חוסר איזון בן בעלי ושוכרי הדירות

[חיפאי]

@בת העמק, שני הצדדים יכולים לבקש. השאלה מה הסנקציה שהם יכולים להפעיל נגד הצד השני.
השוכר יכול לבקש הפחתה בשכר דירה, אבל האיום היחיד שיש לו בכיס זה האיום לעזוב.
המשכיר יכול לבקש העלאה בשכר דירה, והאיום שלו הוא זהה: שהמשכיר יעזוב.
לכן, זו מערכת לא סימטרית.

 

[בת העמק]

@בת העמק, שני הצדדים יכולים לבקש. השאלה מה הסנקציה שהם יכולים להפעיל נגד הצד השני.
השוכר יכול לבקש הפחתה בשכר דירה, אבל האיום היחיד שיש לו בכיס זה האיום לעזוב.
המשכיר יכול לבקש העלאה בשכר דירה, והאיום שלו הוא זהה: שהמשכיר יעזוב.
לכן, זו מערכת לא סימטרית.

זה תלוי במצב הספציפי של כל אחד מהם.
אם המשכיר מתבסס על השכרת הדירה כחלק מהותי מפרנסתו, הוא בהחלט לחיץ. אם הדירה במקום מאד מבוקש, הוא פחות לחיץ. בכל מקרה, הפסד של חודש-חודשיים כי הדירה ריקה- שקול או גבוה יותר מהרווח השנתי של ההעלאה. נוסיף לזה גם תעלומת השוכר החדש לעומת ההיכרות עם השוכר הקיים.
אם השוכר אינו הורה לילדים במסגרות חינוכיות, או אם אין בעיה למצוא דירה באזור- הוא נמצא במיצוב מעולה לעומת המשכיר.
חוץ מזה, ברור שהאיום היחיד של שניהם זה אי קבלת/לקיחת המוצר. ככה עובד עולם הספקים-לקוחות, לא?

 

[חיפאי]

זה תלוי במצב הספציפי של כל אחד מהם.
אם המשכיר מתבסס על השכרת הדירה כחלק מהותי מפרנסתו, הוא בהחלט לחיץ. אם הדירה במקום מאד מבוקש, הוא פחות לחיץ. בכל מקרה, הפסד של חודש-חודשיים כי הדירה ריקה- שקול או גבוה יותר מהרווח השנתי של ההעלאה. נוסיף לזה גם תעלומת השוכר החדש לעומת ההיכרות עם השוכר הקיים.
אם השוכר אינו הורה לילדים במסגרות חינוכיות, או אם אין בעיה למצוא דירה באזור- הוא נמצא במיצוב מעולה לעומת המשכיר.
חוץ מזה, ברור שהאיום היחיד של שניהם זה אי קבלת/לקיחת המוצר. ככה עובד עולם הספקים-לקוחות, לא?

אני מסכים שזה תלוי במצבם הספציפי. אבל בממוצע, המצב הספציפי של שוכרים נוטה להיות מצב שביר, בעוד מצבם (הממוצע) של משכירים, הוא יציב יותר. שוכרים כמו הסולידית הם מיעוט. וגם משכירים שלא יכולים לספוג העדר הכנסה משכירות במשך חודש-חודשיים הם נדירים. על פי רוב מדובר במשקיעים שחישבו את האפשרות הזו מראש.

הפסד של חודש-חודשיים כי הדירה ריקה- שקול או גבוה יותר מהרווח השנתי של ההעלאה

נכון, אבל שכר דירה חדש וגבוה יותר אינו יורד חזרה אחרי שנה, ושוכרים רבים אינם עוזבים אחרי שנה אחת בלבד.

 

[daat99]

על פי רוב מדובר במשקיעים שחישבו את האפשרות הזו מראש.

המציאות הזו משתנה לנגד עינינו.
נתקלתי בהמון מקרים בשנה האחרונה של אנשים שרכשו דירות (שהם לא מתכננים לגור בהם) רק בגלל שהמחיר "לא יכול לרדת לעולם" ובונים על השכירות שתכסה את המשכנתה כאשר במקביל אין להם תזרים חודשי חיובי.

