המלצות לבחור בן 25

[trhe]

והנה עוד חצי שנה חלפה מהעדכון האחרון (מעדכן פה בעיקר בשביל עצמי).

גיל:31
קה"ש: 95 אלף ש"ח-100% GBTC
פנסיה (זוגית): 210 אלף ש"ח-מחקה מדד SP500 (אל תשאלו איך ירד, סיפור ארוך, מעסיק זר)
קריפטו: כ-285 אלף ש"ח
קרן כספית: 1,015,000 ש"ח (מכירת דירה, נמכרה ב 1.66 מיליון ש"ח)
שווי דירה נוכחית: -1.7 מיליון ש"ח

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 3,305,000 ש"ח.


התחייבויות:
משכנתא 660,000 (החזר 3,200 ש"ח)
משכנתא של ההורים 320,000 ש"ח (החזר 3,100 ש"ח בחודש)
הלוואות 230,000 ש"ח

נכסים פחות התחייבויות: 2,095,000 ש"ח

הכנסות:
30,000 ש"ח נטו (2 משכורות, יעלה במאי לאשתי בעוד כמה אלפים ופתיחת קה"ש מהמעסיק)
4,300 שכ"ד

סה"כ הכנסות: 34,000 ש"ח

בשלבי מו"מ לחוזה על הדירה שדוברה כמה הודעות מעל ההודעה הזאת.
מחיר דירה: 4,068,000 ש"ח
5 חדרים, קומה 20 מתוך 30, 125 מ"ר, 10 מ"ר מרפסת, חניה, מחסן.
דמי תיווך: 70 אלף ש"ח
מס רכישה: 105 אלף ש"ח

סה"כ מחיר דירה: 4,243,000 ש"ח.
מחיר שיווק שהיזם משווק כרגע (עדיין בפרי סייל, לפני קבלת היתר בנייה): כ-4,700,000 ש"ח.
היתר בנייה בעוד כ 8 חודשים, קבלת מפתח תוך 48 חודש מהיתר בנייה.
על הנייר רווח של חצי מיליון כרגע, שיעלה לאחר ההיתר בנייה ובמהלך הבנייה עצמה, אבל עסקה מאוד ארוכה, כ 5 שנים מהיום. לא ציפיתי ל 4 שנים בנייה, זה נחשב תקופה מאוד ארוכה. אני עדיין בהתלבטויות אם להיכנס ולהשכיב כסף לתקופה כל כך ארוכה או לפזר את הכסף על 2-3 דירות בפריפריה. אודה לעצתכם החכמה

 

[אורי ג.]

על הנייר רווח של חצי מיליון כרגע, שיעלה לאחר ההיתר בנייה ובמהלך הבנייה עצמה, אבל עסקה מאוד ארוכה, כ 5 שנים מהיום. לא ציפיתי ל 4 שנים בנייה, זה נחשב תקופה מאוד ארוכה. אני עדיין בהתלבטויות אם להיכנס ולהשכיב כסף לתקופה כל כך ארוכה או לפזר את הכסף על 2-3 דירות בפריפריה. אודה לעצתכם החכמה

אף אחד מהם כי מס, אא"כ אתה מתכוון למכור את דירת מגורים שלך ואז העסקה הבודדת עדיפה.

 

[trhe]

אף אחד מהם כי מס, אא"כ אתה מתכוון למכור את דירת מגורים שלך ואז העסקה הבודדת עדיפה.

בשביל העסקה הבודדת אני כמובן אצטרך למכור את הדירה הנוכחית (היא לא למגורים, אני גר בשכירות) עוד כשנתיים בשביל לממן את העסקה.

 

[אורי ג.]

אגב מאד לא מקובל לשלם דמי תיווך על דירות חדשות מקבלן.
ועוד משהו שתיקח בחשבון (אא"כ יש הטבה), ריבית והצמדה על ה80% שאתה משלם לקבלן בסוף.

 

[trhe]

אגב מאד לא מקובל לשלם דמי תיווך על דירות חדשות מקבלן.
ועוד משהו שתיקח בחשבון (אא"כ יש הטבה), ריבית והצמדה על ה80% שאתה משלם לקבלן בסוף.

השיווק של הדירות מבוצע כרגע רק דרך חברת תיווך.
התשלום לא יהיה 20/80, זה יתפרש על יותר תשלומים. אני יכול לבקש הטבה כזאת של פטור ממדד כמו הרבה קבלנים אחרים שמציעים את זה היום, אבל אין לי פה כל כך כח מיקוח. נגיד והוא יגיד לי לא, אין לי כל כך איך להתמקח כי גם ככה המחיר הוא ב 15%-20% יותר נמוך ממה שהוא משווק כרגע.

