המסע לנדל"ן

[עידו ג]

יש לי דיון מסע אישי, אבל בדיון זה החלטתי להתעסק בנדל"ן בלבד מכיוון שהנושא מרתק אותי בשבועות האחרונים, לצערי זמני קצר מאוד, והייתי רוצה לשאוב הרבה יותר מידע מאשר אני מספיק.
בדרך, אני נתקל בהמון כתבות לא עדכניות, כתבות שיווקיות (בסתר, במחבוא ובגלוי). כך שמאוד קשה לדעת מהו מקור אמין ומי נותן עצות מוטות לחלוטין. לכן אני פונה לפורום הנהדר.

עלי בקצרה:
בן 28. רווק ללא זוגיות. במחשבה רחוקה, כן אשמח לזוגיות, ומאוד אשמח לילד/ה או שניים עם בת הזוג הנכונה. לא בכל מחיר (מפרט בגלל הוצאות עתידיות שעלולות לצוץ).
הוצאות נוכחיות הן רק שכר דירה. סטודנט שנה א' מפונה מקריית שמונה, כך שכל עוד מענקי האכלוס נמשכים אני למעשה אפילו בפלוס (גר אצל ההורים על חשבונם).
תיק קטן (81 אלף ש"ח) באינטרקטיב 100% מניות. לא צפויות הפקדות משמעותיות בשנות התואר. כן מצאתי עבודה חלקית, ואשתדל להשקיע אחוז כמה שיותר גבוה מהחיסכון (באיזה אפיק ואיך ניגשים לעניין עוד נדבר).

מחשבותיי:
מעוניין בדירה כפיזור
מעוניין בדירה לייעול מס
לא משנה לי אם למגורים או להשקעה
מעוניין בדירה על מנת להעביר לדור הבא הלאה (במידה ויהיה למי )
אין לי יעד לכניסה לדירה, אני אפילו לא בזוגיות, כך שפרויקט "מחיר למשתכן" "דירה בהנחה" "דירת מטרה" וכד קורצים, בלאו הכי לוקח זמן עד שמקבלים דירה ואני לא ממהר.

איפה:
למגורים: נהרייה. אולי עכו, אולי חיפה. כל משפחתי כאן, לפחות זו הקרובה. אם אעזוב הורי יהיו עצובים מאוד, אז אעזוב רק במקרי קיצון (עבודה שפשוט אי אפשר לסרב לה, אהבה שאי אפשר לסרב לה). מענק 40 אלף שקלים הוא נחמד אבל לא שיקול.
להשקעה: בכל אזור בארץ (אולי למעט אילת). כנראה זה ששווי ההנחה בו שווה יותר. מקריאה עושה רושם שככל שהדירה גדולה יותר ושווי הקרקע גבוהה יותר, ההנחה יותר משתלמת הלכה למעשה. ביחס למה שאני יכול להרשות לעצמי, שזה כנראה לא הרבה.

הגרלות:
לא אשקר, מאוד חושש מהגרלות. הבנתי גם שאפשר להדפק בלי דירה (?). מה ההבדל בינן לבין הימורי לוטו/טוטו? האם בהגרלות הסיכוי לזכות גבוה משמעותית עד כדי כך שתשלומי ההשתתפות שווים את הסיכוי הקלוש לזכות? והאם יש גוף "נאמן" שמבטיח דירה בסופו של דבר (גם אם באיחור)?

מה הלאה:
ללמוד למה אני זכאי ומה כרוך בכל. מה הקאץ' אם יש קאץ.
דירה בהנחה, דירת מטרה, מחיר למשתכן, משכנתא מסובסדת, כל כך הרבה מושגים שאין לי מושג לגביהם וחיפוש בגוגל סוטר את עצמו בקלות מסעירה.
מאוד אשמח לקבל "תקציר מנהלים" מאנשים שעברו את ההליך. יתרונות וחסרונות, בעיקר חסרונות.