אנשים אמרו את אותם המשפטים בארצות הברית לפני עשור וכולנו יודעים איך זה נגמר בסוף

 

[רוני]

מנסיוני רב השנים, יש פערי כח בין בעל ההון לשוכר. זה מחמיר בשוק בו הביקוש גבוה, אבל הפער מובנה בסוג העסקה הזו.
הפער בא לידי ביטוי, בין השאר, בכך שהפגיעה בבעל הדירה היא לא סימטרית לפגיעה בשוכר: בעוד בעל הדירה עלול לא לקבל את מלוא התמורה על השכירות, המשכיר עלול לאבד את מקום מגוריו (ויחד עם זה, כמו בכתבה, את מסגרות החינוך לילדיו, הקהילה בה הוא חי וכו'). שוכרים כמו הסולידית הם חזקים יותר מהממוצע, ולכן פער הכח מול בעל הבית מצטמצם ואפילו נעלם. אבל שוכרים פחות סולידיים (ולו מהיותם הורים) הם באופן מובנה חלשים יותר ונעדרי הגנה. הדבר נכון שבעתיים לבעלי מוגבלויות שונות. זה ברמה האישית.
ברמת השוק, לדעתי קורה משהו מעניין יותר. בשוק מאוזן (שיש בו עודף ביקוש או הצע) קל יותר לבעל הדירה הממוצע להעלות את שכר הדירה בקצת, כי הוא רק מסכן אובדן הכנסה עתידי. לעומת זאת לשוכר קשה להוריד את שכר הדירה בקצת, כי הוא מסכן אובדן קורת גג ומעבר דירה על כל הכרוך בכך. לכן, בשוק כזה, מחירי השכירות אמורים לעלות קצת, אפילו אם אין שינוי בביקוש והיצע. מה דעתכם?

ניתוח מעניין מצד השוכרים, אני רוצה להכיר לך את צד הבעלים, בכל פעם שהדירה מתפנה להשכרה יש להכין אותה לקראת לשוכר חדש, לרענן אותה, צביעה או תיקונים קטנים, בעל הנכס חושש מהזמן שיקח עבורו למצוא שוכר (לא כל הדירות ממוקמות במרכז תל אביב), יתכן והשוכר פנסיונר והוא מתבסס למחייתו על ההכנסה משכירות, אולי מדובר במשקיע שרכש דירה בעזרת מימון גבוהה וכאשר הדירה לא מושכרת הוא צריך להוציא כסף מהכיס כדי לשלם עבור הכנת הדירה לשוכר הבא, עבור עלות המשכנתא החודשית, משכנתא שעקב עלייה בריבית או הצמדה של מסלולי מימון שונים מייצרת הכנסה שלילית עבור בעליהה, ועד בית, ארנונה. בעלי הדירות נמצאים בתחרות עם בעלי דירות אחרות מה שאומר שבמיקומים לא מרכזיים יתכן ויאלצו להשקיע בשיפוץ משמעותי כדי למצוא שוכר בזמן סביר. דבר נוסף, בכל פעם שבעל הנכס מכניס שוכר חדש לדירה, שוכר זה עדיין בגדר נעלם מבחינתו מבחינת עמידה בתשלומי השכירות בזמן, בשמירה על הדירה במצב טוב, לא מרעיש או מפריע לשכנים,רק כעבור זמן מסוים בעל הדירה לומד להכיר את השוכר. כפי שאתה רואה למטבע יש שני צדדים.

 

[חיפאי]

הי @רוני, אני מכיר את כל השיקולים האלה, וזה לא סותר את מה שהתכוונתי אליו.

כפי שאתה רואה למטבע יש שני צדדים.

.
למטבע יש שני צדדים אבל הם לא שווים במשקלם. כמעט כל השיקולים של המשכיר הם כספיים בעיקרם. אתה אכן עלול להפסיד כסף בכל מדי צורות כשאתה מעלה את שכר הדירה ו"דוחף" בכך שוכר החוצה. זה סיכון אמיתי ואני לא מזלזל בו. אני רק טוען שזה יותר מסוכן לשוכר לדרוש הפחתה של שכר הדירה, כי בנוסף לשיקול הכספי הוא עלול למצוא את עצמו בשכונה אחת, בעיר אחרת, או בלי מקום לגור בו למשך תקופה מסויימת. הטירטור שכרוך בלמצוא קורת גג גדול יותר מהטירטור של מציאת שוכר חדש.

