היי
@עידו ג
בתור מי שמתעניין בעצמי ב'פליפים' בעסקאות השבחה פינוי בינוי, לאחר מחקר (לא מקצועי) שעשיתי, וללא ניסיון בפועל.
ישנם 3 שלבים עיקריים:
1. 'שלב הדיבורים' על פינוי בינוי.
זה יכול להימשך שנים..
במקרה הטוב 5 שנים ומטה. במקרה הרע 10-15 שנה ומעלה (אם בכלל..).
חשוב מאוד! האם יש לך פרטים נוספים: מה מצבו התכנוני הנוכחי והעתידי של הבניין/אזור ברמת העירייה, האם יש בחור אחד (או יותר) שאוסף חתימות, האם זה חתימות הסכמה כלליות לפינוי בינוי (קבלן חתימות) או חתימות ליזם ספציפי, באיזה קבלן/יזם מדובר, כמה חתימות נאספו, האם יש נציגות דיירים עו"ד מטעם וכו', האם יצאו למכרז קבלנים, האם יש איחוד תיכנוני עם שטחים סמוכים, מה מצב מתחמים סמוכים, ובכלל כמה ביקוש יש בעיר לפינוי בינוי וכמה בפועל התחילו תהליכים (עברו לשלב 2 ו3).
סיכום: מה ההיתכנות.
2. שלב ההתקדמות.
3-7 שנים או יותר.
בחירה ביזם/קבלן, איסוף חתימות מתקדם, השגת רף חתימות דרוש.
התקדמות בהגשת תוכניות בועדות (מקומית/מחוזית, התנגדויות וכו') וקבלת תוספת זכויות.
החתמת 100% דיירים.
קבלת היתר בניה.
מניעות אפשריות: האם יש דיירים שמתנגדים (מנהלים מו"מ קשוח/ מבוגרים), עיכוב תכנוני, וכדו'.
3. ביצוע.
4-10 שנים, תלוי בעיקר בגודל המתחם (אבל לא רק, גם איכות ויציבות קבלן ועוד).
פינוי דיירים.
תחילת עבודות, חפירה ודיפון.
בניה, גמר בניה.
מסירה.
מתחילת שלב 1 (תחילת 'דיבורים') עד סיום שלב 3 (סיום בניה ואכלוס) יכולים לעבור 15-20 שנה ויותר
בכל שלב מחירי הדירה עולים - משלימים את הפער למחיר הדירה שתתקבל.
אתה יכול להיכנס לדירה המדוברת (של אמא) שאוחזת כנראה איפשהו בשלב 1 - ולהישאר איתה עד שתעביר לדור הבא (בעזרת ה' שתזכה
) כפי שתיארת שאתה מתכנן,
או שאתה יכול לבחור דירה אחרת אולי בעיר אחרת ולבחור השקעה בה אתה בוחר את השלב הספציפי בו אתה נכנס ויוצא מההשקעה.
לדעתי הלא מלומדת, כניסה איפשהו בשלב 2, למשל בהשגת רוב דרוש, קצת לפני או קצת אחרי, ומכירה באמצע/סוף שלב 3 תיתן לרוב את הערך הגבוה ביותר כלומר - ב% רווח שנתי. אדגיש כי אני חסר ניסיון בתחום, אך כך הסקתי ממעקב די מתמשך אחרי מחירי דירות ב'יד 2' תוך מעקב מקביל אחר התקדמות שלבי תכנון וביצוע.
כמובן שיש המון משתנים אבל זה בגדול.
כנראה שהסיבות העיקריות לכך הם: התמשכות שלב 1 מעבר למצופה בדרך כלל. בשלב 2 עדיין ניתן למצוא מחירים אטרקטיביים ברמת ודאות גבוהה יחסית. בסוף שלב 3 מיעוט מוכרים, ומי שמוכר מוכר במחיר דירה קרוב למחיר שמציע הקבלן (ובלי הטבות בתנאי תשלום כמו שייתכן ומציע הקבלן).
זה לא מאני און דה פלור ודורש מחקר מעמיק ומתמשך והרבה שיחות טלפון, אבל לדעתי ישנם הזדמנויות לא מעטות (בעיקר מחוץ לאזורי ביקוש).
אבל עזוב דעתי,
לגביך, מה הסיבה להתמקדות בדירה ספציפית בשוק בו מוצעות אלפי דירות למכירה ביד 2 (בכל השלבים, אם כי בעיקר בשלב 1).
יש לך היכולת לבחור את הדירה הספציפית במיקום הספציפי, בשלב הספציפי, במחיר הספציפי.
מאחר ואתה בחור טוב ולא מנסה 'לעקוץ' את המשפחה ולקנות את הדירה בפחות משווייה, מה הסיבה להתמקדות דווקא בה?
