סיפור על מכירת בית

slichy

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/11/17
הודעות
60
דירוג
9
לפני כמה ימים העמדנו את הבית שלנו למכירה - הבית נמצא בשכונה מבוקשת (לא במרכז), במצב טוב מאד, אך באיזור שקשה מאד לבצע הערכת מחיר מאחר וכל הנכסים באיזור (כולל באותו רחוב) שונים מהותית אחד מהשני מכל מני סיבות - שכונה ישנה מאד, כל דירה עם תוספות ייחודיות לה, טופוגרפיה שונה בין מגרשים, עם/בלי חנייה גינות בגדלים שונים, נגישות שונה, רמת פרטיות שונה, ענייני פרסלציה וכו' וכו'.
הבאנו שמאי (שהתברר כבזבוז) ולבסוף נקטנו בגישה של השוואה מול עסקאות ישנות באותו בניין שלנו ונירמול לפי מ"ר ועליית מדד מחירי הדיור מתאריך כל עסקה. בנוסף בדיקה ביד 2 של נכסים באותו סגמנט של גודל דירה באיזור כדי לקבל איזשהו קנה מידה.
לאחר פחות משבוע שיווק, הגיעו 25 משפחות לראות את הבית (היו מגיעות יותר, פשוט סגרנו את המודעה ליום כי לא עמדנו בעומס) וקיבלנו מספר הצעות קונקרטיות כדלהלן:

1. 2 הצעות במחיר המבוקש
2. הצעה אחת במחיר המבוקש פחות 1%
3. 2 הצעות במחיר המבוקש פחות 5%, אך עם תחושה / חצי-ידיעה שלנו שהיו משפרים למחיר המבוקש אם היתה היכולת הכלכלית.

יש לציין שאין לנו לחץ למכור לפחות ב 3-4 חודשים הקרובים.

מצד אחד אנחנו מאמינים שהמחיר הוא הוגן מאחר וחקרנו לעומק עסקאות בבניין ובאיזור. אנחנו רוצים להישאר עם רגליים על הקרקע, פרגמטיים ולקדם עסקה. מצד שני שטף האנשים וההצעות גורם לנו לחשוב שהערכנו את המחיר בחסר (היו גם מתווכים שפנו אלינו בטענה שיוכלו לשווק במחיר גבוה יותר, אך ההנחה שלנו היא כי זוהי טקטיקה שלהם לקבל מאיתנו זכויות שיווק).

מה אתם הייתם עושים במצב הנ"ל?
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
7,019
דירוג
11,409

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
662
דירוג
747
פותח את המודעה לעוד יום, מעלה את המחיר המבוקש ב-15%, רואה איזה הצעות מגיעות
פעם פרסמתי רכב למכירה. למחרת התקשר מישהו ולקח את הרכב. שכחתי להוריד את המודעה אבל הקטע שאף אחד לא התקשר חוץ מהקונה.
 

ברוש1

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/7/20
הודעות
258
דירוג
344
מכרז בין המעוניינים. להגיד שיש מישהו אחר שמציע סכום דומה, האם אתה יכול לשפר את ההצעה?
אולי לקחת מישהו מקצועי שיעשה זאת בשבילכם. שיקבל אחוזים מהסכום שמעל המחיר הנוכחי
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,407
דירוג
1,477
פעם פרסמתי רכב למכירה. למחרת התקשר מישהו ולקח את הרכב. שכחתי להוריד את המודעה אבל הקטע שאף אחד לא התקשר חוץ מהקונה.
לכן מנסים

או שיש פה מוסר השכל שפספסתי
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
662
דירוג
747
לכן מנסים

או שיש פה מוסר השכל שפספסתי

@slichy
אם כל ההצעות היום בטווח של 5% מהמחיר המבוקש אז המחיר שלך כנראה דיי מדוייק מינוס כ5% בהערכה גסה תלוי במיקום בארץ.
אם היית מתמחר בחסר משמעותי, היית מקבל 5 הצעות במחיר שביקשת ואף יותר.
אם היית מתמחר בעודף, היית מקבל הצעות נמוכות משמעותית או בכלל לא.

