המלצות לבחור בן 25

[הירהורים]

ריתק אותי לעקוב אחרי המסע שלך החל משנת 2017.. אחד היומנים הנדירים שקראתי מבחינת נק' פתיחה ורציפות העדכונים, ולכן גם סופר מעניין.
אז קודם כל תודה רבה.
ודבר שני - שאפו על כל הדרך.

עם זאת, אני קצת חושש מהגעה שלך לנק' התשלום עבור הדירה השנייה מצד אחד ושוקת שבורה מצד שני, כאשר יתבררר שאין קונים לדירה הראשונה במחיר שחשבת, והקריפטו ברצפה.
ואני בכלל לא צד בעניין... אתה לא דואג מזה אפילו קצת? מה יקרה אם תתחרט ולא תרצה לסיים את עסקת רכישת הדירה?

אולי הגיע הזמן לחשוב על בניית מקור סולידי יותר - גם אם יעלה יותר מבחינת עלויות מימון (ישירות או עקב הפסד תשואה אלטרנטיבית) - כדי להקטין את גודל המשכנתא שתצטרך לקחת במידה ותרצה לסיים את התשלום על הדירה (מה שאני מניח שתרצה לאור האמונה בנדל"ן שהפגנת לאורך כל היומן).

 

[trhe]

ריתק אותי לעקוב אחרי המסע שלך החל משנת 2017.. אחד היומנים הנדירים שקראתי מבחינת נק' פתיחה ורציפות העדכונים, ולכן גם סופר מעניין.
אז קודם כל תודה רבה.
ודבר שני - שאפו על כל הדרך.

עם זאת, אני קצת חושש מהגעה שלך לנק' התשלום עבור הדירה השנייה מצד אחד ושוקת שבורה מצד שני, כאשר יתבררר שאין קונים לדירה הראשונה במחיר שחשבת, והקריפטו ברצפה.
ואני בכלל לא צד בעניין... אתה לא דואג מזה אפילו קצת? מה יקרה אם תתחרט ולא תרצה לסיים את עסקת רכישת הדירה?

אולי הגיע הזמן לחשוב על בניית מקור סולידי יותר - גם אם יעלה יותר מבחינת עלויות מימון (ישירות או עקב הפסד תשואה אלטרנטיבית) - כדי להקטין את גודל המשכנתא שתצטרך לקחת במידה ותרצה לסיים את התשלום על הדירה (מה שאני מניח שתרצה לאור האמונה בנדל"ן שהפגנת לאורך כל היומן).

הערכתי בהודעות קודמות למחיר של 4.3 מיליון ב 2027-2028, מה שישאיר לי משכנתא של כ 1.4 מיליון. אם אמכור ב 4.1 מיליון, שזה פחות גם ממה שדורשים בשכונה היום ובמחירי עסקאות שנסגרו , לקחתי הערכת חסר, אז תישאר לי משכנתא של 1.6 מיליון. במקרה הכי הכי גרוע, שאני מקווה שאני לא אצטרך, אגע בקרן השתלמות שתעמוד ב 2028 על כמיליון ש"ח מינוס הלוואות, בערך 600 אלף ש"ח.

 

[מתחיל בגיל 18]

היי, קראתי את הכל, מרשים מאוד.
רוצה לשים משהו כנגד עניך
2024 - נכסים פחות התחייבויות: 2,901,000 ש"ח
2026 - נכסים פחות התחייבויות: 2,810,000 ש"ח
בעוד שהסיכון והמינוף שלקחת ב2024 קטן משמעותית מהמינוף ב2026 (וגדול ביחס לכל שאר האוכלוסיה). שלא לדבר על זה שהשוק עלה בצורה פנומונלית (אתה בעיקר בנדלן אז שקוף לך אבל רק אשים את זה כנגד עניך).
הייתי עושה בדיקה באקסל כמה כסף בין כל העסקאות נדלן הזה נשרף על מתווכים, רואי חשבון ועוד כל מיני זבל מהצד שאוכל לך את התשואות.
בנוסף, האם המודל שלך יכול לעבוד ללא עליה של מחירי הנדלן בקצב אין סופי כמו שהיה עד עכשיו, ומה הצפי שלך לגדילת ההון.
שלא תבין אותי לא נכון, היומן מרשים, אבל אם היית שם את כל הכסף שלך בשוק ההון סביר להניח שהיית מגיע לאותם מספרים בפחות כאב ראש (שׁלא לדבר שיש לך חלק בקריפטו שעלה בשלב מסויים לכמעט מליון ש״ח דבר שהיה אמור להרים אותך אפילו יותר)

 

[trhe]

