איפה כדאי לחסוך היום?

[AlexNOSAM]

התחלתי לכתוב הסבר מפורט אבל הוא נהיה ארוך והתייאשתי אז אני אסכם.

I feel your pain... זה קורה לי גם המון.

בגלל שכבר לקחת את המושכות ממני, אני לא אחזור על אותם דברים אבל כן רציתי להתייחס למשהו.
כשהקדשתי לזה עוד מחשבה, אני מניח שזה ממש מפחיד אנשים הדברים שאנחנו כותבים פה. לא בגלל החדשנות של הרעיונות, אלא הפרטים הקטנים. תחשוב שבנאדם שלימדו אותו כל החיים שחשוב לחסוך כסף באפיקים סולידיים, לקחת משכתנא ולשלם אותה כל החיים נכנס לפה ורוצה לשאול כיצד הכי טוב לחסוך כסף לשם המטרה הזו. ואז אנחנו באים ואומרים לו "תשמע, העולם הזה שאתה מדבר עליו לא קיים כבר 7 שנים. היום חיסכון בבנק זה בדיחה ואג"ח זה אפיק למיואשים שנאחזים בקרנות המזבח..."
זה בטח לא פשוט להדיוטות שהתרגלו לחיות במנטרה מסויימת שפתאום מישהו מנפץ להם את זה.

 

[CarpeDiem]

עבור הרבה אנשים בית זה לא השקעה כלכלית. זאת השקעה רגשית, אמוציונאלית. אנשים רוצים מקום שיהיה שלהם שלא יעיפו אותם ממנו, מקום שבו הילדים יוכלו לגדול ביציבות, מקום שאפשר להשקיע בו ולהפוך אותו לשלך ואחד שגם נמצא באזור שעונה על כל הדרישות שלך.
אין ספק שעליית המחירים דוחפת אנשים לקנות (זה רק עולה) אבל זה כלל לא הסיבה היחידה או העיקרית.

הכל נכון. השאלה היא האם בן אדם בבואו לקחת משכנתא כדי לשדרג את רמת חיו בודק מה יקרה ב-WORST CASE SCENARIO - הריבית עולה כך שההחזר החודשי יגיע ל-40-50% מההכנסות של המשפחה ו/או תקופה ממושכת של אבטלה, או ירידה ביכולת ההשתכרות.
משה עכשיו עובד בהייטק ומרוויח 30K - ויש לו משכנתא של מיליון ש״ח. מה קורה בעוד 3-4 שנים כאשר הריבית עולה ל-3%, יש משבר בהייטק ומשה נאלץ לעבוד במשרת שקר כלשהי עם משכורת של 6K ?

 

[adamshalev]

משה עכשיו עובד בהייטק ומרוויח 30K - ויש לו משכנתא של מיליון ש״ח. מה קורה בעוד 3-4 שנים כאשר הריבית עולה ל-3%, יש משבר בהייטק ומשה נאלץ לעבוד במשרת שקר כלשהי עם משכורת של 6K ?

בעיה של משה בעתיד, כמו אחת מיני רבות שיכולה לפקוד אותו.
הדבר האחרון האחרון שאפשר לטעון הוא שאנשים נוטים לקבל החלטות רציונאליות.

 

[daat99]

אנשים רוצים מקום שיהיה שלהם שלא יעיפו אותם ממנו, מקום שבו הילדים יוכלו לגדול ביציבות, מקום שאפשר להשקיע בו ולהפוך אותו לשלך ואחד שגם נמצא באזור שעונה על כל הדרישות שלך.