איך ניגשים לקנייה:
אוקי, אז נגיד וזכיתי בהגרלה ובחרתי דירה. באיזה שלב אני צריך לקחת משכנתא? זמן מסויים לפני קבלת דירה? בעת הזכייה? איך זה עובד?
ויותר מזה - נגיד והעו"ש קטן, אבל ישנו תיק השקעות. פשוט למכור את תיק ההשקעות על מנת לקבל משכנתא מתאימה?
או מראש, מעכשיו, אם אני שם לעצמי מטרה לקנות דירה, לא להפקיד יותר לקניית מניות אלא להשקיע רק בפקדונות ואג"ח? מה הדרך הנכונה לגשת לעניין? מאוד אשמח לקבל דעות וחוות דעת בעניין הגישה הנכונה.

באיזה שלב, בהתחשב בהון שלי ובעובדה שיש 3-4 שנות לימודי תואר לפני, להתחיל לגשת להגרלות? יפה שעה אחת קודם? עוד שנתיים? סוף תואר? רק כאשר יש כבר הון התחלתי סביר?

משכנתא מסובסדת: למישהו יצא להשתמש במשכנתא מסובסדת? מה הקאץ? צריך להתעמק בנושא. בנוסף אני לא בטוח אם אפשרי לשלב משכנתא זו וזכייה בהגרלה (מאוד יכול להיות שכן, אבל שווה בדיקה).

אם יש לכם ניסיון ועברתם את ההליך, אשמח לשמוע ממכם. אם אתם עוברים את ההליך, אשמח לשמוע ממכם גם כן. אם אתם סתם אנשים טובים שמבינים בנושא, אשמח לשמוע גם אותכם
מקווה בעתיד לעדכן מה למדתי ואם התקדמתי במשהו.

 

[Homer]

אני ממליץ על הספר משכנתא יעילה של רימון חייט. הוא מאוד עשה לי סדר בהרבה דברים.
מעבר לכך, לדעתי לא שווה לך להתפזר יותר מדי.
כרגע תשקיע בלימודים, זו הדרך הטובה ביותר שלך להגדיל את ההון העצמי שלך במהירות תוך זמן קצר, המשכורת שתקבל בסוף התואר תאפשר לך להגדיל את ההון העצמי שנדרש לדירה. כרגע אין לך ממש כסף להשקיע בקניית דירה, ואין לך איך להגדיל את הסכום הזה בתור סטודנט.
תשקיע בלימודים, זה "הון אישי" שיאפשר לך לתרגם את זה ל"הון ממשי".
גילוי נאות: לא עברתי את התהליך, מתגורר בשכירות כבר 25 שנה ו7 דירות שונות .

 

[עידו ג]

@Homer המלצה לספר טוב תמיד מבורכת! אני מאוד קצר בזמן עם הלימודים והעבודה כך שיהיה לי קשה לשלב קריאה, אך אולי זה בסדר בכל מקרה משכנתא רחוקה ממני כרגע, כך שיש לי זמן לקרוא, לאט לאט
האם בספר קיים פירוט על "משכנתא מסובסדת" ?
אני מניח שלגבי סוגי ההגרלות אין אזכור כי זה לא נושא הספר.
אני רואה שלכותב הספר יש גם בלוג וערוץ יוטיוב, אבדוק אותם

 

[Homer]

לא זוכר אם יש שם התייחסות על משכנתא לזכאים, אבל תבדוק את תוכן העניינים ותראה אם זה מתאים לך. זה חומר רקע טוב לפני שמתחילים, ובכל מקרה, נראה לי שכרגע עדיף לך להתמקד בהגדלת הון, לא בלקיחת משכנתא.

 

[עידו ג]

ברור, אני פשוט אוהב ונהנה לצרוך ידע, להתעמק בנושאים. במיוחד כלכליים. משכנתא לא בתוכניות בשנים הקרובות אבל כן הייתי רוצה להיות מוכן (מבחינת ידע) כאשר תהיה רלוונטית.
לצערי בכל מה שקשור לנושאים כלכליים אין לי ממי ללמוד או עם מי לדון, לקחת דוגמא אישית.
לכן אני כן מתעניין בנושאים מראש על מנת לא לעשות טעויות יקרות בעתיד. מתאים לי הוא מתאים בוודאות. אני בל מקרה חסר מושג לחלוטין בתחום, אז גם אם לא יכסה את כל התחום, זו לפחות התחלה טובה.

