איך ניתן לדעת האם לפני עסקת אקזיט

[Morty]

שלום ,
יצא לי לדבר עם אחד מחברי שאני והוא במצב דומה מבחינת גיל תעסוקה וכו' רק שהוא נשוי ורוצה לקנות דירה ואיך שהוא הצליח לחסוך סכום כסף לא הגיוני בהתחשב בזה שעברנו את אותו מסלול בידיוק והוא עוקף אותי פי 4 .
הסיפור הקלאסי של זוג צעיר ישר רוצים דירת 5 חדרים (הפסקתי לנסות להגיד לחברים לא לקנות דירות גדולות כשהם אפילו בלי ילד אחד ....בסוף יוצא שהם חושבים שאני נגדם) .
בקצרה - הם הצליחו להעמיד הון עצמי של 400k ומצאו דירת 5 חדרים מקבלן במה שכנראה מוגדר כפריפריה (מצחיק להגיד פריפריה כשזה רבע שעה נסיעה , בלי פקקים , מהבית שלי ) ב 1M שח.
לפני לקיחת משכנתא השמאי של הבנק הלך לדירה והעריך אותה כ 1.2M.
הם החליטו לקחת משכנתא של 400k , מצאו דרך להלוואות בזול עוד 50k (אולי אפילו 100k) ואת השאר הם מתכננים לחסוך תוך כדי בניית הדירה.
מה שהפתיע אותי זה שהוא סיפר לי שהריביות בחלק מהמסלולים שלהם היו פריים מינוס 1 כלומר .......חצי אחוז ריבית?? האם זה הגיוני ש 2 מתוך 3(או 4) מסלולי משכנתא יהיו בריבית כזאת נמוכה?

בכל מרקה הראש הישראלי שלי התחיל לעבוד ומהר מאוד התחלתי לחשוב האם יש לו פה אופציה לבצע מה שנקרא מכירת אקזיט לדירה ?
בהנחה שהדירה תבנה תוך שנתיים אחרי שנתיים הוא יכול תאורטית למכור מיד את הדירה , לקבל עליה 1.2M ולהחזיר לבנק רק את המסלולים עם הריבית הגבוה (3~3.5 אחוז) .

אם אני צודק אז החישוב שלו יצא
השקיע סהכ 550k
משכנתא 400k + 50k
[50k הלוואה ללא ריבית או ריבית נמוכה]

במכירה קיבל 1.2k
החזיר 200k מיד לבנק
נשאר עם 1M לדירה
והלוואת של 250k בריבית נמוכה.
כלומר הוא יכול היה כמעט מיידית [נו 3 שנים להכפיל הון זה זמן מאוד קצר מבחינתי] לקבל הגדלה של ההון העצמי שלו לפי 2 ?

האם ככה מחשבים עסקת אקזיט נדלנית?

 

[nicepo1]

האם ככה מחשבים עסקת אקזיט נדלנית?

לא הבנתי את החישוב שלך.
במידה וקנה ב1 מליון ומכר ב1.2 הוא מרווח 0.2 לפני הוצאות ריבית והוצאות נלוות כמו עו"ד מטווח וכו'.

 

[KickR]

במידה וקנה ב1 מליון ומכר ב1.2 הוא מרווח 0.2 לפני הוצאות ריבית והוצאות נלוות כמו עו"ד מטווח וכו'.

הוא לא קנה במיליון, הוא "קונה" ב1.2 מיליון אבל בעצם משלם רק את ההון הראשוני + תשלומים עד לביצוע ה"אקזיט".

כלומר הוא יכול היה כמעט מיידית [נו 3 שנים להכפיל הון זה זמן מאוד קצר מבחינתי] לקבל הגדלה של ההון העצמי שלו לפי 2 ?

א. 3 שנים זה ממש לא מיידית
ב. חלק גדול מה"הון העצמי שהוא הרוויח" זו הלוואה שהוא בפועל חייב להחזיר לכן היא לא באמת מהווה חלק מההון העצמי שלו

אחרי שנתיים הוא יכול תאורטית למכור מיד את הדירה , לקבל עליה 1.2M ולהחזיר לבנק רק את המסלולים עם הריבית הגבוה (3~3.5 אחוז)

ג. תאורטי מאוד כי: 1. למה אתה בטוח שהוא יצליח עוד שנתיים למכור "מיד את הדירה", 2. לקבל עליה 1.2M, וגם 3. להחזיר רק את המסלולים עם הריבית הגבוהה בלי לשלם "קנסות" כאלה ואחרים?