ואיך הם מקבלים את זה אם סוחר סמים או עבריין ידוע עובר לגור בדירה שממול?
את הדירה שלהם הם כבר לא יוכלו למכור במחיר סביר ומחירי הדירות החלופיות יהיו גדולים משמעותית ממה שיש להם כך שהם יוצאים קירחים מכל הכיוונים.
אתה יודע בדיוק כמוני (וכמו רוב הוותיקים בפורום) מה החשיבות של פיזור סיכונים ורכישת דירה זה ההיפך הגמור מפיזור.
לא רק שאנשים משקיעים 100% מההון שלהם בדירה ספקולטיבית, הם גם לוקחים 150% נוספים מהבנק ומשקיעים גם אותם באותה הדירה בדיוק...

אודה לך אם תרשום הסבר מפורט או שתפנה אותי להסבר מפורט, כדי שלא נטחן מים.

תסלח לי על צורת ההתבטאות אבל הסברתי את זה יותר מידיי פעמים בשביל שאני אסביר זאת שוב (ולא רק בפורום).
מדובר בחישובים ארוכים של תשואה אלטרנטיבית שלא ביצעת בעצמך (לפחות לפי המידע שסיפקת לנו) ולכן אני אוותר על "התענוג" של לחשב זאת מחדש בעיקר לאור העובדה שבדקתי זאת עבור עצמי והגעתי כבר למסקנות שלי.

בכל זאת הנה הכלים שאתה צריך:
1. תחשב כמה הון יהיה לך אם תחסוך את ההון המקורי באפיק שאינו נדל"ן במשך 30 שנה.
2. תחשב עלייה ריאלית במחירי הדירות (לא אנומליה כמו 2007...) למשך 30 שנה (סטטיסטית מדובר ב-2% בשנה לערך).
3. תבדוק אם הסכום שהשקעת מכסה את עלות הדירה העתידית או לא.

אל תשכח להוסיף ל-1 את:
סך ההוצאות על תחזוקת הנכס שבעל הבית משלם.
הפער בין הריבית על המשכנתא לבין השכירות שילך ויגדל עם הזמן ככל שהריבית תעלה (הריבית עולה יותר מהר משכר הדירה שלא תמיד עולה).
ועוד כהנה וכהנה הוצאות שונות שאתה צריך לשלם כבעל בית אבל לא כשוכר.

 

[CarpeDiem]

בעיה של משה בעתיד, כמו אחת מיני רבות שיכולה לפקוד אותו.
הדבר האחרון האחרון שאפשר לטעון הוא שאנשים נוטים לקבל החלטות רציונאליות.

תרשה לי להתנבא -
מי שלא יתפתה לקנות עכשיו את דירת חלומותיו אלא ישקיע את כספו בתיק השקעות מפוזר וסולידי, יוכל בעוד 5-6 שנים לקנות את אותה הדירה בלי משכנתא ועוד להשאר עם עודף.

 

[daat99]

מי שלא יתפתה לקנות עכשיו את דירת חלומותיו אלא ישקיע את כספו בתיק השקעות מפוזר וסולידי, יוכל בעוד 5-6 שנים לקנות את אותה הדירה בלי משכנתא ועוד להשאר עם עודף.

אני לא יודע אם זמן כל כך קצר יספק את הסחורה אבל @yossik כבר הוכיח במעשים שזה ניתן בפרק זמן ארוך יותר וגם בבדיקות שעשיתי שבהן השוויתי השקעה במניות דיבידנד מול הדירה שבפועל קניתי יצא שרכישת הדירה גרמה לי להפסד תשואה אלטרנטיבית של כמעט חצי מיליון שח ב-8 השנים האחרונות...

 

[ע.מדי]

היי @daat99 יקר,
יש גם מכשירים דומים בבנק הבינלאומי ל30 חודשים דוגמת הקשר הישראלי או מניות תעופה או משהו בסגנון.