 

[אורי ג.]

השיווק של הדירות מבוצע כרגע רק דרך חברת תיווך.

מקובל שהקבלן משלם את התיווך בלעדית, בחיים לא נתקלתי ברכישה מקבלן דרך מתווך שהקונה משלם את התיווך.

אין לי כל כך איך להתמקח כי גם ככה המחיר הוא ב 15%-20% יותר נמוך ממה שהוא משווק כרגע.

הקבלן מטומטם? למה למכור לך ב20% פחות ממה שהוא יכול למכור לאדם אחר?

 

[trhe]

מקובל שהקבלן משלם את התיווך בלעדית, בחיים לא נתקלתי ברכישה מקבלן דרך מתווך שהקונה משלם את התיווך.

הקבלן מטומטם? למה למכור לך ב20% פחות ממה שהוא יכול למכור לאדם אחר?

כי הוא צריך לקבל מימון בנקאי. הוא צריך להראות מכירות, וידוע שמחירי פריסייל לפני היתר בנייה הדירות בהנחה של 15%-20% ממחיר השוק האמיתי שלהם.

 

[אורי ג.]

, וידוע שמחירי פריסייל לפני היתר בנייה הדירות בהנחה של 15%-20% ממחיר השוק האמיתי שלהם.

לא, ממש לא ידוע כזה דבר וזה פיקציה.
דירות בפרי-סייל נמכרים תמיד בשווי שוק שלהם (אא"כ אתה מקורב) ושווי השוק שלהם לוקח בחשבון מקדם דחייה.

 

[wa11a]

ועל זה אפשר להוסיף את המצב בשוק ושכנראה הקבלן מתקשה למכור (אולי, לא בטוח).

 

[trhe]

ועל זה אפשר להוסיף את המצב בשוק ושכנראה הקבלן מתקשה למכור (אולי, לא בטוח).

אני יודע בוודאות, חוץ ממה שהמתווך אמר לי, שנשארו 3 דירות של 5 חדרים בקומות הנמוכות. כל השאר נמכרו/נחתמו על טופס התעניינות.

 

[trhe]

עדכון לאחר 4 חודשים:

גיל:31
קה"ש: 140 אלף ש"ח- 100% GBTC
פנסיה (זוגית): 226 אלף ש"ח-מחקה מדד SP500
קריפטו: כ-350 אלף ש"ח
קרן כספית: 165,000
שווי דירה נוכחית: -1.7 מיליון ש"ח
שווי דירה שנקנתה: כ-4 מיליון ש"ח

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 6,580,000 ש"ח


התחייבויות:
משכנתא 660,000 ש"ח (החזר 3,400 ש"ח)
משכנתא של ההורים 315,000 ש"ח (החזר 3,350 ש"ח)
הלוואות 248,000 ש"ח
סך יתרה לתשלום לקבלן: 3,050,000 ש"ח (לא צמוד)

נכסים פחות התחייבויות: 2,307,000 ש"ח

הכנסות:
27 אלף ש"ח נטו (כרגע אשתי הפסיקה לעבוד, מקבלת דמי אבטלה ומנסה להיכנס לשירות הציבורי)
4,300 שכ"ד

סה"כ הכנסות: 31,300 ש"ח.

כמו שאפשר לראות, ויתרנו על הדירה שדוברה בהודעות הקודמות. אני ואשתי רכשנו דירה חדשה מקבלן, בהוד השרון (שכונת גרין פארק מי שמכיר). 5 חדרים, 124 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן, קומה 8, 3.8 מיליון ש"ח. קבלת מפתח משוער בדצמבר 2024. צפי שכירות של 8,500-9,000 ש"ח. לפי עסקאות אחרונות מרשות המסים, אותן דירות נמכרו רק בינואר ב 4.1-4.15 מיליון ש"ח, ככה שראינו עסקה טובה מול העיניים עם תנאי תשלום נוחים (20-80 ללא הצמדה), אמנם עם קצת חשש אבל בסוף הלכנו על העסקה.
אני יודע שהמשכנתא תהיה יחסית גבוהה (כ 1.6-1.7 מיליון ש"ח), במידת הצורך נשתמש בקריפטו כדי להקטין את סכום המשכנתא.

