האם יתכן שקל"צ זה המסלול הכי זול?

[יוסי סגל]

היי,
שלום לכולם קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא מכמה בנקים, יש שם סעיף סך כל הסכום החזוי שישולם בסוף ההלוואה ומה שאני רואה זה שבמסלול קל"צ הסכום שישולם הוא הכי קטן בהשוואה לפריים ומל"צ כל 5,
עכשיו מצוין שם שהסכום הזה מחושב לפי תחזיות שנגזרות משוק ההון, השאלה שלי אם אני מאמין בתאורית השוק היעיל א"כ מדוע לא לקחת את הכול קל"צ זה גם הכי יציב וגם הכי זול בתחזית ל30 שנה ואין לי עניין להמר כנגד השוק.
שאלה נוספת האם כשירד הפריים גם הקל"צ יורד בדרך כלל ביחד איתו?
ועוד שאלה אחרונה זה, האם במסלול זכאות שאין עמלת פירעון מוקדם יש גם אפשרות למחזר את המסלול אחרי שהרביות יורדות?
אשמח לשמוע את דעתכם
@אייל ריטברג
תודה רבה

 

[אורי ג.]

עכשיו מצוין שם שהסכום הזה מחושב לפי תחזיות שנגזרות משוק ההון, השאלה שלי אם אני מאמין בתאורית השוק היעיל א"כ מדוע לא לקחת את הכול קל"צ זה גם הכי יציב וגם הכי זול בתחזית ל30 שנה ואין לי עניין להמר כנגד השוק.

כי אם תיקח הכל בקל"צ אז הריבית שם תעלה.

שאלה נוספת האם כשירד הפריים גם הקל"צ יורד בדרך כלל ביחד איתו?

לא בהכרח.

ועוד שאלה אחרונה זה, האם במסלול זכאות שאין עמלת פירעון מוקדם יש גם אפשרות למחזר את המסלול אחרי שהרביות יורדות?

כן.

 

[שלומו]

קלצ זול יחסית כי יש צפי לירידה בריבית ובאינפלציה, ואם הצפי יתממש אז הוא יהפוך להיות יקר יחסית.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

השאלה שלי אם אני מאמין בתאורית השוק היעיל א"כ מדוע לא לקחת את הכול קל"צ זה גם הכי יציב וגם הכי זול בתחזית ל30 שנה ואין לי עניין להמר כנגד השוק.

אתה צודק אם מדובר בנכס עם משכנתא לטווח ארוך, ללא תוכניות לפירעון מוקדם.
במקרה של ירידת ריביות (ספציפית: ירידה באג"ח ארוכות) פירעון מוקדם יהיה כרוך בעמלות שעשויות להיות גבוהות, וזה סיכון.

 

[yahud]

אתה צודק אם מדובר בנכס עם משכנתא לטווח ארוך, ללא תוכניות לפירעון מוקדם.
במקרה של ירידת ריביות (ספציפית: ירידה באג"ח ארוכות) פירעון מוקדם יהיה כרוך בעמלות שעשויות להיות גבוהות, וזה סיכון.

הוא לא צודק, כי אם הוא יקח רק קל"צ הריבית שם תהיה מאוד גבוהה כי הבנק רוצה להוריד ממנו את הסיכון.

 

[munmun]

יכול להיות שאני טועה, אבל זה תלוי בתמהיל.
הקלץ זול במסלול שיש בו רק קלץ, בתמהילים אחרים הקלץ כבר לא כזה זול.

 

[אורי ג.]

יכול להיות שאני טועה, אבל זה תלוי בתמהיל.
הקלץ זול במסלול שיש בו רק קלץ, בתמהילים אחרים הקלץ כבר לא כזה זול.

בדיוק הפוך.

 

[יוסי סגל]

לא בהכרח.

קודם כל תודה רבה על התשובות.
אני בעצם מחפש מסלול שהוא סוג של 40% קל"צ ו60% פריים או משתנה, אני רוצה להגדיל את הקל"צ מעבר לשליש בשביל היציבות התזרימית.
זכור לי בשנים האחרונות שהיה פריים מאוד נמוך הקל"צ היה סביב ה2.5% או 3%, השאלה היא האם להמר שגם כשהפריים ירד בשנים הקרובות במידה וזה יקרה (ככה כרגע התחזיות) הקל"צ ירד ביחד איתו כמו שהיה בשנים האחרונות, וא"כ עדיף לי לקחת כרגע שתי שליש פריים ולמחזר חלק מהפריים לקל"צ כשהריבית תרד והקל"צ יהיה יותר זול, או שעדיף לקבע את הקל"צ עכשיו.
בעצם עד כמה שאני מאמין שהפריים ירד וקל"צ יחד איתו יכול להיות ששוה לי לקחת במקום שליש קל"צ הלוואת זכאות כמה שאני יכול, וכשהקל"צ ירד למחזר את הזכאות לקל"צ בלי עמלת פירעון מוקדם.
בכללי אני מעדיף הלוואה כמה שיותר ארוכה והחזרים כמה שיותר נמוכים, כי יש לי אלטרנטיבות השקעה לכל שקל שאני דוחה את הפירעון שלו.