לטובת הדיון הפורה והסקרנות מצ״ב ההצעות של הבינלאומ https://new.fibi-online.co.il/wps/p...nDepositsAndSavings/AnSavingTypes/AnStructure

ממה שאני קורא ולמד התשואה על אג״ח שהסיכון בו נמוך לא בדיוק גבוהה במיוחד.
האם גם לקבועי הזמן הזה דהיינו שנתיים וחצי - שלוש. אתה עדיין משוכנע שמדובר במכשיר לא טוב ?
הציפייה היא לקנות דירה בעוד 2.5-3 שנים והמחשבה היא גם ששוק הדיור ירגע מעט בזמן הזה וגם שנוכל לחסוך עוד כסף.
אני ממש לא מוכן לסכן את הכסף הזה באפיקי השקעה שבהם יש סיכוי שאפסיד יותר 4-5%
מצד שני להשאיר את הכסף בפקם ב0.15% לשנה גם לא בדיוק קוסם לי.

אגב, תשמח לשמוע שאני כמעט ומוכן לעשות את ניסוי מניות הדיבידנד על סכום קטן ולראות איך זה מתקדם

אם הפקדון מהווה תחנת ביניים בדרך לדירה זה אולי סביר (קרן מובטחת)

 

[daat99]

אם הפקדון מהווה תחנת ביניים בדרך לדירה זה אולי סביר (קרן מובטחת)

טוב שאמרת אולי כי אני לא מבין למה פיקדון שמבטיח לך ריבית שקטנה משמעותית מהריבית הצפויה מפק"מ לאורך התקופה הוא פיקדון סביר.

 

[ע.מדי]

טוב שאמרת אולי כי אני לא מבין למה פיקדון שמבטיח לך ריבית שקטנה משמעותית מהריבית הצפויה מפק"מ לאורך התקופה הוא פיקדון סביר.

אולי פיספסתי אבל הרושם שקיבלתי מהתאור הוא שהריבית שתתקבל תהיה בתוחלת גבוהה מפקם, מאחר וטווח ההשקעה שלי בפקם הוא חצי שנה עם ריבית של כ 0.25% אולי אני טועה

 

[daat99]

אולי פיספסתי אבל הרושם שקיבלתי מהתאור הוא שהריבית שתתקבל תהיה בתוחלת גבוהה מפקם, מאחר וטווח ההשקעה שלי בפקם הוא חצי שנה עם ריבית של כ 0.25% אולי אני טועה

פיספסת שזה נועל את הכסף ל-3 שנים לפחות ושהריבית המובטחת (שלא תמיד קיימת) עומדת על 0.2% בלבד.
אם ניקח בחשבון העלאת ריבית מינימאלית של 0.15% בלבד בשנתיים הקרובות אז אתה תקבל יותר על פק"מ מאשר על התשואה שלהם.

 

[Captain Sparo]

תודה לכולם ! בשעה טובה אני מתחיל להבין.
1. זה מתחיל מפיזור סיכונים - במקום לקחת את כל ההון העצמי שלי + הלוואה ל 20-30 שנה ולהשקיע באפיק יחיד בנקודה גאוגרפית אחת. אני אקח רק את ההון העצמי ו"אפזר" אותו בכל רחבי העולם על פני אפיקים שונים. מה שאומר שהדבר יותר בטוח וגם אני לא מחוייב לבנק.
2. למרות שאני אזרוק כל חודש 3000 שקל לשכירות, אחרי 30 שנה ההון העצמי שלי יגדל (מבלי שאני נוגע בו) למימדים שאני אוכל לרכוש דירה מבלי להתחייב לבנק ויותר חשוב מבלי לשלם ריביות.

 

[daat99]

אני אזרוק כל חודש 3000 שקל לשכירות

אני לא רואה בשכירות "זריקת כסף לפח".
הריבית שאתה משלם על המשכנתא לעומת זאת היא זריקת כסף לפח...