בקיצור, זה לא שחור ולבן, זה רק הטייה קטנה בסימטריה של השוק הזה, והיא מספיקה כדי ליצור ייתרון קל למשכירים. הייתי מוסיף שלא צריך הרבה בשביל לתקן את ההטייה הזו. אפילו נורמות בסיסיות של התחשבות בזולת והוגנות יכולות לפתור את זה. היו לי בעלי בית כאלה. והיו גם אחרים.

 

[בת העמק]

למטבע יש שני צדדים אבל הם לא שווים במשקלם.

אם המשכיר הוא הספק והשוכר הוא הלקוח, בשוק לא מונופוליסטי, הסיכונים נמצאים יותר אצל המשכיר.
זה גם היתרון הגדול של השוכר, שהוא יכול לזוז לספק אחר.
דוגמה מניסיוני כמשכירה- סיימתי חוזה עם דייר בחודש אוגוסט (שזה הזמן הכי טוב להשכיר דירה למשפחה) אבל נאלצתי לבצע שיפוץ שגרם לכך שהדירה היתה מוכנה רק כמה חודשים אחרי זה ובמשך יותר מחצי שנה לא מצאתי שוכרים. כשמצאתי, נאלצתי להוריד כמה מאות ש"ח משכר הדירה. הפסד ענק!
לעומת זאת, שכרתי דירה במשך 3 שנים אצל בעלת בית אחת שכל שנה רצתה להעלות את המחיר ב-500 ש"ח ואמרתי לה שאם כך, אני עוזבת (ואני מדברת על היותנו משפחה וילד עדיין בבי"ס). כל פעם היא ויתרה כי לפני היה לה שוכר מזעזע.
בשתי הדוגמאות, הכוח היה בידי הלקוח.

 

[Edward]

יש פתרונות טווח קצר ופתרונות טווח ארוך. מה שבאמת יעזור זה רק חשיבה לטווח ארוך, משמע לאפשר שוק נדל"ן יעיל שבו קל לבנות נכסים חדשים במחירים זולים אם צריך ולכן יש הרבה דירות בשוק בהרבה רמות מחירים, אבל מהצד השני גם קל לפנות דיירים מהנכס כשהם מפרים חוזה.

הרעיונות לטווח קצר כמו פיקוח, הגבלות ושלל תקיעת מקלות בגלגלים של אחד מהצדדים בסופו של דבר ייצרו תגובו נגד שישאירו את כולם יותר עניים.

 

[חיפאי]

אם המשכיר הוא הספק והשוכר הוא הלקוח, בשוק לא מונופוליסטי, הסיכונים נמצאים יותר אצל המשכיר.
בשתי הדוגמאות, הכוח היה בידי הלקוח.

אין לי רצון להכנס לויכוח אישי. דוגמאות תמיד יש לכאן ולכאן.
אני חושב ששוק הדיור הוא שוק מיוחד, שקשה להשוות בינו לבין עסקים אחרים שנותנים שירותים. הסיבה לכך נעוצה בהיות ה"שירות" דבר עשוי לבנים המקובע לאדמה. זה לא דומה לשום דבר אחר שאני יכול לחשוב עליו.

 

[בת העמק]

אני חושב ששוק הדיור הוא שוק מיוחד, שקשה להשוות בינו לבין עסקים אחרים שנותנים שירותים. הסיבה לכך נעוצה בהיות ה"שירות" דבר עשוי לבנים המקובע לאדמה. זה לא דומה לשום דבר אחר שאני יכול לחשוב עליו.

למה הקיבוע לאדמה מייצר שונות לדעתך?

אין לי רצון להכנס לויכוח אישי. דוגמאות תמיד יש לכאן ולכאן.

אין כאן שום ויכוח אישי, לפחות מבחינתי. רק החלפת דעות.
אני חושבת שבדירות מאד מבוקשות, אכן למשכיר יש כוח על השוכר. זה תקף גם בתחומים אחרים. עניין של ביקוש והיצע וגם משתרבב לכאן מיתוג וטרנדיות.

 

[daat99]

במשך יותר מחצי שנה לא מצאתי שוכרים. כשמצאתי, נאלצתי להוריד כמה מאות ש"ח משכר הדירה. הפסד ענק!

