ייעוץ בנושא משכנתא

[hilo552]

אני מתחילה עכשיו לברר על משכנתאות, וכבר כמה אנשים אמרו לי שעדיף להתייעץ עם יועץ חיצוני ולא רק עם היועץ מהבנק, למה בעצם? וכמה אני צריכה לשלם ליועץ חיצוני כזה? המחיר באמת שווה את התועלת שהוא יכול להביא? ואיך אני יכולה לדעת אם היועץ הוא רציני וטוב או שרלטן חס וחלילה (קראתי על זה פה וזה קצת הלחיץ אותי https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001233874 )? ועוד שאלה על חישוב של ההחזרים לפי שילובים שונים של תמהילים - אני מנסה לעשות בדיקות עם המחשבון שמופיע פה https://www.bankhapoalim.co.il/wps/portal/mashkanta/pniya ואני לא יודעת מאיפה להתחיל, מישהו אולי יכול לתת לי שילובים בסיסיים הגיוניים של תמהילים כדי שאני אוכל לבדוק אותם? ומה אני צריכה למלא ב"ריבית" בשלב הזה?

 

[Body Solid]

היועץ של הבנק הוא יועץ - של הבנק...
אם את רוצה שיכוונו אותך כאן (לא ייעוץ) חסרים המון פרטים:

1. גיל ומצב משפחתי
2. משכורת נטו לתא המשפחתי
3. כמה נשאר מהמשכורת בחודש?
4. מחיר הדירה וסוגה - חדשה מקבלן, בנייה פרטית, מחיר למשתכן, יד שנייה?
5. כמה הון עצמי את מתכוונת להביא? יש בבעלותך נכס אחר למכירה?
   
6. כמה את מתכוונת להחזיר בחודש?
7. למשך כמה שנים בערך את רוצה את המשכנתא?
8. כמה את לקוחה "טובה" בבנק שלך?

אלה פרטים ראשוניים לגמרי שאיתם יהיה אפשר לכוון אותך קצת.
מעבר לזה, אם את לא רוצה להוציא כסף על ייעוץ מקצועי תצטרכי בהתחלה להכין שיעורי בית וללמוד מושגים קשורים (פריים, שפיצר וכו', יש הרבה מקורות ברשת שמסבירים) ובהמשך לדדות בין הבנקים השונים לצורך מיקוח על תנאי המשכנתא שתקבלי.

 

[אורי ג.]

יעוץ וקבלת אישורים מיועץ טוב יעלה לך כ5000 ש"ח
היעוץ שתקבלי בבנק לא יהיה קטסטופלי אבל תמיד יש מקום לשיפור.
כמו שנאמר יש הרבה פרמטרים כדי לבנות תמהיל מותאם לך.
אם תעני עליהם אולי נוכל לעזור.

 

[נעם בלה בלה]

הצעה - קבלי הצעה מיועץ של הבנק, תעלי אותה לפורום פה או ב"משכנתא גורו" (גם שם פורום אנונימי עם תשובות שלהם בפומבי) ותראי אם היא סבירה. אם יגידו לך ששוחטים אותך בריביות או שהתמהיל עצמו לא אופטימלי, תחליטי אם להעמיק ולהתמקח בעצמך או לקחת יועץ

 

[אורי ג.]

ועוד משהו קטן:
כל אחד יכול לקרוא לעצמו "יועץ משכנתאות" (גם את אם בא לך), אל תתרשמי מהתואר ולא מהחליפה היפה שהם לובשים, רובם לא מבינים באמת את החומר.
ממליץ לך על אחד או שיוצא בנקים בתחום או מישהו עם תואר בכלכלה/מימון. זה יעזור לסנן את הבררה.

 

[יוסי מערוף]

בוקר טוב.
תכנסי לקרוא באתר של משכנתאמן על מה זה בכלל משכנתא.

שילובים בסיסיים הגיוניים של תמהילים כדי שאני אוכל לבדוק אותם? ומה אני צריכה למלא ב"ריבית" בשלב הזה

באותו אתר גם תמצאי תמהילים אפשריים וריביות עדכניות

אני מנסה לעשות בדיקות עם המחשבון שמופיע פה

תתחילי עם מחשבון אחר לגמרי - https://mashcantaman.co.il/מחשבון-משכנתא/

 

[יוסף חיים]