 

[עידו ג]

הזמנתי את הספר
האם קיימים דיונים לא נעוצים "מומלצים" בפורום הנדל"ן? כמו מייק ואייק בשוק ההון, או הדיום הנהדר מהמוד ששכחתי את שמו לגבי קרנות איריות. למעט מילון המושגים החביב של אורי, לא מצאתי דיוני "go to" בנדל"ן. אם קיימים אשמח לקישורים או אזכור שמותיהם ואני כבר אמצא אותם

 

[האזרח הקטן]

מחשבותיי:
מעוניין בדירה כפיזור

דירה מקטינה פיזור - היא השקעה בנכס בודד שנמצא בבניין אחד בשכונה מסויימת בעיר אחת, במדינה קטנה, וכמו שנזכרנו לאחרונה, גם מוקפת אויבים שבאמת רוצים להשמיד אותנו ומוכנים לשלם מחיר לשם כך.
לעומת זאת מחקה של מדד רחב שמכיל מאות חברות בינלאומיות גדולות שפועלות במדינות שונות, מגדיל פיזור.

באופן אישי אני מאוד סלדתי מהרעיון של השקעה בנדל"ן, וכל הוני היה בשוק ההון. לפני כשנתיים וחצי החלטתי כן לקפוץ למימי הנדל"ן להשקעה, ואני שמח שעשיתי זאת, ועם הזמן אני ממשיך ללמוד את התחום ובכוונתי לרכוש נכסים נוספים בהמשך. אבל, לדעתי כדאי לעשות זאת רק לצד תיק ניירות ערך משמעותי, ולא במקום. בעיניי תיק ניי"ע הוא דרך טובה לצבור הון עצמי, וברכישת נכס אפשר לקבל מימון גבוה וזול יחסית עם תנודתיות נמוכה יחסית.

הגרלות:
לא אשקר, מאוד חושש מהגרלות. הבנתי גם שאפשר להדפק בלי דירה (?). מה ההבדל בינן לבין הימורי לוטו/טוטו? האם בהגרלות הסיכוי לזכות גבוה משמעותית עד כדי כך שתשלומי ההשתתפות שווים את הסיכוי הקלוש לזכות? והאם יש גוף "נאמן" שמבטיח דירה בסופו של דבר (גם אם באיחור)?

ממה יש לפחד? כשמישהו זוכה בהגרלה הוא בסופו של דבר יחתום על הסכם מכר מול יזם נדל"ן, בדיוק כמו בכל רכישת דירה מקבלן. העלות של ההשתתפות היא גרוש ורבע, משהו כמו מאה או מאתיים ש"ח על תעודת זכאות שתקפה לשנה, אם אני זוכר נכון. מעבר לכך גם אם זכית, כל עוד הקבלן לא קיבל היתר בניה, אין לך שום תשלום.

איך ניגשים לקנייה:
אוקי, אז נגיד וזכיתי בהגרלה ובחרתי דירה. באיזה שלב אני צריך לקחת משכנתא? זמן מסויים לפני קבלת דירה? בעת הזכייה? איך זה עובד?

לא ניתן לקחת משכנתא לפני שיש לך חןזה חתום. הקבלן כן יבקש ממך אישור עקרוני מהבנק כדי לראות שאתה מסוגל להשלים את הרכישה.
מבחינת הבנק, הוא ישחרר את הכספים רק אחרי ששילמת את ההון העצמי, לפחות 25% ממחיר הדירה, ובמקרה של דירה שעולה פחות מ1.8 מיליון, לפחות 10% ממחירה.
מבחינת הקבלן יש לוח תשלומים שמציין כמה צריך לשלם בכל שלב, בהתאם להתקדמות הבניה.

ויותר מזה - נגיד והעו"ש קטן, אבל ישנו תיק השקעות. פשוט למכור את תיק ההשקעות על מנת לקבל משכנתא מתאימה?
או מראש, מעכשיו, אם אני שם לעצמי מטרה לקנות דירה, לא להפקיד יותר לקניית מניות אלא להשקיע רק בפקדונות ואג"ח? מה הדרך הנכונה לגשת לעניין? מאוד אשמח לקבל דעות וחוות דעת בעניין הגישה הנכונה.