טוב לשמוע שאני לא לבד - אני הייתי צריך לספוג לפני שנתיים ירידה של יותר מ-10% בשכר הדירה רק בשביל שהשוכר הנורמלי ייכנס (לא הייתי מוכן להשכיר לשוכרים ספציפיים שהיו מוכנים לשלם אבל לא הייתה לי יכולת לגבות מהם כספים אם הם היו בוחרים להפסיק לשלם באמצע - המבין יבין).

גם כשוכר אני מרגיש שהכח נמצא אצלי רוב הזמן (והעובדה היא שעד היום לא העלו לי את שכר הדירה אפילו פעם אחת) וזה נובע בעיקר לאור העובדה שאני דואג לשלם את כל החשבונות בזמן תוך כדי עדכון בעל הבית שהחשבונות שולמו מיידית ובמקביל אותם בעלי בתים חוו בעבר (ובהווה) דיירים בעייתיים אחרים.

למה הקיבוע לאדמה מייצר שונות לדעתך?

+1

אין כאן שום ויכוח אישי, לפחות מבחינתי. רק החלפת דעות.

+1

אני חושבת שבדירות מאד מבוקשות, אכן למשכיר יש כוח על השוכר. זה תקף גם בתחומים אחרים. עניין של ביקוש והיצע וגם משתרבב לכאן מיתוג וטרנדיות.

לרוב זה נכון אבל התשואה על הדירות הללו נמוכה משמעותית מהתשואה של דירות אחרות ועדיין המשכיר אינו מוגן מפני שוכרים בעייתיים שיכולים להשבית לו את הנכס לכמה חודשים תוך כדי גרימת נזקים כבדים לנכס בכוונה תחילה.

 

[AlexNOSAM]

@daat99 אני מתרשם מהתגובה שלך בעיקר שזה עניין של יכולת אישית לנהל מו"מ.
זו גם ההתרשמות שלי משוכרים ומשכירים שאני מכיר בחיים האישיים שלי. השוכרים הנרמסים הם הרבה יותר פעמים מאשר לאו pushovers גם בחיים האישיים שלהם: עם בני הזוג שלהם, הילדים, בעבודה... ואלה שעושים בית ספר למשכירים הם ממש לאו דווקא עבריינים. פשוט חבר'ה שגידלו a pair ולא פוחדים לשברב סעיפי יציאה פתאומיים ו/או לאיים קצת בעזיבה.
אותו דבר לגבי משכירים חזקים שלא עושים להם בעיות לעומת משכירים שהופכים ל-bitch של השוכרים.

בקיצור, כמו הרבה דברים בחיים - הכל זה יכולות אישיותיות

 

[איש(3718)]

לא מכיר הנושא באופן אישי, אבל שמעתי פעם מבעל דירה (המשכיר) שלדעתו הוא נמצא בעמדה החלשה, כי הוא מפקיד בידי השוכר רכוש בשווי מליונים, ומקבל בתמורה כמה אלפי שקלים בצ'קים וערבון, כך שאכן אין פה סימטריה אך לרעת המשכיר.
כמובן שכשמדובר בשוכרים ישרים אין שום בעיה, אבל אם מדובר באנשים בעייתים על גבול הפלילי, הם יכולים לעשות נזק בסדר גודל עצום למשכיר.

גם מה ש @AlexNOSAM כתב נראה לי הגיוני, בעלי דירות מטבע הדברים כנראה יותר מבוגרים ויותר מנוסים (כי הספיקו לחסוך לדירה), ולכן מן הסתם יהיו גם יותר מנוסים במו"מ.

 

[מרק עוגיות]

כמובן שכשמדובר בשוכרים ישרים אין שום בעיה, אבל אם מדובר באנשים בעייתים על גבול הפלילי, הם יכולים לעשות נזק בסדר גודל עצום למשכיר.

נכון. אלא שרובנו אנשים ישרים (אני מניחה) ולכן רובנו בעמדת נחיתות כשוכרים מול משכירים. כי משכירים, גם ישרים, יכולים לפגוע בשוכרים הרבה יותר מאשר שוכר ישר יכול לפגוע במשכיר.

 

[בת העמק]

כי משכירים, גם ישרים, יכולים לפגוע בשוכרים הרבה יותר מאשר שוכר ישר יכול לפגוע במשכיר.

