איזה מסלול הייתם מסלקים?

[Vivi1987]

היי לכולם, שמח להצטרף לאחר מספר שנות קריאה.
יש לנו אפשרות לקבל הלוואה מהורים של 300,000 ללא ריביות \ מגבלת זמן.
אנחנו מתלבטים איזה מהמסלולים מומלץ לסלק קודם?

המשכנתא:

המטרה היא להימנע מהצמדות \ ריביות נוספות ככל האפשר.
נתון נוסף: בעוד 8-9 חודשים ישתחרר לי סכום של 150,000 ש"ח נוספים אותו אני מתכנן להכניס גם כן למשכנתא.

התכנון שלנו:
1. לסלק היום את ההלוואה האחרונה של ה-317K בעזרת ההורים ולהימנע מהצמדות נוספות הקשורות במדד המחירים לצרכן [אני מבין שאת ה-8729.1 אני בכל מקרה אשלם בשלב כזה או אחר והוא לא יכול לרדת אם המדד יירד]
2. בעוד 8-9 חודשים לסלק את המסלול הראשון שצבר 5212 ש"ח נוספים
3. לפרוס מחדש את החזר משכנתא החודשי [לאחר הסילוק הראשון] בסכום חודשי שיתאים לנו

אני מבין שאסור לייעץ להמליץ ואני לא לוקח את הודעות כהמלצה אבל אשמח לחיזוק או הארות.

וכמה שאלות:
1. במידה והריבית במשק תעלה, האם זה ישפיע לרעה רק על מסלול הפריים שלנו או גם על מסלולים אחרים?
2. האם עדיף עם 150K נוספים לסלק את המסלול שתכננתי [עם ריבית 1.65%] או להוריד חצי מהפריים שכן חשוף לעליית ריבית הצפויה?
3. האם ממוצע הריביות והמסלולים שבחרנו נחשבים טובים ביחס לסכום או שניתן למחזר היום ולשפר ריביות?

תודה רבה!

 

[אורי ג.]

אין שאלה, את זה:

 

[האזרח הקטן]

אין שאלה, את זה:

1+

1. במידה והריבית במשק תעלה, האם זה ישפיע לרעה רק על מסלול הפריים שלנו או גם על מסלולים אחרים?

יכול להשפיע גם על המשתנה צמודה כשתגיעו לנקודת יציאה.

2. האם עדיף עם 150K נוספים לסלק את המסלול שתכננתי [עם ריבית 1.65%] או להוריד חצי מהפריים שכן חשוף לעליית ריבית הצפויה?

עדיף לסלק את המסלול הצמוד, המדד הוא סיכון גבוה יותר מאשר עליית ריבית.

3. האם ממוצע הריביות והמסלולים שבחרנו נחשבים טובים ביחס לסכום או שניתן למחזר היום ולשפר ריביות?

לקחתם 50% צמוד מדד, שזה משקף סיכון גבוה יחסית עליכם (והסיכון אכן מתממש בימים אלו עם מדד שנתי בקצב של כ4% וצפונה). כשתסגרו את המשתנה צמודה התמהיל שנשאר כבר נראה הרבה יותר טוב, לא חושב שתצליחו להשיג כיום ריביות טובות יותר על הפריים והקל"צ.

 

[SolidusMaximus]

על בסיס מה משתנה הריבית ברביעי, צמוד+משתנה, הפריים?

 

[האזרח הקטן]

על בסיס מה משתנה הריבית ברביעי, צמוד+משתנה, הפריים?

לפי תשואת אג"ח מדינת ישראל.

 

[Vivi1987]

יכול להשפיע גם על המשתנה צמודה כשתגיעו לנקודת יציאה.

נכון, אז זו עוד סיבה לסלק קודם את "צמוד למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה (אג"ח) – חמש פלוס" שבעצם הכי מסוכנת.
למה חידדת את "נקודת היציאה"? הרי אני מתכוון בחודש הקרוב לחסל את זה, אני אשלם משהו נוסף מעבר ₪317,013.68 לדעתך?

צמוד מדד, שזה משקף סיכון גבוה יחסית עליכם (והסיכון אכן מתממש בימים אלו עם מדד שנתי בקצב של כ4% וצפונה).

