• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

סיפור על מכירת בית

איזה חוץ ממספר תשלומים?
כשיש משכנתא בסיפור אז רושמים הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק.
עכשיו אם משהו משתבש אז המוכר נשאר עם דירה שיש עליה הערת אזהרה.
עו"ד טוב אמור לנטרל את הסיכון הזה, אבל בתור מוכר אני מעדיף לא להיכנס לזה בכלל.
 
איזה חוץ ממספר תשלומים?
כשהמוכר בעצמו קונה דירה ומתבסס על הכסף ממכירת הדירה זה מייצר כאב ראש רציני כי עיכוב בתשלומים מצד הקונה גורם למוכר להיכנס בעצמו לעיכוב.
בדרך כלל בונים לוח תשלומים שצריך להתחשב גם בצרכים של הקונה וגם באלו של המוכר אבל לפעמים צצים בלת"מים.
 
עכשיו אם משהו משתבש אז המוכר נשאר עם דירה שיש עליה הערת אזהרה.
במידה והעסקה נופלת (אחרי חתימת החוזה כמובן) אז הקונה שלא עמד בהתחייבות ישלם קנס על הפרה, והערת האזהרה לטובת הקונה תמחק ע"י העורך דין שלך.
לא אמורה להישאר הערת אזהרה אם הקונה מפר את החוזה/התחייבות מסוימת, לבנק עדיין שעבוד כך או כך בגלל המשכנתא.
 
והערת האזהרה לטובת הקונה תמחק ע"י העורך דין שלך
זה ברור, אבל מה עם הערת אזהרה לטובת הבנק? הבנק לא נתן יפוי כח למחוק את ההערה.

לבנק עדיין שעבוד כך או כך בגלל המשכנתא.
כלומר, הבנק יהיה מוכן לשחרר את הערת האזהרה רק לאחר שיקבל את ההלוואה בחזרה.
 
כלומר, הבנק יהיה מוכן לשחרר את הערת האזהרה רק לאחר שיקבל את ההלוואה בחזרה.
לא ברור למה זו בעיה בעיניך - הבנק של הקונה משלם למוכר כסף. אם העסקה התפוצצה, המוכר צריך להחזיר לבנק של הקונה את הכסף שקיבל. אם יש איזושהי מחלוקת בין המוכר לקונה, שיסגרו את זה בינהם, לא על חשבון הבנק.
 
נקודת מבט שלי:
1. נקבתם במחיר שאני מניח שהיה גבוה מהמחיר שאכן הייתם סוגרים בו. כשמתמכרים בית, לרוב, מפרסמים במחיר מעט יקר יותר על מנת להשאיר מקום למשא ומתן. קיבלתם 2 הצעות על הבית במחיר המבוקש, בדרכ ההצעות הראשונות אלו הן הצעות מקונים בשלים שמחפשים נכס כבר זמן מה ורוצים להתקדם עם העסקה.
2. במידה ותעלו את המחיר, יכול להיות שזמן המכירה יתארך, נכס שמפורסם יותר זמן לרוב, נמכר במחיר נמוך יותר מהמתוכנן.
3. יכול להיות שתפרסמו ביותר יקר וזה גם ימכר, יכול להיות שלא. אמרתם שהפינוי הוא בעוד 3-4 חודשים? הם עוברים מהר. יכול להיות שלפתע תשימו לב שנשאר לכם מעט זמן ואולי הבית עוד לא נמכר וכאן עניין הזמן יכול להתהפך ולעבוד לרעתכם.
 
זה ברור, אבל מה עם הערת אזהרה לטובת הבנק? הבנק לא נתן יפוי כח למחוק את ההערה.
אולי אני מפספס משהו - אבל איזו הערת אזהרה לטובת הבנק?

כשאתה מוכר, אם יש משכנתא אז יש שעבוד לטובת הבנק (אם אין משכנתא כמובן אין שעבוד) ואז אתה חותם מול הקונה והעו"ד מוסיף הערת אזהרה כדי שלא תוכל למכור את הנכס שוב.
ברגע שהכסף משולם ע"י הקונה, אתה מחזיר את המשכנתא ומוריד שעבוד לדירה - ונשאר רק עם הערת אזהרה לטובת הקונה.
ברגע שהוא משלים את הסכום - הנכס עובר אליו.
עכשיו במידה ומשהו קרה בעסקה, ויש הפרה של החוזה, מוחקים את הערת אזהרה מהכנס, ואפשר לשעבד את הנכס מחדש לטובתך (אם אתה צריך)
כמובן שמבחינה חוזית אתה גם זכאי לפיצוי שהוסכם בחוזה בגלל ההפרה.
 