ממליץ לך לקרוא בפורום תפוז משכנתא איזה 5-10 דפים של שאלות של אנשים, ותשובות של יועצי משכנתאות,
שם הם נותנים ייעוץ בחינם, ומדי פעם יש אנשים שאין להם כח להתעסק ופונים אליהם בפרטי לייעוץ בתשלום
הכולל בדיקה מול הבנקים וכד'.
יועץ של הבנק יתן לך את המסלולים ואת הדברים שנוחים לבנק, ואם יבחין שאת לא מבינה ישתדל גם לתת
רביות גבוהות ככל שיוכל, תפקידו למקסם את הרווח של הבנק.
אם את רוצה לעשות את העבודה נכון ולחסוך כמה שיותר, חשוב להגיע לבנק כשאת יודעת איזה מסלולים את רוצה,
כך גם תוכלי להשוות בין ההצעות של הבנקים, ולא כל בנק יתן לך הצעה עם מסלולים אחרים שיקשו על השוואה מי עדיף.
בנוסף חשוב לדעת איזה ריביות פחות או יותר ניתן להשיג כיום, באחוז מימון שאת צריכה, ובסטטוס שאת נמצאת בו
מבחינת הבנק (לווה טובה או פחות).
אחרי שתדעי את הדברים הללו, תגשי לכמה בנקים ותעשי סקר שוק, ובסוף תקחי את ההצעה הטובה ביותר
(ואם צריך תעבירי חשבון לבנק הנבחר דבר שמוזיל עלויות נוספות לעיתים).

בהצלחה רבה!

 

[DavidA]

אני עבדתי בעברי כיועץ משכנתאות של אחד מהבנקים הגדולים. הדברים הראשונים שאת צריכה לדעת זה מה את יכולה בכלל לבקש כמשכנתא.
קחי את ההון העצמי שיש לך, תכפילי אותו ב 4 וזה שווי הנכס שאת יכולה לחשוב על לקנות ( רק מבחינת גובה המינוף שיגיע עד 75%). במקביל, כלל אצבע ( שהיה עד לפני שנה וחצי בערך) הוא שעל כל 100K שאת לוקחת במשכנתא את תחזירי כ 600 -500 ש"ח בפריסה ל 30 שנה ( יכול להיות קצת יותר עכשיו שהריביות עלו קצת). גובה ההחזר החודשי לא יכול להיות מעל 40% מגובה ההכנסה של משק הבית, כלומר אם ההכנסות שלכם הם 10K ביחד, אז המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת ( אם אתם עומדים גם בתנאי ההון העצמי שהזכרנו קודם) זה כזו שבה תחזירי 4K בחודש ( או לפי כלל האצבע 800K משכנתא ל 30 שנה).

 

[י.ג]

היועץ של הבנק הוא יועץ - של הבנק...

בתכל'ס היועץ של הבנק כפוף למערכת של אילוצים: הספקי עבודה ומכסות של היקפי הלוואות. לפעמים מדובר במסלולים שישתלמו לבנק ופחות ללקוח. השאיפה הבסיסית של הבנק ושלו - שתקחו כמה שיותר משכנתא, לכמה שיותר זמן ובכמובן שבתנאים הראשוניים שהוא יכול להציע (פחות זמן עבודה על התיק).
ההכשרה של הפקידים למשכנתאות בהרבה מקרים היא בסיסית בעוד יועץ חיצוני הוא בדרך כלל אדם שעסק בפיננסים ארוכות ומנוסה בתחום, הרבה פעמים בטווח רחב יותר מרק משכנתאות.

יועץ משכנתא חיצוני הוא הרבה יותר אובייקטיבי מהיועץ של הבנק. את משלמת לו את עמלו והוא כפוף אליך. פעמים רבות הוא יכול להגיד לך אם העסקה בכללותה נכונה או שכדאי לגשת לנושא מכיוון אחר (לעבור לדירה קטנה יותר, מיקום פחות נחשק) והראיה שלו רחבה יותר מהספקי הסניף או אילוצי בנק זה או אחר.

יכול להעיד ממקור ראשון שהעבודה עם יועצי משכנתאות מנוסים עזרו לי מאוד בלקיחת משכנתאות באופן מיטבי יותר, דבר שהשאיר וישאיר הרבה יותר כסף בכיס שלי.

ממליץ פחות להתייחס לתמהילים המומלצים של משכנתאמן שכן לכל אחד פרופיל לווה שונה ולנסות לקרוא את הבלוג של 'משכנתא אפקטיבית' של רימון חייט, יועץ ותיק ומנוסה, ואף לקרוא את הספר שלו.

 

[Fitch]

אם יגידו לך ששוחטים אותך בריביות או שהתמהיל עצמו לא אופטימלי

בלי לדעת 100% מהמידע קשה עד בלתי אפשרי להגיד מה אופטימלי ומה לא.
גם כל יועץ מגדיר אחרת "אופטימלי", כולל יוצאי בנקים ו/או יועצים עם תואר בכלכלה/מימון - שגם מרביתם לא מבינים באמת את החומר.

ג.נ - הח.מ עוסק במתן ייעוץ וליווי בתהליך לקיחת משכנתא.

