פתיחה של יומן מסע בסיומה של שנה

[chen15]

שלום לכולם,

עוקבת אחרי הסולידית כמעט מהתחלה,
נירשמתי לפורום באוקטובר 2015
(מה, באמת? הלכתי לבדוק בעצמי ולא האמנתי, איך מהר עובר הזמן שנהנים...)

כשהתחלתי לעקוב אחרי אנשים פה, נשארתי בפה פעור ועיניים קרועות. הייתי בפאתי דרכי הסטודנטיאלית, ולא האמנתי שהמספרים ששולפים פה סבירים. בין היתר, בהשראת הפורום, הצבתי לעצמי יעדים שאפתניים ביג-טיים לעצמי של אז, ועמדתי בהם בעקביות, שנה אחרי שנה.

בגדול, אני מגיע מרקע חלש כלכלית שהבערות הפיננסית בו חוגגת. אני רוצה לנצל את ההזדמנות להודות ל @סנופי שהקשיבה לי באופן אישי לאורך הדרך, ועזרה לי לייצר איזשהו מודל פנימי לחיכוי.

עם סיומה של שנת 2019, אני יכולה לעמוד ולסכם את המסע שלי עד כה במשפט קצר: שאפו! אנחנו המיליונרים החדשים

 

[chen15]

וביתר פירוט: זכינו, כנגד כל הסיכויים, בדירה במחיר למשתכן, במיקום שממש רצינו לגור בו, והביקוש היה מטורף (מעל 15,000 נרשמים ופחות מ-150 דירות)

בסייעתא דשמיא הקבלן הזוכה היה תותח שגם תיקתק עבודה בלוחות זמנים שהקדימו את ההתחייבות הראשונית שלו, וגם סיים את הפנים ברמת גימור מעולה + נתן מבחר שלא מבייש פרוייקטים הרבה יותר יקרים.
הדירה עלתה לנו 1.8M, ובחרנו לקנות אותה, אף שהיא גדולה מכפי מידותנו, בעיקר לאור העובדה שבאזור יש מחסור חמור בדירות למכירה וכשחיפשנו דירת 3 חדרים הוצעה ב2.4M לפחות.

אז חסכנו את ההון העצמי הדרוש, לקחנו 75% ממחיר הרכישה מהבנק, וקנינו את הנכס.

אנחנו גרים בבית מזה כחצי שנה, ובינתיים לא מפסיקים להתפעל: מהנוף המטורף, מרמת הגימור הטובה, ומהכיף של בית גדול.

בינתיים ממשיכים לשמור על שיעור חיסכון של כ-50% מהנטו, בתקווה שנמשיך כך, ו: לא פחות חשוב

בניגוד לתחזיות לא נפלנו בפח הצרכני של כניסה לדירה חדשה. חלק עיקרי מהריהוט אילתרנו באופן יצירתי: בדיוק החליפו אצלנו בעבודה ריהוט, אז לקחנו מה שהיה זמין בצבעים ניטרליים ובמצב טוב, והתוצאה ממש ממש חמודה. עד כה הרכישה היחידה שביצענו היתה מיטת מעבר לילדה, ב-350 ש"ח

בחשבון קליל:
שווי הנכס 2.4M
(בהתאם להערכת שמאי ערב לקיחת המשכנתא, לפני גמר הבניה. בהערכה לפי מחירי מכירה אחרונים השווי נע בין 2.6M ל3M, אך היות ובמחיר למשתכן חלה מגבלה על מועד המכירה, אני מעדיפה להיצמד להערכת השווי העדכנית שבידי, מטעמי שמרנות)

משכנתא 1.3M

שווי נקי 1.1M

ברכות למיליונרים החדשים

 

[chen15]

ועכשיו ברצינות, לא תיכננתי ב-2015 שנגיע ליעד הזה עוד ב-2019.
הדרך היתה פשוטה: לחסוך, לחסוך, לחסוך, כמה שיותר. שכרנו דירה ממש קטנה, וברגע שקנינו הרשינו לעצמנו לסחוב בה עוד כמעט 3 שנים, למרות שהיא כבר היתה ממש קטנה.

מרבית הכסף שחסכנו עד למועד לקיחת המשכנתא הלך לטובת חלקנו בהון העצמי. חלק הישארנו לטובת ריהוט ושיפוץ, כי הפחידו אותנו מסביב שנצטרך מלא כסף בכניסה לדירה... בפועל עשינו סורגים ומיזגנו חלקית...

