• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים

Shtunz

משתמש סולידי
הצטרף ב
22/5/20
הודעות
53
דירוג
21
בין אם אתם אחרי ובין אם אתם לפני. כל עוד אתם לוטשים עיניים לעבר משכנתא כזו או אחרת ללא הבדל דת גזע ומין אני אשמח לשמוע את דעתכם - מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים?

מי יודע, אולי יצא לנו פה שרשורפלצת שמרכז את כל התובנות הכי חשובות (ואולי גם נסתרות) שכל מי שמתכנן לקחת משכנתא חייב לדעת.

במידה וכבר נוצר שרשור כזה בעבר - אני אשמח לשמוע!
 
שלהשקיע חלק גדול מהתיק באגרות חוב בזמן שמחזירים משכנתא זה פשוט לא הגיוני.
כן, נפלתי בטיפשות הזו כמה שנים, כי רציתי לשמור כסף נזיל לעסקה עתידית, שבסוף לא קרתה. אז לא רציתי לסגור משכנתא, לשלם קנסות, ואז שוב שמאי ומשכנתא וכל הסיבוב.

שאלה: ומה על קרנות השתלמות? גם מטופש? כלומר, אם אני קונה דירה להשקעה, אני צריך לנקות את כל קרנות ההשתלמות שצברתי ב 20 שנה, לפני השקל הראשון במשכנתא?
 
שאלה: ומה על קרנות השתלמות? גם מטופש? כלומר, אם אני קונה דירה להשקעה, אני צריך לנקות את כל קרנות ההשתלמות שצברתי ב 20 שנה, לפני השקל הראשון במשכנתא?
חלילה וחס.
מקסימום הלוואה כזו או אחרת כנגד הקרנות השתלמות.
משכנתה זה מינוף.
ועדיף לקחת כמה שיותר מהכסף של הבנק למשכנתה, כמובן כל עוד עומדים בהחזר.
קרן ההשתלמות שלך, כנראה ותעשה יותר מהריבית על המשכנתה (כדאי שתעשה).
 
ועדיף לקחת כמה שיותר מהכסף של הבנק למשכנתה, כמובן כל עוד עומדים בהחזר.
אתה מתכוון שעדיף לקחת מהבנק מאשר מקה"ש, אני מקווה.
באופן כללי עדיף לשקיע כמה שיותר הון עצמי.
 
באופן כללי עדיף לשקיע כמה שיותר הון עצמי.

זו איזושהי תובנה ידועה?
כי שמעתי עצה הפוכה לחלוטין מיועץ משכנתא + עו"ד שעוסק בנדל"ן + אנשים פה בפורום - כולל בתגובה שהגבת לה (דהיינו - שכדאי למקסם את המינוף [במצב של ריבית נמוכה וכיו"ב])
 
אתה מתכוון שעדיף לקחת מהבנק מאשר מקה"ש, אני מקווה.
באופן כללי עדיף לשקיע כמה שיותר הון עצמי.
הרווח הכי גדול ברכישת דירה זה מעליית ערך על כסף שלא שלך. אם שמת 30% הון עצמי ואחרי 5 שנים אתה מוכר ברווח של 20% וסוגר את ה משכנתא, הרווח הגדול הוא מההלוואה (בתנאי שהיא בתנאים טובים).
 
שיש כזה דבר "החזר הון עצמי".
 
להבדיל בין עיקר לטפל ושטויות שיועצי משכנתאות מלעיטים עליהם.
אם תוכל, אני חושב שכדאי להרחיב בנושא.

אני אתחיל (על בסיס מה שלמדתי ממך):
פחות משמעותי נתון העלות החזר ל ₪, חשוב יותר להשוות ריבית משוקללת ממוצעת
 
