דיור מוגן באנגליה - מה הסיפור? אנא עזרתכם

[בעז לויתן]

אני שובר את הראש כבר כמה ימים בכדי להבין מה הסיפור של אותן חברות שמוכרות יחידות של דיור מוגן באנגליה.
הן מספרות שהן יתנו תשואה מובטחת של 10-12 אחוז לשנה, במשך 10 שנים, בנוסף להתחייבות רכישה עתידית של הנכס.
הנכס אמור להיות בבעלותך.
התשואה לנכסים בריטים שעוסקים בתחום וכן בהתאם לתשלום השבועי הדיירים ולשווי הנכסים לפי דוחות שונים היא בממוצע 7.4%. כלומר הם לוקחים ממך הלוואה במחיר של 12%, בעוד שה ROA הוא פחות מזה. לא הגיוני.
בנוסף ריטים בתחום שבדקתי מתממנים במחיר של 2.65% בממוצע. וכסף יש בשפע בשוק כידוע.
רעיונות למישהו?

 

[אורי ג.]

הן מספרות שהן יתנו תשואה מובטחת של 10-12 אחוז לשנה, במשך 10 שנים, בנוסף להתחייבות רכישה עתידית של הנכס.

מובטחת בערבות בנקאית? כי אם לא אין לזה משמעות כלשהי, אני יכול להביא לך מאות אג"חים עם תשואות מובטחות גבוהות יותר.

אני שובר את הראש כבר כמה ימים בכדי להבין מה הסיפור של אותן חברות שמוכרות יחידות של דיור מוגן באנגליה.

התשואה לנכסים בריטים שעוסקים בתחום וכן בהתאם לתשלום השבועי הדיירים ולשווי הנכסים לפי דוחות שונים היא בממוצע 7.4%. כלומר הם לוקחים ממך הלוואה במחיר של 12%, בעוד שה ROA הוא פחות מזה. לא הגיוני.

לא הגיוני אני מסכים אבל לא לוקחים ממך הלוואה כי הם מוכרים לך את הנכס.

רעיונות למישהו?

כמו כולם: מחפשים (ומוצאים) פראיירים.

 

[בעז לויתן]

צודק. ניסוח לא מדויק. הכוונה היא שאם הם מתחייבים לתת לך תשואה קבועה, זה חוב מבחינתם ולכן לא ברור המודל שלהם.
ברור שיש פה פרייארים, מנסה להבין את המנגנון.

 

[אורי ג.]

ולכן לא ברור המודל שלהם.

מה זה משנה? המודל שלהם הוא להעביר את הכסף שלך לכיס שלהם עם מודל שבספק שהוא חוקי בכלל.

 

[בעז לויתן]

משנה כי רבים שואלים אותי על זה, כולל לקוח שהתפתה והשקיע אצלם סכום עצום של כסף.

 

[אורי ג.]

משנה כי רבים שואלים אותי על זה, כולל לקוח שהתפתה והשקיע אצלם סכום עצום של כסף.

אז מה השאלה?

 

[חתול לילה]

רעיונות למישהו?

קראת את השרשור על pacific holdings?

 

[בעז לויתן]

אחדד.
נניח שעלות יחידה שהם רוכשים היא כ 50 אלף פאונד (בדומה לעלות יחידה ממוצעת בבתי אבות באנגליה).
הם מוכרים אותה ב 80. הרוויחו 30 אלף.
הם מתחייבים לתשואה של 10% במשך עשר שנים, כלומר 8,000 פאונד לשנה. .
היחידה מניבה כ 4,000 פאונד לשנה - אלו מחירי השכירות המקובלים בתחום.
כלומר במשך 10 שנים הם צריכים לשלם למשקיע סך של 80,000 בעוד הם מקבלים מהשוכר 40,000 - הפרש הגדול מהרווח שלהם.

אז.. או שבעוד שנתיים הם יעלמו, או שיש פה תעלול אחר.

 

[יהונתן ב.]

אחדד.
נניח שעלות יחידה שהם רוכשים היא כ 50 אלף פאונד (בדומה לעלות יחידה ממוצעת בבתי אבות באנגליה).
הם מוכרים אותה ב 80. הרוויחו 30 אלף.
הם מתחייבים לתשואה של 10% במשך עשר שנים, כלומר 8,000 פאונד לשנה. .
היחידה מניבה כ 4,000 פאונד לשנה - אלו מחירי השכירות המקובלים בתחום.
כלומר במשך 10 שנים הם צריכים לשלם למשקיע סך של 80,000 בעוד הם מקבלים מהשוכר 40,000 - הפרש הגדול מהרווח שלהם.