אולי אני מפספס משהו - אבל איזו הערת אזהרה לטובת הבנק?
הבנק של הקונה מוסיף הערת אזהרה לפני שהוא מעביר תשלום ראשון (שמכסה את המשכנתא של המוכר, אם קיימת. לאחר שהמשכנתא של המוכר סולקה, המוכר נדרש להסיר את הערת האזהרה של הבנק שלו כתנאי לקבלת התשלומים הבאים).
 
הבנק של הקונה מוסיף הערת אזהרה לפני שהוא מעביר תשלום ראשון (שמכסה את המשכנתא של המוכר, אם קיימת. לאחר שהמשכנתא של המוכר סולקה, המוכר נדרש להסיר את הערת האזהרה של הבנק שלו כתנאי לקבלת התשלומים הבאים).
תודה על ההבהרה :)
 
דעתי:

קודם כל קח בחשבון שגם אם מישהו מסכים למחיר לא אומר שיש לו את הכסף, לא אומר שהוא רציני ולא אומר שהוא יקבל משכנתא על הסכום שהוא חושב שהוא יקבל, לדבר זה קל, לכתוב צ'ק על כמה מיליונים זה יותר קשה, לפעמים יש גם התלהבות ראשונית ואז מחליטים שזה לא מתאים או הסבתא/אמא/גיס לא אוהבים את הנכס וכו' וכו'.
הסכמה ראשונית בע"פ זה נחמד, מפה ועד הסכם חתום וכסף בבנק הדרך עוד ארוכה.

אתה יכול לנסות להוציא יותר אבל אתה משחק באש, דרך אחת לעשות את זה היא בצורה שקופה, להסביר לכמה רציניים שיש לך כמה קונים ושאתה עושה סבב שיפורים ומה המקסימום שהוא מוכן לשלם. דרך נוספת היא להעביר לעו"ד שיעשה התמחרות בצורה מסודרת תוך מתן אפשרות לקונים נוספים להשתתף, להליך הזה יש גם עלות אבל בדרך כלל היא תמקסם את הערך.

קח בחשבון דבר נוסף:
אם תשחק יותר מדי אז קונים רציניים יקטלגו אותך בתור לא רציני שלא באמת רוצה למכור, כמו שלא חסרים קונים ליצנים גם לא חסרים מוכרים ליצנים שסתם בודקים בכמה הם יכולים למכור ולא באמת מחפשים למכור את ביתם, תזהר שלא תשרוף את עצמך, הקונים הרציניים לא יושבים ומחכים לבית שלך, הם בודקים בתים נוספים.
 
יש לציין שאין לנו לחץ למכור לפחות ב 3-4 חודשים הקרובים.
3-4 חודשים זה לא הרבה זמן למכור בכלל
מרגע החתימה יקח בערך 3 חודשים לסיים את הניירת, לקבל משכנתא חדשה לקונים, העברות בטאבו וכו וכו
וגם זה שעושים את זה יחסית מהר ואין איזה הפתעה או נסח ישן שפתאום דורשים אותו ואי אפשר להשיג

דעתי, תדבוק במחיר שקיבלת
אבל תבחר את הקונה הכי אמין שבתנאים הנלווים נותן לך את העסקה הכי טובה
לדוגמא זמן פינוי ארוך/ סכום משמעותי בחתימת חוזה/ תוספת על ריהוט וציוד בבית וכו וכו
לוקח את הבית כמו שהוא/ בדק בית וכו

מניסיון צריך לדעת למי למכור, אם אתה מרגיש שהקונה יכול לשגע אותך אחרכ או תו"כ עדיף אולי מישהו אחר

אנחנו מכרנו בית תוך חודשיים, שיגעו אותנו ביותר מ15 ביקורים למדידות שמאות בדיקות וכו בחודשיים האלה
אחרכ הביאו בדק בית ודרשו שנתקן דברים, למרות שזה בלאי סביר ולא נדרשים בחוזה
אחרכ במסירה התעכבו עם התשלום כי לא קיבלו משכנתא בזמן (בגלל זה זמן של חודשיים הוא קצר מידי)
דרשו שנשאיר דברים לא לפי החוזה ובסוף עוד התלוננו על שטויות כמו חלודה על ברז מתחת לכיור או צינור של מזלף באמבטיה מעט קרוע..