אתה מתכוון שעדיף לקחת מהבנק מאשר מקה"ש, אני מקווה.
באופן כללי עדיף לשקיע כמה שיותר הון עצמי.
אני אנסה להסביר את עצמי...
אנשים נוטים להסתכל על מצב החשבון שלהם, לומר יש לי 500,000 חסכון ולכן ב-25% הון עצמי, אני אנסה לרכוש דירה בשווי של 2,000,000 שח ואז הולכים לחפש דירה.
מגיעים להסכמה על דירה של 2,100,000 (כי בתקווה שבינתיים החסכון גדל בעוד כמה שקלים/ ההורים אמרו להם שהם "יעזרו" להם לקבור את עצמם עוד קצת).
לפני שבדקו מה ההחזר החודשי על משכנתה של 1,500,000, לפני שהחליטו בכמה המשפחה תגדל בשנים הקרובות וכו'.
* אם קנו דירה קיימת, הם מגלים פתאום שיש עוד כמה תשלומים קטנים בדרך ל-עו"ד, מס רכישה וכו'.
אבל גם ככה המשכנתה היא על המקסימום ועוד קצת.
אז מתחילים בהלוואה קטנה, לסיים את כל השטויות ולהכנס.
ואז מסתבר שצריך לשפץ קצת את הדירה כי מה שהיה מתאים ל-מנדלבויים, לא מתאים לנו.
אז מתחילים להסתכל על קרן השתלמות, אם היא עדיין לא נזילה ועוד שנה ~ שנתיים נשפץ /או/ שהיא נזילה ויאללה - יש 100,000 (בתקווה) לשפץ - ולא נכנס לבכמה השיפוץ מסתיים.
* קנו דירה על הנייר, מדד הבניה מתקדם ומתחילים לחשוב על הקדמת תשלומים לקבלן ושוב, אנחנו לא יכולים להסתפק במטבח של הקבלן, מה פתאום המזגן שהקבלן סיפק...

מצד שני, יש מי שקודם יבדוק באיזה החזר הוא יכול לעמוד ומשם יתחיל.
אם נזכור שיש מס רכישה + עו"ד, היטלי פיתוח לעירייה, נגיד 50,000 בלת"מים בדרך, שיפוצים לפני שנכנסים, איפה גרים עד שנכנסים...
אנחנו נישאר לעד זוג צעיר + 1?

אז עם 500,000 נכוון לדירה בשווי 1,500,000.
לפני שנוגעים ב-500,000 שח שלנו, יש לנו קרן השתלמות נזילה בשווי 200,000 (כי לא נגענו בה מעולם) ואפשר להלוות ממנה כ-160,000 ל-7 שנים, רק לשלם ריבית
וכל זה במטרה להגיע ליום שמקבלים את המפתח מהקבלן עם כסף בצד שרשום על שמנו כדי לקצר משכנתה ו/או/ למחזר בלי שצריך לרוץ פתאום אחרי הבנק עם הלשון בחוץ
 
יש שני סוגים לשימוש במשכנתאות, המשכנתא הנפוצה ביותר היא לדירת מגורים, מאחר ודירת מגורים קונים ברוב המקרים
על פי רגש ולא התאמה ליכולות הפיננסיות, זה יכול להעיק ברמה החודשית למשך שנים ארוכות, קוראים לזה השתעבדות,
אני מדגיש במידה וזה לא נעשה נכון.

הסוג השני של המשכנתאות הוא לנכסים להשקעה, כאן בדרך כלל עושים חישובים, הרגש פחות משפיע, ואם זה נעשה
נכון השכירות תשלם את עלויות המימון, ככל שהשנים יחלפו השכירות תעלה וזה מאפשר להכיל ביתר קלות את עלויות המימון בין היתר.

במקרה של תזרים שלילי, קל יותר למכור את הנכס אין כאן התלבטות עם הרגש.
כשמדובר בנכסים להשקעה, המשכנתא מעבר לזה שהיא מסייעת במינוף, היא משמשת לצורך תכנוני מס, ניתן לבטל את תשלום
המס על הכנסה משכירות.
 
הרווח הכי גדול ברכישת דירה זה מעליית ערך על כסף שלא שלך. אם שמת 30% הון עצמי ואחרי 5 שנים אתה מוכר ברווח של 20% וסוגר את ה משכנתא, הרווח הגדול הוא מההלוואה (בתנאי שהיא בתנאים טובים).
בוא נניח 2 אחוז ריבית למשכנתא. קבועה לא צמודה.
והדירה עולה 100 אז על 70 אתה משלם אחרי 5 שנים ריבית של 7. הכסף שלך בהנחה שאתה עושה 2 אחוז בשנה, אז לא הרווחת 3.

