• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

פתיחה של יומן מסע בסיומה של שנה

אתה לא משלם כלום. אתה פורס את ה15K בהלוואה החדשה למשך זמן דומה למשכנתא הראשונה גם ככה.
היית משלם היום 15K כדי לחסוך 20K עוד 10 שנים? ברור שלא.
 
פשוט מכניסים את ה15K לחישוב IRR, ובודקים את הIRR לפני ואחרי. לא?
אם רוצים להבין השפעה על ריבית.
אפשר גם להסתכל על עלות כוללת (תחת אותם תרחישים).

הקטע שהוזלה של הריבית והישארות באותו החזר = קיצור תקופה.
קיצור תקופה מאוד משפיע על העלות הכוללת.
 
פשוט מכניסים את ה15K לחישוב IRR, ובודקים את הIRR לפני ואחרי. לא?
לאו דווקא, נניח ויש לי השקעות טובות, אולי הייתי עושה NPV במקום עם שיעור היוון כזה או אחר.
בנוסף יש עוד פרמטרים:
צמוד/לא צמוד? הנחות אינפלציה?
כמה להחזיר כל חודש? אולי מתפנה סכום גדול עוד X שנים ועדיף לשים Y כסף במסלול עם תחנה עוד X שנים?
אולי אתה פחדן ומעדיף קל"צ במקום משתנות?
אולי יש לך הכנסות במט"ח בכלל?
לא שזה משנה, במספרים שהשואל הביא יש כדאיות בכל מקרה.
 
איזה חברים אתם, פשוט קהילה למופת

נתחיל מהתחלה: @Fitch , איך חישבת IRR? אתה יכול אולי לצרף את האקסל?
אני טובה באקסל, באמת, וגם גיגלתי. פשוט לא מסתדרת עם IRR באקסל, יש בו מקום להזין רק את תזרימי המזומנים החזויים. מה הכנסת?

לגבי המיחזור, גם אני חושבת ש-12% אחוז זו, יחסית, כדאיות ברורה, אבל שמחתי לקבל פידבק
לגבי השיפור של המסלולים - כבר אשלח בהודעה נוספת ואשמח לחשיבה משותפת.
 
הופס, אני לא רואה איך אפשר לשים פה טבלה מסודרת אז רושמת בטקסט חופשי, מקווה שיצא ברור:

1. פריים - לקחנו 1/3 מההלוואה, ל-30 שנה. אז קיבלנו P-0.3%. עכשיו מציעים לנו P-0.5%. אין עלות למחזור, ולכן בוודאות כדאי למחזר.
2. ריבית זכאות - זו למעשה ריבית צמודה, קיבלנו 2.64% במידה ונמחזר, עולה ל-2.7% - אין כדאיות למחזר (יש אפשרות למחזר חלקים מההלוואה)
3. קבועה צמודה - לקחנו ל-17 שנה וקיבלנו ריבית 3.19%. כעת, במחזור לאותה תקופה נקבל 2.5%. אם נשאיר את ההחזר החודשי באותו הגבוה, נקצר את התקופה ל-12 שנה ונקבל ריבית 2.2%. קנס פירעון מוקדם כ-8,000 ש"ח.
4. משתנה כל 5 שנים לא צמודה - 1/3 מההלוואה, ל-30 שנה. קיבלנו 3.96%, זו ההלוואה הכי יקרה במשכנתא.מציעים לנו עכשיו 3.5%. קנס פירעון מוקדם כ-7,000 ש"ח.
 