קבלת משכנתא מחייבת במספר דברים:
1. הון עצמי, לפי מה שציינתי מעלה.
2. הכנסה קבועה - בין אם מעבודה ובין אם קצבאות קבועות (כלומר אם למשל אתה זכאי לקצבת נכות, זו צריכה להיות קצבה קבועה ולא קצבה עם תוקף לשנה).
3. מתוך ההכנסה הפנויה (הכנסה פחות החזרי הלוואות), ניתן להחזיר עד כ35% ההחזר החודשי (בשכר גבוה אפשר לקבל אישור עד 40%).
ככלל אצבע, על כל 100,000 הלוואה, צריך החזר חודשי של לפחות 550-600 ש"ח בחודש.
כלומר עבור מיליון ש"ח משכנתא, צריך להחזיר לפחות 5500-6000 ש"ח בחודש, שמצריכים הכנסה פנויה של לפחות 14-15 אלף ש"ח (נטו).

באיזה שלב, בהתחשב בהון שלי ובעובדה שיש 3-4 שנות לימודי תואר לפני, להתחיל לגשת להגרלות? יפה שעה אחת קודם? עוד שנתיים? סוף תואר? רק כאשר יש כבר הון התחלתי סביר?

אתה יכול להתמודד, אבל ממה שתיארת כרגע אין לך יכולת החזר. תוכל לצרף בני משפחה כערבים משלמים, כך שההכנסה שלהם תיספר גם כן לצורך חישוב ההכנסה הפנויה. אם אין אפשרות לבני משפחה לסייע לך בכך, תמשיך לצבור הון עצמי.
גם אם מחר תזכה בהגרלה, התשלום לקבלן מתחיל רק מרגע חתימת החוזה, שתלוי בכך שיש לו היתר בניה, כך שיכולות לעבור כמה שנים מהזכיה עד שתצטרך להוציא כסף מכיסך.

משכנתא מסובסדת: למישהו יצא להשתמש במשכנתא מסובסדת? מה הקאץ? צריך להתעמק בנושא. בנוסף אני לא בטוח אם אפשרי לשלב משכנתא זו וזכייה בהגרלה (מאוד יכול להיות שכן, אבל שווה בדיקה).

זה נקרא משכנתת זכאות. זו משכנתא בסכום מוגבל, עם ריבית נמוכה יחסית לריבית השוק, אבל עם הצמדה למדד - דבר שבעיניי כדאי לצמצם אליו חשיפה ככל הניתן. אם בחרת בכל זאת לקחת מסלול זכאות (יש לו גם יתרונות בהקטנת עמלת היוון), אז הוא פשוט מסלול אחד במשכנתא מבין כלל המסלולים.

מציע שתשאל את השאלות ככל שתזכה בהגרלה או כאשר תהיה בשל לרכישת דירה בשוק הפרטי. בינתיים תשקיע את הזמן בקורסים שאתה לומד.

 

[עידו ג]

בינתיים תשקיע את הזמן בקורסים שאתה לומד.

כשאתה צודק אתה צודק...
תודה על הפירוט הרחב.

 

[עידו ג]

• כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-3 השנים האחרונות

כלומר אם שכרתי דירה חדשה מקבלן - אני לא נחשב כ"חסר דירה" מבחינה חוקית עבור דירה בהנחה?
מקריאה באינטרנט עושה רושם שאין קשר לדירה חדשה מקבלן בכלל, המונח "דמי מפתח" מתעתע.

גבולות תב"ע:
הגרלה של דירה בין גבולות תב"ע - טוב לי או רע לי? אני למשל מסתכל על הנקודה הצהובה בנהרייה - קראתי בויקיפדיה על תב"ע ולהבנתי זה אומר שלא תאושר עוד בנייה מעבר לאזור שבתוך הגבולות?

התוכנית מיועדת לסוגי המשפחות האלה:​

• זוגות נשואים או ידועים בציבור
• יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל 35
• הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים
• הורים גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם
• זוגות העומדים להינשא: הזכאות מותנית בכך שהזוג עומד להתחתן עד 3 חודשים מיום הגשת בקשת הזכאות.

