ייעוץ בנושא משכנתא (שוב..)

[CoreOxide]

היי,
שואל עבור זוג חברים.

ברשותם כ-400 אש"ח הון עמי, ומעוניינים לרכוש דירה בכ-1.5 מיליון.
החזר חודשי כ-5,500 ש"ח בחודש.

שיחקנו קצת עם המחשבון של משכנתאמן, וזה מה שהגענו אליו.

מתכננים להזרים קרן השתלמות למסלול משתנה כל 10 (ל-30 שנים) בנקודת שינוי הריבית (בתקווה לסגור את המסלול לגמרי).

הערות? הצעות?

 

[Fitch]

5800 זה לא 5500.
מדד 0.75 זה מאוד אופטימי.

הערות? הצעות?

כן, לחפש עסקה המתאימה לכיסם.

 

[אורי ג.]

עכשיו תחשב מה קורה להחזר שהפריים יעלה ומה יקרה להחזר שהריביות יעלו במסלולים המשתנים כל X שנים.
אם הם עומדים בהחזר אז אחלה.
סימלוץ נכון יותר יהיה שליש פריים ו2/3 קל"צ.

 

[קפבלנקה]

כן, לחפש עסקה המתאימה לכיסם.

אני אהיה קצת יותר זהיר כי אני לא יודע כמה יש להם בכיס, מה מצבם התעסוקתי, ואיזה גב יהיה להם ביום סגריר. בהנחה ששולי הביטחון אינם רחבים הייתי מאוד חושש מנטילת התחייבות שכזו. זה נראה לי גם נוראי נפשית לחיות בידיעה שאתה חייב כ"כ הרבה ומשתחרר מזה רק עוד 30 שנה.
אני במצבם אם היה כ"כ דחוף לי לקפוץ על עגלת הנדל"ן הבוערת, הייתי רוכש בכמחצית מהסכום נכס להשקעה, מתחייב למשהו כמו 2,000 בחודש, וגר בשכירות.

 

[רוני]

לדעתי יש כאן בעיה עם החישוב, במסלול הפריים צריך להוסיף את הפריים 1.6% לריבית 1.1% כלומר לרשום 2.6%. ההחזר החודשי עולה ל 6,107 ש"ח, כדי לעמוד
לאורך זמן בהחזר כזה (הצמדה למדד, ריבית משתנה, ירידה בהכנסה), הם זקוקים להכנסה משפחתית מינימנלית נטו בגובה 25,000 בחודש, האם הם יכולים להיות בטוחים בהכנסה כזו, לאורך זמן ? במקביל הם צרכים להסכים מראש על גודל המשפחה.

 

[Fitch]

לדעתי יש כאן בעיה עם החישוב, במסלול הפריים צריך להוסיף את הפריים 1.6% לריבית 1.1% כלומר לרשום 2.6%.

ככה"נ מדובר על ריבית P-0.5% כך שאין שום בעיה בחישוב.

 

[רוני]

ככה"נ מדובר על ריבית P-0.5% כך שאין שום בעיה בחישוב.

לשלושים שנים ?

 

[c881]

אם אני מקבל הלוואה ל-5 שנים לפי P-0.5, לכל מטרה, בלי משכון...
אני לא רואה סיבה למה מסלול P במשכנתה ל-30 שנה, עם נכס ממושכן תהיה גבוהה יותר.

 

[FIYaacov]

לשלושים שנים ?

בפריים הבנקים נותנים את אותה ריבית ללא קשר לתקופה

 

[רוני]

זה נראה נמוך מדי, אני מצרף פה לינק, מדברים על פריים+ 1.1% עד 2%

http://mashcantaman.co.il/תמהיל-משכנתא/תמהיל-משכנתא-מומלץ-יולי-2017-2/

 

[אורי ג.]

זה נראה נמוך מדי, אני מצרף פה לינק, מדברים על פריים+ 1.1% עד 2%

נותנים היום פריים מינוס X לכל התקופות.
ראה פה:
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/1377/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/משכנתאות_וייעוץ_מיחזור

 

[FIYaacov]

זה נראה נמוך מדי, אני מצרף פה לינק, מדברים על פריים+ 1.1% עד 2%

http://mashcantaman.co.il/תמהיל-משכנתא/תמהיל-משכנתא-מומלץ-יולי-2017-2/

נראה לי הבנתי את הטעות. הוא מדבר על ריביות בין 1.1-2% ולא פריים+.
כלומר מדובר ב P-0.5 עד P+0.4

 

[רוני]

נותנים היום פריים מינוס X לכל התקופות.
ראה פה:
http://www.tapuz.co.il/forums/forumpage/1377/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/משכנתאות_וייעוץ_מיחזור

היי אורי

נכנסתי ללינק, קצת נבהלתי מהמשכנתאות, לוקחים מליון ש"ח משכנתא עם מסלולים בחלקם ל 30 שנים, הכנסה נטו 18,000 ש"ח למשפחה, אין פה מרווח לבלתמים.
חלום הדירה החדשה יכול להסתיים רע.

