קיבלתי הצעה למשכנתא - אשמח לדעתכם

[הורדוס]

@stamEhad :

חשוב להבין את המרווח:
בפריים זה P-0.7% (שזה טוב).

זה לא, זה סביר, טוב זה מינוס 0.9-1

 

[האזרח הקטן]

שווה לשקול לקחת את המסלול שימוחזר בקרן שווה

כדאיות המיחזור בעתיד לא תלויה בלוח סילוקין שפיצר מול קרן שווה.

 

[stamEhad]

תודה על התגובות חברים

למה לא הגיש גם למזרחי?

הוא הגיש גם למזרחי, שכחתי לציין זאת. הם עדיין לא הגיבו.
אז כרגע ההצעה מלאומי היא הטובה ביותר

רשמת שהתשלום בדצמבר, למה ניגשתם לבנקים כבר עכשיו?

לדעתי עדיף לחכות קצת במידה ואפשר.

לכן, כמו שכתבתי קודם, אם אפשר ממליץ לחכות קצת.

אם בכל זאת עליי להמר, אני חושב שהפאניקה הראשונית תרד עוד כמה שבועות, הבנקים יבינו שהם לא יכולים לנצל את המצב ועדיין צריכים עוד תיקים כי יש להם הרבה כסף למכור ונחזור למצב שהיה לפני פרוץ המלחמה.

התשלום בפועל ב 30/11 ככה שאין המון זמן ונראה לי כבר עדיף לעשות את זה.
מה שכן - יש לי גמישות בתשלומים לקבלן כלומר אני יכול להחליט ב30\11 לשלם רק 14% ראשונים, או 28% או יותר. אז עם זה אוכל לשחק.
מנסה לרדת לסוף דעת,. אתה אומר שלדעתך בטווח הקצר (=3-4 חודשים קדימה?) הריביות במגמת עלייה, אבל בטווח היותר ארוך (6-12 חודשים?) דווקא נראה ריביות בבנקים יותר אטרקטיביות כי הם לא סוגרים עסקאות והם ירצו להתחיל למכור יותר משכנתאות בזול ?

איזה מלצ לקחת? לכמה שנים? זה מסתדר רק עם מלצ 3 ואין אותו בלאומי, או שפספתי משהו.

המלצ שלאומי הציעו הוא מלצ 7 שנים. מה היתרונות\חסרונות של מלצ ארוך יותר מול קצר (נניח 7 מול 5 או 3)

מה המרווח במל״צ (וכל כמה זמן זה משתנה)

המלצ הוא ל7 שנים והמרווח הוא ע+1.1

שווה לשקול לקחת את המסלול שימוחזר בקרן שווה ולא פריים

מעניין. אבחן את הנושא לעומק. אם באמת בוחרים את אחיד המסלולים בקרן שווה, האם בעתיד ניתן לשנות לשפיצר? או מבחינת הבנק זה כמו לפרוע מסלול ולקחת משכנתא חדשה?

איזה יועץ לקחת - עצמאי - או מאיזה חברה?
(נשמע שאתה לא סומך עליו)

בקשר ליועץ, הוא יועץ עצמאי ודווקא אני מרגיש איתו בנוח ועושה רושם שהוא מקצועי. עשיתי סקר שוק בין 5 יועצים.
פשוט שמעתי מכמה חברים שלקחו יועץ שכביכול היה נשמע להם טוב ובסוף לא היו מרוצים.
בגלל שמדובר בהלוואה מאד גדולה ובגלל שאני ממש לא מבין בדקויות של משכנתא, אני מעדיף גם לשמוע דעות בפורום כי מניסיון אני יודע שיש פה אנשים עם המון ידע ועוזרים לי לקבל פרספקטיבה רחבה יותר.

 

[האזרח הקטן]

7 שנים. מה היתרונות\חסרונות של מלצ ארוך יותר מול קצר (נניח 7 מול 5 או 3)

יתרונות - יציבות ההחזר לתקופה ארוכה.
חסרונות - במקרה של ירידת ריבית, ייקח הרבה זמן עד שתיהנה ממנה (אם כי תמיד אפשר למחזר). עמלת היוון מושפעת מיתרת התקופה עד למועד שינוי ריבית.

 

[האזרח הקטן]

האם בעתיד ניתן לשנות לשפיצר? או מבחינת הבנק זה כמו לפרוע מסלול ולקחת משכנתא חדשה?

כל שינוי בתנאי המסלול (שינוי תקופה / ריבית / סכום) הוא מיחזור של אותו המסלול. אם הריבית הממוצעת באותה עת תרד, עשויה להיות עמלת היוון כתוצאה ממיחזור המסלול.