מאז שניכנסנו כספי החסכונות מצטברים בעו"ש, והגיע הזמן לפעול בעיניינם

 

[קפה שחור]

הדרך היתה פשוטה

הדרך תמיד פשוטה, ברגע שעשית את הצעד(ים) הראשון

 

[chen15]

מטרות לשנת 2020:

רבעון 1:
1. ביטוח א.כ.ע וביטוח חיים - פירטתי בשירשור אחר מקודם
2. תמונת מצב עדכנית של נכסים פנסיוניים
3. מחזור משכנתא - לאור העובדה שכבר אוכלסנו. במחיר למשתכן הבנק מגביל את שווי הנכס למחיר העסקה, במקרה של שווי נכס מעל 1.8M ש"ח. לאור העובדה שכבר נכנסנו, הבנק יכול להשתמש כעת בהערכת השאמי שכבר הוצאנו. במידת הצורך, נשקול להזרים עוד מעט כסף למשכנתא כדי להיחשב מתחת לרף של 50%.
(אני בדיוק צריכה לבדוק את זה, אז אם יש פה מישהו שיודע או יכול להפנות אותי, אשמח: מה המדרגות של הריבית, בהתאם לשיעור המימון?
אני זוכרת שב-60% יש קפיצה אבל לא בטוחה האם יש אחת נוספת ב-50%)

קבעתי עם הבנקאית לשבוע הבא, אחזור לעדכן

3. לארגן טיפ-טיפה ריהוט ואולי להשלים מיזוג (הבנו שיש יתרון למזג בחורף - עלויות נמוכות בהשוואה לקיץ)

רבעון 2:
1. רכש משפחתי חדש מתוכנן, הבת השניה צפויה להצטרף למשפחתנו

רבעון 3 ו-4:
המשך התפתחות משפחתית, אישית ומקצועית. בדגש על:
1. עליה בשכר
2. קבלת החלטה לגבי יתרת החיסכון השוטף (סגירת חלקים מהמשכנתא / פציחת תיק השקעות ממוסה)

 

[chen15]

הדרך תמיד פשוטה, ברגע שעשית את הצעד(ים) הראשון

לגמרי
והצעד הראשון, אצלי, היה, להכיר שיש דרך כזו.
שלא חייבים לגמור כל חודש את כל המשכורת ולחכות עם הלשון בחוץ לחודש הבא.
שאפשר לבקש וגם לקבל שכר גבוה יותר, ולהוציא רק 50% ממנו, או פחות

 

[דאניל]

וואו, איזה יופי.

שאפשר לבקש וגם לקבל שכר גבוה יותר, ולהוציא רק 50% ממנו, או פחות

במה אתם עובדים?

 

[hatzadik]

מטרות לשנת 2020:

רבעון 1:
1. ביטוח א.כ.ע וביטוח חיים - פירטתי בשירשור אחר מקודם
2. תמונת מצב עדכנית של נכסים פנסיוניים
3. מחזור משכנתא - לאור העובדה שכבר אוכלסנו. במחיר למשתכן הבנק מגביל את שווי הנכס למחיר העסקה, במקרה של שווי נכס מעל 1.8M ש"ח. לאור העובדה שכבר נכנסנו, הבנק יכול להשתמש כעת בהערכת השאמי שכבר הוצאנו. במידת הצורך, נשקול להזרים עוד מעט כסף למשכנתא כדי להיחשב מתחת לרף של 50%.
(אני בדיוק צריכה לבדוק את זה, אז אם יש פה מישהו שיודע או יכול להפנות אותי, אשמח: מה המדרגות של הריבית, בהתאם לשיעור המימון?
אני זוכרת שב-60% יש קפיצה אבל לא בטוחה האם יש אחת נוספת ב-50%)

קבעתי עם הבנקאית לשבוע הבא, אחזור לעדכן

3. לארגן טיפ-טיפה ריהוט ואולי להשלים מיזוג (הבנו שיש יתרון למזג בחורף - עלויות נמוכות בהשוואה לקיץ)

רבעון 2:
1. רכש משפחתי חדש מתוכנן, הבת השניה צפויה להצטרף למשפחתנו

רבעון 3 ו-4:
המשך התפתחות משפחתית, אישית ומקצועית. בדגש על:
1. עליה בשכר
2. קבלת החלטה לגבי יתרת החיסכון השוטף (סגירת חלקים מהמשכנתא / פציחת תיק השקעות ממוסה)

קודם כל מזל טוב ושיהיה בשעה טובה...
יכול לעזור לך בנוגע למשכנתא ולהגיד שתמחור הריביות הכי נמוך הוא עד 45% מימון
לאחר מכן מעל 60% מימון. זאת אומרת ש 50% לא עוזר לך.
חוץ מזה שהכל תלוי במו"מ מול הבנקים וגם בשיעור מימון של 60% תוכלי לקבל ריביות טובות עם התחרות שיש היום בין הבנקים.

 

[הנועזת]

שלום לכולם,

עוקבת אחרי הסולידית כמעט מהתחלה,
נירשמתי לפורום באוקטובר 2015
(מה, באמת? הלכתי לבדוק בעצמי ולא האמנתי, איך מהר עובר הזמן שנהנים...)

כשהתחלתי לעקוב אחרי אנשים פה, נשארתי בפה פעור ועיניים קרועות. הייתי בפאתי דרכי הסטודנטיאלית, ולא האמנתי שהמספרים ששולפים פה סבירים. בין היתר, בהשראת הפורום, הצבתי לעצמי יעדים שאפתניים ביג-טיים לעצמי של אז, ועמדתי בהם בעקביות, שנה אחרי שנה.