עוד משהו שלא הבנתי: איך הם מתכוונים "לחסוך את ההפרש" בזמן שהדירה נבנית? הקבלן מוכן לקבל חלק מהכסף רק בתום הבנייה?

 

[קפיצת הדרך]

אתה מתייחס ל״אקזיט״ כהפרש בין מחיר הדירה שהוא קונה למחיר הדירה שהשמאי העריך שהיא שווה - כלומר סה״כ (ברוטו) ל- 200K?

אז כן, הוא ״כאילו״ מרוויח 200K (השקיע 550K ומסיים עם 750K).
אבל כמו שכתבו לך למעלה - תוריד מזה עלויות גם של קניה וגם של מכירה, תוסיף לזה את הריבית שבינתיים הוא משלם על שאר המסלולים ותוסיף לזה את הסיכון שבעוד 2-3 שנים הדירה לא תהיה שווה ככה ותקבל... הרבה הרבה פחות אם בכלל יישאר משהו (כאמור - תלוי במחיר הדירה שזה נעלם גדול).

עוד משהו שלא הבנתי: איך הם מתכוונים "לחסוך את ההפרש" בזמן שהדירה נבנית? הקבלן מוכן לקבל חלק מהכסף רק בתום הבנייה?

לפי מה שהבנתי הקבלן מקבל מיד את הכסף, הרי הבחור לוקח משכנתא ומשלם את מחיר הדירה.

 

[בת העמק]

בהנחה שהדירה תבנה תוך שנתיים אחרי שנתיים הוא יכול תאורטית למכור מיד את הדירה , לקבל עליה 1.2M ולהחזיר לבנק רק את המסלולים עם הריבית הגבוה

כשאתה מוכר דירה ממושכנת, אתה חייב להחזיר את כל המשכנתא שנותרה ולהשאיר את הבית נקי ממישכון וכל זה עוד לפני שקיבלת את כל התשלומים בגין המכירה (זה גם יופיע בהסכם המכירה).
אם אתה מוכר דירה וקונה במקביל דירה אחרת, אתה יכול להסב את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה.
תקרא קצת על משמעות המונח משכנתא.

 

[סול]

איך שהוא הצליח לחסוך סכום כסף לא הגיוני

אין דבר כזה סכום כסף לא הגיוני. אם הוא הצליח לחסוך אותו, זה הגיוני.

בהתחשב בזה שעברנו את אותו מסלול בידיוק והוא עוקף אותי פי 4 .

שאל אותו איך הוא עשה את זה והסק מסקנות.

הראש הישראלי שלי התחיל לעבוד

מסכים איתך, משתמע שהראש שלך מאד ישראלי. מצד אחד רוקם מזימות ומתכנן תוכניות עד להודעה החדשה, מצד שני עסוק בהשוואות לשכנים ובתוך קיבעון של מה הגיוני ומה לא הגיוני.
אני אישית סולד מהתפיסה הזאת.
מעדיף את הגישה האמריקאית, שאם מישהו מצליח אנשים פשוט רוצים ללמוד ממנו.
ואת הגישה האירופאית השיתופית.

סליחה שאני "נופל" עליך, אתה בסדר גמור, פשוט כתבת כמה משפטים כל כך ישראלים טיפוסיים שהייתי חייב לציין את דעתי עליהם. ישראלים הם יזמים מעולים, אבל יש להם כמה בעיות תרבותיות שפוגעות בהם, ואיכשהו נגעת כמעט בכולן בתגובה אחת.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ואיך שהוא הצליח לחסוך סכום כסף לא הגיוני בהתחשב בזה שעברנו את אותו מסלול בידיוק והוא עוקף אותי פי 4 .

כל הכבוד לו. יכולת חיסכון תלויה בהמון משתנים וזה אינדיבידואלי ומשתנה בין אדם לאדם.

בהנחה שהדירה תבנה תוך שנתיים אחרי שנתיים הוא יכול תאורטית למכור מיד את הדירה , לקבל עליה 1.2M ולהחזיר לבנק רק את המסלולים עם הריבית הגבוה (3~3.5 אחוז) .

