למקסם תשואה. כשהילדים יצטרכו דירה יהיה גם קל יותר למכור בחלקים, אפשר יהיה למכור את אחת הדירות במקום את כל ההשקעה אם מדובר בבית פרטי ענק.

 

[רובי1]

תשואה נמוכה מאד ולכן גם קיימת אופציה למכור בעתיד ולרכוש נכס עם תשואה נורמאלית.

למה אתה מתכוון כשאתה אומר תשואה? לתשואת שכירות או שחישבת גם צפי לעליית ערך?

 

[אורי ג.]

אם כך זה פשוט - אתם צריכים למכור את הבית הזה ולקנות נכסים אחרים עם תשואה יותר גבוהה וגם כאלה שיהיה קל יותר לנהל. במחיר של בית גדול ניתן ככל הנראה לרכוש 2-3 דירות בבניין אחד שניתן יהיה לנהל במרוכז. עדיף דירות כמה שיותר קטנות, וכמה שיותר מהן כדי למקסם תשואה. כשהילדים יצטרכו דירה יהיה גם קל יותר למכור בחלקים, אפשר יהיה למכור את אחת הדירות במקום את כל ההשקעה אם מדובר בבית פרטי ענק.

אבוי לא.
גם מס רכישה של 8%, גם הוצאות עסקה מטורפות (3-4 עסקאות שונות), גם מס כחלון החדש וגם איבוד פטור מס לינארי.
עצת אחיטופל.

 

[רוני]

היי, העלתה נקודה חשובה, לא כל נכס מגורים מתאים להשכרה כנכס מניב, לדעתי עדיף למכור את הנכס (חמי נמצא במצב דומה, המתווכים בישוב אמרו לו, שבמידה והוא מחליט להשכיר, מאחר ומדובר בנכס מובהק למשפחות, יש עונתיות והתקופה הטובה ביותר היא בין החודשים אפריל לאוגוסט).
לאחר מכירת הנכס יש לך 3 אופציות,

האופציה הראשונה לשבת עם הכסף על הגדר ולהמתין לשוק נח יותר בארץ,

האופציה השניה לרכוש נכס או שתיים המתאימים להשכרה בישראל על שמות הבנים כדי להימנע ממס רכישה גבוה (ועלויות מכירה, רכישה, ומס רווחי הון בעתיד כשתרצה להעביר את ההון לבנים, דרך אגב אני מתכוון לעזור לבנים לרכוש נכסים מניבים ולא דירות מגורים, יש בזה יתרונות רבים , בין היתר במקרה של גרושין),

האופציה השלישית לרכוש נכסים סולידיים בצפון אנגליה לדוגמא, עם תשואות התחלתיות נטו בסביבות 6% ופוטנציאל משמעותי לעליית ערך בנוסף להתחזקות עתידית של הפאונד האנגלי.

 

[נולי]

דרך אגב אני מתכוון לעזור לבנים לרכוש נכסים מניבים ולא דירות מגורים, יש בזה יתרונות רבים , בין היתר במקרה של גרושין

תוכל להרחיב?

 

[Edward]

אבוי לא.
גם מס רכישה של 8%, גם הוצאות עסקה מטורפות (3-4 עסקאות שונות), גם מס כחלון החדש וגם איבוד פטור מס לינארי.
עצת אחיטופל.

גם אם הבית הזה מושכר (והוא לא), הוא מפסיד 3-4% בשנה רק על הפער בתשואה בין מה שיש לו לנכס להשקעה. עדיף כבר להחליף.

דרך אגב אני מתכוון לעזור לבנים לרכוש נכסים מניבים ולא דירות מגורים, יש בזה יתרונות רבים , בין היתר במקרה של גרושין

הדבר הכי טוב במקרה של גירושין זה לחתום על הסכם ממון לפני הנישואין.

 

[TunaGolem]

לחתום על הסכם ממון לפני הנישואין

אפשר גם אחרי

 

[c881]

@נולי אם הדירות על שם הילדים מלפני החתונה והם נכס מניב, אז מכניסים את זה להסכם ממון.
אם זו דירת מגורים, בית המשפט יסתכל על על מקום המגורים.
האמת שיש מקרים שמבטלים הסכם ממון גם אם נכתב על ידי 3 עו"ד.

 

[Edward]

האמת שיש מקרים שמבטלים הסכם ממון גם אם נכתב על ידי 3 עו"ד.

זו אחת הסיבות שיש יתרון בהקלטת וידאו של העריכה והחתימה על ההסכם, כדי שאף אחד מהצדדים לא יוכל לטעון שהוא לא ידע על מה חותמים ושלחצו עליו.

 

[אורי ג.]

גם אם הבית הזה מושכר (והוא לא), הוא מפסיד 3-4% בשנה רק על הפער בתשואה בין מה שיש לו לנכס להשקעה. עדיף כבר להחליף.

אין היום הפרשים כאלה בנדל"ן יותר, לטוב ולרע.

 

[c881]

@Edward ...
לפני שבוע הסתבר שצילמו סצינת אונס "בהפתעה" כדי להוציא מהאשה "תגובה אמיתית".

בהצלחה עם ה"הקלטת וידאו".