איך? חוץ ממעבר לדירה אחרת, איזו פגיעה יכול המשכיר לפגוע בשוכר?
אצלי, השוכר שגרם לי לנזק היה אדם מאד ישר. נזק של עשרות אלפי ש"ח בסופו של דבר.

 

[c881]

חוץ ממעבר לדירה אחרת, איזו פגיעה יכול המשכיר לפגוע בשוכר?

במשך זמן השכירות - להסתכסך עם השכנים בבנין וכמה שהם יהיו חברים שלך, הם יוציאו את הכעסים עליך.

כשיצא - הרהיטים היו מטונפים, הריח של הסיגריות בחדרים, השירותים היו שבורים, לא יודע אם זה הוא, חברה שלו או השכנה מלמעלה...
אבל ללכת לפתוח את הביוב ולמצוא בקבוקי שמפו, מברג, כדור שיער...
מיותר לציין שהצ'ק ערבון לא כיסה את הכל.
וזה במזל שהבחור לא החליט להתבצר בדירה ולך תוציא אותו דרך בית המשפט הישראלי.

מזל שלא אני הייתי בעל הדירה.
אבל, מהדיון הנוכחי... נראה שעל כל דייר בעייתי יש בעל דירה שחווה בעיות מדייר שכזה.

 

[מרק עוגיות]

@c881, השאלה של @בת העמק היתה על פגיעה של המשכיר בשוכר, אתה ענית לגבי פגיעה של השוכר במשכיר.

איך? חוץ ממעבר לדירה אחרת, איזו פגיעה יכול המשכיר לפגוע בשוכר?

התכוונתי בעיקר לאילוץ לעבור לדירה אחרת. לשוכר שיש לו משפחה והרבה ציוד זו פגיעה לא קטנה, גם כלכלית וגם ברמה האישית. במיוחד אם זה אזור שקשה למצוא בו דירות סבירות לשכור, מה שיכול לאלץ הוצאה של ילדים ממסגרות.

אצלי, השוכר שגרם לי לנזק היה אדם מאד ישר. נזק של עשרות אלפי ש"ח בסופו של דבר.

איך הוא גרם לך לנזק הזה? אני לא מצליחה לחשוב על נזק של עשרות אלפי שקלים שאני יכולה לגרום כשוכרת אם אני משלמת בזמן ולא עושה נזק לדירה שאני לא משלמת עליו (משהו שאדם ישר לא יעשה).

 

[ברננקי]

סתם משהו קטן שעלה לי בראש ועניין אותי ולא רציתי שרשור נוסף, אז אשאל כאן
בהערכה גסה, מה המשקיעים עושים עם השכ"ד?
כמה מהם חוסכים אותו? כמה מהם מבזבזים אותו? (והאם לצריכה השוטפת או שהם מנצלים את האקסטרא כסף לבזבוזים פרימיום, למשל חו"ל), וכמה מהם פשוט עוד מכסים את המשכנתא שהם לקחו בשביל הדירה?

 

[daat99]

בהערכה גסה, מה המשקיעים עושים עם השכ"ד?

במקרה הפרטי שלי הוא מכסה לי כ-90% מהוצאות המחיה השוטפות שלי דבר שמאפשר לי להזרים כמעט את כל המשכורת לחשבון באינטראקטיב לצורך רכישת מניות דיבידנד (ברקזיט מאכזב... הנחה של 3% בלבד...).

ג.נ.
החזרתי את המשכנתה במלואה בתוך 4.5 שנים.

 

[Waler]

סתם משהו קטן שעלה לי בראש ועניין אותי ולא רציתי שרשור נוסף, אז אשאל כאן
בהערכה גסה, מה המשקיעים עושים עם השכ"ד?
כמה מהם חוסכים אותו? כמה מהם מבזבזים אותו? (והאם לצריכה השוטפת או שהם מנצלים את האקסטרא כסף לבזבוזים פרימיום, למשל חו"ל), וכמה מהם פשוט עוד מכסים את המשכנתא שהם לקחו בשביל הדירה?

אישית אין לי דירה, אבל חבר שלי שקנה דירה להשקעה משתמש בשכ"ד כדי להחזיר את המשכנתא (ואף מוסיף מכיסו מידי חודש לסכום שמתקבל מהשכ"ד).