חוסר איזון בן בעלי ושוכרי הדירות

[רוני]

@רוני האם יש הגיון בלשהקיע היום בדירות קטנות וזולות יותר, נניח דירות בערך של 500K, עם תשואה של 5%,? אני מסכים עם ההנחה שמחירי דירות 4/5 חדרים כיום, הם נטולי הגיון כלכלי. השאלה היא כיצד תשפיע ירידת מחירים של 30% על מחירי הדירות הזולות יותר, האם ביחס ישר או שהדירות הזולות יספגו ירידה מתונה יותר, האם השקעה בדירה זולה היא בעצם גידור הסיכון של ירידת ערך הנדלן?\

דירות קטנות וזולות בערך של 500K עם תשואות של 5% כיום לדוגמא ניתן לרכוש בשכונת חליסה בחיפה, מניבות תשואות על הנייר אטרקטיביות אך בפועל מדובר ביעד פחות איכותי של שוכרים ולעיתים המשקיעים גרים רחוק מאיזור הנכס ולכן התשואה נטו עלולה להיות שונה, במקרה של בעיות עם שוכר או ביצוע פעולות של אחזקה בנכס, שכירת שירותי ניהול לנכס. התשואה לא מגלמת את הסיכון שבהשקעה שלא לדבר על וויתור על פוטנציאל עליית ערך בטווח הבינוני והיזדקקות למשכנתא גבוהה יחסית.
כשמשקיעים בנדל"ן יש מכלול של דברים שצריך לקחת בחשבון ולא להתמקד רק בתשואה. אני מניח שרכישה של דירות אלו בעבר בעיתוי הנכון יכלו להניב עבור המשקיע כיום תשואה משכירות של 10% עד 12. בתשואות אלו ניתן לשקול השקעה בסוג זה של נכסים.

 

[מיכאל]

היזדקקות למשכנתא גבוהה יחסית

@רוני מדוע המשכנתא היא גבוהה יחסית להקשעה בנכסים יקרים יותר?

ויתור על פוטנציאל עליית ערך בטווח הבינוני

מדוע קיים ויתור על עליית ערך,?

 

[liranviper]

תודה @רוני . יש לך במקרה או אתה יודע איפה אפשר לחפש את הנתונים המקבילים במדינות ובתקופות בהן היו בועות נדל"ן בעבר?

 

[wa11a]

השכר הממוצע בישראל בשנת 2006 היה בסביבות 9,500 ברוטו כ 85 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת, כיום השכר הממוצע הוא 9,800 ש"ח ברוטו לעומת מחיר דירה ממוצעת כ 1,640,000 ש"ח כלומר 167 משכורת ממוצעות.

רק תיקון לגבי השכר הממוצע. אתה ממש רחוק מהנתונים של הלמ"ס :
http://www.cbs.gov.il/www/y_labor/e4_01.pdf

וזה לא כולל עובדים זרים אלא ישראלים בלבד :
http://www.cbs.gov.il/www/y_labor/e4_03.pdf

 

[daat99]

רק תיקון לגבי השכר הממוצע. אתה ממש רחוק מהנתונים של הלמ"ס :
http://www.cbs.gov.il/www/y_labor/e4_01.pdf

וזה לא כולל עובדים זרים אלא ישראלים בלבד :
http://www.cbs.gov.il/www/y_labor/e4_03.pdf

לפי מה שאני מבין מהמסמכים מדובר במספרים מתואמי אינפלציה בעוד מחירי הדירות ש @רוני הציג אינם מתואמי אינפלציה.
בהחלט נראה שיש פער בין המספרים אבל לדעתי אחרי שתבצע התאמה לאינפלציה של מחירי הדירות אתה תגיע למספרים הרבה יותר קרובים (דעה בלבד - לא בדקתי).

 

[סתם מישהו]