היי, קראתי את הכל, מרשים מאוד.
רוצה לשים משהו כנגד עניך
2024 - נכסים פחות התחייבויות: 2,901,000 ש"ח
2026 - נכסים פחות התחייבויות: 2,810,000 ש"ח
בעוד שהסיכון והמינוף שלקחת ב2024 קטן משמעותית מהמינוף ב2026 (וגדול ביחס לכל שאר האוכלוסיה). שלא לדבר על זה שהשוק עלה בצורה פנומונלית (אתה בעיקר בנדלן אז שקוף לך אבל רק אשים את זה כנגד עניך).
הייתי עושה בדיקה באקסל כמה כסף בין כל העסקאות נדלן הזה נשרף על מתווכים, רואי חשבון ועוד כל מיני זבל מהצד שאוכל לך את התשואות.
בנוסף, האם המודל שלך יכול לעבוד ללא עליה של מחירי הנדלן בקצב אין סופי כמו שהיה עד עכשיו, ומה הצפי שלך לגדילת ההון.
שלא תבין אותי לא נכון, היומן מרשים, אבל אם היית שם את כל הכסף שלך בשוק ההון סביר להניח שהיית מגיע לאותם מספרים בפחות כאב ראש (שׁלא לדבר שיש לך חלק בקריפטו שעלה בשלב מסויים לכמעט מליון ש״ח דבר שהיה אמור להרים אותך אפילו יותר)

הירידה בשווי היא בגלל הירידה בקריפטו. מ 1.2 מיליון ל 100 אלף ש"ח. טעות גדולה שלא משכתי, אפילו חלק, כדי לסגור חלק מההתחייבויות. מתנחם בזה שמכרתי IBIT ב IRA שהביטקוין היה 96 אלף דולר ומאז הקרן השתלמות עלתה ביותר מ 100 אלף ש"ח.
מסכים שהמינוף כרגע מאוד גבוהה, בשנה-שנתיים הקרובות אצמצם מאוד את המינוף, אם זה באמצות הקריפטו שיעלה בחזרה, משיכה חלקית מהקרן השתלמות או מכירת הדירה שנה הבאה כבר כדי לצמצם התחייבויות.

 

[trhe]

עדכון 4 חודשים:

גיל: 34
קה"ש: 850 אלף ש"ח מסלול כללי
קה"ש בת הזוג: 35 אלף ש"ח מסלול מנייתי
פנסיה (זוגית): 565 אלף ש"ח. אצל אשתי 100% מנייתי, אצלי 50% מנייתי ו 50% SP500 (השינוי בוצע החודשים האחרונים)
קריפטו: כ-180 אלף ש"ח בכ 10 מטבעות שונים
שווי דירה 1: כ 4.1 מיליון ש"ח
שווי דירה 2: כ 4 מיליון ש"ח
השקעות בפיפלביז: 20 אלף ש"ח (לא מכניס לחישוב ומהעדכון הבא לא מתייחס לזה, התייאשתי מההשקעה הזאת של מעל 5 שנים)

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 9,730,000 ש"ח

התחייבויות:
משכנתא: 2,422,000 ש"ח
משכנתא של ההורים 242 אלף ש"ח.
הלוואות ע"ח קרן השתלמות 500 אלף ש"ח
הלוואה בנקאית 300 אלף ש"ח
יתרה לתשלום על הדירה השנייה 3,392,000 ש"ח מתוכן 1,160,000 ש"ח צמוד למדד תשומות הבנייה.

נכסים פחות התחייבויות: 2,874,000 ש"ח

הכנסות:
משכורת ראשונה 26,000 ש"ח (עלייה בנקודות זיכוי ב 2026)
משכורת בת זוג 10,000 ש"ח
שכירות 8,400 ש"ח
קצבאות 2,400 ש"ח

סהכ הכנסות: 46,800 ש"ח

חוזר למילואים חודש הבא לכמה חודשים (סבב חמישי) אז מאמין גם שההכנסות החודשיות יעלו בהמשך השנה בעקבות הגיוס. אין הרבה שינוי, כרגיל מחכה שהקריפטו יתעורר

 

[trhe]

עדכון 3 חודשים:

גיל: 34
קה"ש: 860 אלף ש"ח
קה"ש בת הזוג: 44 אלף ש"ח
פנסיה: 586 אלף ש"ח
קריפטו: כ-180 אלף ש"ח בכ 10 מטבעות שונים
שווי דירה 1: כ 4.3 מיליון ש"ח
שווי דירה 2: כ 4.1 מיליון ש"ח
שווי ימי חופשה: 50 אלף ש"ח
פיקדון על הדירה שמשכירים 11,000 ש"ח

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 10,131,000 ש"ח

התחייבויות:
משכנתא: 2,417,000 ש"ח
משכנתא של ההורים 240 אלף ש"ח
הלוואות ע"ח קרן השתלמות 500 אלף ש"ח
הלוואות בנקאיות 444 אלף ש"ח
יתרה לתשלום על הדירה השנייה 3,412,000 ש"ח

נכסים פחות התחייבויות: 3,118,000 ש"ח

הכנסות:
משכורת ראשונה 26,000 ש"ח
משכורת בת זוג 11,000 ש"ח
שכירות 8,400 ש"ח
קצבאות 2,400 ש"ח
4,000 ש"ח מענק מילואים חודשי (זמני, לפחות עד נובמבר)