לגבי המסלולים:

מצד אחד, מרבית המשכנתא צמודה איכשהו (פריים, צמודה, ומשתנה כל 5 שנים - אף שאינה צמודה מתעדכנת עם השינוי בעוגן)
מצד שני:
1. פריים הוא המסלול הזול ביותר אז בוודאות לא הייתי מקטינה/ מצמצת אותו.
2. זכאות זו ריבית טובה יותר שאנו יכולים לקבל בגלל כללים שאי מי קבע אז למה לא
3. קבועה צמודה - אם אני מקצרת אותה אני כבר מרגישה איתה הרבה יותר בנוח (בכל מיקרה היה לי חשוב שהיא תהיה לפחות מ-20 שנה כדי שהקרן תקטן כבר מהתחלה, הייתי שמחה לקצר אותה ל10 שנים או פחות, אבל 12 שנה זה בהחלט מקום טוב באמצע)
4. משתנה כל 5 שנים לא צמודה - למעשה זה פרווה. כי הקרן אינה צמודה למדד, שזה טוב וחשוב, אך הריבית מתעדכנת ולמעשה ויש בעדכון הזה מרכיב של הצמדה.

השאלה שאני שואלת את עצמי אם לא הייתי רוצה להכליל מרכיב של קבועה לא צמודה- כדי לקבע ריביות בשפל היסטורי.
מצד שני, לפי הנחות האינפלציה הידועות כעת, לטווח של ה-30 שנה הקרובות, האינפלציה צפויה להישאר נמוכה.
זה הימור, וכדור הבדולח שלי צלול כמו של כולם, אבל זה ניראה כמו משהו שנוכל לעמוד בו.

עוד קצת רקע כללי להשלמת התמונה (והדילמה):
אנחנו זוג צעיר, עם בת אחת (בת 3), ורכש חדש צפוי לקראת האביב.
נכון לעכשיו ההחזר החודשי מהווה כ-1/3 מההכנסה שלנו.
המחשבה שההלוואה הזו, בסכום חודשי כזה, הולכת ללוות אותנו עד שהבת שלנו תהיה בת 33 בהחלט מרתיעה אותי.
הכיוון הכללי הינו להזרים מידי פעם כספים לטובת קיצור התקופה ו/או הקטנת ההחזר החודשי, בסדר הזה:
1. קיצור של ההלוואות היקרות, יחסית (קבועה צמודה, משתנה כל 5 שנים)
2. זכאות/פריים עד להחזר חודשי זניח, שיכול להישאר עד לתום תקופת ההלוואה, נניח איזה 2,000 - 3,000 ש"ח לחודש...

תודה ענקית לעונים!!!
 
תוכנה של יועצי משכנתאות.
אה, @Fitch , ממש תודה רבה על ההשקעה

חשבתי שחישבת באקסל
ולא הצלחתי לחשב >:(
האם זה כלי שפתוח לכלל הציבור?

פירסמתי עכשיו את הנתונים המדוייקים, אם תוכל לתת פידבק מחכים אני ממש ממש אעריך ואשמח
 
4. משתנה כל 5 שנים לא צמודה - 1/3 מההלוואה, ל-30 שנה. קיבלנו 3.96%, זו ההלוואה הכי יקרה במשכנתא.מציעים לנו עכשיו 3.5%. קנס פירעון מוקדם כ-7,000 ש"ח.
יתכן ויהיה שווה לך לחכות עד לתחנה ורק אז למחזר את החלק הזה בלי קנס (תבדוק אם זה המצב).
תוכל אולי לשלם עוד חלק מהמשכנתא, לקצר תקופה ואז לשלם ריביות עוד יותר נמוכות.
 
לקחנו את ההלוואה לפני שנה
זה להמתין עוד 4 שנים
אני לא יודעת מה יהיה מצב הריבית אז.

בנוסף, יש את האלמנט ה"שתול" הזה בכל מיקרה של רצון למחזר:
אם הריבית עולה - אין קנס פירעון מוקדם, ואין גם, ברוב המיקרים, כדאיות למחזר.
אם הריבית יורדת - יש קנס פירעון מוקדם, ואז צריך לבחון האם יש כדאיות למחזר, בהשוואה של זה מול זה...
 
לקחנו את ההלוואה לפני שנה
זה להמתין עוד 4 שנים
אני לא יודעת מה יהיה מצב הריבית אז.
אל תבדקי את הריבית כי היא תתעדכן עוד 4 שנים בכל מקרה, תבדקי אם המרווח מהעוגן קטן, זה מה שחשוב, אם הוא לא קטן באופן די משמעותי לא הייתי ממחזר, בספק שיש כדאיות.
 