האם סעיפים אלה מתקשרים למשפרי דיור בלבד או למשפרי דיור וגם חסרי דירה? מקור הציטוט

להבנתי, אני זכאי כרגע להשתתף רק במסלול "מסלול משתכן צעיר" - במידה והסעיפים הקודמים מתייחסים גם לחסרי דירה.

 

[האזרח הקטן]

כלומר אם שכרתי דירה חדשה מקבלן - אני לא נחשב כ"חסר דירה" מבחינה חוקית עבור דירה בהנחה?
מקריאה באינטרנט עושה רושם שאין קשר לדירה חדשה מקבלן בכלל, המונח "דמי מפתח" מתעתע.

אין קשר. דמי מפתח זה סוג של שכירות שבוטל באמצע המאה שעברה (בשנות השישים, אם אני זוכר נכון) ורלוונטי רק למי שהיה באותו מעמד והמשיך לשכור את אותה דירה. כל חוזה חדש בחמישים פלוס השנים האחרונות אינו בדמי מפתח.

גבולות תב"ע:
הגרלה של דירה בין גבולות תב"ע - טוב לי או רע לי? אני למשל מסתכל על הנקודה הצהובה בנהרייה - קראתי בויקיפדיה על תב"ע ולהבנתי זה אומר שלא תאושר עוד בנייה מעבר לאזור שבתוך הגבולות?

היתר בנייה ניתן להוציא רק מכח תב"ע מאושרת. כל מה שמחוץ לתב"ע דורש תב"ע נוספת, כלומר תהליך שייקח כמה שנים טובות לפחות, מרגע שינסו לקדם אותו.

האם סעיפים אלה מתקשרים למשפרי דיור בלבד או למשפרי דיור וגם חסרי דירה? מקור הציטוט

נראה כמו הקריטריונים הרגילים של מחיר למשתכן.

להבנתי, אני זכאי כרגע להשתתף רק במסלול "מסלול משתכן צעיר" - במידה והסעיפים הקודמים מתייחסים גם לחסרי דירה.

אם אתה רווק בן פחות מ35, אתה צודק.

 

[עידו ג]

אני ממליץ על הספר משכנתא יעילה של רימון חייט. הוא מאוד עשה לי סדר בהרבה דברים.
מעבר לכך, לדעתי לא שווה לך להתפזר יותר מדי.
כרגע תשקיע בלימודים, זו הדרך הטובה ביותר שלך להגדיל את ההון העצמי שלך במהירות תוך זמן קצר, המשכורת שתקבל בסוף התואר תאפשר לך להגדיל את ההון העצמי שנדרש לדירה. כרגע אין לך ממש כסף להשקיע בקניית דירה, ואין לך איך להגדיל את הסכום הזה בתור סטודנט.
תשקיע בלימודים, זה "הון אישי" שיאפשר לך לתרגם את זה ל"הון ממשי".
גילוי נאות: לא עברתי את התהליך, מתגורר בשכירות כבר 25 שנה ו7 דירות שונות .

סיימתי את הספר, תודה על ההמלצה! השכלתי.
לגבי הלימודים - עקב המצב דחיתי לנובמבר.
התחלתי לעבוד במשרה מלאה, השכר נמוך אבל כבר קיבלתי רמיזה להתקדמות, לצערי זה כנראה יהיה רק בסוף השנה אחרי הערכה מחדש. אלא אם כן אבקש אחרת? (כלומר, אבקש העלאה ביזומתי).
אני מנסה לעשות חישוב של כמה כסף אני אוכל לחסוך עד סביבות נובמבר, אז אתחיל שוב ללמוד ואחזור למתכונת עבודה קצרה יותר:
תרחיש די "אופטימי" (לא באמת אופטימי, הרי אני מקבל מענק אכלוס עד נובמבר. מאוד מקווה שעד אז אני לא אקבל מענק אכלוס).
ככל הנראה לא יספיק לקניית דירה, אה?
כן מעוניין ברכישת דירה אחת להשקעה בישראל למען הטבות המס הנחמדות שבעלות על דירה מציעה. אך ככל הנראה לא ריאלי ל5.5 השנים הקרובות "ואאלץ" להמשיך להשקיע בשוק ההון.
אם ממש ארצה אוכל למכור את תיק ההשקעות שלי בIBKR (אין כמעט תשלום מס כך שלא ביג דיל) - אוכל להגיע לסביבות 200-220K מזומן.
בעיות עיקריות:
1) לא יודע לכמה שנים ימשיכו לאשר לי קצבה מביטוח לאומי - מה שעלול לגרור לתסביך החזרי משכנתא.
2) כאשר אעבוד במשרה חלקית, אני לא יודע עד כמה יש לי ביטחון תעסוקתי. - מה שעלות לגרור לתסביך החזרי משכנתא.
3) לא אהיה זכאי יותר לעולם להשתתף במחיר למשכן/דירה בהנחה? (אני יודע שמי שבעל דירה לא זכאי, אך אם מכרתי דירה - יכול להשתתף? צריך לבדוק).