אגב, לדעתי כדאי לקחת את ההצעה לקרן שווה בעירבון מוגבל - לרוב אין לה באמת יתרון.

 

[JBUZZ]

כדאיות המיחזור בעתיד לא תלויה בלוח סילוקין שפיצר מול קרן שווה.

כמו שאני רואה את זה, יש 2 אלמנטים במיחזור:
1) גובה הקרן שנשארה במסלול + עמלת היוון
2) תנאי הריבית בזמן מיחזור.

בהנחה שהריבית תרד עוד (נגיד) 5 שנים, והמ״לצ הנוכחי כבר לא משתלם - ויודעים שנרצה למחזר, אז לגבי 2 נחליט בזמן המיחזור ונשקול. אבל לגבי 1 אפשר לעשות את כל המאמצים להקטין את הסכום הזה - וזה בדיוק מה שקרן שווה עושה.
סכום התשלומים החודשיים וגובה הקרן במועד המיחזור של המל״צ + קנס יהיה נמוך מהסכום צסכום התשלומים + גובה הקרן של פריים.
חשוב להבין - הבנק לא מפסיד פה - הוא פשוט מעגן את הכסף אחרת בכל אחד מהמסלולים.

@stamEhad

 

[JBUZZ]

עשיתי סקר שוק בין 5 יועצים.

...נראה שאתה עשית סקר בין יותר יועצים, מכמות הבנקים שהיועץ שלך פנה...
ברגע שתיסגר על תמהיל, מציע לך לבדוק עצמאית, במקביל, בבינלאומי.
הם יכולים להפתיע - ואי אפשר להפסיד
(ועם השירותים הדיגיטלים זה גם לא לוקח הרבה זמן)

 

[האזרח הקטן]

כמו שאני רואה את זה, יש 2 אלמנטים במיחזור:
1) גובה הקרן שנשארה במסלול + עמלת היוון
2) תנאי הריבית בזמן מיחזור.

בהנחה שהריבית תרד עוד (נגיד) 5 שנים, והמ״לצ הנוכחי כבר לא משתלם - ויודעים שנרצה למחזר, אז לגבי 2 נחליט בזמן המיחזור ונשקול. אבל לגבי 1 אפשר לעשות את כל המאמצים להקטין את הסכום הזה - וזה בדיוק מה שקרן שווה עושה.

אבל אם קיימת לך יכולת החזר בחודש הראשון, למה להקטין את ההחזר מחודש לחודש? אם תיקח שפיצר, תשמור על החזר קבוע לאורך כל התקופה (עד למועד שינוי הריבית), וכך תגיע במועד מסויים שבו תבחר למחזר, ליתרת קרן נמוכה יותר - כלומר תשלם פחות עמלת היוון בשפיצר מאשר בקרן שווה.

 

[הורדוס]

התשלום בפועל ב 30/11 ככה שאין המון זמן ונראה לי כבר עדיף לעשות את זה.
מה שכן - יש לי גמישות בתשלומים לקבלן כלומר אני יכול להחליט ב30\11 לשלם רק 14% ראשונים, או 28% או יותר. אז עם זה אוכל לשחק.
מנסה לרדת לסוף דעת,. אתה אומר שלדעתך בטווח הקצר (=3-4 חודשים קדימה?) הריביות במגמת עלייה, אבל בטווח היותר ארוך (6-12 חודשים?) דווקא נראה ריביות בבנקים יותר אטרקטיביות כי הם לא סוגרים עסקאות והם ירצו להתחיל למכור יותר משכנתאות בזול ?

כן אין לך זמן לחכות, אוחי רק לעדכון של העוגנים, זה בתאריך שונה בכל בנק אז תשאל את היועץ לפני שאתה מעביר את הכסף.

לא חושב שכדאי שתשלם 28% בתשלום הקרוב ולא 14%. יש סיכוי לירידת הריבית והעוגנים בהתאם עד לתשלום הבא שלך.

אני לא מהמר ככ הרבה זמן קדימה, רק משער שעוד כמה שבועות או חודשים בודדים הבנקים יחזרו לקחת את אותם מרווחים שלקחו לפני או פחות.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

הוא הגיש גם למזרחי, שכחתי לציין זאת. הם עדיין לא הגיבו.
אז כרגע ההצעה מלאומי היא הטובה ביותר

שים לב שרק בימים האחרונים (מאז פרוץ האירועים ב8/10) ריבית אג"ח ממשלתי ל30 שנה עלו בכ-0.3%, ריביות אלו הם העוגן למשכנתאות ארוכות טווח. אם קיבלת הצעה מהבנק לפני כן ייתכן וכדאי לך לממש אותה (תלוי בתמהיל).