חבל שלא התייעצת פה אז,
דווקא כן, ואפילו לקחתי יועץ שהמליצו לי עליו פה...

אבל מה לעשות, בכל שלב רמת ההבנה והשליטה שלנו מוגבלת.

לדוגמא, הבנתי כעת כי יכולנו במועד לקיחת ההלוואה לבקש להעלות מעט את הפריים ולהקטין את הריביות האחרות. אם היינו עושים זאת, לכאורה לא היה כעת קנס. מהלך כזה רצוי רק במיקרה בו קיימת ודאות לגבי ההזדמנות למיחזור בטווח הקצר. במיקרה שלנו זה היה די ברור כי ברגע שהדירה בנויה אנחנו יכולים למחזר ולקבל ריבית טובה יותר, אבל נו, שוין, You never know befor you know...

תבדקי אם המרווח מהעוגן קטן, זה מה שחשוב, אם הוא לא קטן באופן די משמעותי לא הייתי ממחזר, בספק שיש כדאיות
טיפ חשוב, בודקת עם הבנק וחוזרת.

העברתי את ההצעה ליועץ דאז, הוא אומר שהריבית טובה יותר מההצעות האחרון שראה בשבועות האחרונים
העברתי אותה גם לאייל הנדסה פיננסית, ובשונה מכל התמהילים ששלחתי לו אי פעם הניתוח שלו מראה שאין במאגר שלו הצעה יותר טובה.

אני רק מתלבטת לגבי הקל"צ.
אבקש מהבנקאית הצעה שכוללת קל"צ, ואשווה את החלופות.

מה כלל האצבע? באיזה פער ריבית הייתם מעדיפים קל"צ על פני ק"צ?
שמעתי השבוע שבפער של עד 1% יש להעדיף קל"צ. מה דעתכם?
 
@Fitch
תודה, זה בדיוק הכיוון שחיפשתי
הבנקאית אומרת שהיא לא עובדת על חלופות בטלפון, אז אצטרך לקפוץ לפגישה נוספת לפני שתהיה לי לתמונה שלמה.

אני מתכננת:
1. להוסיף את הקנס להלוואה, כמו שהצעת
2. להשוות בין קל"צ לק"צ
3. במשתנה כל 5 שנים לא צמודה - לנסות לקצר בקצת, נניח ל-25 שנה. ולוודא שהירידה היא בעוגן ולא רק בריבית

עוד משהו לשים לב אליו?

אציין כי ההשוואה שערכתי עד כה בדבר סך הריבית שהבנק יקבל בתום התקופה היתה השוואה נכונה, כי השוויתי בין אותם המסלולים.
עכשיו, ברגע שנכנס מסלול לא צמוד במקום צמוד לתמונה, ההשוואה של סך הריבית, כפי שהיא מחושבת היום, לא נכונה, כי היא מתעלמת מההצמדה.
לכן היה חשוב לי לקבל איזשהו כלל אצבע טוב יותר להשוואה...

אם יש עוד משהו שחשוב שאבדוק - אשמח אם תכתבו
ואעדכן לאחר הפגישה בבנק...
 
מחשבות קטנות:

הבלוג שלי יושב פה בין יומנה של @אנא-אל המשקיעה במדד לימוד סבלני ארוך טווח, ובין זה של ה @KickR ההיטיקיסט - יומנו של פתית השלג.

וזה מציף לי את הפערים, ומעלה לי שאלות.
אני עובדת בתחום הכספים, השקעתי בהכשרה את מיטב שנותי, ימי ולילותי. מימנתי את המסע הזה בעצמי ואני מאוד גאה בי.

השכר שלי היום הוא מעט יותר מהשכר הממוצע במשק, ויש בהחלט למה לצפות. (בתחום הכספים מתקדמים בשכר, ואפשר גם להגיע רחוק, אבל לרוב זה לוקח זמן...)