אני מנסה להבין את החישוב. ברגע שהמדד גדל ב-4%, המשמעות היא שמוסיפים לי סכום של 4% מהסכום המלא של המסלול ופורסים הכל לכל התקופה?
לדוגמה:
307871 * 0.04 = 12,314 ואז פורסים מחדש את הסכום הזה לפי המסלול? [נניח ל-25 שנים?]
שאלה נוספת בהקשר הזה, במידה והמדד יירד, האם הסכום הזה יכול לרדת או שברגע שנצברה הצמדה לקרן זה ישולם ויהי מה?

 

[האזרח הקטן]

למה חידדת את "נקודת היציאה"? הרי אני מתכוון בחודש הקרוב לחסל את זה, אני אשלם משהו נוסף מעבר ₪317,013.68 לדעתך?

התייחסתי למסלול באופן כללי. אם אכן תסלק אותו, מן הסתם משמעות לריבית בנקודת היציאה.

אני מנסה להבין את החישוב. ברגע שהמדד גדל ב-4%, המשמעות היא שמוסיפים לי סכום של 4% מהסכום המלא של המסלול ופורסים הכל לכל התקופה?
לדוגמה:
307871 * 0.04 = 12,314 ואז פורסים מחדש את הסכום הזה לפי המסלול? [נניח ל-25 שנים?]

אתה יכול להסתכל על המשכנתא שלך בכל נקודת זמן, בתור יתרת קרן, יתרת תקופה וריבית, ומזה להבין כמה תשלם בחודש הבא (חישוב לפי לוח שפיצר מניח שמעתה ועד תום התקופה תשלם בדיוק את אותה ריבית ואותו סכום חודשי).
אז מה שהמדד עושה, הוא פשוט מגדיל את הקרן בהתאם - הריבית תחושב לפי גובה הקרן החדש כולל ההצמדה למדד, ומזה יחושב ההחזר מעתה.
בגלל שלמשכנתא נותרה עוד תקופה ארוכה, זה מייצר עלייה זוחלת בהחזר החודשי, בניגוד לקפיצת ריבית שמגדיל את ההחזר מהר יותר, אבל מותיר את קיצוץ הקרן באותו קצב.

שאלה נוספת בהקשר הזה, במידה והמדד יירד, האם הסכום הזה יכול לרדת או שברגע שנצברה הצמדה לקרן זה ישולם ויהי מה?

ההצמדה פועלת לשני הכיוונים, והיו שנים בהם אנשים ממדד שלילי. אבל לאורך זמן המדד נוטה לעלות.

 

[Vivi1987]

קודם כל תודה רבה על ההסבר.

אז מה שהמדד עושה, הוא פשוט מגדיל את הקרן בהתאם - הריבית תחושב לפי גובה הקרן החדש כולל ההצמדה למדד, ומזה יחושב ההחזר מעתה.

זה שאני משלם ריבית גבוהה יותר כנגזרת מסכום הקרן + שווי ההצמדה [בדוגמה שלי 307,871₪ + ₪8,729] אני מבין. רק שלא ברור לי כרגע שאני רוצה לשלם הכל, האם אני צריך לשלם את שווי ההצמדה [₪8,729] או רק את סכום הקרן [307,871] + קנסות ועמלות פירעון מוקדם? [מהסבר שלך אני מבין שרק את הקרן?]

ההצמדה פועלת לשני הכיוונים, והיו שנים בהם אנשים ממדד שלילי. אבל לאורך זמן המדד נוטה לעלות.

אוקי, זאת אומרת שבמידה והמדד יירד ב-3% השנה [סתם דוגמה] סכום ההצמדה יתעדכן בהקדם? [בניגוד למה שמסרה לי הנציגה בבנק שאמרת שהסכום הזה אינו יכול לרדת אלא רק לעלות?]

 

[האזרח הקטן]

זה שאני משלם ריבית גבוהה יותר כנגזרת מסכום הקרן + שווי ההצמדה [בדוגמה שלי 307,871₪ + ₪8,729] אני מבין. רק שלא ברור לי כרגע שאני רוצה לשלם הכל, האם אני צריך לשלם את שווי ההצמדה [₪8,729] או רק את סכום הקרן [307,871] + קנסות ועמלות פירעון מוקדם? [מהסבר שלך אני מבין שרק את הקרן?]

ההפרדה של הבנק להצמדה וקרן זה רק מטעמי נוחות. בפועל הקרן שלך היא הסכום של השניים. לכן תצטרך כמובן לפרוע גם את יתרת ההצמדה.