אתה יכול לנסות לפרסם שוב אבל זה סיכון (אבל כנראה לא גדול במיוחד)
אני כן חושב שאתה יכול לפנות לטופ 3 ולומר שקיבלת את המחיר מכולם. מי שרוצה שיציע שדרוג.
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,407
דירוג
1,477
אם כל ההצעות היום בטווח של 5% מהמחיר המבוקש אז המחיר שלך כנראה דיי מדוייק מינוס כ5% בהערכה גסה תלוי במיקום בארץ.
אם היית מתמחר בחסר משמעותי, היית מקבל 5 הצעות במחיר שביקשת ואף יותר.
אם היית מתמחר בעודף, היית מקבל הצעות נמוכות משמעותית או בכלל לא.
בסוף, צריך קונה אחד שישלם כמה שיותר.
לא צריך התפלגות יפה ונחמדה, אתה לא מוכר שקיות שוקו שצריך סטטיסטיקה של קונים. מספיק אחד כאמור.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,562
דירוג
7,997
לקחת שמאי, בדקת, חשבת, חישבת והגעת לאיזשהו מחיר שאתה רוצה. קיבלת הצעות על המחיר שביקשת.
לדעתי, שחרר ותמכור במחיר שביקשת. תמיד יכול להיות שהיית יכול להשיג יותר, כל עוד לא קיבלת הצעה קונקרטית לא תדע.
מהזווית של הקונה, אם הייתי סוגר עם המוכר על מחיר ולאחר מכן הוא היה מעלה את המחיר שעליו סגרנו, הייתי אומר לו תודה רבה וממשיך לדרכי - כי ברור לי שזה מוכר שיערים עליי קשיים גם בהמשך, ותמיד ינסה לסחוט יותר את הלימון.
 

SpidiMan

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/5/18
הודעות
131
דירוג
61
היו גם מתווכים שפנו אלינו בטענה שיוכלו לשווק במחיר גבוה יותר, אך ההנחה שלנו היא כי זוהי טקטיקה שלהם לקבל מאיתנו זכויות שיווק
אכן טקטיקה כדי לקבל בלעדיות. יבטיחו לך גם 500 אלף מעל מחיר הדירה, אחרי שתחתום יתחילו לגמגם ולנסות להוריד לך את מחיר השיווק.

הבאנו שמאי (שהתברר כבזבוז)
שמאי כמעט תמיד יעריך את הבית בנמוך יותר (גם אם פרטי), אם זה שמאי של הבנק, אז עוד יותר נמוך כנראה מהשמאי הפרטי.

מצד אחד אנחנו מאמינים שהמחיר הוא הוגן מאחר וחקרנו לעומק עסקאות בבניין ובאיזור. אנחנו רוצים להישאר עם רגליים על הקרקע, פרגמטיים ולקדם עסקה. מצד שני שטף האנשים וההצעות גורם לנו לחשוב שהערכנו את המחיר בחסר
רשמת שהיו 25 משפחות - בתלכס קיבלת רק 2 הצעות למחיר שביקשת, ומכאן השאלה כמה הם רציניים גם.
אז בסופו של דבר הרוב לא מיהרו לשלם את המחיר המבוקש.

מכאן יש לך שתי אפשרויות - תלוי בכם ובזמן שלכם:
1. לפרסם מחדש במחיר גבוה יותר (ולקחת סיכון מסוים כי אלה שבאו יכולים להבין שאתם לא רציניים או סתם משחקים)
2. לגשש האם באמת השניים שהגישו הצעה באמת רציניים להתקדם לעו"ד

בהרבה מהמקרים ברגע שאומרים עו"ד - מתחילים התלבטויות בצד השני או מיקוח נוסף, זו בדיקה טובה לבדוק את השטח.
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,407
דירוג
1,477
יבטיחו לך גם 500 אלף מעל מחיר הדירה, אחרי שתחתום יתחילו לגמגם ולנסות להוריד לך את מחיר השיווק.
זה שוק של מוכרים, ויש לך הצעות ביד:
תוכל להתנות דמי תיווך בקונים מעל מחיר x*1.02
 

צדיק נסתר

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/10/15
הודעות
553
דירוג
1,266
לא מבין את האנשים
פרסמת משהו למכירה
נקבת במחיר
בא קונה במחיר שבקשת
למה לא למכור?
כי אולי יבוא מישהו עם עוד כמה שקלים?
שמעת על הביטוי "יושרה"?
בחיי שאנשים איבדו את זה
אדם צריך לעמוד במילה שלו
אולי זה כי אני יותר מבוגר וחינוך אחר

סיפור קצר: את הבית שאני גר בו בשנים האחרונות קניתי מזוג שהתגרש
הבעל נשאר בבית והראה אותו לקונים והאשה עברה למקום אחר
סגרתי מחיר עם הבעל בלחיצת יד(לאחר שהבית עמד למכירה כ8-10 חודשים
שבכל פעם לפני הוא היה מביא קונה והיא מפוצצת את העסקה ולהיפך)
קבענו להיפגש עם האשה ואז בפגישה היא רצתה עוד 150,000 שקל
הבהרתי להם שאני רוצה את הבית וקונה במזומן
אבל לא משחק משחקים כאלה
לא מוסיף שקל על מה שקבענו
בקיצור אנחנו גרים בבית שנמכר במחיר שעליו לחצנו יד.
תהיו בני אדם זה עוזר בחיים.
 

