בשעה טובה מחפשים לקנות דירה.

[קצכן]

העסקה שהבאתי בנווה שאנן 2.6 מיל' 45 מטר היא של בניין חדש (מכיר את הבניין, והמטר די מדויק, סטיה של כמה מטרים בודדים. יש גם מרפסת קטנטנה).

אני חושב ש35K בנווה שאנן זה מחיר טוב ומתחת לשוק, לא יודע מה אתה מגדיר 'בוננזה' (מה גם שלדעתי קשה מאוד לאתר 'בוננזות' אפילו בשוק היום. בטח לבנאדם שהוא לא 'שועל' באזור הספציפי ונפל על מוכר לחוץ).

ושוב, כמו שאורי אמר, אין תחליף ללהכיר את השטח. צריך לקחת בחשבון שיש לזה עלות: זמן, מאמץ והתעסקות. לדעתי ה'עלות' שווה את זה. כשיהיה לך קילומטרז' של דירות יהיה לך יותר קל להבחין בעסקה שהיא שווה.

עוד דבר, אם אתה לא מחפש 'פליפ' בטווח קצר, הייתי פחות מתמקד בחמישים אלף שקל מתחת לשוק, ויותר בדירה שעונה על הצרכים שלך, שאתה נמשך אליה, או שאתה צופה לה ולאזור שלה דברים טובים (על סמך היכרות ולימוד המקום).

 

[יזם]

העסקה שהבאתי בנווה שאנן 2.6 מיל' 45 מטר היא של בניין חדש (מכיר את הבניין, והמטר די מדויק, סטיה של כמה מטרים בודדים. יש גם מרפסת קטנטנה).

אני חושב ש35K בנווה שאנן זה מחיר טוב ומתחת לשוק, לא יודע מה אתה מגדיר 'בוננזה' (מה גם שלדעתי קשה מאוד לאתר 'בוננזות' אפילו בשוק היום. בטח לבנאדם שהוא לא 'שועל' באזור הספציפי ונפל על מוכר לחוץ).

ושוב, כמו שאורי אמר, אין תחליף ללהכיר את השטח. צריך לקחת בחשבון שיש לזה עלות: זמן, מאמץ והתעסקות. לדעתי ה'עלות' שווה את זה. כשיהיה לך קילומטרז' של דירות יהיה לך יותר קל להבחין בעסקה שהיא שווה.

עוד דבר, אם אתה לא מחפש 'פליפ' בטווח קצר, הייתי פחות מתמקד בחמישים אלף שקל מתחת לשוק, ויותר בדירה שעונה על הצרכים שלך, שאתה נמשך אליה, או שאתה צופה לה ולאזור שלה דברים טובים (על סמך היכרות ולימוד המקום).

סליחה על הבורות אבל האם אתה צופה שינוי בנווה שאנן?
בסופו של יום אמנם תהיה התחדשות עירונית אבל לאן האוכלוסיה הבעייתית תלך?

 

[הורדוס]

סליחה על הבורות אבל האם אתה צופה שינוי בנווה שאנן?
בסופו של יום אמנם תהיה התחדשות עירונית אבל לאן האוכלוסיה הבעייתית תלך?

דירה בנווה שאנן ב29K למ"ר נשמע לי כמו בוננזה.

@הנועזת מה דעתך?

 

[קצכן]

צופה שינוי אבל אני אישית לא הייתי משקיע שם (כי לדעתי יש מקומות יותר טובים).
התחנה המרכזית תכף הולכת (במונחים של ישראל כן? תכף זה עשר שנים פלוס מינוס), אבל בסוף אני מניח שהאוכלוסיה תידחק למקומות אחרים, למשל לאזור וולפסון שהבנתי שהולך לקום שם תחנה מרכזית או משהו דומה. אני אישית הייתי הולך על יפו ג׳ - ליד הים ומקום יפה בכללי, או בת ים ליד הים

 

[סתם מישהו]

לא כי גם החילונים מתרבים

הפיריון לאישה חילונית הוא כבר הרבה שנים סביב 2, אפילו ירד קצת מ 2 בשנים האחרונות. ייתכן ויש קצת יותר חילונים עם הזמן אם יש יותר דתיים שחוזרים בשאלה מאשר חילונים שחוזרים בתשובה, אבל מבחינת ריבוי טבעי אין כזה ממש.
מתוך נתונים של הלמס:
"בשנים 2020-2018 היה שיעור הפריון בקרב נשים חרדיות 6.64 ילדים לאישה, בקרב נשים דתיות 3.92 ובקרב נשים חילוניות - 1.96"

 

[אורי ג.]