 

[גרהם]

מרות שאני אזרוק כל חודש 3000 שקל לשכירות,

אפשר להסתכל על זה הרבה יותר בפשטות - כשאתה משתמש במשאב של מישהו אחר אתה משלם לו דמי שימוש - ריבית על כסף או שכר דירה על בלוקים. כשאתה מספק משאב שלך המצב הפוך - אתה מקבל ריבית / תשואה על כסף שאתה משקיע. כדי לעשות חשבון מדוייק צריך לקחת הרבה נתונים בחשבון, אבל העקרון הוא החשוב ותשלום למשכנתה לא חוסך כסף תמיד לעומת תשלום לשכר דירה וחסכון במקביל.

 

[זרטוסטרא]

הקיבעון של הישראלי הממוצע על דירה

כשההורים של זוג צעיר אומרים שיש להם מתנת חתונה - כסף לקניית דירה - ואך ורק לדירה, זה מעודד מאוד לקנות כי הם לא יקבלו את הכסף הזה, שלעיתים מגיע למאות אלפי שקלים משני זוגות ההורים, בדרכים אחרות כמו לדוגמה להשקיע בבורסה ("זה קזינו! אנחנו לא מוכנים שתפסידו את הכסף שלנו במשחקים שלכם שם!").

עבור הרבה אנשים בית זה לא השקעה כלכלית. זאת השקעה רגשית, אמוציונאלית. אנשים רוצים מקום שיהיה שלהם שלא יעיפו אותם ממנו, מקום שבו הילדים יוכלו לגדול ביציבות, מקום שאפשר להשקיע בו ולהפוך אותו לשלך ואחד שגם נמצא באזור שעונה על כל הדרישות שלך

זאת לדעתי הסיבה העיקרית של קנית דירות. תשאל גם פה בפורום מי שרכש דירה ותשמע תשובות מגוונות שבדיוק כתבת.
תוסיף על זה חוסר תרבות של השכרה לטווח ארוך (5-10 שנים ולא שנה + אופציה לשחיטה) כמו שיש במקומות אחרים בעולם.

 

[AlexNOSAM]

כשההורים של זוג צעיר אומרים שיש להם מתנת חתונה - כסף לקניית דירה - ואך ורק לדירה, זה מעודד מאוד לקנות כי הם לא יקבלו את הכסף הזה, שלעיתים מגיע למאות אלפי שקלים משני זוגות ההורים, בדרכים אחרות כמו לדוגמה להשקיע בבורסה ("זה קזינו! אנחנו לא מוכנים שתפסידו את הכסף שלנו במשחקים שלכם שם!").

זה ממש לא הרבה זוגות. אולי שכבה ממש מבוססת באוכלוסיה. ה-net worth של הישראלי הממוצע לא מאפשר את זה. רק החמישון הכי עליון אולי.
אני יודע שהתופעה קיימת ואני מכיר זוג כזה אבל לא זה לדעתי מה שגורם לצעירים אטרף לדירה. זה יותר המיינדסט הלא-נכון בעליל ש-"צריך לקחת משכנתא כמה שיותר מהר. כי משכנתא זה כמו לשכור דירה רק שבסוף הדירה שלך."

 

[סימפטי]

זה ממש לא הרבה זוגות. אולי שכבה ממש מבוססת באוכלוסיה. ה-net worth של הישראלי הממוצע לא מאפשר את זה. רק החמישון הכי עליון אולי.
אני יודע שהתופעה קיימת ואני מכיר זוג כזה אבל לא זה לדעתי מה שגורם לצעירים אטרף לדירה. זה יותר המיינדסט הלא-נכון בעליל ש-"צריך לקחת משכנתא כמה שיותר מהר. כי משכנתא זה כמו לשכור דירה רק שבסוף הדירה שלך."