זה לא הפריע למכירה, אבל השאיר טעם רע והייתי מעדיף בדיעבד 10K פחות בשביל לחסוך את הכאב ראש הזה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
איליה סיפור על משיכת רצף פיצויים או הדיסוננס בין האנשים במערכת למערכת עצמה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
נ אי שם במזרח אירופה - סיפור בדיוני בהמשכים פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 24
מ סיפור הכניסה שלי להייטק (ואיך הכפלתי משכורת פי 5 בשנתיים) יומני מסע אישיים 44
מ סיפור חיים יומני מסע אישיים 54
A התייעצות על סיפור הזוי שקרה לי שוק ההון 9
S סיפור תאורטי על אדם שהלך לאיבוד בים המידע שוק ההון 15
Rahash סיפור שמח שכמעט היה עצוב מאוד שוק ההון 4
Rahash סיפור על 3 אגורות שכמעט עלו לי 460 ש"ח צרכנות פיננסית 20
מ סיפור קטן ואופייני על 278.61 ש"ח צרכנות פיננסית 20
ב סיפור שאינו נגמר עם אי.בי.אי - הלמן אלדובי צרכנות פיננסית 9
amit סיפור מטורף על השקעה באופציות שוק ההון 3
ranv הפקדות לקהש רגילה וההעברת צבירה פעם ב ל ira או קניה חודשית (+סיפור ) צרכנות פיננסית 1
H סיפור העברת מניות ל Interactive Brokers צרכנות פיננסית 8
ה סיפור המסע של המתמיד יומני מסע אישיים 53
N הימנעות ממס יסף - בעת מכירת מניות בסכום גדול מיסים 17
תום חדד מכירת אופצית PUT שוק ההון 32
A מכירת ESPP ללא מידע על סכום מכירות מיסים 5
A טופס 857 עבור מכירת ESPP מיסים 0
ה מכירת קרן סל פוסטים מאיכות נמוכה 3
A מס בישראל על מכירת דירה בחו״ל (לטביה) נדל"ן 4
K התחשבות במיסוי בשיקול מכירת נייר ורכישה של אחר? שוק ההון 2
ב הלוואת margin לעומת מכירת box spread (לא סולידי) שוק ההון 4
י מכירת מניות בהפסד אך שער דולר יותר גבוה שוק ההון 6
A מכירת מניות בשנה קלנדרית ללא שכר - משתלם? מיסים 3
מ מכירת קרן כספית ביום האחרון בשנת המס בעקבות מעבר לתושבות מס אמריקאית מיסים 4
A מכירת נכס נדל"ן 27
C מכירת espp - האם משנה מאיזה הקצאה למכור שוק ההון 10
Y מכירת דירות בירושה בישראל ע"י אזרח אמריקאי מיסים 9
ד השפעת מכירת פסגות על פסגות טרייד שוק ההון 3
T מכירת RSU כאשר המס השולי נמוך שוק ההון 12
ס מכירת תיק השקעות בשביל החזר מס מיסים 9
מכירת אופציות בחברה פרטית בחלקים מיסים 4
B מכירת ניירות ערך וחישוב מטח מיסים 6
א מכירת קרן כספית שוק ההון 1
B מס על מכירת מניות מאקזיט מיסים 5
N מכירת דירה להשכרה עבור השקעה לטווח קצר שוק ההון 10
O מכירת דירה בעזרת מתווך או בלי? נדל"ן 17
L מכירת ESPP מחשבון ETRADE צרכנות פיננסית 2
Y מכירת קרן כספית מוגבלת - האם יש סכנת נזילות בעת מכירה? שוק ההון 1
H פיצול מכירת RSU לשני חשבונות מיסים 1
A החזרי מס אחרי מכירת RSU מיסים 1
B ביטוח לאומי מקסימלי על מכירת RSU מיסים 7
O מכירת ESPP עם נאמן בהפסד מיסים 4
ט יציאה לדרך חדשה בחיים לאחר מכירת דירה יומני מסע אישיים 53
N מכירת RSU בהפסד מיסים 27
D המלצה לרו"ח עבור מכירת RSU מיסים 2
T מכירת RSU וESPP מETRADE שוק ההון 1
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
N מכירת השילוש ורכישת ACWI שוק ההון 6
נ מכירת דירה בתהליך ארוך במיוחד, אתגרי ורווחי, כדאי? נדל"ן 16

נושאים דומים

Back
למעלה