1. ואם ערך הדירה ירד / לא ישתנה?
2. לפני מכירה הדירה לא יכולה להיות משועבדת כך שלא הבנתי את התוכנית להחזיר רק חלק מהמסלולים.

אם אני צודק אז החישוב שלו יצא
השקיע סהכ 550k
משכנתא 400k + 50k
[50k הלוואה ללא ריבית או ריבית נמוכה]

במכירה קיבל 1.2k
החזיר 200k מיד לבנק
נשאר עם 1M לדירה
והלוואת של 250k בריבית נמוכה.
כלומר הוא יכול היה כמעט מיידית [נו 3 שנים להכפיל הון זה זמן מאוד קצר מבחינתי] לקבל הגדלה של ההון העצמי שלו לפי 2 ?

האם ככה מחשבים עסקת אקזיט נדלנית?

איפה ההתייחסות לעלויות נלוות + מיסוי?

אם זה היה כל-כך קל כמו שאתה מתאר, כולם היו עושים את זה ודופקים "בוכטות".

 

[nicepo1]

הוא לא קנה במיליון, הוא "קונה" ב1.2 מיליון אבל בעצם משלם רק את ההון הראשוני + תשלומים עד לביצוע ה"אקזיט".

אני הבנתי שהוא רוכש במיליון והערכת שמאי היא 1.2 מיליון.

 

[KickR]

לפי מה שהבנתי הקבלן מקבל מיד את הכסף, הרי הבחור לוקח משכנתא ומשלם את מחיר הדירה.

המחיר הוא מיליון ש"ח, יש להם 400,000 הון עצמי + 400,000 משכנתא + 50,000 (או 100,000) הלוואה.
זה לא נשמע לי שיש להם מספיק כסף כרגע לקנות את הדירה.

 

[chen15]

@Morty
קראתי את ההודעה שלך בעיון, פעם פעמיים ושלוש
ואני לא בטוחה שהבנתי נכון את השאלה.

בוא נניח רגע למספרים
אתה שואל "איך ניתן לדעת האם החבר שלי לפני עסקת אקזיט?"

התשובה שלי, בקצרצרה: WTF????

עזוב ת'חברים שלך,
בוא נדבר עליך.

מה שאני הצלחתי להבין מהפוסט שלך זה:
1. שיש לך כ100k בחסכון - מרוצה? רוצה להגדיל את הסכום? מה אתה עושה כדי שזה יתאפשר?
2. שאתה נגד רכישת דירת 5 חדרים לפני שיש ילדים. סבבה, הבנתי. ולגבי מה אתה בעד? מה חשוב לך? מה התכניות שלך? מתכנן לקנות דירה? מה הפרמטרים שחשובים לך? האם יש משהו שאתה יכול לעשות היום כדי לקדם את זה?

ובקצרה:
במקום לעסוק במה החבר שלך ירוויח אולי בעתיד,
בוא נדבר על מה אתה יכול לעשות עכשיו...

 

[Morty]

תודה לכולם על התייחסות והזמן.

אני רואה שאני צריך לקחת קורס על איך לרשום בצורה ברורה את המחשבות שלי דרך פלטפורמות וירטואלית...
ברשותכם אנסה להתייחס ולהבהיר את הנקודות של כולם :

1. התעלמתי לגמרי מהוצאות פריפראליות ( עו"ד , פתיחת תיק בבנק וכו. ). חבל שלא ציינתי את זה
התעלמות שלי היא בכוונה כי אני קודם רוצה להבין האם אני חושב בכיוון הנכון.
כמו כל דבר אחר בחיים אני משתדל שזה יהיה במעגלים קודם לומדים בצורה הכי פשוטה ואז מרחיב את המודל כל פעם קצת...

2. אולי הבנתי לא נכון אבל ממה שאני הבנתי הקבלן מקבל את הכסף שלו בהתאם לתאריכים / אבני דרך מסויימים בפרויקט.
אולי סתם זרקתי את זה לנוהל הצהלי המוכר לי אבל זה היה נשמע לי הגיוני משום מה.

3. הדירה עולה 1M על הנייר. הם יכולים להעמיד כרגע 950k. אני מקווה שתסכימו איתי שזה לא סכום שיגרום לעסקה להתבטל מבחינתם.

4. ממה ששמעתי מחברים סביבי (או יותר נכון ההורים שלהם) כל מי שקנה דירה על הנייר הדירה מיד עלתה משוויה על הנייר ברגע שהייתה בנויה.
אולי זו סתם תחושה לא מבוססת או טווח דגימה קטן מידי.