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
916
דירוג
744
אבל הם עוד לא לחצו יד, אז הכל פתוח.

הייתי מדבר עם שלושת המציעים הכי גבוהים ונותן להם הזדמנות לשפר את ההצעה שלהם, כי לא הוגן כלפיהם למכור לאחד האחרים בלי אפילו לתת להם הזדמנות, מסכנים.
 

SpidiMan

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/5/18
הודעות
131
דירוג
61
תוכל להתנות דמי תיווך בקונים מעל מחיר x*1.02
ואני שואל - בשביל מה להכניס מתווך בכלל לתמונה? יש לו שתי הצעות ביד בסכום שביקש. שיתקדם איתם.
מתווכים רק מסבכים את העסק, יעלו את מחיר הדירה בצורה כזאת שיקרוץ למוכר, ולא בטוח יביאו קונים - ובנוסף גם יגזרו עוד סכום מהקונים על עמלת תיווך וכל מי שיראה את הבית לא יכול להגיע אחר כך בצורה פרטית (אז גם איבוד לקוחות פוטנציאלים).

בקיצור לא רואה סיבה לקחת מתווך לדירה כזאת שיש לו הצעות ביד.

לא מבין את האנשים
פרסמת משהו למכירה
נקבת במחיר
בא קונה במחיר שבקשת
למה לא למכור?
כי אולי יבוא מישהו עם עוד כמה שקלים?
שמעת על הביטוי "יושרה"?
בחיי שאנשים איבדו את זה
אדם צריך לעמוד במילה שלו
אולי זה כי אני יותר מבוגר וחינוך אחר
בשוק של היום כל אחד רוצה להגיע למקסימום שאפשר, אם אפשר עוד 20 אלף ירצה לפרסם שוב (לדעתי זו טעות).
אני בדעתך, אתה צודק. יש לו שתי הצעות, שיבדוק מי מהם רציני ויתקדם לעורך דין.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
662
דירוג
747
אבל הם עוד לא לחצו יד, אז הכל פתוח.
מבחינה חוקית, בעסקאות נדל"ן אתה יכול ללחוץ כל איבר בגוף אבל עד שאין דף שעשוי מסוג של נייר עם פרטי עסקה מינימליים, אין חוזה.
מסכים עם קודמיי. אם תומחר ב X, ביקשת X וקיבלת X, שחרר. אם גילית שפתאום זה X + 50% זה סיפור אחר.
 

צדיק נסתר

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/10/15
הודעות
553
דירוג
1,266
מבחינה חוקית, בעסקאות נדל"ן אתה יכול ללחוץ כל איבר בגוף אבל עד שאין דף שעשוי מסוג של נייר עם פרטי עסקה מינימליים, אין חוזה.
זה ברור לחלוטין
מצד שני יש עניין של הגינות אם סכמת עם לקוח ולחצתם יד אז נכון שאתה יכול חוקית להתחרט
רק תזכור שאתה צריך להסתכל במראה למחרת בבוקר...
להבנתי לא מדובר פה על 50% תוספת אלא בקטנה
שהמוכר יעדכן אם הבנתי נכון
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,601
דירוג
4,070
1. 2 הצעות במחיר המבוקש
2. הצעה אחת במחיר המבוקש פחות 1%
3. 2 הצעות במחיר המבוקש פחות 5%, אך עם תחושה / חצי-ידיעה שלנו שהיו משפרים למחיר המבוקש אם היתה היכולת הכלכלית.

יש לציין שאין לנו לחץ למכור לפחות ב 3-4 חודשים הקרובים.
אישית הייתי מחכה קצת ומפרסם עוד פעם ב15-20 אחוז יותר.

נראה שיש ביקוש גדול וסבירות גבוה שתוכל לקבל יותר ואתה גם לא לחוץ בזמן.

