ייעוץ משכנתא

[אלון1]

שלום רב,
חסכונותי עומדים על כ4.5 מיליון ש"ח (כולל דירה שבבעלותי), השכר נטו הוא 40 אלף והשכר של אשתי הוא 16 אלף נטו.
אני עומד בצומת החלטה האם לרכוש את בית חלומותינו או לגור בשכירות במשהו מצומצם יותר (וגדול יותר מהקיים) עם רכישת דירה נוספת כהשקעה ודחיית רכישת בית החלומות במספר שנים.
לצורך כך אני מנסה להבין מה סכום המשכנתא המקסימלי שיתאפשר לי לקבל בנתונים הנ"ל.
האם הבנק מתחשב בסוג המקצוע בו אדם עובד, בביטחון התעסוקתי,רקורד פיננסי(לדוג' העדר הלוואות) ובסכום ההכנסה העתידי כששוקל את סכום המשכנתא ותנאיה או שזה שיקול טכני של הכנסה משותפת ב3 החודשים האחרונים? לדוג' אם אשתי בחופשת לידה האם מבחינת הבנק הכנסתה היא אפס למרות שתחזור בוודאות להכנסתה הקודמת? (המקצוע שלה מספק ביטחון תעסוקתי "מקסימלי")
תודה לעונים

 

[Wizard]

סכום המשכנתא שניתן לקחת נקבע על פי ההחזר שבו אתם יכולים לעמוד על פי הרגולציה (החזר חודשי של עד 50% מהנטו פחות התחייבויות, מימון עד 75% משווי הנכס כמובן), הבנק היה שמח לתת לך יותר משכנתא על פי עוד מדדים אבל הוא מוגבל, להבנתי הם בדר"כ מגבילים ל40% ויעדיפו לדחוף אותך לקחת מסלולים עם החזר חודשי "קטן" בהתחלה (צמוד).

לא חובה על פי הכנסה משותפת ל-3 חודשים, אפשר גם על פי 106 במידה ואתה או אשתך מועסקים באותה משרה.

בגדול על פי מה שציינת, תוכלו לקחת משכנתא של ~4מ, אך עדיף להשתמש ביועץ מטעמכם או לפחות לנסות לקבל אישור עקרוני כדי לבסס את המספרים.

 

[דירה להשכיר]

בסוג המקצוע בו אדם עובד

אתה מתעסק בסחר יהלומים או דברים בסגנון?
ככל הנראה אתה רק עוד שכיר ומבחינת הבנק יותר מעניין אם אתה שכיר או עצמאי

 

[הורדוס]

שלום רב,
חסכונותי עומדים על כ4.5 מיליון ש"ח (כולל דירה שבבעלותי), השכר נטו הוא 40 אלף והשכר של אשתי הוא 16 אלף נטו.
אני עומד בצומת החלטה האם לרכוש את בית חלומותינו או לגור בשכירות במשהו מצומצם יותר (וגדול יותר מהקיים) עם רכישת דירה נוספת כהשקעה ודחיית רכישת בית החלומות במספר שנים.
לצורך כך אני מנסה להבין מה סכום המשכנתא המקסימלי שיתאפשר לי לקבל בנתונים הנ"ל.
האם הבנק מתחשב בסוג המקצוע בו אדם עובד, בביטחון התעסוקתי,רקורד פיננסי(לדוג' העדר הלוואות) ובסכום ההכנסה העתידי כששוקל את סכום המשכנתא ותנאיה או שזה שיקול טכני של הכנסה משותפת ב3 החודשים האחרונים? לדוג' אם אשתי בחופשת לידה האם מבחינת הבנק הכנסתה היא אפס למרות שתחזור בוודאות להכנסתה הקודמת? (המקצוע שלה מספק ביטחון תעסוקתי "מקסימלי")
תודה לעונים

סוג מקצוע - יכול לעזור לשכנע לקבל ריביות קצת טובות יותר אם אתה בעבודה מאוד יציבה, אבל זה לא משמעותי.
היעדר הלוואות - יקחו את ההלוואות הנוכחיות בחישוב יכולת ההחזר, זה בסדר שיהיו עוד הלוואות.
סכום הכנסה עתידי - בגדול לא רלוונטי.
חופשת לידה - יודעים להתחשב בזה, צריך להציג מכתב מהמעסיק שהיא חוזרת ובאיזה תאריך ובאיזה שכר.