אולי בכל זאת עדיף להמשיך להשקיע בשוק ההון רק בשביל הנוחות והגמישות. עד שאולי יום יבוא ואמצא את אהבת חיי ונחייה באושר ואושר. ואולי, נזכה בהגרלה.

שכר	מענק אכלוס	קצבה ב"ל	שכ"ד	הכנסה	חודש	מאזן סופי
7000	6000	4200	2150	15050	אפריל	120400
7000	6000	4200	2150	15050	מאי
7000	6000	4200	2150	15050	יוני
7000	6000	4200	2150	15050	יולי
7000	6000	4200	2150	15050	אוגוסט
7000	6000	4200	2150	15050	ספטמבר
7000	6000	4200	2150	15050	אוקטובר
7000	6000	4200	2150	15050	נובמבר

 

[בן מלך]

3) לא אהיה זכאי יותר לעולם להשתתף במחיר למשכן/דירה בהנחה? (אני יודע שמי שבעל דירה לא זכאי, אך אם מכרתי דירה - יכול להשתתף? צריך לבדוק).

לפי מה שזכור לי, אחרי 3 שנים שאין לך דירה תהיה זכאי להיכנס להגרלה (אם תהיה מעל גיל 35 או נשוי באושר),
אך תחשוב טוב,

אם אתה רוצה להישען יותר מדי על ההגרלות האלו שיכולות בקלות להתבטל או להתחלף במשהו שלא כדאי לחכות עבורו.

1) לא יודע לכמה שנים ימשיכו לאשר לי קצבה מביטוח לאומי - מה שעלול לגרור לתסביך החזרי משכנתא.

זה אמור לגרום גם לתסביך לאישור משכנתא.

2) כאשר אעבוד במשרה חלקית, אני לא יודע עד כמה יש לי ביטחון תעסוקתי. - מה שעלות לגרור לתסביך החזרי משכנתא.

אל תשכח את השכר דירה שתקבל .

ואמצא את אהבת חיי ונחייה באושר ואושר.

ואולי גם קצת עושר

 

[עידו ג]

זה אמור לגרום גם לתסביך לאישור משכנתא.

לא חשבתי על זה למען האמת. תודה.
אני חושב שאסור לגוף לסרב למשכנתא, אבל הם צריכים לאשר משכנתא ללא ביטוח חיים.
בנוסף, הנכות היא בעיקר עקב מצב נפשי, לא יודע כמה זה רלוונטי.

 

[עידו ג]

מחייה את השרשור.
בעקבות העליות בשנים האחרונות בשוק ההון בתוספת הלוואה שנתתי להורי לפני כמה שנים ושולמה בחזרה, צצה הזדמנות.

הון עצמי לאחר מכירת התיק: 280 אלף ש"ח
מחיר דירה צפוי: 800 אלף עד מיליון
הכנסה: 9,000 ויותר (תלוי שעות עבודה - כולל שכר הדירה שאקבל).