 

[The Stoic]

נחמד לראות שאתה מתמיד בעדכונים מאז גיל 25.
מעניין, למה לקנות דירת 5 חדרים להשקעה? אם המטרה היא להנות מהתזרים כנראה שהיית מקבל הרבה יותר שכירות לעומת מחיר למטר אם היית קונה דירת 2-3 חדרים (עלות השכרת דירת 4 חדרים למשל היא פחות מעלות השכרת 2 דירות של 2 חדרים), וזה די אותו דבר גם מבחינת עליית ערך (המחיר פר מטר הוא הגבוה ביותר ככל שהדירה קטנה יותר). וגם למה קומה 8 אם זה להשקעה? סתם מנפח את המחיר בלי תמורה משמעותית.

אני אישית הייתי רואה סימן שלילי בכך שבתחילת שנה המחירים היו גבוהים יותר, ניכר שיש ירידת מחירים בשטח. אני לא רואה את מחירי הדיור ממשיכים לעלות בזמן הקרוב ואפילו יורדים אבל זה רק דעתי האישית. מקווה שיסתדר לך על הצד הטוב ביותר

 

[הורדוס]

סך יתרה לתשלום לקבלן: 3,050,000 ש"ח (לא צמוד)

נכסים פחות התחייבויות: 2,307,000 ש"ח

לדעתי אתם בסיכון נזילות גבוה מאוד, התחייבתם לתשלום של סכום עתידי גבוה מאוד ואתם מסתמכים רק על משכורת אחת לפיה יחשבו את ההחזר שתוכלו לשלם במשכנתא.
אם פתאום השכר ירד, או שתהיה בעיה בריאותית יהיה קשה מאוד לאשר את המשכנתא הזאת.
כדאי מאוד לדעתי לקחת משכנתא עכשיו, לעשות ביטוח חיים ולמשוך מהמשכנתא רק סכום קטן מאוד, נגיד 50-100 אלף שקל, ואז הבנק יהיה מחויב להעביר גם את שאר המשכנתא בהמשך.
חוץ מזה, המרווחים היום הרבה יותר טובים מבשנים קודמות, אז תוכלו להשיג מרווח טוב מאוד ולמשוך את הכסף רק בהמשך.

 

[yahud]

עדכון לאחר 4 חודשים:

גיל:31
קה"ש: 140 אלף ש"ח- 100% GBTC
פנסיה (זוגית): 226 אלף ש"ח-מחקה מדד SP500
קריפטו: כ-350 אלף ש"ח
קרן כספית: 165,000
שווי דירה נוכחית: -1.7 מיליון ש"ח
שווי דירה שנקנתה: כ-4 מיליון ש"ח

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 6,580,000 ש"ח


התחייבויות:
משכנתא 660,000 ש"ח (החזר 3,400 ש"ח)
משכנתא של ההורים 315,000 ש"ח (החזר 3,350 ש"ח)
הלוואות 248,000 ש"ח
סך יתרה לתשלום לקבלן: 3,050,000 ש"ח (לא צמוד)

נכסים פחות התחייבויות: 2,307,000 ש"ח

הכנסות:
27 אלף ש"ח נטו (כרגע אשתי הפסיקה לעבוד, מקבלת דמי אבטלה ומנסה להיכנס לשירות הציבורי)
4,300 שכ"ד

סה"כ הכנסות: 31,300 ש"ח.

כמו שאפשר לראות, ויתרנו על הדירה שדוברה בהודעות הקודמות. אני ואשתי רכשנו דירה חדשה מקבלן, בהוד השרון (שכונת גרין פארק מי שמכיר). 5 חדרים, 124 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן, קומה 8, 3.8 מיליון ש"ח. קבלת מפתח משוער בדצמבר 2024. צפי שכירות של 8,500-9,000 ש"ח. לפי עסקאות אחרונות מרשות המסים, אותן דירות נמכרו רק בינואר ב 4.1-4.15 מיליון ש"ח, ככה שראינו עסקה טובה מול העיניים עם תנאי תשלום נוחים (20-80 ללא הצמדה), אמנם עם קצת חשש אבל בסוף הלכנו על העסקה.
אני יודע שהמשכנתא תהיה יחסית גבוהה (כ 1.6-1.7 מיליון ש"ח), במידת הצורך נשתמש בקריפטו כדי להקטין את סכום המשכנתא.

מאוד מאוד מרשים וכיף לראות שאתם גדלים לאט לאט לעבר המטרה שלך.
אני חושב שיש פה עניין קטן שמתחבא בין כל העסקאות נדלן שהוא המשכורת הייטק שלך אפילו שאתה בכלל לא בתחום, ושהחלטת לוותר על לימודים אקדמאים.
יהיה נחמד אם תשתף קצת איך התגלגלת מהתפקיד הראשון והאם נשארת באותו המקום והתקדמת או שעשית מעברים וכו'.
בהחלט יכול לתת מוטיבציה להרבה אנשים פה שלא רוצים ללכת להייטק בשביל המשכורות האלה.