כאן וכאן נראה שמחירי השכירות לא עלו בצורה דרסטית (הגרפים הם במחירים ריאלים). לא הצלחתי למצוא נתונים רשמיים בצורה מסודרת של הלמ"ס, אז צריך לקחת את זה בערבון מוגבל. בכל מקרה, זה לא נראה שיש איזו מגפת העלאות שכר דירה שמשתוללת. ורעיונות של פיקוח על שכר דירה, או התערבות בכמה/מתי מותר להעלות שכר דירה, רק יפגעו עוד יותר בשוכרים בטווח הרחוק (ואני לא מדבר מפוזיציה, אני שוכר בעצמי). יש על זה קונצנזוס מאוד רחב. גם פול קרוגמן שידוע בדעותיו השמאליות כלכלית מתנגד לכך ומסביר מדוע. צריך להתיר את אינסוף המגבלות והבירוקרטיה שיש בארץ על בניה, אנחנו מקום 140 בעולם בדירוג הזה. כאשר ההיצע יהיה יותר גדול ומתאים לצרכים של האוכלוסיה, גם מחירי הדיור ירדו וגם מחירי השכירות. וגם היום בשוק השכירות שלנו, יש מספיק פתרונות. אני מכיר לא מעט משפחות שגרות בשכירות. מוצאים איזה בעל דירה שבעיקר מעוניין בשקט תעשייתי, והכל בסדר. אם יהיו פחות מגבלות, ולא נהיה מדורגים אי שם אחרי מדינות אפריקה, אלא אפילו "רק" במקום מכובד כמו 20-30 כיאה למדינה ב OECD, המצב יהיה הרבה יותר טוב.

 

[wa11a]

@סתם מישהו כשאנשים מדברים על עליות השכ"ד הם מדברים על גוש דן. באמת כשמכלילים את כלל המדינה מחירי השכירות לא עלו בצורה דרסטית.
הפתרונות לדעתי הם ארוכי טווח, יצירת מטרופולינים חזקים בבאר שבע, חיפה, ירושלים וערים נוספות כך שלא כל האוכלוסיה תתרכז באזור אחד. וכמובן פיתוח תחבורה ציבורית נאותה (כרגע הקצב לא משביע רצון).

 

[albert yaron]

מנקודת מבט כלכלית מקובל לחשוב שהמדינה צריכה לבחון להתערב בשווקים בהם היא מוצאת כשל שוק.
מדובר בשוק מאוד משוכלל - המון שוכרים והמון משכירים.
כשלי השוק שאני יכול לחשוב עליהם בשוק הדיור הם:
1. א-סימטריה במידע - נקודה זו נכונה גם לגבי השוכר אשר לא יודע מספיק על הדירה (לדוגמא האם היא רועשת, האם יש נזילה), וגם לגבי המשכיר (האם הדייר יכול לשלם בקלות, האם בעבר הוא הפר הסכם עם בעל דירה אחר). לטעמי, הבעיה בסעיף זה מאוד קשה לפיתרון על ידי הממשלה. לאחרונה שמעתי על אפליקציה המנסה לפתור זאת על ידי יצירת מאגר על משכירי דירות. לפיכך אני לא חושב שסעיף זה מהווה בסיס חזק לממשלה לקבוע רגולציה בתחום זה.
2. עלויות מעבר - אם מישהו שוכר כבר דירה המשכיר יכול לכאורה לנצל את עלויות המעבר של השוכר ולדרוש להעלות לו את שכר הדירה בכל טווח שהוא בין שכר הדירה הנוכחי לעלות המעבר (לדוגמא עוד 200 ש"ח בחודש). דרך אפשרית להתמודד עם סעיף זה היא קביעת שכירות לאורך שנים מינימלי כפי שהזכירו מהמקרה בספרד. אף על פי כן, לדעתי האישית אין צורך לייצר רגולציה כזו. ראשית כי ניתן לפתור זאת על ידי הסכמה בין השוכר והמשכיר על שכירות לטווח ארוך יותר או אופציה למימוש. כמו כן לכל רגולציה אפקטיבית יש עלויות מערכת - אכיפה, ביקורת וכו'.

לגבי השוואה לאירופה חשוב לזכור שההעדפה לגור בדירה בבעלות בישראל היא חזקה משמעותית מאירופה. אחת מההשלכות המרכזיות של העדפה זו היא תשואה נמוכה על שכירות באופן יחסי (כ-3% מהידוע לי).
אם ניתן לתת כאן דוגמא מספרד, או מצרפת אני מניח שהתשואה שם לשכירות קרובה יותר ל-5 - 6 %.
כך שלמעשה שכירת דירה כאן היא מאוד זול ביחס לאלטרנטיבה.
זה נובע בין השאר מכך שהרגולציה אינה לטובת השוכר כפי שאני מניח שהיא קיימת במדינות אחרות, ואנשים רבים אינם רואים בשכירות תחלופה טובה לבעלות על דירה, מבחינת הרגשת ביטחון ויציבות.
הקיצר אני טוען שהעובדה שאין רגולציה בתחום ושהרבה אנשים לא מרגישים ביטחון בדירה שכורה ורצים לקנות דירה תורמת למחירים נמוכים של שכירות.