לפי שכר של 56 נטו, תוכלו להגיע להחזר מקסימלי של 35% מהנטו (אפשר עד 40% בעקרון אבל בעייתי להיות על הגבול).
זה אומר החזר של 19600 בחודש, שזה מאפשר משכנתא של 3.6 מיליון.
אפשר גם לדחוק את זה ליותר עם הצמדות ועם יועצים מוכשרים אבל זה בגדול המספרים בהערכה שמרנית.

 

[אלון1]

תודה.
מה לגבי פניה לבנק נוסף לצורך משכנתא מעבר לסכומים הנ"ל (בנוסף)? מאחר ואני בטוח בהכנסותי אין לי חשש גם להגיע ל50% ומעלה.
בזמנו ראיתי סדרת כתבות על נדל"ן וחבר'ה צעירים מינפו את עצמם בצורה כזאת (אני לא נכנס ליתרונות\חסרונות של הגישה הזאת אני פשוט רוצה להבין את הנוהל).

 

[matthias]

תודה.
מה לגבי פניה לבנק נוסף לצורך משכנתא מעבר לסכומים הנ"ל (בנוסף)? מאחר ואני בטוח בהכנסותי אין לי חשש גם להגיע ל50% ומעלה.
בזמנו ראיתי סדרת כתבות על נדל"ן וחבר'ה צעירים מינפו את עצמם בצורה כזאת (אני לא נכנס ליתרונות\חסרונות של הגישה הזאת אני פשוט רוצה להבין את הנוהל).

זה בסדר שאין לך חשש, אבל יש רגולציה קשיחה בתחום (בצדק, הוא גרם למשברים בעבר) ואסור לבנק לאשר לך החזר חודשי גבוה מהמקסימום.
המקסימום נכון לרגע זה הוא 50% מההכנסה הפנויה. ממה שאני הספקתי להכיר, רוב הבנקים לא יאשרו יותר מ-40% אלא בנסיבות מיוחדות.
ברגע החתימה על המשכנתא בודקים מה ההכנסה שלך נטו, מחסירים מזה החזרי הלוואות קיימות, וכופלים ב-50%. זה ההחזר החודשי המקסימלי שמותר לבנק לאשר לך. אם אתה לא מקרה מספיק מיוחד כאמור, הבנק כופל ב-40% (או פחות) במקום ב-50%.

אחרי החתימה על המשכנתא אתה יכול לקחת הלוואות אחרות ולהשלים בעזרתן את התשלום, אבל אלה יהיו הלוואות רגילות ולא משכנתא ולכן הריבית עליהן תהיה הרבה יותר גבוהה.

 

[הורדוס]

מוצר לבנק לאשר עד 50% יחס החזר אבל מעל 40% הריבית עולה מאוד כי הם צריכים להחזיק הרבה יותר ביטחונות אצלהם כנגד משכנתא כזאת וזה עולה לבנק הרבה כסף.
זה שאתה יכול להחזיר יותר לא אומר שכדאי לך.
אתה יכול לקחת עוד הלוואות אבל אחרי שתאשר ותמשוך את המשכנתא, הן לא בהכרח יהיו יוצר יקרות מהמשכנתא, אבל ברוב המקרים כן, ויהיה אפשר לפרוס אותן להרבה פחות שנים.
אתה יכול לפרוע סכום גבוה כל כמה חודשים, כדאי לתכנן בהתאם אם זאת התכנית.

ואתה יכול להשתמש גם במוצר שלא הרבה משתמשים בו שרק בנק מזרחי מציע וקוראים לו ״משכנתא בקצב שלך״, אני לא בקיא בדיוק בכללי הפורמט, אבל בגדול אתה מתכנן את לוח התשלומים בעצמך לפי הצורך שלך תחת כל מיני מגבלות. ואתה יכול למשל להגיד שכל שנה בחודש מרץ אחרי הבונוסים אתה מחזיר עוד 200 אלף.
זה כלי שמשתמשים בו כדי לאשר לקוחות בעייתים בכל מיני צורות בעיקר.