הקאטצ': הדירה צפויה לעבור תמ"א, הליך שמדובר כבר כמה שנים טובות. הדירה של אמי ושל אחותה (קיבלו בירושה מהוריהם ז"ל).
בפועל, המחיר יכול לעלות בקלות ל1.6 מיליון לטענת אמי (בהחלט ייתכן). לא ארצה לתת להן מחיר לא הוגן, לכן אני מוכן לשלם יותר מערך הדירה הנוכחי.
לדעת מכובדי הפורום, מה יהיה מחיר הוגן לדירה ששווה 800-850 אלף ש"ח כיום? (לפני בדיקת שמאי - לפי דעתה של אמי).
תהליך התמ"א מדובר כבר קרוב לעשור. אינני יודע בפועל מתי יתבצע, אם בכלל (סביר שכן).

עוד לא ניגשתי ליועצי משכנתאות, אינני יודע מה יהיה תמהיל המשכנתא. שיחקתי קצת עם מחשבון המשכנתא של מזרחי טפחות, אני מניח שהוא מציע לי אחוזים גרועים (?)

התמהיל הבא:
₪198,751.25 בריבית קבוע צמודה של 3.57% למשך 25 שנים
₪198,751.25 בריבית קבועה לא צמודה של 5.16% למשל 25 שנים
₪198,751.25 ריבית משתנה לא צמודה ל-5 שנים 5.03% למשך 25 שנים
₪198,751.25 ריבית פריים לא צמודה 5.55%
כל מסלול מהווה כ25% מהמשכנתא.

עד כמה הריביות והתמהיל גרועים?
הייתי שמח לשמוע מכם למה אפשר לשאוף בהתחשב בהון העצמי ומחיר הדירה?
כמה הייתם מציעים על הדירה בהתחשב במחירה הנוכחי (אם הוא כ800,000 ש"ח) וצפוי להכפיל עצמו?

 

[פטל ואוכמניות]

- מה לגבי האפשרות לרכוש את הדירה נניח עוד כשנתיים-שלוש ובשאיפה הריבית תרד עד אז?
- המספרים לא ברורים, אתה רוצה ללוות כ 800 אלף לדירה שעולה 800 אלף? או התכוונת ללוות 200 אלף?

 

[עידו ג]

- מה לגבי האפשרות לרכוש את הדירה נניח עוד כשנתיים-שלוש ובשאיפה הריבית תרד עד אז?
- המספרים לא ברורים, אתה רוצה ללוות כ 800 אלף לדירה שעולה 800 אלף? או התכוונת ללוות 200 אלף?

ככל הנראה משכנתא מקסימלית - עבור מינוף מקסימלי והשגת הסכום המקסימלי.
אצטרך משכנתא של לפחות 520,000

כאמור ההון העצמי שלי הוא 280 אלף ש"ח - הדירה עולה 800 עד 850 אלף.
אך חשבתי להציע מיליון ש"ח (עקב הצפי לעליית הערך של הדירה). במקרה הזה אהיה חייב במשכנתא מקסימלית.
עוד שנתיים שלוש ייתכן והתמא תחל ומחיר הדירה יעלה מאוד.

 

[סברס]

מה יהיה מחיר הוגן לדירה ששווה 800-850 אלף ש"ח כיום?

שאלה קצת מצחיקה, מה המחיר של דירה בשווי 800 אלף? 800 אלף. המחיר כולל בתוכו את פוטנציאל עליית הערך והסיכון לכך שזה לא יעלה.

אם אתה רוצה הערכה מדויקת יותר למחיר, מעבר להערכת המומחה (אימך) שבידך. אתה יכול להסתכל על דירות דומות במדלן או יד 2. למיטיבי לכת, אתה יכול להעלות מודעה ולראות אם פונים או לא.

 

[Ajax]

מה זה אומר ״דיבורים על תמ״א״ ? התחיל תהליך כלשהו מול איש מקצוע ?

 

[יהודה ש.]

צצה הזדמנות

מה ההזדמנות פה?
אתה רוצה לשלם מחיר הוגן, התמ״א באופק כמו בחצי מהמדינה,
יש כאלו אלפים..
מה בכל אופן מדבר אליך בעסקה הזאת?

 

[noam1967]

מה ההזדמנות פה?
אתה רוצה לשלם מחיר הוגן, התמ״א באופק כמו בחצי מהמדינה,
יש כאלו אלפים..
מה בכל אופן מדבר אליך בעסקה הזאת?

חוץ מלחסוך מס שבח לאמא שלך?