מה בעצם יש לך להפסיד(חוץ מנפילות מחירים בחודשים הקרובים)?

זה מזכיר לי כאלה שמתגאים שמכרו רכב(חדש יחסית) יום אחרי שפרסמו אותו,כאילו זה מראה על חוכמתם......

אני לא מתייחס למוסריות ולא ראיתי שציינת שלחצת יד למישהו על מחיר......
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ סיפור הכניסה שלי להייטק (ואיך הכפלתי משכורת פי 5 בשנתיים) יומני מסע אישיים 44
מ סיפור חיים יומני מסע אישיים 54
A התייעצות על סיפור הזוי שקרה לי שוק ההון 9
S סיפור תאורטי על אדם שהלך לאיבוד בים המידע שוק ההון 15
Rahash סיפור שמח שכמעט היה עצוב מאוד שוק ההון 4
Rahash סיפור על 3 אגורות שכמעט עלו לי 460 ש"ח צרכנות פיננסית 20
מ סיפור קטן ואופייני על 278.61 ש"ח צרכנות פיננסית 20
ב סיפור שאינו נגמר עם אי.בי.אי - הלמן אלדובי צרכנות פיננסית 9
amit סיפור מטורף על השקעה באופציות שוק ההון 3
ranv הפקדות לקהש רגילה וההעברת צבירה פעם ב ל ira או קניה חודשית (+סיפור ) צרכנות פיננסית 1
H סיפור העברת מניות ל Interactive Brokers צרכנות פיננסית 8
ה סיפור המסע של המתמיד יומני מסע אישיים 53
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
Aslan שאלה לגבי שערי מט״ח ומיסוי מכירת ניירות ערך זרים שוק ההון 6
י מיצוע על ידי מכירת אופציות שוק ההון 19
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
M חישוב פחת לצורך מס שבח על מכירת דירה שניה נדל"ן 31
F מכירת קרן סל לא נזילה שוק ההון 8
מ מכירת תיק השקעות שוק ההון 11
J מיסוי דיבידנדים על מכירת קרן אירית צוברת CSPX וחישוב מס כולל שוק ההון 3
ס מכירת נכס בישראל והפסד בשוק ההון מיסים 1
ולנטין מכירת פוטים בבית השקעות ישראלי שוק ההון 2
L מכירת RSU בזמן שוק דובי שוק ההון 11
R מס שבח על מכירת דירה חדשה נדל"ן 1
K מכירת מניות לאחר הנפקה ולוקדאון שוק ההון 20
נ מכירת דירה מיד אחרי קבלת היתר נדל"ן 4
יבגני_ל מכירת / השכרת נכס במעלות נדל"ן 15
י לכאורה, מכירת אופציות מכוסות על QQQ מייצרת כסף. מה יכול להשתבש? שוק ההון 10
G מכירת נכס בחו"ל והשקעה בפיקדון בארץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
סנופקין לקראת רכישה של דירה חדשה: סעיף מהיזם - איסור על מכירת הדירה עד מסירת המפתח נדל"ן 3
stamEhad סדר מכירת אופציות / RSUs בצורה אופטימלית שוק ההון 7
L האם מישהו יודע בוודאות מתי אפשר להעביר שקלים מחשבון ברוקר(IB) לאחר מכירת ניירות ערך והמרה לשקלים בלי חיוב ריבית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
ב מכירת RSU בדצמבר מיסים 10
פ מכירת נייר בתיק פטור ממס רווחי הון שוק ההון 1
Itaigrin מכירת דירה לצורך כסף נזיל להשקעות נדל"ן 11
deussex מכירת RSUs בבת אחת שוק ההון 37
H מכירת מניות שוק ההון 8
ב מכירת RSU - האם יש משמעות ל-Capital Gains Status? מיסים 5
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
א מכירת ESPP ו-RSU ללא עלייה למדרגת המס הבאה שוק ההון 15
ה מכירת נכס והשקעה במדדים ונדלן - התלבטות קשה שוק ההון 26
T מס על מכירת מניות בשילוב עם משכורת מיסים 5
B איך מגישים 1399 על מכירת נכס? מיסים 0
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
M מכירת מניות וקניית בית שוק ההון 7
P מכירת מניות RSU וישוב מזכה מיסים 10
K מכירת דירה נדל"ן 5
T השלכות מכירת פסגות לאלטשולר על פעילות הברוקראז' שוק ההון 9

נושאים דומים

למעלה