 

[נעם בלה בלה]

בלי לדעת 100% מהמידע קשה עד בלתי אפשרי להגיד מה אופטימלי ומה לא.
גם כל יועץ מגדיר אחרת "אופטימלי", כולל יוצאי בנקים ו/או יועצים עם תואר בכלכלה/מימון - שגם מרביתם לא מבינים באמת את החומר.

ג.נ - הח.מ עוסק במתן ייעוץ וליווי בתהליך לקיחת משכנתא.

הסתכלת באתר שהפניתי אליו או שאתה נותן הערה כללית?
בשביל לתת לך תשובה הם רוצים פרטים מלאים על הכנסה פנויה כוללת, אחוז מימון, משך ההלוואה בשנים, צפי הכנסות עתידיות וכו'. ברור שזה לא כמו ייעוץ אחד על אחד אבל לקבל מושג זה כלי מאוד עוצמתי ומאוד חינמי. ברור לי שאנשי מקצוע לא מתלהבים ממנו, בעיקר כי הוא פוגע להם בפרנסה.
האם אפשר להשיג ייעוץ טוב יותר? בוודאי. האם אפשר לשפר מאוד את ההצעה בעזרת ייעוץ חינמי ולהשיג משהו משמעותית טוב יותר? בוודאי.
לכן אמרתי לה להתייעץ עם הנתונים ולראות מה מציעים לה. יכול להיות שיגידו לה שזה "סביר", כלומר תואם פחות או יותר את מחירי השוק במצבה, או שיכול להיות שיגידו לה שזה שוד לאור יום וכדאי לה לקחת יועץ שיעשה סדר וישיג גם ריביות טובות יותר.

 

[Fitch]

הסתכלת באתר שהפניתי אליו או שאתה נותן הערה כללית?

הסתכלתי. והם אומרים את אותו הדבר:

על מנת לבנות תמהיל נכון צריך להכיר את כל הצרכים והרצונות וההתחייבויות שלך. כך למשל התמהיל יהיה שונה אם אתה מבקש לפרוע, נניח, 50,000 ₪ בעוד מספר שנים מקרן השתלמות

או אם אתה בעתיד תשדרג את הנכס לנכס יקר יותר (ועל ידי כך המשכנתא תפרע בעתיד).

אם יש רצון להרחיב את התא המשפחתי?

איך מתנהל חשבון העובר ושב?

כמה, אם בכלל, אתם חוסכים כל חודש..

רק כשיש את הנתונים על כל השאלות האלו נכון לדבר במונחי תמהיל, שנים וסיכון של המשכנתא.

נשמח לסייע לך באופן אישי אתה יכול להשאיר את פרטיך כאן או לחילופין להתקשר אלינו למספר 053-9378266

בהצלחה

זה נראה כמו אתר של לידים. כמו הרבה אחרים ו"חינמיים".

 

[רימון]

אין דבר כזה "יועץ של הבנק" כמו שהמוכרת בחנות בגדים אינה "יועצת אופנה".
בבנק יש אדם שתפקידו לעמוד ביעדי מכירה על פי כמות ומחיר.
נחשי מי משלם את המחיר?
יועץ מקצועי שאת שוכרת אינו יועץ אובייקטיבי ואת לא רוצה יועץ אובייקטיבי. את רוצה
מישהו שיהיה בצד שלך ולא באו"ם.
הפער הראשון בין הבנקאי לבין יועץ מקצועי הוא בעצם ההמלצה על קיום העסקה.
מבחינת הבנקאי אם את עומדת בכמה כללי אצבע כמו החזר של שליש מהשכר
העסקה תאושר. יועץ מקצועי יסתכל על התנהגותך הכלכלית היום, יעשה איתך תחזית
לגבי העתיד ויוכל לומר לך למשל, הבנק יאשר את העסקה אבל על פי ההתנהלות הנוכחית שלך
יהיה עלייך לשנות את אורח חייך בהמשך בצורה משמעותית ואולי כלל לא כדאי לך לבצע את העסקה.
אישית אין לי ספק שחלק גדול ממעל 30% הזוגות המתגרשים עושים זאת בגלל לחץ כלכלי שנובע מהחלטות גרועות.

אחרי משוכת כדאיות העסקה שדומה לעתים גם לייעוץ זוגי במידה מסוימת, מגיע שלב תכנון המשכנתה אשר
נוגע בהחלט להשקפות עולם (עדיף מחיר נמוך עם סיכון גבוה או הפוך) ולעוד פרמטרים התנהגותיים רבים.
בנקאים לא לומדים את הדברים האלו כי זה לא מעניין את הבנק ללמדם. אם את רוצה לדעת מה באמת חשוב לבנק
כאשר הוא שוכר "יועצי" משכנתאות את יכולה להתבונן במודעות הדרושים. דוגמה למטה.
בהצלחה רבה.