 

[סתם מישהו]

עליות השכ"ד הם מדברים על גוש דן

גם בתל אביב המחירים לא עלו עד כדי כך, עלייה של פחות מ 5 אחוז נומינלית, כאשר באותה תקופה הייתה אינפלציה ממוצעת של 2-3 אחוז. כלומר ריאלית המחירים גם בתל אביב עלו ב 2-3 אחוז לשנה, לא אסון. בקשר למטרופולינים - אנשים חיים היכן שהם מעוניינים לחיות. אי אפשר לשנות את זה בהנדסה חברתית.
דעת מיעוט כתב על זה בצורה יפה. הפתרון הוא לא לנסות לשלוח אנשים לקצוות הארץ. אם הייתה תחבורה ציבורית יותר מוצלחת, ואם לא היו חוסמים בכוח כל מיזם כמו אובר ו via ודומיו, אנשים יותר בקלות היו גם מתפרשים לטווח קצת יותר רחוק מתל אביב. צפיפות זה דבר יעיל מבחינה עקרונית, ותל אביב היא פי 3 פחות צפופה מפריז לדוגמא. יש מקום לעוד מאות אלפי יחידות דיור בשטחי תל אביב, ומיליוני יחידות בכל אזור המרכז. כמובן שאין בעיה גם שיבנו בבאר שבע וחיפה לפי היצע וביקוש. אם יהיו המון פרוייקטי בנייה חדשים של התחדשות עירונית, ההיצע יגדל משמעותית, והמחירים ירדו. מה שמונע את זה, זה כמעט אך ורק בירוקרטיה ורגולציה ממשלתית. כאמור בואו נתחיל מלא להיות מדורגים בשליש האחרון של מדינות העולם מבחינת קלות בנייה.

 

[Roi]

מספרד, או מצרפת אני מניח שהתשואה שם לשכירות קרובה יותר ל-5 - 6 %.

נכון מאוד, אפילו יותר לדירות קטנות.
לדעתי עניין ההיצע לא יפתור את הבעיה כי יקומו משקיעי נדל"ן נוספים שיקנו את הדירות הנוספות ו, עד שלא תיהיה אלטרנטיבת השקעה אחרת ומחירי המימון לרכישת נכס יישארו אטרקטיביים המחיר לא יירד.
דעתי לא מבוססת על שום מחקר שאני מכיר.

 

[liranviper]

כאן וכאן נראה שמחירי השכירות לא עלו בצורה דרסטית (הגרפים הם במחירים ריאלים).

תוכל לקשר למקור הגרפים?

 

[סתם מישהו]

תוכל לקשר למקור הגרפים?

הראשון והשני. כאמור לא הצלחתי למצוא בקלות את הנתונים הרשמיים של הלמ"ס, צריך לקחת את זה בערבון מוגבל.

 

[wa11a]

@סתם מישהו לא אמרתי שצריך להעביר אנשים בכוח. טענתי שצריך לייצר אלטרנטיבה טובה כך שהם ירצו לעבור.

 

[albert yaron]

@סתם מישהו לדעתי תחבורה ציבורית ותשתיות תחבורה טובות רק תגבירנה הביקוש באזור המרכז והשרון. ההימור שלי שהרכבת לירושלים תהרוג כמעט סופית את העיר.
רוב האנשים מעוניינים לגור באזור המרכז. הרבה מהם לא גרים במרכז בגלל שלא מתאים להם הנסיעות והפקקים.
להפך לדעתי פחות יקרה.

 

[רוני]

@רוני מדוע המשכנתא היא גבוהה יחסית להקשעה בנכסים יקרים יותר?


מדוע קיים ויתור על עליית ערך,?

כשאתה רוכש נכס בשוק הנמצא בעליות מחירים קרוב ל 10 שנים זה אומר שכמשקיע אתה לוקח מימון גדול יותר מאשר הייתה לוקח במידה והייתה רוכש את אותו הנכס לפני עליית המחירים.
אתה מוותר על האופציה לעליית ערך מהסיבה הפשוטה, השוק כבר עבר כברת דרך ארוכה כלפי מעלה ובנוסף מדובר בנכס שלא ממוקם במיקום מרכזי ולכן גם לאורך זמן לא תזכה לעליית ערך משמעותית. במידה והתשואה משכירות הייתה דו סיפרתית היה לך פיצוי על כך בצורה של תזרים מזומנים חזק מהממוצע.

 

[סתם מישהו]

ותשתיות תחבורה טובות רק תגבירנה הביקוש באזור המרכז והשרון

זה בדיוק מה שאמרתי:

אנשים יותר בקלות היו גם מתפרשים לטווח קצת יותר רחוק מתל אביב

כוונתי הייתה למקומות כמו נתניה, רחובות, וכו'. עדיין במרכז אך עם גישה טובה למרכזי תעסוקה.