אוקי, זאת אומרת שבמידה והמדד יירד ב-3% השנה [סתם דוגמה] סכום ההצמדה יתעדכן בהקדם? [בניגוד למה שמסרה לי הנציגה בבנק שאמרת שהסכום הזה אינו יכול לרדת אלא רק לעלות?]

אני מכיר שמדד שלילי יכול להוריד את הקרן.
אם אני זוכר נכון, כן יש מדד בסיס שממנו זה לא יירד. כלומר אם בשנה הראשונה למשכנתא המדד עלה בשלושה אחוזים ובשנה אחרי המדד ירד בשני אחוזים, כן תראה ירידה. אבל אם המדד יירד בחמישה אחוז בשנה השנייה, לא תהנה מירידה מעבר ל3%.

 

[Vivi1987]

היי חברים,
בקרוב אני מסלק 150,000 נוספים.
זה המצב העדכני של המשכנתא:


אני מתלבט בין סילוק המסלול הראשון עם ריבית קבועה של 1.65% אך מצד שני צמוד למדד המחירים לצרכן [נוסף לי כ-10,000 ש"ח על המסלול הזה בשנה האחרונה]
לבין סילוק 50% מהמסלול פריים שהריבית שם עומדת על 2.95% וצפויה לעלות עוד פעימה או יותר.

מה הייתם מסלקים?

 

[אורי ג.]

מה הייתם מסלקים?

את הראשון.

 

[האזרח הקטן]

סילוק 50% מהמסלול פריים שהריבית שם עומדת על 2.95% וצפויה לעלות עוד פעימה או יותר.

P-0.55% זה כיום 3.70% ולא 2.95%.
ב21.11 תהיה הכרזה נוספת על ריבית, צפה להעלאה של כ0.5%-0.75% נוספים, כלומר כ4.20%-4.45%.

 

[Vivi1987]

P-0.55% זה כיום 3.70% ולא 2.95%.
ב21.11 תהיה הכרזה נוספת על ריבית, צפה להעלאה של כ0.5%-0.75% נוספים, כלומר כ4.20%-4.45%.

תראה כמה שורות יש בפירוט של בנק הפועלים על המסלול פריים שלי:
ריבית נומנלית: 2.95%
ריבית מתואמת: 2.99%
שיעור ריבית הכוללת החזויה: 4.42
שיעור ריבית לצורכי השוואה: 4.41

ולמרות כל השורות והמספרים, הריבית שאני משלם כרגע על המסלול פריים היא 3.7%?

 

[האזרח הקטן]

תראה כמה שורות יש בפירוט של בנק הפועלים על המסלול פריים שלי:
ריבית נומנלית: 2.95%
ריבית מתואמת: 2.99%
שיעור ריבית הכוללת החזויה: 4.42
שיעור ריבית לצורכי השוואה: 4.41

ולמרות כל השורות והמספרים, הריבית שאני משלם כרגע על המסלול פריים היא 3.7%?

מתי הופק הדו"ח?
הריבית עלתה בתחילת אוקטובר ב0.75% אבל בגלל החגים זה נכנס לתוקף רק לאחר שמחת תורה.

 

[Vivi1987]

הדוח הופק היום וכתוב עליו שהכל עדכני נכון ל 1.11
השאלה שלי היא האם הריבית "הנומינלית" היא מה שאני מחפש והיא מתארת את הריבית שאני משלם? או שאני צריך לחפש שורה אחרת בדוח?

ואגב, בהמשך לניתוח שלך שאני מסכים איתו שבקרוב הריבית תהיה 4.5% במקרה שלי, האם היית מסלק את ההלוואה הראשונה או מחצית מהפריים?

 

[הורדוס]

היי חברים,
בקרוב אני מסלק 150,000 נוספים.
זה המצב העדכני של המשכנתא:


אני מתלבט בין סילוק המסלול הראשון עם ריבית קבועה של 1.65% אך מצד שני צמוד למדד המחירים לצרכן [נוסף לי כ-10,000 ש"ח על המסלול הזה בשנה האחרונה]
לבין סילוק 50% מהמסלול פריים שהריבית שם עומדת על 2.95% וצפויה לעלות עוד פעימה או יותר.

מה הייתם מסלקים?