5) לא ידעתי שחייבים להחזיר את כל המשכנתא . משום מה לא ראיתי את זה בשום מקום שקראתי על משכנתא או שדגלתי על הקטע הזה. טעות שלי. כבר היה שווה לי לפתוח את הפוסט.


6) המטרה שלי הייתה פוסט הייתה משולשת וכנראה בגלל זה התחרבשה לגמרי -
א. להבין האם העסקה הזו ספציפית היא משהו יוצא דופן
ב. האם יש כאן פתח לשיטה של לקנות דירות על הנייר ולמכור מיד כשהם קמות ולהרוויח ולהגדיל את ההון העצמי במהירות - נראה שלא
ג. איך מגדירים עסקאות אקזיט בנדלן.


7) כן יצאתי חאפר לגמרי . לא לוקח אישית. ככה אני מתחיל כל דבר בחיים ...מתלוצץ לי בחאפריות עם רעיון מסויים עד שאני מחליט שיש בו משהו ואז לוקח אותו לשלב הבא(למשל להכניס הכל לאקסל)

8. אני עם הכסף שלי החלטתי להשקיע בשוק ההון חצוי בין השיטה הסולידית לבין דברים מסוכנים מאוד ....
מפסיד ומרוויח באחוזים מוזרים בסוף יצאתי על ה0(על הנייר) היה יכול להיות יותר גרוע.
משתדל לחסוך 50% מהמשכורת הלא גבוהה שלי בכל חודש ואחת לכמה חודשים מכניס לאפיק השקעה אחר.

 

[ת.אוקהם]

ממה ששמעתי מחברים סביבי (או יותר נכון ההורים שלהם) כל מי שקנה דירה על הנייר הדירה מיד עלתה משוויה על הנייר ברגע שהייתה בנויה.

זה מאוד הגיוני בסהכ שזה יקרה.
ראשית, להבנתי (אני לא כלכלן), יש מחיר לזמן שבו אתה לא משתמש בדירה:
נניח שמשה קנה דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד שלוש שנים במליון שח.
חיים קנה דירה זהה, אבל מוכנה, בבניין ליד ב1.1M שח. האם משה עשה עסקה יותר טובה מחיים? לא בטוח, חיים יכול לדוגמא להשכיר את הדירה במשך השלוש שנים האלו, נניח ב3k לחודש ויהיו לו בסוף התקופה עוד 100k~ מהשכירות.
בלי קשר לזמן, רוב האנשים שאני מכיר שקנו מקבלן השקיעו לפחות 50k בתוספות ושדרוגים לדירה (מטבח וכו) ולרוב אנשים "שוכחים" מהסכומים האלו כשהם מחשבים את ה"אקזיט" שעשו.

 

[נולי]

4. ממה ששמעתי מחברים סביבי (או יותר נכון ההורים שלהם) כל מי שקנה דירה על הנייר הדירה מיד עלתה משוויה על הנייר ברגע שהייתה בנויה.

זה לא מדוייק.

ההסתכלות על שווי היא קצת יותר מורכבת מההערכה, או על מחירי הדירות שנמכרו מסביב.
שווי זה כמה בסוף הסכימו לשלם לך ומה נכנס לך תכלס לכיס.

בד"כ בפרוייקטים כאלה, משתחררות לשוק המון דירות, להשכרה ולמכירה.
על הנייר דירות תהיינה שוות יותר, אם מחירי הנדלן ימשיכו לעלות כפי שעלו עד כה, אבל יש גם הרבה גורמי אי וודאות:
אתה לא יודע באיזה מצב ומתי באמת תקבל את הדירה.
אם זו שכונה חדשה, אתה לא יודע מה יהיה מצב התשתיות והשירותים בשכונה.
אתה לא יודע כמה דירות יתחרו בך על אותם הקונים.

אני מכירה אישית אנשים שבמשך יותר משנה לא הצליחו למכור. לדירה ריקה ששותה ממך משכנתא יש עלות.

ואם נסתכל שנייה על העיסקה הזו - דירות חמישה חדרים במחיר כזה יש רק באיזורים עם אוכלוסייה חלשה יותר.
זה אומר שאם לא תצליח למכור ואולי תרצה להשכיר תהיה לך התעסקות פחות נעימה.