אז.. או שבעוד שנתיים הם יעלמו, או שיש פה תעלול אחר.

ביררת אם ההחזר הוא 10-12% הוא cash on cash return או IRR (פרוש על כל חיי ההשקעה)?
יש הבדל מהותי באיך שהם מציגים את ההחזר שלך, בעיקר ומדובר בבניין דירות.

בבניין דירות כמו שאולי כבר ידוע לך, שווי הנכס הוא נגזרת של הרווח התפעולי שלו,

סביר שהם חוזים העלאת שכירות במשך הזמן ההחזקה שלהם/שלכם בנכס.. בבוא היום, ימכרו אותו ביותר ממה שקנו אותו ויחלקו את הרווחים כך שאם תחלק את כל הזמן שהחזקתם אותו, תראה שהוא הניב לך כ-10-12% אחוז בשנה למשך 10 שנים.

לפי מה שהצגת המשקיע הוא "בעלים על יחידת דיור", השאלה היא האם הוא באמת בעלים של יחידה בטאבו, קרי - הוא יכול למכור יחידות בודדות פיזית (Condo conversion) ? או שזה מילה יפה ל"יחידת השתתפות" בפרוייקט רחב?

 

[בעז לויתן]

כך הם מציגים את זה. 10% תזרים שנתי קבוע ל 10 שנים ובעלות על דירה ספציפית בטאבו.

 

[Shlomi Z]

כך הם מציגים את זה. 10% תזרים שנתי קבוע ל 10 שנים ובעלות על דירה ספציפית בטאבו.

באמת נשמע קצת "מיידוף" מדיי...
חברות ותיקות?

 

[יהונתן ב.]

כך הם מציגים את זה. 10% תזרים שנתי קבוע ל 10 שנים ובעלות על דירה ספציפית בטאבו.

קשה להבין כך את הכוונה שלהם
אם הנכס הזה לא מייצר את זה , אז מישהו אחר מממן את ההפרש... זה קצת סקטצ'י פונזי

 

[Tome]

קשה להבין כך את הכוונה שלהם
אם הנכס הזה לא מייצר את זה , אז מישהו אחר מממן את ההפרש... זה קצת סקטצ'י פונזי

יונתן אשמח אם תיצור איתי קשר בפרטי בקשר להשקעה משותפת
תודה רבה

 

[c881]

משנה כי רבים שואלים אותי על זה, כולל לקוח שהתפתה והשקיע אצלם סכום עצום של כסף.

למה רבים שואלים אותך ומי הלקוח?

אולי גילוי נאות על מה תפקידך/ מקצועך...?

 

[בעז לויתן]

אולי גילוי נאות על מה תפקידך/ מקצועך...?[/QUOTE]
אני בנקאי השקעות. בין היתר מאתר עבור לקוחות השקעה בנדל"ן בחו"ל.
מספר לקוחות כולל אחד בסוף השבוע שאלו על הנושא.
אני יכול להפנות לקוחות לתחום בקלות, אבל בספק בנוגע לסיכון ולכדאיות.
מדובר בעמל יומם של אנשים, לא מקל בזה ראש.

 

[c881]

זה הסרטון הכי קרוב למה שאתה מתאר -

מעבר לכך... אולי @רוני יוכל לתת לך תובנות בנידון.

 

[רוני]

יתנו תשואה מובטחת של 10-12 אחוז לשנה, במשך 10 שנים,

היי בועז
זה סוג של השקעה פיננסית מגובה בנדל"ן, יש כאן תלות מוחלטת ביזם, אין לך יכולת לצאת מתי שאתה רוצה, ובמידה והיזם נקלע לקשיים
אתה בבעיה. מדובר בהשקעה של נישה מסוימת, החשופה לעודף היצע של נכסים דומים, בעת המימוש ומכירת הזכויות.

התשואה השנתית משקפת בצדק את רמת הסיכון.

אני לא רואה כאן כל יתרון, ההשקעות הרגילות בדירות מגורים בצפון אנגליה בעיתוי הנוכחי, צפויות להניב תשואות דומות משכירות ועליית ערך על השקעה במזומן,
כמובן שבעזרת מימון, ניתן לשפר את המספרים, אך כאן הסיכון נמוך יותר.

 

[בעז לויתן]

תודה לכולם.

 

[Shlomi Z]

תודה לכולם.

יכול להיות שכיוונת לזה ?

 

[יהונתן ב.]

יכול להיות שכיוונת לזה ?

אוי ואבוי..