סהכ הכנסות: 51,800 ש"ח

החלטתי להכניס שווי ימי חופשה כי אני כבר יותר מעשר שנים מגיע בסוף השנה למקסימום צבירה אחרי שאני מממש כמעט 30 ימי חופשה בשנה.
שווי דירה ראשונה עלה בעקבות עסקה שראיתי שבוצעה בחודשים האחרונים לאותו שטח דירה בבניין ליד ב 4.5 מיליון ש"ח. אחרי שיחה עם 2 מתווכים הבנתי שהשווי הריאלי של הדירה הוא בערך 4.3 מיליון ש"ח. שווי דירה שנייה עלה בעקבות פתיחת שלב נוסף בפרוייקט שרכשתי ושיווק דירות באותו גודל ב 4.170 מיליון ש"ח. בחודשים הקרובים אפרסם את הדירה למכירה שכן אני צריך את התשלום הבא לקבלן בפברואר 2028, אני לא רוצה למכור בלחץ של זמן. מהמכירה יכוסו כל ההלוואות הבנקאיות על מנת להקל על התזרים החודשי. שנה הבאה נגיע ל 8,000 ש"ח לחינוך ועוד 8,000 ש"ח שכירות. כרגע עדיין ב 3 חדרים (70 מ"ר) עם 3 ילדים בשכירות לטווח ארוך, מחפשים כבר המון זמן דירה גדולה יותר בתקציב נורמלי אבל נכון לעכשיו לא יכולים להרשות לעצמנו להעלות יותר מדי בתקציב של השכירות.

שוקל להעביר את ההשקעה בקריפטו ל TOP 5 במקום אלטקוינים. נראה איך זה יתפתח בחודשים הקרובים.

 

[Therealdeal]

עדכון 3 חודשים:

גיל: 34
קה"ש: 860 אלף ש"ח
קה"ש בת הזוג: 44 אלף ש"ח
פנסיה: 586 אלף ש"ח
קריפטו: כ-180 אלף ש"ח בכ 10 מטבעות שונים
שווי דירה 1: כ 4.3 מיליון ש"ח
שווי דירה 2: כ 4.1 מיליון ש"ח
שווי ימי חופשה: 50 אלף ש"ח
פיקדון על הדירה שמשכירים 11,000 ש"ח

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 10,131,000 ש"ח

התחייבויות:
משכנתא: 2,417,000 ש"ח
משכנתא של ההורים 240 אלף ש"ח
הלוואות ע"ח קרן השתלמות 500 אלף ש"ח
הלוואות בנקאיות 444 אלף ש"ח
יתרה לתשלום על הדירה השנייה 3,412,000 ש"ח

נכסים פחות התחייבויות: 3,118,000 ש"ח

הכנסות:
משכורת ראשונה 26,000 ש"ח
משכורת בת זוג 11,000 ש"ח
שכירות 8,400 ש"ח
קצבאות 2,400 ש"ח
4,000 ש"ח מענק מילואים חודשי (זמני, לפחות עד נובמבר)

סהכ הכנסות: 51,800 ש"ח

החלטתי להכניס שווי ימי חופשה כי אני כבר יותר מעשר שנים מגיע בסוף השנה למקסימום צבירה אחרי שאני מממש כמעט 30 ימי חופשה בשנה.
שווי דירה ראשונה עלה בעקבות עסקה שראיתי שבוצעה בחודשים האחרונים לאותו שטח דירה בבניין ליד ב 4.5 מיליון ש"ח. אחרי שיחה עם 2 מתווכים הבנתי שהשווי הריאלי של הדירה הוא בערך 4.3 מיליון ש"ח. שווי דירה שנייה עלה בעקבות פתיחת שלב נוסף בפרוייקט שרכשתי ושיווק דירות באותו גודל ב 4.170 מיליון ש"ח. בחודשים הקרובים אפרסם את הדירה למכירה שכן אני צריך את התשלום הבא לקבלן בפברואר 2028, אני לא רוצה למכור בלחץ של זמן. מהמכירה יכוסו כל ההלוואות הבנקאיות על מנת להקל על התזרים החודשי. שנה הבאה נגיע ל 8,000 ש"ח לחינוך ועוד 8,000 ש"ח שכירות. כרגע עדיין ב 3 חדרים (70 מ"ר) עם 3 ילדים בשכירות לטווח ארוך, מחפשים כבר המון זמן דירה גדולה יותר בתקציב נורמלי אבל נכון לעכשיו לא יכולים להרשות לעצמנו להעלות יותר מדי בתקציב של השכירות.

שוקל להעביר את ההשקעה בקריפטו ל TOP 5 במקום אלטקוינים. נראה איך זה יתפתח בחודשים הקרובים.

בהצלחה!

נקודה קטנה: איני רואה חשבון, אבל להבנתי ההגדרה של הון עצמי הוא נכסים פחות התחייבויות.

כלומר

סה"כ הון עצמי לפני מיסוי: 10,131,000 ש"ח

זה סך נכסים ברוטו, וזה

נכסים פחות התחייבויות: 3,118,000 ש"ח

ההון העצמי.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

ח"ח על התהליך. האמת שלא הרגשתי טוב בזמן הקריאה, אבל מודה על הדופמין והאדרנלין שהיא כנראה הפרישה בי