אני פחות או יותר עומדת ביעדים הרב שנתיים שהצבתי לעצמי. פעם זה היה יותר לכיוון של יותר, בעיתוי ובסכום, היום זה טיפ-טיפה פחות, ואולי מצריך כבר מחשבות לקראת הצעד הבא, אבל בגדול הכל בסדר...

עד שאני קוראת על ההיטק. ובחור צעיר שאשכרה מרוויח 50k לחודש. כל חודש. כל חודש.
מצד אחד ברור לי שהנטו בבנק הוא איפשהו 50% מזה ודרומה, מצד שני גם 50% זה פי 2.5 מהנטו שלי...

אז מה עושים?
כל הקטע הזה של הברוטו-נטו כל כך מתסכל לפעמים: ככל שהשכר עולה, החלק היחסי של הנטו יורד. כך נוצר מצב שכדי להרויח, לדוגמא את ה-10k הראשונים בבנק, צריך להשקיע x עבודה, אבל כדי להרויח את ה-10k הבאים, 1.5x או יותר.
וזה מעורר הרבה מחשבה על המטרות והיעדים.
כי למעשה, אם מסתכלים על סך ההכנסה, לאורך השנים, משתלם יותר, כלכלית, להשקיע פחות בכל שנה, ולפרוס את ההכנסות על פני תקופה ארוכה יותר.
במילים אחרות, פרישה חלקית לאורך זמן עדיפה, מבחינת המאמץ שיש להשקיע, על עבודה אינטינסיבית במספר נמוך של שנים ופרישה מוקדמת.

לצד זאת, הרבה מחשבות על ההורות והעיתוי של השקעה בעבודה: הילדה שלי בת 3, ועוד אחת בדרך. חלון הזמן בו הילדים כל כך זקוקים להורים הוא קצר, בגיל 15 הם לא יצטרכו שאהיה יותר בבית :roll:

מצד שני, יש את האפקט של ריבית דריבית, ומשך הזמן בו נותנים לכסף לעבוד משפיעה על היתרה בסופו של דבר...

הרבה מחשבות...
אשמח לשמוע אם ואיפה הן פוגשות אתכם.ן ומה אתם עונות לעצמכן...

ובסוף, ציפור קטנה דופקת על המוח ואומרת לי: כל זה לא משנה. תמצאי את הדרך לעבור להייטק.
את רוצה נוחות? חפשי אותה בהייטק.
רוצה הכנסות? הייטק
גמישות? הייטק
;);););)

למה לא הלכתי להייטק מלכתכילה?
כי לא ידעתי את כל מה שאני יודעת עכשיו. לא הבנתי את המשמעות של זה...