 

[trhe]

מעניין, למה לקנות דירת 5 חדרים להשקעה? אם המטרה היא להנות מהתזרים כנראה שהיית מקבל הרבה יותר שכירות לעומת מחיר למטר אם היית קונה דירת 2-3 חדרים (עלות השכרת דירת 4 חדרים למשל היא פחות מעלות השכרת 2 דירות של 2 חדרים).

המטרה היא פחות להנות מהתזרים, יותר מעליית ערך עתידית. למה קומה 8? זו הקומה היחידה שנשארה, היו קומות יותר גבוהות אבל כל קומה עוד 20 אלף ש"ח. אני אישית לא רואה את מחירי הדירות יורדים בטווח של 3-4 שנים מהיום (שזה טווח העסקה, 18 חודשים מהיום קבלת דירה, ואז 18 חודשים המתנה לפטור ממס שבח).

כדאי מאוד לדעתי לקחת משכנתא עכשיו, לעשות ביטוח חיים ולמשוך מהמשכנתא רק סכום קטן מאוד, נגיד 50-100 אלף שקל, ואז הבנק יהיה מחויב להעביר גם את שאר המשכנתא בהמשך.

הבנק נותן תשלום אחרון לקבלן, מה שלא על הפרק כרגע. יש לי עוד דירה למכור על מנת לממן את התשלום לקבלן לכן אני לא יכול לקבל אישור למשכנתא.

אני חושב שיש פה עניין קטן שמתחבא בין כל העסקאות נדלן שהוא המשכורת הייטק שלך אפילו שאתה בכלל לא בתחום, ושהחלטת לוותר על לימודים אקדמאים.

לא כל כך וויתרתי על לימודים אקדמאיים, אני בסוף התואר הראשון שלי במנהל עסקים ותחילת תואר שני במנהל עסקים (אוניברסיטה פתוחה). למרות שאני יודע שאין לי מה לחפש בחוץ עם התארים האלה, הייתי חייב שיהיה לי קלף נוסף למקרה הצורך וכמובן לפתוח את הראש לעוד תחומים. ולשאלתך, אותו מקום עבודה מהשחרור (תכף 10 שנים), מתוכם 8 שנים באותו תפקיד (תחום הביטחון).

 

[הורדוס]

הבנק נותן תשלום אחרון לקבלן, מה שלא על הפרק כרגע. יש לי עוד דירה למכור על מנת לממן את התשלום לקבלן לכן אני לא יכול לקבל אישור למשכנתא.

הבנק הוא לא בהכרח כסף אחרון.
בכל אופן כדאי לכם לעשות ביטוח חיים היום על סכום המשכנתא למקרה שיהיה שינוי בריאותי עד אז.

 

[Ozark]

אתה עובד במשרה טכנולוגית? קשה מאוד להגיע לסכומים האלה בגיל צעיר אם אתה לא עובד במשרה טכנית.
סחתיין על הדרך, יש פה מינופים רציניים, אבל כל עוד אתה משחרר את הפחד, ומאמין שאתה עובד במשרה יציבה, אז המצב מרגיש הרבה יותר ורוד.

דרך אגב, תואר ראשון ושני במנהל עסקים, בעולם המודרני פותח לך המון דלתות, גם טכנולוגיות ( אנליזה פיננסית וכו') וניהוליות (גם בהייטק), בהצלחה.

 

[דוריאן]

ולשאלתך, אותו מקום עבודה מהשחרור (תכף 10 שנים), מתוכם 8 שנים באותו תפקיד (תחום הביטחון).

27 נטו זה באזור ה-50 ברוטו, אם רק הייתי יודע שאפשר בגיל 31 להרוויח ככה במערכת הביטחון הייתי נשאר שם...

אבל בלי קשר סחתיין, כברת הדרך שעשית מרשימה ביותר!

 

[המשוחרר הטרי]

הקריפטו משוקע 100% בביטקוין או מפוזר?

הייתה עלייה מאוד נחמדה ביומיים האחרונים

 

[trhe]

27 נטו זה באזור ה-50 ברוטו, אם רק הייתי יודע שאפשר בגיל 31 להרוויח ככה במערכת הביטחון הייתי נשאר שם...

אבל בלי קשר סחתיין, כברת הדרך שעשית מרשימה ביותר!

27 זה אני ואשתי ביחד, אני 21-22 נטו, וזה לא במערכת הביטחון הישראלית עובד דרך מעסיק זר