אתה צודק וטועה.
צודק באמירה של "זה כמו לשכור דירה" - אני שומע את זה המון.
טועה כשאתה אומר שרק החמישיון העליון קונה דירות לילדים שלו. חרדים, לדוגמא, רחוקים למהיות משהו עליון במדינה כאן, אבל הם האוכלוסיה היהודית עם אחוזי בעלות על דירה הכי גבוהים במדינה כשזה בעיקר הורים שקונים לילדים.
קניית דירה לא חייבת להיות במודיעין או הרצליה - גם בפריפריה אפשר לגור (במיוחד אם אתה מתפרנס מישיבה בכולל) וזה מסביר את ההתחרדות של כל כך הרבה ערים בצפון ובדרום (מישהו עבר דרך טבריה לאחרונה?)

 

[סימפטי]

שאני אזרוק כל חודש 3000 שקל לשכירות

אתה גם זורק כסף על אוכל?
דיור הוא מוצר צריכה ובתמורה שלושת אלפי השקלים שלך אתה קונה לעצמך מקום מגורים זמני.

 

[AlexNOSAM]

טועה כשאתה אומר שרק החמישיון העליון קונה דירות לילדים שלו. חרדים, לדוגמא, רחוקים למהיות משהו עליון במדינה כאן, אבל הם האוכלוסיה היהודית עם אחוזי בעלות על דירה הכי גבוהים במדינה כשזה בעיקר הורים שקונים לילדים.

אולי זה אני באמת שלא מודע להיקף התופעה. דרך אגב, חרדים יש לך מכל הסוגים - יש לך חרדים מקושרים או אנשי עסקים שיש להם הרבה הון לדברים האלה ויש אחרים בלי גרוש.
באירופה למשל, אחוז הבעלות על בתים בקרב האוכלוסיה גבוה משמעותית מהאחוז הישראלי. ושם אין סטיגמות רעילות-כלכלית על לגור בשכירות. הם לא מקבלים קדחת מהמחשבה של לגור בשכירות הרבה שנים.

 

[מרק עוגיות]

הם לא מקבלים קדחת מהמחשבה של לגור בשכירות הרבה שנים.

כי יש שם השכרת דירות מקצועית, כך שכשוכר אתה עובד מול גוף מסודר, ולטווח ארוך, לא מול בעל בית שיחליט שהדוד התקלקל באשמתך או שאתה צריך לצאת מהדירה כי הבת שלו התגרשה וצריכה מקום לגור.

 

[ע.מדי]

@capitan sparo,
הנושא של שכירות מול קניית דירה הוא "קצת" טעון כאן בתכלס מדובר בעסקאות שי בהן הרבה פרמטריים לא ידועים
-שווי הנכס ביחס ל "שווי השוק"
-אחוז המינוף
-רמת המינוף
-משך המינוף
-עליית השווי השנתית באחוזים
-עליית שכ"ד
-טווח המגורים בנכס

תמיד אפשר לבחור פרמטרים "אופטימיים" או "פסימיים" כדי לבחור את האפשרות הנוחה לך או לנצח בוויכוח בפורום ...
ואפילו אם אתה מבצע את זה בצורה לא מוטה עדיין כנראה תוכל לכסות מספר תרחישים סבירים אבל איזה מהם ייצג לאשורה את מצבך העתידי זו שאלה לקוראים בקפה.

אני יכל לומר אם אדם מסוגל לראות את הנכס שלו למגורים כהשקעה ובמקרה של בעיה (תשואה נמוכה) יפטר ממנה ללא סנטימנטים אז זה לא שונה מהותית מקניית דירה להשקעה, אבל זה אומר שאתה צריך לקנות נכס שהוא זול משווי השוק ובמינוף גבוה יחסית.
הצרה היא שמרב הקונים מסתמכים על תזרים המזומנים העתידי שלהם מעבודה/עיסוק בכדי לממן את הנכס, וזה בערך שווה לקבלת ערבות להלוואה מהמעסיק שלך ללא ידיעתו
אני פעם עשיתי בדיקה עבור עצמי וגיליתי שבתנאים מסויימים מינוף נמוך לטווחים קצרים (5-7 שנים) עם מגורים בנכס ל 20-30 שנה, שקול תיק סולידי של 4% ראלי.