כשקונים דירה בדרך כלל יש 10 אחוז הוצאות נוספות, עורך דין, מתווך, שיפוצים….. ועלויות מכירה כשמוכרים. לכן אם מכרת אחרי 5 שנים ברווח של 20 אחוז וזוהי דירה למגורים אז בעצם הפסדת כסף.

אם זוהי דירה להשכרה זה כבר משהוא אחר.
 
כי רציתי לשמור כסף נזיל לעסקה עתידית,
שאלה: ומה על קרנות השתלמות? גם מטופש? כלומר, אם אני קונה דירה להשקעה, אני צריך לנקות את כל קרנות ההשתלמות שצברתי ב 20 שנה, לפני השקל הראשון במשכנתא?
הבעיה היא לא שיש כסף נזיל, הבעיה היא במה הכסף מושקע.

לדוגמא - אם קרנות ההשתלמות שלך מושקעות במסלול שהוא בחלקו אג״חי, החלק הזה חסר הגיון (כלכלי) אם אתה מחליט לקחת במקביל משכנתא. וכאן אתה צריך לשאול את עצמך - האם מתאים לי לעבור ל- 100% מניות בכספים שיש לי שלא מופנים למשכנתא. אם לא, אז כלכלית עדיף להקטין את המשכנתא בכספים שהחלטת שיופנו לאג״ח ולהשאיר רק כסף שאין לך בעיה (פסיכולוגית וכלכלית) שיהיה מושקע 100% במניות.

יחד עם זאת ולמרות שאין שום הגיון כלכלי להחזיק אג״ח במקביל למשכנתא, לדעתי יש הגיון פסיכולוגי שתלוי במה עושים עם הכסף שהיה מתוכנן להגיע להחזר המשכנתא. להרבה משפחות המשכנתא היא כמעט הדרך היחידה שבה הם חוסכים לעתיד שלהם. את שאר הכסף הם מנצלים עד תום בשביל ״לחיות״. הרבה משפחות, אם הם יקטינו את המשכנתא שלהם באמצעות כספים שיש להם (לדוגמא בקרן ההשתלמות) הכסף שירד מההחזר של המשכנתא לרוב יתאדה כי… ״חיים״.

לכן לדעתי, למרות שכלכלית זה לא משתלם, אם אתם מכירים את עצמכם ויודעים שזו הדרך היחידה שבה המשפחה הספציפית שלכם מסוגלת לחסוך, שווה לקחת משכנתא (לא גדולה מדי וכזו שמותאמת ליכולת ההחזר שלכם) גם אם אתם לא מסוגלים לשאת 100% מניות בשאר התיק. כמובן שעדיין חשוב להבין שהסיבה היא פסיכולוגית לגמרי ושיש עלות כלכלית לחוסר היכולת לחסוך אם אין משהו ש- ״מכריח״ אתכם (כמו המשכנתא).
 