 

[FIYaacov]

היי אורי

נכנסתי ללינק, קצת נבהלתי מהמשכנתאות, לוקחים מליון ש"ח משכנתא עם מסלולים בחלקם ל 30 שנים, הכנסה נטו 18,000 ש"ח למשפחה, אין פה מרווח לבלתמים.
חלום הדירה החדשה יכול להסתיים רע.

זאת בעיה בכל ישראל, בתפוז רק מנסים לעשות אופטימזציה למשכנתא מבלי להתייחס לנתונים המשפחתיים. כנ"ל במשכנתאמן.

 

[amit]

היי,
שואל עבור זוג חברים.

ברשותם כ-400 אש"ח הון עמי, ומעוניינים לרכוש דירה בכ-1.5 מיליון.
החזר חודשי כ-5,500 ש"ח בחודש.

שיחקנו קצת עם המחשבון של משכנתאמן, וזה מה שהגענו אליו.

מתכננים להזרים קרן השתלמות למסלול משתנה כל 10 (ל-30 שנים) בנקודת שינוי הריבית (בתקווה לסגור את המסלול לגמרי).

הערות? הצעות?

לדעתי לקחת משתנה כל x ב3.5 זה לא משתלם מול קלצ ב4.5 ... זה אומר בעצם שאתה מניח שעליית הריבית לאורך התקופה לא תעלה על 1%..

אני הייתי לוקח קלצ על רוב ההלוואה

 

[אורי ג.]

נכנסתי ללינק, קצת נבהלתי מהמשכנתאות, לוקחים מליון ש"ח משכנתא עם מסלולים בחלקם ל 30 שנים, הכנסה נטו 18,000 ש"ח למשפחה, אין פה מרווח לבלתמים.
חלום הדירה החדשה יכול להסתיים רע.

כל מה שאתה אומר נכון.
למען הסר ספק, לא המלצתי על סכום המשכנתאות, לא על מסלולים ולא על שום דבר אחר, רק הפנתי את אותך ואת השואל לפורום המקביל כיוון שאני יודע שהוא מקור אמין לריביות הנוכחיות שמשתנות כל הזמן.

לדעתי לקחת משתנה כל x ב3.5 זה לא משתלם מול קלצ ב4.5 ... זה אומר בעצם שאתה מניח שעליית הריבית לאורך התקופה לא תעלה על 1%..

לאו דווקא, לדוגמא אם אתה מצפה שעוד 5 שנים יכנס לך סכום כסף גדול, משכנתא זהו משהו שעדיף לבנות באופן אישי למי שלוקח אותה. יועץ משכנתאות טוב (או כל אחד אחד שקצת מבין) יודע לעשות את זה.

 

[חדש]

מתכננים להזרים קרן השתלמות למסלול משתנה כל 10 (ל-30 שנים) בנקודת שינוי הריבית (בתקווה לסגור את המסלול לגמרי).

מה הלחץ לסגור את המסלול? לכמה הם חושבים שהריבית על המסלול הזה תגיע?
הם חושבים שהתשואה על הקרן השתלמות תהיה פחות מהריבית על המסלול הזה?

שים לב שהמסלול הזה, יקל רק ב 1000 שקל את תשלומי המשכנתא, לא מזלזל באלף שקל, אבל זה רק שישית מההחזר

 

[נימוסין]

להבנתי, הבנקים גילו דרך להפוך חלק מהיועצים לעובדים אצלהם.
כך, יותר ממה שעד עכשיו הם לא היו מחויבים ללקוח עכשיו זה גם פחות.

 

[כימאי]

@CoreOxide שלום,
יש לי תחושה שהחברים שלך מעוניינים בדירה בכ-1.5 מליון ש"ח ללא קשר לעובדה שברשותם רק 400 אלף ש"ח, והם היו מעוניינים בדירה בעלת ערך שוק כזה גם אם היה ברשותם 200 אלף ש"ח או 600 אלף ש"ח, וזו טעות כלכלית בסיסית ביותר.
מתנצל מראש אם הנחתי משהו לא נכון והתחושה שהצגתי שגויה.
במידה והתחושה שלי נכונה, ההמלצה שלך בתור חבר צריכה להיות להפנים שעליהם לרכוש דירה זולה יותר.
בברכה.

 

[Capital Factor]

5800 זה לא 5500.
מדד 0.75 זה מאוד אופטימי.


כן, לחפש עסקה המתאימה לכיסם.