 

[yahud]

אתה אולי חושב על זה יותר מדי?
כמה יעלה בית החלומות היום?

 

[אגוז מלך]

מוצר לבנק לאשר עד 50% יחס החזר אבל מעל 40% הריבית עולה מאוד כי הם צריכים להחזיק הרבה יותר ביטחונות אצלהם כנגד משכנתא כזאת וזה עולה לבנק הרבה כסף.
זה שאתה יכול להחזיר יותר לא אומר שכדאי לך.
אתה יכול לקחת עוד הלוואות אבל אחרי שתאשר ותמשוך את המשכנתא, הן לא בהכרח יהיו יוצר יקרות מהמשכנתא, אבל ברוב המקרים כן, ויהיה אפשר לפרוס אותן להרבה פחות שנים.
אתה יכול לפרוע סכום גבוה כל כמה חודשים, כדאי לתכנן בהתאם אם זאת התכנית.

ואתה יכול להשתמש גם במוצר שלא הרבה משתמשים בו שרק בנק מזרחי מציע וקוראים לו ״משכנתא בקצב שלך״, אני לא בקיא בדיוק בכללי הפורמט, אבל בגדול אתה מתכנן את לוח התשלומים בעצמך לפי הצורך שלך תחת כל מיני מגבלות. ואתה יכול למשל להגיד שכל שנה בחודש מרץ אחרי הבונוסים אתה מחזיר עוד 200 אלף.
זה כלי שמשתמשים בו כדי לאשר לקוחות בעייתים בכל מיני צורות בעיקר.

בפועל הבנקים לא מאשרים מעל 40 אחוז יחס החזר

 

[הורדוס]

בפועל הבנקים לא מאשרים מעל 40 אחוז יחס החזר

רשמתי שמותר לא שהם מאשרים, הריבית גם ככה תעלה קיצונית אם תעבור את הרף הזה אז מאמין שזה לא רלוונטי ליושבי הפורום.

 

[Vancomycin]

שאלה מתוך סקרנות, במה אתה עובד?

 

[אייל ריטברג]

אהלן אלון.
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

סוג המקצוע, רקורד פיננסי, ותק במקום העבודה, והביטחון התעסוקתי מהווים שיקול בהחלטת הבנק לקבל משכנתא.
סכום הכנסה עתידי, אלא עם מובטח בחוזה (לדוגמה בונוס מובטח בחוזה או מענקי RETENTION) אינו מוכר למשכנתא.
למען הסר ספק, RSU אינו מוכר כהכנסה, ESPP כן מוכר.
על מנת להכיר בבונוסים, תידרש בדרך כלל להציג שהם התקיימו בשנתיים האחרונות.

לגבי אשתך, היא תצטרך להביא מכתב מהמעסיק על כל שהיא חוזרת לעבודה (לא אמורה להיות עם זה בעיה, כי המעסיק חייב לספק לאישה בהריון את המכתב הזה), אפשר יהיה להכיר במלוא הכנסותיה.

בהצלחה,
אייל מFINWIZ

שלום רב,
חסכונותי עומדים על כ4.5 מיליון ש"ח (כולל דירה שבבעלותי), השכר נטו הוא 40 אלף והשכר של אשתי הוא 16 אלף נטו.
אני עומד בצומת החלטה האם לרכוש את בית חלומותינו או לגור בשכירות במשהו מצומצם יותר (וגדול יותר מהקיים) עם רכישת דירה נוספת כהשקעה ודחיית רכישת בית החלומות במספר שנים.
לצורך כך אני מנסה להבין מה סכום המשכנתא המקסימלי שיתאפשר לי לקבל בנתונים הנ"ל.
האם הבנק מתחשב בסוג המקצוע בו אדם עובד, בביטחון התעסוקתי,רקורד פיננסי(לדוג' העדר הלוואות) ובסכום ההכנסה העתידי כששוקל את סכום המשכנתא ותנאיה או שזה שיקול טכני של הכנסה משותפת ב3 החודשים האחרונים? לדוג' אם אשתי בחופשת לידה האם מבחינת הבנק הכנסתה היא אפס למרות שתחזור בוודאות להכנסתה הקודמת? (המקצוע שלה מספק ביטחון תעסוקתי "מקסימלי")
תודה לעונים