הפיריון לאישה חילונית הוא כבר הרבה שנים סביב 2, אפילו ירד קצת מ 2 בשנים האחרונות. ייתכן ויש קצת יותר חילונים עם הזמן אם יש יותר דתיים שחוזרים בשאלה מאשר חילונים שחוזרים בתשובה, אבל מבחינת ריבוי טבעי אין כזה ממש.
מתוך נתונים של הלמס:
"בשנים 2020-2018 היה שיעור הפריון בקרב נשים חרדיות 6.64 ילדים לאישה, בקרב נשים דתיות 3.92 ובקרב נשים חילוניות - 1.96"

מקבל, יחד עם זאת ניתן לדעתי לכרוך גם מסורתיים, לכל הפחות היותר יחד עם החילונים, לפחות בכל הקשור לכח הקנייה שלהם ואז אולי זה כבר יותר מ2.
איני יודע איפה הלמ"ס מקטלג מסורתיים.

 

[סתם מישהו]

איני יודע איפה הלמ"ס מקטלג מסורתיים

אתה יכול לראות בתרשים 7 בעמוד 11, אצל מסורתיות הפיריון הוא בערך 2.2. מבחינת כוח הקניה הנתון המעניין זה הפיריון ילודה ב 3 העשירונים העליונים - 1.98 (ראה לוח א בעמוד 8), ועוד נתון מעניין שהוא שבקרב 3 העשירונים העליונים הגיל הממוצע של לידה ראשונה הוא 31.5 (לעומת 23 בעשירון התחתון). כלומר לא רק שהפיריון נמוך אצל מי שיש לו כוח קנייה גבוה, גם שנות הדור הולכות ומתארכות. אז בקרב האוכלוסיה שמשלמת 97 אחוז ממס ההכנסה בישראל - יש ריבוי טבעי שלילי, ולידות מאוחרות יחסית.

 

[אורי ג.]

אתה יכול לראות בתרשים 7 בעמוד 11, אצל מסורתיות הפיריון הוא בערך 2.2. מבחינת כוח הקניה הנתון המעניין זה הפיריון ילודה ב 3 העשירונים העליונים - 1.98 (ראה לוח א בעמוד 8), ועוד נתון מעניין שהוא שבקרב 3 העשירונים העליונים הגיל הממוצע של לידה ראשונה הוא 31.5 (לעומת 23 בעשירון התחתון). כלומר לא רק שהפיריון נמוך אצל מי שיש לו כוח קנייה גבוה, גם שנות הדור הולכות ומתארכות. אז בקרב האוכלוסיה שמשלמת 97 אחוז ממס ההכנסה בישראל - יש ריבוי טבעי שלילי, ולידות מאוחרות יחסית.

מעניין מאד אבל לקחת בחשבון:
1.זו תופעה שקיימת בכל העולם המערבי.
2. ישנה גם ניידות חברתית, במיוחד בגלל הטק בארץ.

לא הייתי נחפז להסיק מזה מסקנות לטווח הקרוב והבינוני לגבי איפה, אם ומתי יעלו מחירי הנדלן.
קשה מאד לתרגם נתוני מאקרו לרווח כספי.

 

[Happy]

35K כבר לא יודע, צריך לבדוק.
בשום אתר אי אפשר לבדוק, צריך להכיר את הנתונים בפועל בשטח.
יש החרגה אחת: בבניינים חדשים (נניח בני 20 שנים או פחות) הנתונים ברשות המיסים מדויקים, גם אם לא ב100%.