אגב, הריביות לטווח בינוני של 10 שנים פחות או יותר ללא שינוי, ולטווח של 5 שנים ירדו (!!) ב0.5%.

 

[הורדוס]

שים לב שרק בימים האחרונים (מאז פרוץ האירועים ב8/10) ריבית אג"ח ממשלתי ל30 שנה עלו בכ-0.3%, ריביות אלו הם העוגן למשכנתאות ארוכות טווח. אם קיבלת הצעה מהבנק לפני כן ייתכן וכדאי לך לממש אותה (תלוי בתמהיל).

אגב, הריביות לטווח בינוני של 10 שנים פחות או יותר ללא שינוי, ולטווח של 5 שנים ירדו (!!) ב0.5%.

אין אגח אחד שהוא עוגן ל"משכנתאות ארוכות טווח" בטח שלא אגח ל30 שנה.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אין אגח אחד שהוא עוגן ל"משכנתאות ארוכות טווח" בטח שלא אגח ל30 שנה.

ריבית משכנתא ל30 שנה נגזרת מגובה ריבית אגח ל30 שנה
ריבית משכנתא ל10 שנים נגזרת מגובה ריבית אגח ל10 שנים
וכן הלאה

 

[הורדוס]

ריבית משכנתא ל30 שנה נגזרת מגובה ריבית אגח ל30 שנה
ריבית משכנתא ל10 שנים נגזרת מגובה ריבית אגח ל10 שנים
וכן הלאה

רשמת שיש עוגן למשכנתאות ארוכות טווח, זה לא נכון, יש עוגן לכל מסלול.

 

[JBUZZ]

אבל אם קיימת לך יכולת החזר בחודש הראשון, למה להקטין את ההחזר מחודש לחודש? אם תיקח שפיצר, תשמור על החזר קבוע לאורך כל התקופה (עד למועד שינוי הריבית), וכך תגיע במועד מסויים שבו תבחר למחזר, ליתרת קרן נמוכה יותר - כלומר תשלם פחות עמלת היוון בשפיצר מאשר בקרן שווה.

נכון.
אני משווה ומעלה:
הסיבה העיקרית היא שלהבדיל מקניה דירה שמוכנה לדיור - וכניסה - הפעם מדובר על קניית דירה על הנייר - ולמעשה - סכום המשכנתא גדל כל ״פעימה״.
בגלל שאתה צריך לשלם מעט בהתחלה - אני הייתי מציע שתשלם כמה שיותר, עם קרן שווה - הרבה יותר מההחזר החודשי המלא (שוב - כי עכשיו צריך לשלם רק על חלקיות הדירה - ולא על מחיר הדיה השלם).
ואז אפשר להקטין את הסכום הכללי שמשולם - ו/או למחזר בקלות.

 

[האזרח הקטן]

נכון.
אני משווה ומעלה:
הסיבה העיקרית היא שלהבדיל מקניה דירה שמוכנה לדיור - וכניסה - הפעם מדובר על קניית דירה על הנייר - ולמעשה - סכום המשכנתא גדל כל ״פעימה״.
בגלל שאתה צריך לשלם מעט בהתחלה - אני הייתי מציע שתשלם כמה שיותר, עם קרן שווה - הרבה יותר מההחזר החודשי המלא (שוב - כי עכשיו צריך לשלם רק על חלקיות הדירה - ולא על מחיר הדיה השלם).
ואז אפשר להקטין את הסכום הכללי שמשולם - ו/או למחזר בקלות.

אוקי, אני מבין את ההיגיון, אבל ההשפעה של קרן שווה לעומת שפיצר בשלוש השנים הראשונות של המשכנתא היא נמוכה יחסית, במיוחד לאור הפעימות שציינת, ולאחר מכן אתה ממשיך בהחזר הולך ויורד לעוד 10-20-27 שנים נוספות.
אם המטרה היא לנצל את התקופה בה לא נמשכו עדיין מסלולי המשכנתא ורוצים להגדיל בהם את ההחזר, הייתי נוקט בחיסכון בצד כל חודש לקרן כספית, ולאחר משיכת מלוא הכספים מבצע פירעון מוקדם חלקי של הסכום שנצבר - זה היה משיג אפקט רב יותר מבחינת החזר כולל ב3 השנים הראשונות, וגם שומר על החזר קבוע לכל התקופה.