בגדול, אני מגיע מרקע חלש כלכלית שהבערות הפיננסית בו חוגגת. אני רוצה לנצל את ההזדמנות להודות ל @סנופי שהקשיבה לי באופן אישי לאורך הדרך, ועזרה לי לייצר איזשהו מודל פנימי לחיכוי.

עם סיומה של שנת 2019, אני יכולה לעמוד ולסכם את המסע שלי עד כה במשפט קצר: שאפו! אנחנו המיליונרים החדשים

מרגשת!

 

[fliper]

1. לבדוק את זה, אז אם יש פה מישהו שיודע או יכול להפנות אותי,

ממליץ לקרוא את האתר של משכנתאמן ולקנות את הספר של @רימון חייט ובכלל לעיין באתר/יוטיוב שלו
@רמון

 

[Fitch]

(אני בדיוק צריכה לבדוק את זה, אז אם יש פה מישהו שיודע או יכול להפנות אותי, אשמח: מה המדרגות של הריבית, בהתאם לשיעור המימון?
אני זוכרת שב-60% יש קפיצה אבל לא בטוחה האם יש אחת נוספת ב-50%)

זה לא ממש משנה במצבך.
תבקשי דוח יתרות ותלכי לדוג הצעות בבנקים אחרים...

 

[הנועזת]

אני זוכרת שב-60% יש קפיצה אבל לא בטוחה האם יש אחת נוספת ב-50%)

יש ב 45%

 

[הנועזת]

https://www.youtube.com/watch?v=Q-o9zL7vOYM&t=1032s
ראיון תמציתי ומעמיק עם יוני ברלינר בנושא משכנתאות, מהבסיס ועד רמה מתקדמת. הוא זה שכותב את התוכנה של יועציי המשכנתאות. פשוט ללמוד ולסכם.

 

[Fitch]

התוכנה

יש עוד תוכנות מלבד SMART...

 

[chen15]

c

מרגשת!

באהבה ובשמחה

ותודה על הקישור, שמעתי עכשיו את ההרצאה של יוני
יודעת בגדול את העקרונות, לא הייתי סגורה על הפרט של המדרגות
אבל תמיד טוב להתרענן לקראת פגישה עם הבנק.

באותה הזדמנות, איך מחשבים את שיעור הריבית המשוקלל של ההלוואה?

נניח
1. 300,000 פריים ריבית 1.5% ל-30 שנה
2. 300,000 ק"צ ריבית 3.2% ל- 20 שנה
3. 300,000 מל"צ ריבית 3.7% ל-30 שנה

אני יודעת לחשב ריבית משוקללת של הסכום * שיעור הריבית, אבל לא יודעת איך להכניס את המרכיב של השנים, אשמח לעשרה

 

[Fitch]

באותה הזדמנות, איך מחשבים את שיעור הריבית המשוקלל של ההלוואה?

IRR

 

[chen15]

@Fitch
איך לחשב irr באקסל, הוא נותן להכניס רק סידרה של תשלומים / תקבולים.
להכניס את סכום ההלוואה במינוס, ואז את ההחזרים: לפי חודשים/ שנים
פשוט לערוך סידרה של גובה התשלום החזוי?
לא מסתדרת עם זה...
כי אני צריכה לשקלל גם את השינוי בגובה ההלוואה בין המסלולים וגם את התקופה

 

[chen15]

עידכון לאחר פגישה עם הבנקאית:
המחזור אמור להקטין את סך הריבית שתשולם לבנק בכ-130k ש"ח, (ללא הצמדה)
וגם מאפשר לנו להקטין תקופה להלוואה הצמודה בכ-5 שנים, כך שבפועל זה כניראה יחסוך יותר וגם ירגיש לנו בטוח יותר (ההלוואה הצמודה נלקחה ל-17 שנה, נקצר ל-12)

העצם: קנס פירעון מוקדם של כ-15k.

כלומר כ-12% קנס עכשיו כדי לחסוך ריבית לאורך השנים.

איך בודקים כדאיות של מהלך כזה?

 

[Fitch]

1. 300,000 פריים ריבית 1.5% ל-30 שנה
2. 300,000 ק"צ ריבית 3.2% ל- 20 שנה
3. 300,000 מל"צ ריבית 3.7% ל-30 שנה

IRR

3.79%

איך בודקים כדאיות של מהלך כזה?

מחשבון משכנתא.
כמה היית משלמת ללא המהלך?
כמה את משלמת עם המהלך?
ההפרש גבוה מ15K? יופי, המהלך כדאי!

 

[אורי ג.]

מחשבון משכנתא.
כמה היית משלמת ללא המהלך?
כמה את משלמת עם המהלך?
ההפרש גבוה מ15K? יופי, המהלך כדאי!

זה לא נכון כי אין פה התייחסות למימד הזמן, זה שקר שיועצי משכנתאות אוהבים להפיץ.
היית משלם היום 15K כדי לחסוך 20K עוד 10 שנים? ברור שלא.

כלומר כ-12% קנס עכשיו כדי לחסוך ריבית לאורך השנים.

על פניו בהפרש כה גדול זה כלכלי מאד.
אם כבר הולכים למחזור מלא עדיף על הדרך למטב מסלולים ותקופה.