אני כמובן דיבריתי על 35 מטר אבל בניינים ישנים אלה מה שראתי במחירים נמוכים שצילמתי ושלחתי כאן.

שאלה נוספת לגבי פינוי בינוי / תמא. אם אני מבין נכון. כאשר ליזם יש היתר בניה אז המחיר גבוה בהרבה כי אישרו לו את התוכניות ודברים רצים. אבל שזה לפני המחיר הרבה יותר אטרקטיבי. יש דרך לדעת האם מקומות מסויימים עם תמא/פינוי בינוי יש להם יותר סיכוי מאחרים ? לדוגמא אתר שבודק האם הממשלה סימנה את האזור הזה ובעצם אוכל להכניס דירה שאני מעוניין לראות ולהבין האם יש דחיפה ממשלתית,עירייה יותר מאשר של יזם סצפציפי.

 

[הנועזת]

@הנועזת מה דעתך?

אתחיל מאמירה ספציפית ואעבור לתפיסתי הרחבה יותר. לדעתי כל דירה מתחת ל 30 אש"ח למטר כשרה מבחינה רישומית, בתל אביב שווה בדיקה. כעקרון דירות קטנות בגודל של עד 50 מטר, נכון לכרגע בסימן שאלה מבחינת משכנתא- לא לזוז בלי אישור עקרוני, שמאות מקדימה ובדיקה של עו"ד שזו דירה ולא חדר מדרגות/מרפסת שהסבו לדירה.

מילה על נווה שאנן. אישית ב2009 כשהתחלתי את שיטוטי הנדלן שלי בת"א זו היתה השכונה הראשונה שבחנתי. אותי היא הבהילה מאוד...כל הדברים המפחידים שעליהם חושבים בהקשר של דרום תל אביב נמצאים שם, אגב עד היום. מזונות בחצרות ועד נרקומנים בגינות. אגב באופן מוזר בשכונת התקווה, בעזרא ובשפירא אני לא נתקלתי בתופעות כאלה. עובדים זרים ישנם בכל הדרום, באופן מעניין האריתראים והסודנים הולכים ומתמעטים הטורקים והמזרח אירופאים בסימן עליה. הג'נטריפיקציה באיזורים מסויימים של נווה שאנן בהחלט דוחקת את האוכלוסיה הזרה, אבל האם ניתן לגדל שם כרגע ילדים? כנראה שלא.

בכלליות כמו בשוק ההון כשבאים להשקיע צריך לשאול האם אני כקונה, מאמין שהמדד בטווח הבינוני והארוך יעלה. מן הסתם כולנו מכירים את המצב בו נכנסנו לקה"ש מחקה מדד הסנופי ואחריי שנה חושך בעיינים.
כל זה יכול להתרחש גם בשוק הנדל"ן. התקופה הנוכחית היפר- וולטילית, במאות אלפיי שקלים. קיימות ירידות משמעותיות. לא ניתן לתזמן את השוק בטווח הזמן הקצר והבינוני. מי שבונה על אקזיט שיקח מקדמיי ביטחון גבוהים ויכין את עצמו מבחינה מימונית לגרוע מכל.
מי שקונה לטווח הבינוני ארוך שיעשה עבודת חשיבה בהקשר המיקום והמחיר ואז ישכח שקנה, כי בטווח הקצר יתכנו ירידות. מקווה שעניתי.

 

[Happy]

קודם כל תוגה לכום המידע ממש עוזר לנו להתקדם ולקבל החלטות.


אז ככה אחרי שיחה עם אשתי עוד 3 חודשים (מתרגשים מאוד . החלטנו שאנחנו רוצים לקנות דירה או משופצת או חדשה באחד מההרים: פתח תקווה. בת ים. חולון.
דירת 3 חדרים ומרפסת או חצר. )חשוב אחד מהם).
ב3 הערים האלה אנחנו סבבה ויתאים לנו לטווח ארוך. בעיקר מסתכלים על מחיר הקנייה ואפשרות לעליית ערך של הנכס עוד 5 -10 שנים. היינו שמחים לדעתם מי מבין בערים יותר כדאית מבין ה2 נקודות האלה. עליית ערך וסכום קניה ראשונה נמוך יותר למשופץ/חדש.

