השקעה בנדלן מניב בישראל - אשמח לדעתכם

[yossik]

הזיה רמת השיח פה

בבקשה, מעט צניעות כמשתמש חדש...

 

[amit]

הזיה רמת השיח פה. במקום להסביר את טענותיך ומדוע זה לא הגיוני, מסוכן, לא משתלם אתה בוחר להתבטא בצורה כזו.
הגעתי לפורום כדי לשאול שאלות תמימות על השקעה. תשובות ענייניות לא קיבלתי למרות שנתתי את כל המידע שברשותי.
זה לא הפרויקט הראשון שממומן על ידי בנק. הנתונים היבשים ברורים אז למה לא להתייחס ספציפית לסיכון, גובה התשואה ועליית ערך.

הוא דווקא הסביר מצויין.
אתה לוקח 100% מהסיכונים ומקבל 50% מהנכס .
אה ומקבל הבטחה ל5% שכירות החייבת במס שולי , כשהריבית על פקדונות נושקת ל4% וחייבת ב15% מס .

עסקאות כאלה היו הזויות אבל איכשהו מובנות כשהריבית היתה אפס , אבל היום -אין בהן שום הגיון.

 

[אליהו]

@ON2023
לדעתי זה דומה לקניית אג"ח קונצרנית של חברה בדירוג יותר נמוך מBB והתשואה צריכה להיות הרבה יותר מ5 אחוז...
ובהנחה שאתה מניח שהם יצליחו לעמוד בהתחייבות ויהיה עליית ערך, ממילא הדירוג שלהם יעלה דרמטית, ואתה תרוויח ממכירת האגח בקלות 100 אחוז רווח...

 

[אורי ג.]

קח בחשבון שאם אתה שותף בהשקעה אתה עשוי גם לאבד יותר מסכום ההשקעה במקרה הגרוע (כלומר עוד שנתיים תגלה שאולי אתה צריך להוסיף כסף מהכיס).

אפשרי אבל אי אפשר להכריח אותו לשלם, בהסכם טיפוסי הוא משלם או שהוא מדולל.
לצערי כבר היו לי מקרים כאלה.

 

[ON2023]

אפשרי אבל אי אפשר להכריח אותו לשלם, בהסכם טיפוסי הוא משלם או שהוא מדולל.
לצערי כבר היו לי מקרים כאלה.

בהסכם המדובר נאמר כי השותף המוגבל לא ישא בשום הוצאה לאורך חיי השותפות וכי בכל הוצאה ישא השותף הכללי. כמו כן, נאמר שהשותף הכללי רשאי להוסיף שותפים מוגבלים נוספים כל עוד השותף המוגבל לא מדולל.
השותף הכללי רשאי למכור את הנכס בכל עת במחיר שלא יפחת מסכום ההשקעה ודבר אחרון, במקרה של מימוש של הבנק קודם כל השותף המוגבל מקבל את חלקו אחרי הבנק ולפני השותף הכללי (פה אני צריך לברר האם מדובר בסכום המכירה היחסי ע״י הבנק או בסכום ההשקעה הראשוני).

 

[איש ירח]

השקעה דרך שותפות מוגבלת בנדלן מניב במגדלים במרכז תל אביב

בדקת בכלל את היצע המשרדים בתל אביב? המחיר בכלל אטרקטיבי?

 

[fliper]

אישית היתי מתרחק (לצערי מדבר מניסיון)
ממליץ לך לעבור על הפוסט הבא - https://www.hasolidit.com/מגדיר-הרעלים-הפיננסיים

 

[צדיק נסתר]

בדקת על השותף הכללי?
יש תביעות נגדו?
העסקה כעיסקה היא מאוד גרועה בעיניי

המלצה שלי אל תיכנס לעסק שאתה לא יכול לצאת ממנו בקלות ובמהירות
לצערי מנסיון..

 

[אורי ג.]

המלצה שלי אל תיכנס לעסק שאתה לא יכול לצאת ממנו בקלות ובמהירות

עוד המלצה:
I DON'T WANT TO BELONG TO ANY CLUB THAT WILL ACCEPT PEOPLE LIKE ME AS A MEMBER

 

[קפיצת הדרך]

גילוי נאות - אני לא מבינה בעסקאות כאלו *כלום*. אין לי נסיון בכלל לא לטובה ולא לרעה.
ולכן מעלה תהיות כלליות שקופצות לי.

אוקיי אבל אני מקבל את דמי השכירות ללא ניכוי החזר משכנתא וריבית. המשכנתא היא בגובה ההשקעה של השותף המוגבל בלבד.
אכן גם החלק שלי משועבד אבל לי אין הוצאות שוטפות בעסקה (מלבד פחת ומיסים).

איזו משכנתא השותף לוקח? זה קבוע בחוזה? אולי זה משכנתת בלון והחוב לבנק (שמקבל את הכסף ראשון) לא רק שלא ירד אלא יתפח (הצמדה + ריבית) והכל על חשבונך. וגם אם לא בלון אולי זו משכנתא צמודה ארוכה מאוד ומסוכנת, על מנת לקבל ריביות אטרקטיביות ותזרים נוח (שיחזיר את עצמו מהחלק שלו בשכירות). ושוב, על חשבון הסיכון של צבירת הצמדה של החוב ותפיחתו. הרי מה איכפת לו לקחת סיכון הוא לא מפסיד כלום.