טענתי שצריך לייצר אלטרנטיבה טובה כך שהם ירצו לעבור

שנים כבר המדינה מנסה "לייצר" אלטרנטיבה, זה לא עובד, לא יעיל, וחסר טעם. עדיף להוריד הרבה מהחסמים הבירוקרטיות והרגולציות המוגזמות, על התחבורה, הדיור, ושאר הכלכלה. אנשים כבר יבחרו היכן הם מעוניינים לחיות בצורה טבעית. כנראה שהתהליך ימשיך לכלול הגירה לאיזור המרכז.

 

[Oringa]

הגורם המשמעותי ביותר לטעמי הוא קרבה אפקטיבית למקום העבודה. אין שום דבר מפתה במגורים במרכז מלבד הרצון לגור מעל לפאב ולהגיע אליו בכפכפים אם במהלך היום אתה מבלה חצי שעה בפקקים (בין אם ברכב או בתחבורה ציבורית) בשביל לגמוע 2 ק"מ של כביש.

לעומת זאת, תחבורה ציבורית יעילה תאפשר מגורים רחוקים יותר מהמרכז (תוך חיסכון בעלות המחייה) ובמקביל שמירה על הוצאות תחבורה פחות או יותר זהות.

 

[מרק עוגיות]

במדינת ישראל יש בסך הכל כמה מיליונים של תושבים, כמו מספר התושבים במטרופולינים כמו ניו יורק, בוסטון רבתי, לוס אנג'לס ואחרים. אין שום הצדקה שיהיו כמה מטרופולינים על כמות כזאת של תושבים. כמות כזאת של תושבים מצדיקה בדיוק מטרופולין אחד. יכול להיות שעם הזמן המטרופולין של תל אביב יתרחב לכלול גם את חיפה ובאר שבע (ירושלים קצת יותר קשה בגלל הטופוגרפיה), אבל זה לעולם לא יהיה שלושה מטרופולינים. פשוט אין כאן מספיק אוכלוסיה בשביל לתחזק שלושה מטרופולינים איכותיים ויעילים כלכלית.

אין לי ידע מקצועי בתחום. זו רק דעתי הלא מבוססת.

 

[חיפאי]

מנסיוני רב השנים, יש פערי כח בין בעל ההון לשוכר. זה מחמיר בשוק בו הביקוש גבוה, אבל הפער מובנה בסוג העסקה הזו.
הפער בא לידי ביטוי, בין השאר, בכך שהפגיעה בבעל הדירה היא לא סימטרית לפגיעה בשוכר: בעוד בעל הדירה עלול לא לקבל את מלוא התמורה על השכירות, המשכיר עלול לאבד את מקום מגוריו (ויחד עם זה, כמו בכתבה, את מסגרות החינוך לילדיו, הקהילה בה הוא חי וכו'). שוכרים כמו הסולידית הם חזקים יותר מהממוצע, ולכן פער הכח מול בעל הבית מצטמצם ואפילו נעלם. אבל שוכרים פחות סולידיים (ולו מהיותם הורים) הם באופן מובנה חלשים יותר ונעדרי הגנה. הדבר נכון שבעתיים לבעלי מוגבלויות שונות. זה ברמה האישית.
ברמת השוק, לדעתי קורה משהו מעניין יותר. בשוק מאוזן (שיש בו עודף ביקוש או הצע) קל יותר לבעל הדירה הממוצע להעלות את שכר הדירה בקצת, כי הוא רק מסכן אובדן הכנסה עתידי. לעומת זאת לשוכר קשה להוריד את שכר הדירה בקצת, כי הוא מסכן אובדן קורת גג ומעבר דירה על כל הכרוך בכך. לכן, בשוק כזה, מחירי השכירות אמורים לעלות קצת, אפילו אם אין שינוי בביקוש והיצע. מה דעתכם?

 

[בת העמק]

לעומת זאת לשוכר קשה להוריד את שכר הדירה בקצת, כי הוא מסכן אובדן קורת גג ומעבר דירה על כל הכרוך בכך.

אתה מתכוון שלשוכר קשה להציע ירידה בשכ"ד, נכון? כלומר, להתמקח. הוא לא יכול להחליט אלא רק לבקש. ואם הוא רק ביקש והתשובה שלילית, אתה חושב שבעל הבית יעניש אותו ויזרוק אותו מהבית? למה זה יסכן אותו?