 

[Happy]

אז ככה חברים החלטנו השבוע שאנחנו מתמקדמים בבת ים. הלכנו בהרבה רחובות נפגשנו עם לפחות 4 פרויקטים שינוים שחלק בתמא חלק פינוי בינוי ויכול להיות שמצאנו פנינה קטנה.

דירת גן בתמא במחיר של 1.7 (זה מחיר סופי אחרי מיקוח כמובן שעדיין לא נסגור אבל אחרי כמה שיחות ולדעתי יסגר אם לא זה 1.75 במקרה הגרוע )
הבניין במצב של 60-70% גמור אצטרף תמונה שאלך לשם שוב כנראה שבת או ראשון.
מדובר על דירה של 68 מטר.
ו17 מטר מרפסת
עשינו הרבה עבודה וראינו שאחרים בגודל כזה רוצים באזור ה1.95 או 2.15 מדובר בדירת קבלן הוריזון 38 בע"מ.
באזור שיכון ותיקים קרוב לקניון בת ים סך הכל אזור דיי טוב אחרי בדיקות שלנו מאנשים שנולדו בבת ים. בנוסף אנחנו טיילנו הרבה ואהבנו את האזור. (בקרוב גם רכבת קלה 200 מטר משם ראינו את התחנה והיא בהרצה).
נראה לנו מוזר שהדירה מפורסמת כמעט 3 חודש ולא נמכרה ( כן ידוע לנו על העלאת הריבית ושכנראה הרבה עומדים על הגדר). אנחנו חוששים ורוצים לבדוק הכל בצורה טובה שלא חס וחלילה ניפול כי יש כאן הנחה ממחיר השוק. אנחנו מתכננים מחר גם ללכת ל3 פרויקטים שונים בערים שונות לדפוק בדלת אצל דיירים ולשאול איך היה אצלהם אחרי התמ"א והאם יש בעיה עם הקבלן.
*חשוב לציין שהדירת גן כרגע במצב שכולה של בנייה וראינו פעמיים הכל שם אבנים ובנייה דיי נראה מאפס חוץ מהעמודים שנשארים כי עושים חיזוק לתמא.
(נראה שהעמודים לא נמצאים במיקומים מפריעים יותר בקירות וסביר לגמרי מהשרטוטים ואחר בדיקות ).

כמובן שאם נתקדם נעשה בדק בית + בדיקה עם עורך דין (מדובר על אזהרה בטאבו עם חוק מכר ולא ערבות בנקאית קלאסית).

דירת גן בת ים — Postimages

postimg.cc

הוריזון 38 — Postimages

postimg.cc

חסרונות :


*יש מעט מקומות לחלונות גג 5 בדירה כי ב2 הקירות יש בניין אחר
*החלק של החצר הראשון הוא 9 מטר והשאר בצורת ר' פחות נוחה


בסופו של דבר הדירה למגורים ל5 שנים הקרובות זוג ללא ילדים יספיק לנו לדעתנו 5 שנים עם 2 ילדים קטנים לפחות עד שיגדלו לדעתי אפילו 7 שנים וקצת יותר אבל הזמן יגיד את שלו.

השאלות:

*מה עוד לבדוק שלא חשבנו עליו?
*איך אדע שאני לא קונה בזול אבל יש פה קאץ שאני לא רואה גם אחרי בדיקה של עורך דין ובדק בית ?
*

*ברשותכם אתייג את המבינים שהכרתי מהפורום אודה לכם לעזרה זו הקניה הכי גדולה שנעשה בחיינו כזוג ונרצה לדעת כל טיפ שיוכל לסייע לנו.*

@אורי ג. @adamshalev @רוני @הנועזת @קצכן


אשמח לדעת מה דעתכם מצורף גודל דירה ושרטוט בניה של הבניין.

 

[אורי ג.]