יעד האינפלציה לטווח ארוך בישראל הוא סביב ה2%, אז בטווח הארוך העלות של המסלול קצ היא 3.65%, אבל בשנים הקרובות לפי רוב ההערכות האינפלציה תהיה גבוה יותר. היום זה מה שאתה משלם על הפריים אבל גם הפריים יעלה שוב בקרוב.

לדעתי אין תשובה מובהקת לטובת אחת האפשרויות, אבל אני הייתי פודה את הקבועה צמודה כי אני משער שיקחו עוד כמה שנים עד שתרד האינפלציה.

לכמה זמן לקחת כל מסלול? והאם יותר חשוב לך להוריד את התשלום החודשי או לקצר את ההלוואה?

עוד אספקט זה שבקבועה צמודה ההחזר עולה עם הזמן בעוד שבפריים לא בהכרח.

 

[האזרח הקטן]

הדוח הופק היום וכתוב עליו שהכל עדכני נכון ל 1.11
השאלה שלי היא האם הריבית "הנומינלית" היא מה שאני מחפש והיא מתארת את הריבית שאני משלם? או שאני צריך לחפש שורה אחרת בדוח?

הריבית הנומינלית היא מה שאתה מחפש אבל המספר שם פשוט לא מעודכן לשינוי האחרון (בהנחה של p-0.55%).

ואגב, בהמשך לניתוח שלך שאני מסכים איתו שבקרוב הריבית תהיה 4.5% במקרה שלי, האם היית מסלק את ההלוואה הראשונה או מחצית מהפריים?

המדד הוא החלק המסוכן יותר לאורך זמן אז בכל מקרה כדאי לדעתי לצמצם אותו.
הייתי פורע את החלק הצמוד או חצי חצי בין הפריים לצמוד.

 

[Vivi1987]

לכמה זמן לקחת כל מסלול? והאם יותר חשוב לך להוריד את התשלום החודשי או לקצר את ההלוואה?

עוד אספקט זה שבקבועה צמודה ההחזר עולה עם הזמן בעוד שבפריים לא בהכרח.

היי, תודה על ההודעה, עזרת לי.
התכנון המקורי היה לחסל את כל המשכנתא תוך 11 שנים.
הפריים נפרס ל-30 שנים אך אני לוקח בחשבון שאני אחסל אותו בשנים הקרובות.

הדבר החשוב ביותר מבחינתי זה לשלם כמה שפחות ריביות כל עוד אני יכול לעמוד בזה
זאת אומרת, לקצר את ההלוואה.

לאחר שאוריד את ה-150K הנוספים בקרוב המשכנתא החודשית תהיה כ-3K בחודש מתוך 10K שאנחנו יכולים להחזיר,
טרם החלטתי אם לפרוס מחדש לפי סכום גבוה של 6-8 או להשאיר את המשכנתא על 3 וכל מה שנצליח לחסוך בשנה > להוריד מהמסלול היקר ביותר.

 

[Therealdeal]

היי, תודה על ההודעה, עזרת לי.
התכנון המקורי היה לחסל את כל המשכנתא תוך 11 שנים.
הפריים נפרס ל-30 שנים אך אני לוקח בחשבון שאני אחסל אותו בשנים הקרובות.

הדבר החשוב ביותר מבחינתי זה לשלם כמה שפחות ריביות כל עוד אני יכול לעמוד בזה
זאת אומרת, לקצר את ההלוואה.

לאחר שאוריד את ה-150K הנוספים בקרוב המשכנתא החודשית תהיה כ-3K בחודש מתוך 10K שאנחנו יכולים להחזיר,
טרם החלטתי אם לפרוס מחדש לפי סכום גבוה של 6-8 או להשאיר את המשכנתא על 3 וכל מה שנצליח לחסוך בשנה > להוריד מהמסלול היקר ביותר.

או להשאיר את הקבועה הלא צמודה כי היא בריבית פנטסטית ולהשקיע מחדש את החסכונות.

 

[הורדוס]

או להשאיר את הקבועה הלא צמודה כי היא בריבית פנטסטית ולהשקיע מחדש את החסכונות.

+1
מדובר בריבית ריאלית של 0.69% בטווח הארוך, לא הייתי מחזיר, אבל יש גם אנשים שפשוט רוצים לדעת/להגיד שאין להם יותר משכנתא, ולזה אין מחיר.