וההשקעה בהכשרה? ולהתחיל שוב מהתחלה?
חייבת להיות דרך לשלב את הניסיון שצברתי עם ההכנסה שאני רוצה..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ר פתיחה של תיק השקעות ראשון שוק ההון 72
א חסכון / השקעה בבורסה על שם קטין עם הגבלת גיל פתיחה שוק ההון 19
O פתיחה באינטראקטיב אמריקה שוק ההון 0
P פתיחה ברשויות המס - האם גם בימינו צריך ללכת פיזית? צרכנות פיננסית 2
ה תיק חדש|| חוות דעת לפני פתיחה שוק ההון 1
ג זינוקים במחירי אופציות בשלבי פתיחה עם שקלים בודדים שוק ההון 2
yossik הפרשי שערים בין שער נעילה ושער פתיחה שוק ההון 7
I ״עלייתה ונפילתה של תיאוריית העושר״ - עשור של תובנות על אורך החיים הסולידי יומני מסע אישיים 2
A חובת הגשה של טופס 134 בדוח השנתי מיסים 0
B תשואות של מסלול פנסיה לפי חודש (מחקה מדד s&p 500) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
G נייר ערך של 50 החברות הגדולות ב-s&p שוק ההון 6
K האם שוק המניות לא יכול להיות מימוש של מעבר פשוט בין סוגי משאבים שוק ההון 47
ק המלצה: "כסף קטן" - ספרוני חינוך פיננסי לילדים של בנק ישראל התפתחות אישית 0
R לא מוצא את ZPRX במערכת ספארק של מיטב שוק ההון 4
ש התנהלות של עוסק פטור כלפי מס הכנסה מיסים 8
J גלגל החיים (או הפרמידה) של הפנסיה, ו-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
S מיטב טוענים שכדי לסחור ב - IB דרכם צריך תיק של לפחות 25K דולר, האם מישהו מכיר את ההגבלה הזו והאם יש משהו לעשות בנידון? שוק ההון 5
E האם קרן אירית של בלקרוק משלמת מס רווחי הון מקוזז אינפלציה או מקוזז הפרשי שערי מט"ח? שוק ההון 3
T מהי "שָנָה" בהגדרת תושב חוזר ותיק, טופס 113 של מס הכנסה מיסים 3
Z אם מתחרטים יום אחרי על מכירה של מנייה שהוחזקה שנים שוק ההון 4
P להיות הגירסה הכי טובה של עצמך. התפתחות אישית 14
ה הפסיכולוגיה של הכסף - הספר צרכנות פיננסית 2
S חבות מס של ידועים בציבור כשלאשה אין הכנסה חייבת במס מיסים 2
I משיכת פנסיה - עניין של מיסוי אוף טופיק 4
עלילה מסלול חוות דעת על תמהיל של יועץ נדל"ן 27
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y העברה בנקאית או צ'ק האם יש הבדל בין דרכי העברה? סכום של 80 אש"ח נדל"ן 7
S האם יש ETF-ים של מגוון רחב של מטבעות קריפטו - ולא רק ביטקוין? השקעות אלטרנטיביות 10
K התחשבות במיסוי בשיקול מכירת נייר ורכישה של אחר? שוק ההון 2
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
ה מה היתרון של קרן אג"ח ממשלתית לעומת קרן כספית? שוק ההון 12
Yuvalbuz3 הנהירה של כל צעירי ישראל ללימודי מדעי המחשב התפתחות אישית 57
S ביטוח סיעודי של קופ"ח מכבי לחייל שמתגייס לשירות סדיר צרכנות פיננסית 0
C מקור לראות דוחות כספיים של עסקים קטנים? אוף טופיק 2
3 כמה שאלות של שוכר מתחיל נדל"ן 8
א איפה אפשר לקרוא תנאים בסיסים של קופת פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
מ איך כל העניין הזה של ביטוח חיים משתלם למבטחת? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
V התיק של VINCENT שוק ההון 4
M האג"ח בסביבה של היום שוק ההון 20
Y השקעה של 350000 למשך שנתיים וחצי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ב הניסוי של ארגנטינה: מס ליברטריאני מינימאלי מיסים 7
A "דוחות מס/הערכות מס של השלוש השנים האחרונות" איך אני מוצא משהו כזה? מיסים 2
Y מכירה של RSU בשכבות, מה הדרך המיטבית מיסים 19
מ קנייה של S&P500 דרך בנק הפועלים(חשבון הייטקזון) או מיטב/IBI? שוק ההון 10
painblanc נזילה גדולה מהשכן בדירה של בני נדל"ן 8
A איך להקל על יורשים בהוצאת כספים מחשבונות השקעה אמריקאיים של אזרח אמריקאי שנפטר שוק ההון 188
B התייחסות לRSU של מניות דיוידנד בפרישה מוקדמת שוק ההון 9
ד האם אתם רואים בנפילה של הביטקוין בשבוע האחרון הזדמנות קנייה ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
ה מודיס צפויה להוריד את דירוג האשראי של ישראל פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 168
O דיבידנדים מול מדדים בהקשר של יציאה לחופש כלכלי - איך כדאי להתנהל דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 88

נושאים דומים

Back
למעלה