*ברשותכם אתייג את המבינים שהכרתי מהפורום אודה לכם לעזרה זו הקניה הכי גדולה שנעשה בחיינו כזוג ונרצה לדעת כל טיפ שיוכל לסייע לנו.*

נכס נחות ביותר, מזמן לא ראיתי כזה.
התייעצתם עם ההורים לפני?
חצר שהיא לא באמת חצר, לא פרקטית בעליל, זה בעצם מסדרון שמקיף את הבית.
דירה בלי אור בכלל, מזכיר לי צינוק, מלא שטח מת בכניסה לבית, לקחו דירה של 60 מ"ר נטו והפכו אותה ל3.5 חדרים, צריך לשלול את הרשיון של האדריכל שעיצב כזה דבר.
צריך להיות במחיר טוב במיוחד כדי שהייתי שוקל כזה דבר וגם אז מביא תכנון משלי, מאמין שאם הופכים אותה ל2 חדרים אפשר להוציא מזה משהו סביר.

*איך אדע שאני לא קונה בזול אבל יש פה קאץ שאני לא רואה גם אחרי בדיקה של עורך דין ובדק בית ?

אם אתה באמת שוקל הייתי מתייעץ לפני כן עם מעצב פנים מנוסה או אדריכל.

 

[Happy]

נכס נחות ביותר, מזמן לא ראיתי כזה.
התייעצתם עם ההורים לפני?
חצר שהיא לא באמת חצר, לא פרקטית בעליל, זה בעצם מסדרון שמקיף את הבית.
דירה בלי אור בכלל, מזכיר לי צינוק, מלא שטח מת בכניסה לבית, לקחו דירה של 60 מ"ר נטו והפכו אותה ל3.5 חדרים, צריך לשלול את הרשיון של האדריכל שעיצב כזה דבר.
צריך להיות במחיר טוב במיוחד כדי שהייתי שוקל כזה דבר וגם אז מביא תכנון משלי, מאמין שאם הופכים אותה ל2 חדרים אפשר להוציא מזה משהו סביר.

אם אתה באמת שוקל הייתי מתייעץ לפני כן עם מעצב פנים מנוסה או אדריכל.

אני ממש מעריך את התגובה כי האישה וגם אני קצת מסונורים. המחיר הוא 1.7 למה מ68 הורדת ל60 אשמח להבין. יש 2 כיוןני אוויר אשמח להבין לדעתך מה שווי של דירה כזאת בשוק?


2 חדרים? זה 3 וחצי וחשבו לבטל חצי חדר ולעשות 3. החצר היא 9 מטר מרובע. אם אני לא מתייחס ל7 מטר הלא יעילים . אשמח לדעת מה עוד לא טוב לדעתך?

 

[אורי ג.]

המחיר הוא 1.7 למה מ68 הורדת ל60 אשמח להבין.

68 לפי תקן 9, בנטו נטו יצא לך הרבה פחות, במיוחד כי יש הרבה קירות חוץ.

יש 2 כיוןני אוויר

זה לא כיווני אוויר, זה צינוק.

אשמח להבין לדעתך מה שווי של דירה כזאת בשוק?

לא יודע, איני שמאי.

. אשמח לדעת מה עוד לא טוב לדעתך?

חוץ מהכל? הכל בסדר.

 

[הנועזת]

אוקיי, אז אני דווקא מבינה את הבדיקה של הדירה הזו, היא זולה, היא חדשה, היא דירת גן ובחלוקה הנוכחית היא פונקציונלית ומאפשרת מחייה למשפחה.
בקונספט זהו שילוב בין דירה להשקעה לדירה למגורים ואת זה אני אוהבת.
אסתטיקה לזוגות צעירים לפעמים זה לא בראש סדר העדיפויות, וכך גם לקונה העתידי. יש לזה שוק.

האם זו דירה אידאלית? כנראה שלא מבחינת מספר כיווני אוויר וכו'...
מה כן הייתי עושה...הייתי מתייעצת עם אדריכל ומנסה להבין עד כמה הדירה תהיה חשוכה וצינוקית ובהתאם מקבלת החלטה.