 

[שלומו]

בכללי אני מעדיף הלוואה כמה שיותר ארוכה והחזרים כמה שיותר נמוכים, כי יש לי אלטרנטיבות השקעה לכל שקל שאני דוחה את הפירעון שלו.

אם אתה מוכן לקחת את הסיכון אז אתה יכול לקחת צמוד למדד. אולי אפילו בריבית משתנה.
ככה ההחזרים הראשונים יהיו נמוכים ותוכל למחזר.
אבל אם המדד יעלה הפסדת.

 

[יוסי סגל]

לאחר מחשבה בנושא עלתה בי מחשבה כזו:
מהו המנגנון שעל פיו הבנק גוזר את התחזיות שלו לגבי סך כל הסכום שישולם בסוף? זה כפי שהוא בעצמו אומר זה נגזר משוק ההון.
במידה והדרך שלו לחזות את עתיד הריבית בשלושים שנה הקרובות זה לקחת אג"ח לשלושים שנה ואם נניח התשואה שלה לשנה הוא 4% להסיק מכך, שכך שוק ההון חוזה שיהיה ממוצע הריבית בשלושים שנה הקרובות.
יש לי אם כן השגה על זה, כיון שלא בהכרח מדובר בתימחור הוגן של התחזית, אלא בפרמיית סיכון שהלווים משלמים בשביל הביטחון של ההחזר החודשי.
דהיינו אם נניח הצפי של שוק ההון לשלושים שנה הקרובות הוא ל4% ריבית שנתית, אך יש סיכוי נמוך שהריבית תרד ל3% לשנה, ואותו סיכוי נמוך בדיוק ישנו שהריבית תעלה ל5% בשנה, ברור שהתימחור ההוגן יהיה 4% לשלושים שנה,
אולם יתכן שעדיין מי שיבא לקבע ריבית כזו לשלושים שנה כלווה זה יתומחר במעט יותר, כיון שללוה יש אינטרס לשלם טיפה יותר מ4% בשביל לבטח את עצמו מעליית ריבית אם יש לו סיכון תזרימי בזה. (אני יוצא מנקודת הנחה שעל פי רוב יש ללווה סיכון בזה שהריבית תעלה יותר מאשר יש למלווה סיכון בזה שהריבית תרד).
מה שאני טוען פה בכללי כמדומני שקוראים לו עקום תשואות האג"ח, וכפועל יוצא אני מנסה להבין איך ניתן בכלל לגזור תחזיות משוק ההון על פי תשואת האג"ח עד כמה שהטיעון הזה נכון.

המסקנות המתבקשות אם כן הם כך: כל עוד ואין לי סיכון תזרימי בעליית ריבית עד סכום מסוים, האינטרס שלי הוא לקחת כמה שיותר פריים ומשתנה כיון שקל"צ תמיד מתומחר טיפה יותר מהשווי ההוגן שלה בעקבות הפרמיית סיכון הנ"ל.
(כל זה למרות שמה שמציגים הבנקים הוא, שעל פי תחזיות שנגזרות משוק ההון הקל"צ לשלושים שנה יהיה יותר זול).

כל זה השערות בלבד, אין לי ביסוס לזה כלל, אשמח לשמוע מה דעתכם.

 

[שלומו]

המסקנות המתבקשות אם כן הם כך: כל עוד ואין לי סיכון תזרימי בעליית ריבית עד סכום מסוים, האינטרס שלי הוא לקחת כמה שיותר פריים ומשתנה כיון שקל"צ תמיד מתומחר טיפה יותר מהשווי ההוגן שלה בעקבות הפרמיית סיכון הנ"ל.

כנראה שבתוחלת זה נכון. אבל זה לא הימור שאתה עושה הרבה פעמים, אז לתוחלת יש משמעות חלשה יותר.
בנוסף מאוד ייתכן שכדאי להשתמש בסיכון התזרימי על השקעות אחרות (להגדיל מינוף בנדל"ן או להגדיל את תיק המניות). במשכנתא ההבדל יהיה בערך 1% שנתי בתוחלת.