ככלל הבנק יודע לתמחר את הריבית בכל מסלול, כך שאין הבדל משמעותי בין המסלולים (בהתעלם משיקולים חיצוניים כמו פירעון מוקדם).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
F הדבר הכי פשוט להשקעה כהגנה לקריסה שוק ההון 15
V מה הדבר הכי גרוע שיכול לקרות? שוק ההון 69
קורא הדוק מה הדבר הכי מסוכן שאתם מחזיקים בתיק ? שוק ההון 216
amidar מייבש כביסה - הדבר הכי חסכוני שאי פעם היה לי! (האמנם?) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 79
עש לילה הדבר הכי גרוע בתיקון הזה אוף טופיק 78
adamshalev הדבר הכי מטומטם שאתם יכולים לעשות עם הכסף שוק ההון 4
Y קופת"ג להשקעה מחקה S&P500- לא כולן אותו הדבר... פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 24
R האם קרן כספית ומנייה עובדות אותו הדבר? שוק ההון 4
M רכישת רכב. מה הדבר הנכון כלכלית? צרכנות פיננסית 18
ס אשמח לשמוע דעות לפני פתיחת תיק השקעות, האם זה הדבר הנכון כרגע? שוק ההון 20
anonyshmeger פריקה, מותש, מה לי וכל הדבר הזה אוף טופיק 13
R קרן השתלמות IRA למובטל, או הדבר שהכי קרוב לזה שוק ההון 3
A מה לדעתכם הכי כדאי לעשות עם כסף זמין היום? עסקה או סגירת חובות? נדל"ן 4
א מה הדרך הכי זולה להחשף לשוק הישראלי ? שוק ההון 3
D איפה הכי כדאי לעשות התמחות ברפואת ילדים התפתחות אישית 2
סול איפה בחו"ל יש הכי פחות אנטישמיות אוף טופיק 45
R איפה הכי טוב לגדל ילדים ? נדל"ן 81
י העיר הכי כדאית להשקעה פוסטים מאיכות נמוכה 6
א הדרך הכי טובה להחשף לSP500 שוק ההון 15
A הדרך הכי זולה להכנס (שואל בשביל אחיין) שוק ההון 15
S מהם דמי הניהול הכי הנמוכים שאפשר להשיג היום בפנסיה מקיפה מחקה מדד s&p500 לצבירה של מעל מיליון? פוסטים מאיכות נמוכה 11
A העברת כסף לחו"ל עבור תשלום לפרילנסרים - איך הכי כדאי? צרכנות פיננסית 0
Y איפה אפשר לקבל את ההלוואה הכי זולה היום? פוסטים מאיכות נמוכה 20
כ כרטיס אשראי cashback הכי משתלם 2023? צרכנות פיננסית 80
L איך להיכנס לחברות גלובאליות/אמריקאיות הכי מהר ? אוף טופיק 2
L איך להיכנס לחברות גלובאליות/אמריקאיות הכי מהר ? פוסטים מאיכות נמוכה 3
I דרך הכי טובה להיפטר מרכב ישן? צרכנות פיננסית 7
I איך הכי נכון להשתמש בהון העצמי לרכישת דירה למגורים נדל"ן 12
H איפה מקבלים פיקדון הכי גבוה ? לשנה שנתיים פוסטים מאיכות נמוכה 2
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
D לבעלי חניה בבניין,. לא ביקשנו חלף חניה בתמ'א פינוי בינוי , לאחר תכנון וחתימה אבל טרם חתימה סופית., מה הכי טוב כרגע לעשות? נדל"ן 4
ח השקעה במדד שירד הכי הרבה מהשיא שוק ההון 7
T קרן ההשתלמות עם הסיכון המחושב הכי גבוה?!? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
J איזו s&p 500 הכי זולה בטווח רחוק? שוק ההון 10
Y איך להתמנף בצורה הכי בטוחה וזולה? שוק ההון 120
Y מה חבילת האינטרנט הכי טובה היום? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 102
ה מה התשואה לפדיון חסרת סיכון הכי טובה היום? שוק ההון 7
א חיסכון חודשי - איזה מוצר הכי יתאים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
V מה הכלי הכי מומלץ למבוגר בן 60 ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
C איפה הכי משתלם וכדאי לקחת קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ש מה הדרך הכי טובה וזולה להעביר סכום כסף לחו'ל שוק ההון 4
Y IRA - מי נותן היום את השירות\מחיר הכי טוב היום? שוק ההון 48
A אני רוצה לשלם אחת לחודש משכורת לפרילנס בחו"ל. איך הכי כדאי? צרכנות פיננסית 0
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
Aslan באילו ימים / שעות הכי אידיאלי לסחור במניות ארה"ב ? שוק ההון 2
deussex הרגשתם פעם שהמקום הכי טוב - הוא פשוט להישאר ולא לעשות כלום ? התפתחות אישית 14
א יש עוד טעם להשקיע את החלק הכי סולידי בתיק בקרנות של אג"ח ממשלתי? שוק ההון 45
נ מי המדינה הכי מתאימה לתווך בסכסוך בין רוסיה לאוקראינה? אוף טופיק 100
א מה הדרך הכי סבירה להשקיע באינפלציה ? שוק ההון 5
A מזגנים עיליים לבית - האם באמת תדיראן הכי אמין? אוף טופיק 29

נושאים דומים

Back
למעלה