גם לא הבנתי גם מה קורה בסוף. אם יש רווח האם החוב שנצבר/נשאר מקוזז רק מהחלק של השותף הכללי או שקודם משולם החוב ורק אחר כך מתחלקים ברווח?
דוגמא 1
נניח בקניה הדירה עלתה 100 ואתה שילמת 50 (החוב לבנק 50).
נניח במכירה הדירה שווה 120 והחוב תפח ל- 60 (בגלל ההצמדה).
תרחיש 1 - הבנק מקבל את ה- 60 שלו. אתה מקבל 50 סכום ראשוני (מוצמד/לא מוצמד למדד?). וה- 10 הנותרים מתחלקים חצי חצי. כלומר עליית ערך של 20% על הדירה נותן לך רווח של 10% על ההון (ולשותף הכללי רווח מהאוויר).
תרחיש 2 - החוב הוא רק על החלק של השותף הכללי. כלומר מחלקים 120 חצי חצי אתה מקבל 60 והשותף הכללי מקבל אפס (ה- 60 שלו פחות החוב לבנק)

דוגמא 2
נניח בקניה הדירה עלתה 100 ואתה שילמת 50 (החוב לבנק 50).
נניח במכירה הדירה שווה 90 והחוב תפח ל- 60 (בגלל ההצמדה).
תרחיש 1 - הבנק מקבל את ה- 60 שלו. אתה מקבל מה שנשאר 30 (כי זה פחות מהסכום הראשוני). אין רווח לשותף הכללי ואתה הפסדת 20 מההשקעה.
תרחיש 2 - ?

כי אם זה תרחיש 1 זה די הזוי… (בשתי הדוגמאות). כי זה אומר שמעבר לסיכון של ירידת ערך (שבו אתה סופג את כל ההפסד) גם במקרה של עליית ערך ויצירת רווח הסיכון להפסד הוא רק עלייך אבל הסיכוי לרווח הוא חצי. (ואת הרווח, אני מניחה, שמחשבים אחרי כל הוצאות המכירה, כך שגם את זה כנראה אתה משלם).

 

[Orib]

כלומר השותף הכללי לא מביא שקל מהבית, אתה מביא את כל ההון העצמי, הוא לוקח הלוואה תוך שיעבוד הנכס שלך וההלוואה הזו היא בעצם ההשקעה שלו?
הבנתי נכון?
המצב שקול לזה שאני ואתה נקנה דירה ביחד, עם 50% משכנתא, אתה תביא את שאר ה50% וה50% מהמשנכתא יהיו בעצם החלק שלי?

לא מצדיק את התשואה ואת גובה ההשקעה וכדומה, אך רק רוצה להסביר את המבנה של שותפות מוגבלת ציבורית (או פרטית באותו מבנה) אם לך או לכותב הפוסט.
השותף הכללי איננו מחזיק ביחידות השתתפות בשותפות מעצם היותו השותף הכללי (המקנות חלק מהרווח/הפסד ובעלות על הנכסים ואחריות על ההתחייבוית) אלא רק ביחידות ניהול (כמו מניות הנהלה שאסורות בחברות ציבוריות בישראל ומותרות בחו"ל), כך שאינו לא חלק בנכס אלא יש לו חלק בניהול אקטיבי או פסיבי (נפוץ גם שהוא אחראי על להביא חברה/בעלי מקצוע צד ג' לצורך ניהול).
השותפים המוגבלים הם היחידים בעלי יחידות השתתפות (בחברה - מקביל למניות רגילות).

מה שקורה המון וכאן מתחילה הונאה בחלק מהמקרים, שהשותף הכללי, מקבל עמלה על גיוס השותפים המוגבלים (לפעמיים קוראים לזה שכ"ט או כל כינוי אחר, השם לא חשוב כמובן) אם במזומן ואם ביחידות השתתפות מוגבלות ואז קורה המצב המתואר על ידך, שהוא לכאורה לא הביא כסף מהבית, מקבל יחידות בשותפות ומכאן בעלות משותפת בנכסים.
עקרונית ישנה הצדקה לעמלה הזאת שכן גיוס ההון אינו עבודה פשוטה, וראוי שיקבל תשלום על כך, אך השאלה כמה והאם התשלום הוגן או מופרז.

בנוסף יש לבדוק מה הסכם דמי הניהול מול השותף הכללי, שכן הוא שינהל באופן בלעדי את השותפות וגם את עניין ההיתכנות לכך שתדולל בגיוסים עתיידים לשותפות.

לדעתי האישית, אדם שהולך לכיוון הזה צריך להיות אדם עם ניסיון בתחום ובאזור הספציפי בו פועלת השותפות, להכיר את התחום ואת הגופים הפועלים על מנת לדעת להעריך את גובה העמלות, התנאים המשפטיים וההיתכנות העסקית. לכן ככל ואין זה עיסוקך או אין איתך קבוצה של בעלי מקצוע שאתה סומך עליהם ובעל ניסיון עימם בהשקעות קודמות - לא הייתי הולך על השקעה לא במבנה שהצגת וגם לא בשותפות מוגבלות נוספות באותו תחום. מבלי להיכנס אל עניין המחיר והתשואה שאתה נוקב בהם בפוסט שנראים קצת מנותקים אך אין אפשרות להעריך חוזה מורכב כמו שאתה מתאר בהרף עין.

לא ייעוץ וכו......

 

[amit]

הוא עזב... כנראה פוסט פרסומי

 

[האזרח הקטן]

הוא עזב... כנראה פוסט פרסומי

לא בהכרח, לפעמים אנשים לא רוצים לשמוע את האמת לאחר שכבר קיבלו החלטה.