כמי שגרה בדירת גן מדהימה, עם גינת ר' (גדולה יותר)
הבריזה שיש בדירה הזו והאור, הם יוצאי דופן גם יחסית לדירות גג.

יותר מדאיג אותי ...ההסדר המימוני מול הקבלן, בתקופה שהקבלנים על הקסקס.

 

[הורדוס]

יותר מדאיג אותי ...ההסדר המימוני מול הקבלן, בתקופה שהקבלנים על הקסקס.

+1

כמובן שאם נתקדם נעשה בדק בית + בדיקה עם עורך דין (מדובר על אזהרה בטאבו עם חוק מכר ולא ערבות בנקאית קלאסית)

לא הבנתי מה הכוונה פה, יש ערבות לפי חוק מכר או לא? אין חצי בהריון עם הדבר הזה.

 

[קפיצת הדרך]

כמי שגרה בדירת גן מדהימה, עם גינת ר' (גדולה יותר)
הבריזה שיש בדירה הזו והאור, הם יוצאי דופן גם יחסית לדירות גג.

במקרה שלהם לא בטוח שתהיה בריזה כי דווקא בחדר השינה המוקף גינה, שלכאורה יכול היה לקבל שלושה כיווני אוויר, יש רק חלון אחד, כי זה הממ״ד... חבל.

 

[הנועזת]

במקרה שלהם לא בטוח שתהיה בריזה כי דווקא בחדר השינה המוקף גינה, שלכאורה יכול היה לקבל שלושה כיווני אוויר, יש רק חלון אחד, כי זה הממ״ד... חבל.

גם אצלי...
בעייני לא דיל ברייקר.

 

[Happy]

אוקיי, אז אני דווקא מבינה את הבדיקה של הדירה הזו, היא זולה, היא חדשה, היא דירת גן ובחלוקה הנוכחית היא פונקציונלית ומאפשרת מחייה למשפחה.
בקונספט זהו שילוב בין דירה להשקעה לדירה למגורים ואת זה אני אוהבת.
אסתטיקה לזוגות צעירים לפעמים זה לא בראש סדר העדיפויות, וכך גם לקונה העתידי. יש לזה שוק.

האם זו דירה אידאלית? כנראה שלא מבחינת מספר כיווני אוויר וכו'...
מה כן הייתי עושה...הייתי מתייעצת עם אדריכל ומנסה להבין עד כמה הדירה תהיה חשוכה וצינוקית ובהתאם מקבלת החלטה.

כמי שגרה בדירת גן מדהימה, עם גינת ר' (גדולה יותר)
הבריזה שיש בדירה הזו והאור, הם יוצאי דופן גם יחסית לדירות גג.

יותר מדאיג אותי ...ההסדר המימוני מול הקבלן, בתקופה שהקבלנים על הקסקס.

קודם כל תודה על המענה המפורו. אשמח לתת עוד פרטים יותר מעמיקים. קודם כל המחיר הוא 1.7 אחרי מיקוח מעמיק.


עוד חסרונות:
יהיו 3 מדרגות בכניסה לדירה. מרגיש לי בעייתי עם עגלות ותינוק
9 מטר חצר זה גןדל של מרפסת.
אנחנו קצת חשבנו הסופש ושוקלים מאוד אם להמשיך. נמשיך לראות עוד דירות לא נפעל מלחץ אם אנחנו לא קרובים לשלמיפ עפ ההחלטה.

לטענתו. יש אזהרה בטאבו אין ערבות בנקאית. לפי הבנתי הלא בטוחה יש 3 אפשרויות לקבלן על פי חוק:

ערבות בנקאית , ליווי על ידי חברת ביטוח או אזהרה בטאבו. כמובן שאם נתקדם עם עורך דין אנחנו נבדוק לעומק את הנושא האזהרה בטאבו. אבל אשמח להבין יש פה סיכום גדןל יותר מערבות בנקאית?

@הור עניתי לך בתשובה.

ואני מבין שבדירת גן בתמא הנטו יותר קטן מהברוטו מדירות אחרות בגלל שיש את העמודי תווך בדירת הגן? כמו ש @אורי ציין.