 

[נולי]

זו אחת הסיבות שיש יתרון בהקלטת וידאו של העריכה והחתימה על ההסכם

נשמע לי כמו טרחה לא סבירה.

 

[זלמן85]

מעניין מה היא אותה תשואה לא טובה שאתה מדבר עליה,
כמו כן בוודאי שנכס עם 250 מ"ר בנוי ניתן ללא בעיה לחלק לשתי דירות (אולי לשלוש עם יחידת דיור קטנה?). ההיבט החוקי אכן קיים.

 

[חיפאי]

החלטנו שצריך להשכיר אך לא בטוחים שזה הצעד הנכון

ההתלבטות מהשטן. מכיר אנשים שמרוב חוסר החלטיות חיכו יותר משנה ואז השכירו. אובדן הכנסות של עשרות אלפי שקלים סתם.
תשכירו, ואז תחשבו מה עושים. חוזה שכירות זה לא חתונה קתולית (אם מנסחים אותו נכון).

 

[Edward]

@Edward ...
לפני שבוע הסתבר שצילמו סצינת אונס "בהפתעה" כדי להוציא מהאשה "תגובה אמיתית".

בהצלחה עם ה"הקלטת וידאו".

לא הבנתי על מה אתה מדבר ומה קשורה פה אישה לעניין, הסכם ממון זה חוזה דו צדדי.

נשמע לי כמו טרחה לא סבירה.

מה זה לא נשמע לך, יש עורכי דין שממליצים על זה כשכבת הגנה נוספת להסכם. כבר היו כמה מקרים שביטלו הסכם ממון מנוסח היטב כי לאחד הצדדים היה עורך דין ממולח שתקף את נסיבות חתימתו. מי שיש לו נכסים משמעותיים להגן עליהם, שלא ייקח סיכונים מיותרים ויעשה הסכם כמו שצריך.

מי שיצחק עכשיו יבכה אחר כך בבית המשפט.

 

[רוני]

תוכל להרחיב?

רכישת דירת מגורים, מרתקת לצורך זה את רוב המשאבים הכלכליים בהווה ובעתיד של הרוכשים, בדרך כלל רכישה זו למרות העלות הגבוהה בנוסף למשכנתא ברוב המקרים לא נעשית על פי שיקול כלכלי אלה על פי פנטזיה ריגשית, התנהלות זו מביאה להתעלמות ממחיר הרכישה ומתמקדת במשימת רכישת דירת מגורים, לעיתים עם עלות מימון חודשית גבוהה לטוח של 25 עד 30 שנים, התחייבות חודשית שמונעת מהם לחסוך ואף גורמת למחנק עד לגילאים שלא ברור עם בכלל יעבדו.

הנחת המוצא היא שבשלב מסוים יסיימו לשלם את המשכנתא, ומדי חודש ההפרשה לקרן הפנסיה תבטיח את העתיד כשיפרשו מעבודה.
מאחר והיום אנחנו יודעים שלא ניתן לדעת עד איזה גיל נהיה מועסקים, עד מתי נפריש לקרנות הפנסיה החדשות, מה יהיה מקדם ההמרה בקרנות הפנסיה (זכרו, קרנות פנסיה אלו הן מאוגדות תחת תקנון הניתן לשינוי, בדרך כלל לרעת העמיתים), מה יהיו הגרעונות האקטוארים בקרנות, ומה יהיה גיל הפרישה בעתיד, ובנוסף יתכן שדירת מגורים גדולה שנרכשה בגיל צעיר לא תתאים לסיגנון המחיה בגיל הפרישה, אך הרגל למגורים בדירה וסביבה זו יקשה בגיל מבוגר לבצע שינוי.

התנהלות בדרך זו עלולה להיות בעוכריהם של אותם זוגות צעירים, עלולה להוביל לשאננות מתוך מחשבה שגויה שהם מסודרים.

עם הבנים שלי (וגם עם הלקוחות) אני פועל בדרך שונה, מגדירים יעד לעצמאות כלכלית שאותו משיגים באמצעות בניית פורטפוליו נכסים מניבים גלובליים.
התנהלות זו מאלצת את הצעירים להיות ממוקדים ביעד, מדי פרק זמן מסוים בוחנים את ביצועים אם הם משרתים את המטרה או שיש לבצע שינויים, כל החלטה לרכוש נכס היא החלטה כלכלית נטו ללא ערוב רגשות.

בניית פורטפוליו נכסים מניבים גלובליים עם שותפים לפני הנישואין וכמובן בנוסף להסכם ממון, נותנים הגנה במקרה של גרושין, בשלב מסויים אני מתכוון לתמוך בהם משמעותית בבנית הפורטפוליו ויתכן שהכל יעבור לפעול תחת מבנה של חברה משיקולים כאלו ואחרים.

http://www.gerushin.co.il/רכוש-שהושג-לפני-הנישואין

 

[נולי]

מי שיצחק עכשיו יבכה אחר כך בבית המשפט.

זה לא עניין של צחוק.

הסכם ממון זה אחלה דבר, זה יישור קו ותיאום ציפיות.
הקלטה זה כבר ביטוי לחוסר אמון בסיסי בבנאדם שאתה מתחתן איתו.. אז למה להתחתן עם הבנאדם הזה?